作者daze (一期一會)
看板CFP
標題Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?
時間Sun Aug 8 22:57:04 2021
※ 引述《aloness (aloness)》之銘言：
: 沒想到房版忽略本金要算的壞習慣
: 真的是四處影響
: 每個月還1萬5，借貸430萬
: 粗估是286期，再加算利息
: 粗算300期為25年
: 每月收12000，先依原文設定不漲租
: CASE1 25年後，以原價550萬賣出
: 不計漲租，稅金，修繕等
: 套IRR計算，年報酬5%
: CASE2，房價以1.7倍的935萬賣出
: 套IRR計算，年報酬8%
: 換言之，基本獲益跟買台泥領股息差不多
: 不過領股息後持續存股可能更好…
: 這多3% 的年報酬
: 就完全賭在25年後的房價
: 說真的，賭注很大
買房的IRR固然不見得非常理想
不過IRR也不是這個遊戲的全部
畢竟IRR不能吃也不能喝
能吃的是absolute return
房貸的價值，取決於個人的融資條件
融資條件越好，房貸的低利高額度屬性的價值就越低
房貸的投資選擇受限的缺點就相對突顯
若你能借到1.5%的400萬投資於VT
借1.3%的430萬投資於房地產實在不算好生意
只能借到3%的100萬投資於VT
借1.6%的430萬投資於房地產就相對有吸引力了
當然這也跟願意持有的風險資產數量有關
目標越高，房貸可能提供的額外槓桿就更可能發揮作用
如果只打算持有500萬風險資產
就算銀行願意借你2000萬也沒有實際意義
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So stand by your glasses steady,
Here’s good luck to the man in the sky,
Here’s a toast to the dead already,
Three cheers for the next man to die.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.75.232.138 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/CFP/M.1628434630.A.D35.html
1F：→ PTTpeter: 如何能借到1.5%的錢投資VT? 信貸好像沒那麼低 08/08 23:46
融資條件夠好就借得到...
往上數個幾篇，
#1X34g3ky 就有啦
2F：→ PTTpeter: 投在股市相對風險高多了,十年之間股災至少2~3次 08/08 23:46
3F：→ PTTpeter: 投在房地產似乎是相對抗跌,比較睡得安穩 08/08 23:47
※ 編輯: daze (211.75.232.138 臺灣), 08/08/2021 23:56:23
4F：→ aloness: 股市你有公開合法的內線也是可以睡得很安穩 XD 08/08 23:56
5F：推 LTpeacecraft: 有道理，看來大多數低於薪資中位數貸款條件不優的 08/09 08:06
6F：→ LTpeacecraft: 人都值得買房 08/09 08:06
7F：→ slchao: 風險程度跟個人成長經驗有關, 買房屋自住我很安心 08/09 11:23
8F：→ slchao: 買房出租vs買ETF, 後者我比較安心 08/09 11:24
9F：推 Linmon: 房子的最大缺點就是很難持有多間分散風險 08/09 13:09
10F：→ aloness: 同一個類型的產品，持有多數並不能分攤風險唷 08/09 14:49
11F：→ aloness: 所謂的分持避險，概念是越風馬牛不相干越好，才不會因為 08/09 14:51
12F：→ aloness: 幾個主要因素(ex稅制)交錯影響造成投資標的一起受傷 08/09 14:51
13F：推 volave: 房地產感覺就很好投資...以現況來說 08/09 18:49
14F：→ PTTpeter: 要分散風險就不能全壓在房產,要分一部分去ETF 08/09 23:30
15F：→ PTTpeter: 但房產下跌的機率比股票或ETF要小太多太多了吧 08/09 23:31
16F：→ PTTpeter: 台股近20年有多少次股災? 房產有下跌過幾次? 08/09 23:31
17F：推 dimond23: 用單一間房產，跟整體台股指數比較，你覺得哪個風險比 08/10 07:24
18F：→ dimond23: 較高？ 08/10 07:24
19F：推 ken90007: 有人誤以為流動性不佳等於不會跌......如果房子每天都 08/10 13:41
20F：→ ken90007: 有報價，感覺又是完全不一樣了。 08/10 13:41
21F：→ aloness: 要看跌的過程簡單啊，home-sale 2017/2018的新聞撈一撈 08/10 15:52
22F：→ aloness: ，幾十篇 08/10 15:52
23F：→ joyca: 不是跌就說這投資標的不好吧，Beta係數的概念去瞭解一下 08/11 11:27