作者xu3wu0fu6 (老了)
看板CFP
標題Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?
時間Mon Aug 9 11:57:55 2021
https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php
不是我的網站應該可以貼吧
比我自己弄的EXCEL好很多
想問你IRR公式怎麼算的?
我用10年賣出的IRR算起來才5.0%
https://imgur.com/Ru5TUjW.jpg
(修正貸款年數變30年)
30年才3.7%
而且還沒納入任何費用跟閒置
對了
有一種說法是
各類型基金(個人投資)要贏過對應的指數才行
台灣沒有房地產指數ETF
所以看美國的房地產ETF VNQ (有更好的可以推薦一下)
於VNQ ETF成立的2005 起每月投入，年化報酬是8.5%
https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-portfolio#analysisResults
如果真的有房地產投資機會
我覺得IRR不含費用和閒置，至少要抓10% 以上
當然是要算的正確的IRR才會有正確的結論
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.146.70.20 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/CFP/M.1628481477.A.BA4.html
※ 編輯: xu3wu0fu6 (122.146.70.20 臺灣), 08/09/2021 12:01:44
1F：→ PTTpeter: 因為IRR算的是複利,是把每個月房客繳的租金算是你的投入 08/09 23:32
2F：→ PTTpeter: 本金,所以會稀釋利潤,才會算出10年5%的結果 08/09 23:33
3F：→ PTTpeter: 但我認為從房客身上賺來的租金再投入應該算是帳上獲利 08/09 23:33
4F：→ PTTpeter: 不應該歸為本金,所以IRR我感覺不適用於房地產,IRR比較 08/09 23:34
5F：→ PTTpeter: 適合用來算儲蓄險,每年的獲利會自動存入續滾利息 08/09 23:35
我回頭看原文看你的算法
你的算法算也不會到10%
你利息成本1%多是怎麼算的.....
第一年
收入 12000*12 = 144000
利息支出: 63716
(因為每月有還部分本金，也可以用4300000*1.5% = 64500 )
(144000-63716)/ 1200000 = 6.7%
第二年
投資本金上升到1314366
利息支出 61989
(144000-61989) / 1314366 = 6.2%
6F：推 goliathplus: 適用阿… 你沒了解清楚定義而已 把金流拉成表單去跑 08/09 23:47
7F：→ goliathplus: 就好 08/09 23:47
8F：→ ken90007: 不會算就說不適用...... 08/10 00:18
9F：→ aloness: 中毒太深… 08/10 09:10
10F：→ slchao: 如果對手是股市, 用IRR比較很正常, 機會成本的概念 08/10 09:21
11F：→ slchao: 如果覺得房地產不能跟股市來比較投資獲利, 當我沒說 08/10 09:23
12F：→ slchao: 租金投入房貸後, 因為無法立刻領出加碼投資, 所以IRR下降 08/10 09:30
13F：→ slchao: 如果每年都把還的房貸, 再次借出並投資, 就會是你的結論 08/10 09:35
14F：→ aloness: 不用想的那麼複雜，其實只要租金>本利攤還即可 08/10 09:39
15F：→ slchao: 租金=本利攤還, 如果貸款成數不夠高, IRR也不會高 08/10 10:02
16F：→ slchao: ex. 請問起始貸款5成20年1.8%利率, 租金=本利攤還, IRR?? 08/10 10:04
17F：→ aloness: 樓主看的是新北房子，在傳統生活圈不要太偏，貸8成租150 08/10 10:18
18F：→ aloness: 00是可能的 08/10 10:18
※ 編輯: xu3wu0fu6 (122.146.70.20 臺灣), 08/10/2021 16:40:56
19F：推 slchao: 厲害喔，突破盲腸XD 08/10 20:42
20F：推 PTTpeter: 如果把頭期款120萬想成是股價,第二年股價漲到131萬, 08/10 23:38
21F：→ PTTpeter: 第二十五年或第三十年漲到550萬,賣掉就是550-120,賺430 08/10 23:39
22F：→ PTTpeter: 這樣不是很輕鬆的理財嗎? 只投入120萬,翻了3倍多,又不 08/10 23:40
