作者Intension (心感)
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標題[請益] 買房年化收益19%?買股不如買房?
時間Sat May 8 18:11:59 2021
之前有人算過去買房收益年化報酬率至少有19%，因為5倍槓桿，
說如果股票年化報酬率沒達到這數字直接買房，
可身邊的人買新北房1500萬貸款自住，最近房市熱賣掉，6年結果報酬率也才5%，
過去6年就算不會選股全買vt也有11%，
請問19%是怎麼達到的?
做價差還是出租呢？
做價差以後房地合一稅應該就很難做吧，
出租買雙北報酬率應該也不高，
以未來性來說，如果貸款是自住買房報酬率還是輸股票吧，
有人說都買，
但如果明知股票賺比較多那為何不全買股?
出租做價差都蠻費心的，出租還要擔心惡房客，
想買了不管，不會選股就買VTI QQQ 應該比買房賺的多還省力。
但還是好奇真的有19%那麼高嗎？
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1F：推 ken90007: 房貸一般是算五倍槓桿，報酬%數要乘以5。 05/08 18:17
2F：→ Intension: 但以實際到手數字6年就是只有5%而已 05/08 18:21
3F：→ ken90007: 你可以說一下實際賺多少、房貸部分已償還多少嗎？ 05/08 18:26
4F：→ Intension: 投1500萬，應該是已經還清沒細問，扣掉稅最後就是拿到 05/08 18:36
5F：→ Intension: 2千萬 05/08 18:36
6F：推 pashiasu: 所以1500萬是頭期?貸款八成6000萬 最後賣8000萬的意思嗎 05/08 18:46
7F：推 daze: 6年還清的話，整體槓桿率沒有5倍。要維持5倍槓桿率要設法只 05/08 18:59
8F：→ daze: 還息不還本。期間如果房價上漲還要貸更多出來。 05/08 19:00
9F：→ daze: 一般人的話，假設貸8成貸30年，6年期間本息攤還，平均槓桿會 05/08 19:04
10F：→ daze: 落在2~3倍左右，看房市漲幅。 05/08 19:05
11F：→ daze: 願意開2倍槓桿玩股票的話，平均3倍槓桿的房子不見得有優勢， 05/08 19:07
12F：→ daze: 尤其考慮到稅的話。 05/08 19:07
13F：→ Intension: 不是，是總房價一開始1500萬，最後賣掉拿到2000萬 05/08 19:13
14F：推 pashiasu: 那這樣他頭期款應該是300萬，貸1200萬 05/08 19:25
15F：推 ohha0221: 投1500萬賺500萬 超過5%了吧 05/08 19:26
16F：→ pashiasu: 用1.6%利率算 6年還本金196萬 付利息106萬 05/08 19:27
17F：→ pashiasu: 最後賣2000萬 扣掉還沒還的本金大概領九百多萬 05/08 19:29
18F：推 pashiasu: 我的理解是初期投入300萬 最後領回900萬 年化應該20%? 05/08 19:33
19F：推 daze: 6年還清的話，還本金1200萬，付利息五十幾萬吧。 05/08 19:34
20F：→ daze: 這樣子IRR 稍少於8% 05/08 19:36
21F：推 daze: 如果是照pashiasu的想法的話，IRR約13% 05/08 19:40
22F：推 daze: 更正一下 12% 05/08 19:48
23F：推 pashiasu: 想跟daze大確認算法，我想到是2000-1200-106=694 05/08 20:04
24F：→ pashiasu: 假設扣6年持有成本100萬 領回594萬 年化12% 是這樣算嗎? 05/08 20:06
25F：→ ken90007: 應該會用excel算XIRR，把每月貸款當作投入資金。 05/08 20:10
26F：推 pashiasu: 了解，剛好最近買房，在房板看到算式也不是很清楚@@ 05/08 20:14
27F：推 sam197665: 自住成本沒算 05/08 20:46
28F：推 daze: 假設現金流是-300,-50,-50,-50,-50,-50,+945，IRR約12% 05/08 21:59
29F：→ daze: 按年算比較簡化。要按月算也可以。 05/08 22:00
30F：→ daze: 如果每年可以收到30萬租金，現金流變成-300,-20,-20,-20,-20 05/08 22:01
31F：→ daze: ,-20,+975，IRR約18%。 05/08 22:01
32F：推 daze: 如果2015~2021，年初調回200%槓桿買VT的話，年化19.7%。 05/08 22:13
33F：→ daze: 但2倍槓桿玩股票很多人覺得太危險，貸8成買房似乎很尋常 05/08 22:14
34F：推 daze: BTW, 我自己也不敢開2倍槓桿買股票 05/08 22:16
35F：推 pashiasu: 感謝說明~ 05/08 22:30
