作者aloness (aloness)
看板CFP
标题Re: [请益] 买房出租年报酬率是不是有10% ?
时间Sun Aug 8 21:49:33 2021
没想到房版忽略本金要算的坏习惯
真的是四处影响
每个月还1万5，借贷430万
粗估是286期，再加算利息
粗算300期为25年
每月收12000，先依原文设定不涨租
CASE1 25年後，以原价550万卖出
不计涨租，税金，修缮等
套IRR计算，年报酬5%
CASE2，房价以1.7倍的935万卖出
套IRR计算，年报酬8%
换言之，基本获益跟买台泥领股息差不多
不过领股息後持续存股可能更好…
这多3% 的年报酬
就完全赌在25年後的房价
说真的，赌注很大
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 223.138.90.46 (台湾)
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1F：推 secrectlife: 租金收入有算在报酬内吗08/08 22:08
已经算了
依原文收租12000
还贷15000，每年现金流量-36000
2F：推 hsiliang: 那大大觉得未来房价和0050哪个比较值得长期投资?08/08 22:36
只讲一个观念
长期投资必须建立在现金流为正
其次是损益两平点，必须在5年内打平
这两点做不到，再好的投资机会，会受限现金流而产生不如预期的结果
时间拉的太长
要面对的风险都是不可预期
房地产跟股市，最大风险就是税制
谁敢用这麽长的时间，来赌税制不变？
闲聊一个实际故事
台塑目前在投资美国路州石化厂
到今年已经喷了3亿在前置作业
现在在评估要不要认赔
why? 实际预估成本用10年还摊不回来
赔个3亿，相对算小钱
你我可能认为台塑四宝家大业大
一个投资案区区摊个10年算什麽？
偏偏人家专业搞投资的，就是不这麽想
3F：推 ken90007: 两个都买，很困难吗？为何要猜要赌08/08 22:41
※ 编辑: aloness (223.138.90.46 台湾), 08/08/2021 22:48:14
4F：推 slchao: 请问5年後原价卖出，IRR大约多少？08/08 23:21
5F：推 daze: @slchao 稍低於8%08/08 23:35
大概是7.5%往下修
原因是前几年的利息大概占本金7%~10%
6F：→ PTTpeter: 你是把房租拿去缴房贷算成本金吧! 所以报酬才会只有5%08/08 23:36
7F：→ daze: 300期1.5万=>贷款利率不到0.5%08/08 23:36
※ 编辑: aloness (223.138.90.46 台湾), 08/08/2021 23:36:59
8F：→ PTTpeter: 我并不这麽算,我认为房租都是获利,无论放口袋或缴房贷, 08/08 23:37
9F：→ PTTpeter: 都还是算获利,只是要在房子卖掉时,才能拿回来的帐上获利 08/08 23:37
10F：推 daze: @PTTpeter 你可以用excel的IRR函数自己算看看。 08/08 23:41
11F：→ daze: 不然假设1.2万还30年，刚好抵销贷款好了。120万在30年後用 08/08 23:44
12F：→ daze: 550万卖掉，年化报酬率是多少? (550/120)^(1/30)-1=5.2% 08/08 23:46
13F：推 daze: 30年後要用1210万卖掉才有年化8% 08/08 23:48
14F：推 slchao: 我是没有房地产的实务经验，有在思考用反覆增贷或理财型 08/09 00:01
15F：→ slchao: 房贷或借新还旧，尽量维持在高杠杆，就能拉高获利率 08/09 00:01
16F：→ slchao: 但投资房地产出租风险其实很杂，房客，卖出流动性，都市规 08/09 00:01
17F：→ slchao: 划，税务政策，自身薪资，现金流，还在观望中 08/09 00:01
18F：→ PTTpeter: 你这IRR算法好像不大准,我算了一下存股5%,存20年刚好本 08/09 03:29
19F：→ PTTpeter: 金都回来,所以是2^0.05-1=3.5%,可是明明就是5%,结果用你 08/09 03:31
20F：→ PTTpeter: 的公式算出来只有3.5%,而不是我说的5%存股 08/09 03:31
21F：→ opm: 那就是回去检讨IRR定义啥有没有搞懂的事了...-.- 08/09 04:25
22F：推 ddey: 如果有什麽不懂 建议先查一查 好心建议 遇到这种态度 08/09 08:04
23F：推 slchao: 存股一年5%, 如果有再持续投入, 20年结算, 不只2倍本金 08/09 09:42
24F：→ slchao: 时间+复利效应, 才是IRR的效应 08/09 09:44
25F：→ slchao: 1.035的20次方=1.98, 如果20年後目标2倍, 每年3.5%就够了 08/09 09:45
26F：推 goliathplus: PTTpeter 因为你算错了阿 08/09 09:51
27F：推 hateOnas: 税金 有算吗? 贷款还有火险地震险 08/09 14:25
28F：推 Linmon: 我倒觉得房子最大风险是区域性灾祸，有些保险也不会赔的 08/09 16:25
29F：推 Laurara: 能算五年後 以原价涨1-2成的报酬率吗 08/09 19:01
30F：→ PTTpeter: 我是照d大的公式算的,没有算错,问题应该是IRR算的是复利 08/09 23:27
31F：→ PTTpeter: 房子税金跟火险低到几乎无感,我台北市的房子税才2000多 08/09 23:28
32F：推 goliathplus: 存股年获益5%每年投入0.05 20年不会是2喔 08/09 23:44
33F：→ slchao: 投资用年复利计算，很正常吧？？ 08/10 00:32
34F：推 joyca: 之前有算过网友在重划区大片土地年化报酬也是比不上0050， 08/10 11:35
35F：→ joyca: 遑论一般人根本玩不起，买房要干掉股票长投8%平均来看就是 08/10 11:35
36F：→ joyca: 很难，所以从出发点来比较根本想法错误，要从资产配置的角 08/10 11:35
37F：→ joyca: 度去思考，就像你不会拿并存、黄金来比股票投资效益 08/10 11:35
38F：推 maypcc: 别算了 你是不是没买房租人 无实务经验 ? 08/26 21:55
39F：→ maypcc: 算算那一堆有啥用 这两年房市涨50% 乘以杠杆随便就250% 08/26 21:56