作者xu3wu0fu6 (老了)
看板CFP
标题Re: [请益] 买房出租年报酬率是不是有10% ?
时间Mon Aug 9 11:57:55 2021
https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php
不是我的网站应该可以贴吧
比我自己弄的EXCEL好很多
想问你IRR公式怎麽算的?
我用10年卖出的IRR算起来才5.0%
https://imgur.com/Ru5TUjW.jpg
(修正贷款年数变30年)
30年才3.7%
而且还没纳入任何费用跟闲置
对了
有一种说法是
各类型基金(个人投资)要赢过对应的指数才行
台湾没有房地产指数ETF
所以看美国的房地产ETF VNQ (有更好的可以推荐一下)
於VNQ ETF成立的2005 起每月投入，年化报酬是8.5%
https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-portfolio#analysisResults
如果真的有房地产投资机会
我觉得IRR不含费用和闲置，至少要抓10% 以上
当然是要算的正确的IRR才会有正确的结论
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 122.146.70.20 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1628481477.A.BA4.html
※ 编辑: xu3wu0fu6 (122.146.70.20 台湾), 08/09/2021 12:01:44
1F：→ PTTpeter: 因为IRR算的是复利,是把每个月房客缴的租金算是你的投入 08/09 23:32
2F：→ PTTpeter: 本金,所以会稀释利润,才会算出10年5%的结果 08/09 23:33
3F：→ PTTpeter: 但我认为从房客身上赚来的租金再投入应该算是帐上获利 08/09 23:33
4F：→ PTTpeter: 不应该归为本金,所以IRR我感觉不适用於房地产,IRR比较 08/09 23:34
5F：→ PTTpeter: 适合用来算储蓄险,每年的获利会自动存入续滚利息 08/09 23:35
我回头看原文看你的算法
你的算法算也不会到10%
你利息成本1%多是怎麽算的.....
第一年
收入 12000*12 = 144000
利息支出: 63716
(因为每月有还部分本金，也可以用4300000*1.5% = 64500 )
(144000-63716)/ 1200000 = 6.7%
第二年
投资本金上升到1314366
利息支出 61989
(144000-61989) / 1314366 = 6.2%
6F：推 goliathplus: 适用阿… 你没了解清楚定义而已 把金流拉成表单去跑 08/09 23:47
7F：→ goliathplus: 就好 08/09 23:47
8F：→ ken90007: 不会算就说不适用...... 08/10 00:18
9F：→ aloness: 中毒太深… 08/10 09:10
10F：→ slchao: 如果对手是股市, 用IRR比较很正常, 机会成本的概念 08/10 09:21
11F：→ slchao: 如果觉得房地产不能跟股市来比较投资获利, 当我没说 08/10 09:23
12F：→ slchao: 租金投入房贷後, 因为无法立刻领出加码投资, 所以IRR下降 08/10 09:30
13F：→ slchao: 如果每年都把还的房贷, 再次借出并投资, 就会是你的结论 08/10 09:35
14F：→ aloness: 不用想的那麽复杂，其实只要租金>本利摊还即可 08/10 09:39
15F：→ slchao: 租金=本利摊还, 如果贷款成数不够高, IRR也不会高 08/10 10:02
16F：→ slchao: ex. 请问起始贷款5成20年1.8%利率, 租金=本利摊还, IRR?? 08/10 10:04
17F：→ aloness: 楼主看的是新北房子，在传统生活圈不要太偏，贷8成租150 08/10 10:18
18F：→ aloness: 00是可能的 08/10 10:18
※ 编辑: xu3wu0fu6 (122.146.70.20 台湾), 08/10/2021 16:40:56
19F：推 slchao: 厉害喔，突破盲肠XD 08/10 20:42
20F：推 PTTpeter: 如果把头期款120万想成是股价,第二年股价涨到131万, 08/10 23:38
21F：→ PTTpeter: 第二十五年或第三十年涨到550万,卖掉就是550-120,赚430 08/10 23:39
22F：→ PTTpeter: 这样不是很轻松的理财吗? 只投入120万,翻了3倍多,又不 08/10 23:40
