作者aloness (aloness)
看板CFP
標題Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?
時間Sun Aug 8 21:49:33 2021
沒想到房版忽略本金要算的壞習慣
真的是四處影響
每個月還1萬5，借貸430萬
粗估是286期，再加算利息
粗算300期為25年
每月收12000，先依原文設定不漲租
CASE1 25年後，以原價550萬賣出
不計漲租，稅金，修繕等
套IRR計算，年報酬5%
CASE2，房價以1.7倍的935萬賣出
套IRR計算，年報酬8%
換言之，基本獲益跟買台泥領股息差不多
不過領股息後持續存股可能更好…
這多3% 的年報酬
就完全賭在25年後的房價
說真的，賭注很大
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.138.90.46 (臺灣)
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1F：推 secrectlife: 租金收入有算在報酬內嗎08/08 22:08
已經算了
依原文收租12000
還貸15000，每年現金流量-36000
2F：推 hsiliang: 那大大覺得未來房價和0050哪個比較值得長期投資?08/08 22:36
只講一個觀念
長期投資必須建立在現金流為正
其次是損益兩平點，必須在5年內打平
這兩點做不到，再好的投資機會，會受限現金流而產生不如預期的結果
時間拉的太長
要面對的風險都是不可預期
房地產跟股市，最大風險就是稅制
誰敢用這麼長的時間，來賭稅制不變？
閒聊一個實際故事
台塑目前在投資美國路州石化廠
到今年已經噴了3億在前置作業
現在在評估要不要認賠
why? 實際預估成本用10年還攤不回來
賠個3億，相對算小錢
你我可能認為台塑四寶家大業大
一個投資案區區攤個10年算什麼？
偏偏人家專業搞投資的，就是不這麼想
3F：推 ken90007: 兩個都買，很困難嗎？為何要猜要賭08/08 22:41
※ 編輯: aloness (223.138.90.46 臺灣), 08/08/2021 22:48:14
4F：推 slchao: 請問5年後原價賣出，IRR大約多少？08/08 23:21
5F：推 daze: @slchao 稍低於8%08/08 23:35
大概是7.5%往下修
原因是前幾年的利息大概佔本金7%~10%
6F：→ PTTpeter: 你是把房租拿去繳房貸算成本金吧! 所以報酬才會只有5%08/08 23:36
7F：→ daze: 300期1.5萬=>貸款利率不到0.5%08/08 23:36
※ 編輯: aloness (223.138.90.46 臺灣), 08/08/2021 23:36:59
8F：→ PTTpeter: 我並不這麼算,我認為房租都是獲利,無論放口袋或繳房貸, 08/08 23:37
9F：→ PTTpeter: 都還是算獲利,只是要在房子賣掉時,才能拿回來的帳上獲利 08/08 23:37
10F：推 daze: @PTTpeter 你可以用excel的IRR函數自己算看看。 08/08 23:41
11F：→ daze: 不然假設1.2萬還30年，剛好抵銷貸款好了。120萬在30年後用 08/08 23:44
12F：→ daze: 550萬賣掉，年化報酬率是多少? (550/120)^(1/30)-1=5.2% 08/08 23:46
13F：推 daze: 30年後要用1210萬賣掉才有年化8% 08/08 23:48
14F：推 slchao: 我是沒有房地產的實務經驗，有在思考用反覆增貸或理財型 08/09 00:01
15F：→ slchao: 房貸或借新還舊，盡量維持在高槓桿，就能拉高獲利率 08/09 00:01
16F：→ slchao: 但投資房地產出租風險其實很雜，房客，賣出流動性，都市規 08/09 00:01
17F：→ slchao: 劃，稅務政策，自身薪資，現金流，還在觀望中 08/09 00:01
18F：→ PTTpeter: 你這IRR算法好像不大準,我算了一下存股5%,存20年剛好本 08/09 03:29
19F：→ PTTpeter: 金都回來,所以是2^0.05-1=3.5%,可是明明就是5%,結果用你 08/09 03:31
20F：→ PTTpeter: 的公式算出來只有3.5%,而不是我說的5%存股 08/09 03:31
21F：→ opm: 那就是回去檢討IRR定義啥有沒有搞懂的事了...-.- 08/09 04:25
22F：推 ddey: 如果有什麼不懂 建議先查一查 好心建議 遇到這種態度 08/09 08:04
23F：推 slchao: 存股一年5%, 如果有再持續投入, 20年結算, 不只2倍本金 08/09 09:42
24F：→ slchao: 時間+複利效應, 才是IRR的效應 08/09 09:44
25F：→ slchao: 1.035的20次方=1.98, 如果20年後目標2倍, 每年3.5%就夠了 08/09 09:45
26F：推 goliathplus: PTTpeter 因為你算錯了阿 08/09 09:51
27F：推 hateOnas: 稅金 有算嗎? 貸款還有火險地震險 08/09 14:25
28F：推 Linmon: 我倒覺得房子最大風險是區域性災禍，有些保險也不會賠的 08/09 16:25
29F：推 Laurara: 能算五年後 以原價漲1-2成的報酬率嗎 08/09 19:01
30F：→ PTTpeter: 我是照d大的公式算的,沒有算錯,問題應該是IRR算的是複利 08/09 23:27
31F：→ PTTpeter: 房子稅金跟火險低到幾乎無感,我台北市的房子稅才2000多 08/09 23:28
32F：推 goliathplus: 存股年獲益5%每年投入0.05 20年不會是2喔 08/09 23:44
33F：→ slchao: 投資用年複利計算，很正常吧？？ 08/10 00:32
34F：推 joyca: 之前有算過網友在重劃區大片土地年化報酬也是比不上0050， 08/10 11:35
35F：→ joyca: 遑論一般人根本玩不起，買房要幹掉股票長投8%平均來看就是 08/10 11:35
36F：→ joyca: 很難，所以從出發點來比較根本想法錯誤，要從資產配置的角 08/10 11:35
37F：→ joyca: 度去思考，就像你不會拿並存、黃金來比股票投資效益 08/10 11:35
38F：推 maypcc: 別算了 你是不是沒買房租人 無實務經驗 ? 08/26 21:55
39F：→ maypcc: 算算那一堆有啥用 這兩年房市漲50% 乘以槓桿隨便就250% 08/26 21:56