36F：推 michael14: 我都期貨開五倍槓桿，房子漲幅要怎麼贏？ 05/09 01:17
37F：推 daze: 只是期貨帳戶5倍槓桿可能還好。全資產5倍槓桿就...Archegos 05/09 01:35
38F：推 linlinme5208: 原來不用看風險？期貨玩槓桿隨時可以傾家蕩產 05/09 07:31
39F：推 chenblue: 關鍵在勝率。找到勝率高的方法，才會敢把槓桿開下去。 05/09 11:22
40F：→ chenblue: 但這類機會不可能長期存在。比如去年疫情的機會財，抓 05/09 11:28
41F：→ chenblue: 住機會人就可以大撈一筆。很多人以為複利就是每年幾趴 05/09 11:28
42F：→ chenblue: ，其實真實市場常常是非線性。 05/09 11:28
43F：推 chuntien: 會問這個你就沒搞懂投資報酬率啊 1500萬賺500年化5%是 05/09 13:23
44F：→ chuntien: 你真的有出這1500萬 現實是你只有出頭期+6年房貸 05/09 13:23
45F：→ YTHsu: 賣房還有房地合一稅要繳。 05/09 20:23
46F：推 ken90007: 買房沒比股票差，是你的算數要再加油。試學一下上面說 05/09 23:16
47F：→ ken90007: 的XIRR，計算不定期不定額的投資年化報酬方式，才會得 05/09 23:16
48F：→ ken90007: 到正確的結論。 05/09 23:16
49F：→ Intension: 不好意思算錯，可自住不出租的話的確是上面算的8%，這 05/10 09:20
50F：→ Intension: 6年還是輸全球指數... 05/10 09:20
51F：→ Intension: 如果加上租金和房貸之間差距再投指數，房子報酬率可能 05/10 09:39
52F：→ Intension: 輸更多了 05/10 09:39
53F：→ ken90007: 還是要考慮機會成本啊，你錢丟股市不就要租房繳房租 05/10 09:43
54F：→ Intension: 房貸要本息攤還一個月36000，租房大概2萬到2萬5，一年 05/10 09:43
55F：→ Intension: 還多12的15萬可以投資，只能說雙北房的報酬率應該是不 05/10 09:43
56F：→ Intension: 如股票的，中南部就難說 05/10 09:43
57F：→ ken90007: 而且兩者的風險也差很多，你殊難想像房價瞬崩30%的情況 05/10 09:44
58F：→ Intension: 12到15萬 05/10 09:44
59F：→ Intension: 全球指數算蠻安全的吧，如果全球指數崩了，台灣房難保 05/10 09:45
60F：→ Intension: 不會像2008吧 05/10 09:45
61F：→ ken90007: 總之你再想想，投資不是只看報酬率，還有風險、流動性 05/10 09:47
62F：→ ken90007: 而且也沒有人規定只能二選一，兩邊押的人也不在少數 05/10 09:47
63F：→ ken90007: 資產配置的概念，也可以google瞭解看看 05/10 09:48
64F：→ ken90007: 美國國債的報酬也是遠低於股票，但也是極重要的投資標的 05/10 09:51
65F：→ ken90007: 原因就是要調節風險。而非一味追求報酬最大化 05/10 09:51
66F：→ ken90007: 還有上面算完的報酬是12%和18%, Daze大的推文再看一次 05/10 09:55
67F：→ Intension: 12到18是有出租的情況吧 05/10 09:57
68F：→ Intension: 資金夠大當然要資產配置，但如果只有頭期款應該追求報 05/10 09:58
69F：→ Intension: 酬率，全球指數風險有，但不算大 05/10 09:58
70F：→ Intension: 如果工作在中南部可能可以買房，報酬率可能也不錯，但 05/10 10:11
71F：→ Intension: 雙北真的報酬率不高 05/10 10:11
72F：推 daze: 12%是貸30年本息攤還不提前還款，18%是加上租金。 05/10 10:42
73F：→ daze: 6年還清的話，投報率就8%，加租金12%。 05/10 10:45
74F：推 daze: 11% 05/10 10:50
75F：推 daze: 還債還得多投報率就低。希望無債一身輕的人買股票比較省事。 05/10 10:55
76F：推 daze: 但高投報率要靠高槓桿，如果不是6年賣而是9年賣，投報率會下 05/10 10:59
77F：→ daze: 降，除非增貸維持高槓桿。 05/10 11:00
78F：→ Intension: 謝謝daze大 05/10 13:51
79F：推 maypcc: 房產給人的安定程度不是股市能相比擬的 05/12 05:02
80F：→ maypcc: 尤其是下注大部位時 05/12 05:03