23F：→ PTTpeter: 用担心房价涨涨跌跌,每天都睡得着,这样不香吗? 08/10 23:42
24F：推 daze: 所以说，没有即时报价跟不会跌是两回事。当然如果一定要这样 08/10 23:44
25F：→ PTTpeter: 这只是我1000万资产的十分之一而已,如果复制下去8间房 08/10 23:45
26F：→ daze: 你才睡得着，对你个人来说买房也许真的比买股好。 08/10 23:45
27F：→ PTTpeter: 预估25年或30年後1000万可以变成4500万,这还只是假设房 08/10 23:45
28F：→ PTTpeter: 价没涨的情况就能获利3500万,按道理来说经过25年~30年, 08/10 23:46
29F：→ daze: 但"为了睡得着而不追求更高报酬率"，跟"误以为报酬率很高"还 08/10 23:47
30F：→ daze: 是不同的。 08/10 23:48
31F：→ PTTpeter: 通澎都不知道涨几倍了,房价不可能还维持在25年前的价格 08/10 23:48
32F：→ PTTpeter: 我认为25年前550万的房子,在25年後少说也值个700-800万 08/10 23:48
33F：→ PTTpeter: d大说的可能对,越是风险低的商品,利润就该较低,没理由风 08/10 23:50
34F：→ PTTpeter: 险比股市低,利润还比存股高。 08/10 23:50
35F：→ goliathplus: 这个操作风险再你开杠杆 除非你有另外的稳定收入来源 08/11 00:36
36F：→ goliathplus: 不然现金断链应该会颇痛 08/11 00:37
37F：→ ococococo199: 看完後觉得我还是买VOO比较实在，买房投资太累人了 08/11 06:17
38F：推 slchao: 把头期款想成股价，初始价格120万，第一年收入1.2*12万减 08/11 16:08
39F：→ slchao: 去利息支出6.3万，股价是128.1万，第一年增幅6.7% 08/11 16:08
40F：→ slchao: 至於房屋价值变成131，是因为你每个月又出钱补差价0.3*12 08/11 16:08
41F：→ slchao: 万，类似又花钱买了3万的股票，总股价才从128万上升成131 08/11 16:08
42F：→ slchao: 万，这就是现金流的重要，当租金无法抵房贷，涨幅不如预 08/11 16:08
43F：→ slchao: 期要补钱，也可以当成强迫储蓄？ 08/11 16:08
44F：→ slchao: 如果之後房价上涨，越早卖掉，前期贷款杠杆较高IRR也较高 08/11 16:08
45F：→ slchao: ，同样的上涨获利，实现的时间越短IRR也越高 08/11 16:08
46F：→ slchao: 当然，房价起伏不会像股票那麽快速=安心，有眼光选到未来 08/11 16:08
47F：→ slchao: 会上涨的房子=信心，你现在资产1000万=有本钱承担现金流 08/11 16:08
48F：→ slchao: 风险，我是觉得值得尝试 08/11 16:08
49F：→ slchao: 这系列讨论文，受益良多，尤其是怪老子的网页，连投资年 08/11 16:08
50F：→ slchao: 限都可以调整，真的好用 08/11 16:09
51F：推 daze: 但是早点卖掉有房地合一税。要最大化报酬率大概还是要增贷 08/11 16:20
52F：→ daze: 出来玩。 08/11 16:20
之前就有人说如果我房贷加信贷变成零头期款，是不是获利就无限大XD
※ 编辑: xu3wu0fu6 (122.146.70.20 台湾), 08/11/2021 17:28:10
53F：推 daze: 问题在於scalable.不然开户就送100点Line point也算获利无限 08/11 17:51
54F：→ slchao: 新的房地合一税，只好出租撑个5年，政府逼投资客出租XD 08/11 20:04
55F：→ slchao: 单纯增贷无法延长初始贷款的年限，变成增加现金流负担 08/11 20:04
56F：→ slchao: 转贷或转增贷才能重置年限，但会有些费用，贷款人年龄也 08/11 20:04
57F：→ slchao: 有影响，不知道实务操作，还会遇到什麽困难 08/11 20:04
58F：推 goliathplus: 我对单一房产却步的原因在资产太集中了 08/12 01:57
59F：→ goliathplus: 一般人可能很难在房产上分散投资 (除非集资或 ETF) 08/12 01:57
60F：推 face: 股 债 房 金 这四大项就是组成金融的根基 09/13 23:32
61F：→ face: 只要能对其中一到二项熟悉，就足够了 09/13 23:33
62F：→ face: 股 房 债各有不同周期赚钱方式，互相尊重就是 09/13 23:35