23F：→ PTTpeter: 用擔心房價漲漲跌跌,每天都睡得著,這樣不香嗎? 08/10 23:42
24F：推 daze: 所以說，沒有即時報價跟不會跌是兩回事。當然如果一定要這樣 08/10 23:44
25F：→ PTTpeter: 這只是我1000萬資產的十分之一而已,如果複製下去8間房 08/10 23:45
26F：→ daze: 你才睡得著，對你個人來說買房也許真的比買股好。 08/10 23:45
27F：→ PTTpeter: 預估25年或30年後1000萬可以變成4500萬,這還只是假設房 08/10 23:45
28F：→ PTTpeter: 價沒漲的情況就能獲利3500萬,按道理來說經過25年~30年, 08/10 23:46
29F：→ daze: 但"為了睡得著而不追求更高報酬率"，跟"誤以為報酬率很高"還 08/10 23:47
30F：→ daze: 是不同的。 08/10 23:48
31F：→ PTTpeter: 通澎都不知道漲幾倍了,房價不可能還維持在25年前的價格 08/10 23:48
32F：→ PTTpeter: 我認為25年前550萬的房子,在25年後少說也值個700-800萬 08/10 23:48
33F：→ PTTpeter: d大說的可能對,越是風險低的商品,利潤就該較低,沒理由風 08/10 23:50
34F：→ PTTpeter: 險比股市低,利潤還比存股高。 08/10 23:50
35F：→ goliathplus: 這個操作風險再你開槓桿 除非你有另外的穩定收入來源 08/11 00:36
36F：→ goliathplus: 不然現金斷鍊應該會頗痛 08/11 00:37
37F：→ ococococo199: 看完後覺得我還是買VOO比較實在，買房投資太累人了 08/11 06:17
38F：推 slchao: 把頭期款想成股價，初始價格120萬，第一年收入1.2*12萬減 08/11 16:08
39F：→ slchao: 去利息支出6.3萬，股價是128.1萬，第一年增幅6.7% 08/11 16:08
40F：→ slchao: 至於房屋價值變成131，是因為你每個月又出錢補差價0.3*12 08/11 16:08
41F：→ slchao: 萬，類似又花錢買了3萬的股票，總股價才從128萬上升成131 08/11 16:08
42F：→ slchao: 萬，這就是現金流的重要，當租金無法抵房貸，漲幅不如預 08/11 16:08
43F：→ slchao: 期要補錢，也可以當成強迫儲蓄？ 08/11 16:08
44F：→ slchao: 如果之後房價上漲，越早賣掉，前期貸款槓桿較高IRR也較高 08/11 16:08
45F：→ slchao: ，同樣的上漲獲利，實現的時間越短IRR也越高 08/11 16:08
46F：→ slchao: 當然，房價起伏不會像股票那麼快速=安心，有眼光選到未來 08/11 16:08
47F：→ slchao: 會上漲的房子=信心，你現在資產1000萬=有本錢承擔現金流 08/11 16:08
48F：→ slchao: 風險，我是覺得值得嘗試 08/11 16:08
49F：→ slchao: 這系列討論文，受益良多，尤其是怪老子的網頁，連投資年 08/11 16:08
50F：→ slchao: 限都可以調整，真的好用 08/11 16:09
51F：推 daze: 但是早點賣掉有房地合一稅。要最大化報酬率大概還是要增貸 08/11 16:20
52F：→ daze: 出來玩。 08/11 16:20
之前就有人說如果我房貸加信貸變成零頭期款，是不是獲利就無限大XD
※ 編輯: xu3wu0fu6 (122.146.70.20 臺灣), 08/11/2021 17:28:10
53F：推 daze: 問題在於scalable.不然開戶就送100點Line point也算獲利無限 08/11 17:51
54F：→ slchao: 新的房地合一稅，只好出租撐個5年，政府逼投資客出租XD 08/11 20:04
55F：→ slchao: 單純增貸無法延長初始貸款的年限，變成增加現金流負擔 08/11 20:04
56F：→ slchao: 轉貸或轉增貸才能重置年限，但會有些費用，貸款人年齡也 08/11 20:04
57F：→ slchao: 有影響，不知道實務操作，還會遇到什麼困難 08/11 20:04
58F：推 goliathplus: 我對單一房產卻步的原因在資產太集中了 08/12 01:57
59F：→ goliathplus: 一般人可能很難在房產上分散投資 (除非集資或 ETF) 08/12 01:57
60F：推 face: 股 債 房 金 這四大項就是組成金融的根基 09/13 23:32
61F：→ face: 只要能對其中一到二項熟悉，就足夠了 09/13 23:33
62F：→ face: 股 房 債各有不同週期賺錢方式，互相尊重就是 09/13 23:35