作者Intension (心感)
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标题[请益] 买房年化收益19%?买股不如买房?
时间Sat May 8 18:11:59 2021
之前有人算过去买房收益年化报酬率至少有19%，因为5倍杠杆，
说如果股票年化报酬率没达到这数字直接买房，
可身边的人买新北房1500万贷款自住，最近房市热卖掉，6年结果报酬率也才5%，
过去6年就算不会选股全买vt也有11%，
请问19%是怎麽达到的?
做价差还是出租呢？
做价差以後房地合一税应该就很难做吧，
出租买双北报酬率应该也不高，
以未来性来说，如果贷款是自住买房报酬率还是输股票吧，
有人说都买，
但如果明知股票赚比较多那为何不全买股?
出租做价差都蛮费心的，出租还要担心恶房客，
想买了不管，不会选股就买VTI QQQ 应该比买房赚的多还省力。
但还是好奇真的有19%那麽高吗？
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1F：推 ken90007: 房贷一般是算五倍杠杆，报酬%数要乘以5。 05/08 18:17
2F：→ Intension: 但以实际到手数字6年就是只有5%而已 05/08 18:21
3F：→ ken90007: 你可以说一下实际赚多少、房贷部分已偿还多少吗？ 05/08 18:26
4F：→ Intension: 投1500万，应该是已经还清没细问，扣掉税最後就是拿到 05/08 18:36
5F：→ Intension: 2千万 05/08 18:36
6F：推 pashiasu: 所以1500万是头期?贷款八成6000万 最後卖8000万的意思吗 05/08 18:46
7F：推 daze: 6年还清的话，整体杠杆率没有5倍。要维持5倍杠杆率要设法只 05/08 18:59
8F：→ daze: 还息不还本。期间如果房价上涨还要贷更多出来。 05/08 19:00
9F：→ daze: 一般人的话，假设贷8成贷30年，6年期间本息摊还，平均杠杆会 05/08 19:04
10F：→ daze: 落在2~3倍左右，看房市涨幅。 05/08 19:05
11F：→ daze: 愿意开2倍杠杆玩股票的话，平均3倍杠杆的房子不见得有优势， 05/08 19:07
12F：→ daze: 尤其考虑到税的话。 05/08 19:07
13F：→ Intension: 不是，是总房价一开始1500万，最後卖掉拿到2000万 05/08 19:13
14F：推 pashiasu: 那这样他头期款应该是300万，贷1200万 05/08 19:25
15F：推 ohha0221: 投1500万赚500万 超过5%了吧 05/08 19:26
16F：→ pashiasu: 用1.6%利率算 6年还本金196万 付利息106万 05/08 19:27
17F：→ pashiasu: 最後卖2000万 扣掉还没还的本金大概领九百多万 05/08 19:29
18F：推 pashiasu: 我的理解是初期投入300万 最後领回900万 年化应该20%? 05/08 19:33
19F：推 daze: 6年还清的话，还本金1200万，付利息五十几万吧。 05/08 19:34
20F：→ daze: 这样子IRR 稍少於8% 05/08 19:36
21F：推 daze: 如果是照pashiasu的想法的话，IRR约13% 05/08 19:40
22F：推 daze: 更正一下 12% 05/08 19:48
23F：推 pashiasu: 想跟daze大确认算法，我想到是2000-1200-106=694 05/08 20:04
24F：→ pashiasu: 假设扣6年持有成本100万 领回594万 年化12% 是这样算吗? 05/08 20:06
25F：→ ken90007: 应该会用excel算XIRR，把每月贷款当作投入资金。 05/08 20:10
26F：推 pashiasu: 了解，刚好最近买房，在房板看到算式也不是很清楚@@ 05/08 20:14
27F：推 sam197665: 自住成本没算 05/08 20:46
28F：推 daze: 假设现金流是-300,-50,-50,-50,-50,-50,+945，IRR约12% 05/08 21:59
29F：→ daze: 按年算比较简化。要按月算也可以。 05/08 22:00
30F：→ daze: 如果每年可以收到30万租金，现金流变成-300,-20,-20,-20,-20 05/08 22:01
31F：→ daze: ,-20,+975，IRR约18%。 05/08 22:01
32F：推 daze: 如果2015~2021，年初调回200%杠杆买VT的话，年化19.7%。 05/08 22:13
33F：→ daze: 但2倍杠杆玩股票很多人觉得太危险，贷8成买房似乎很寻常 05/08 22:14
34F：推 daze: BTW, 我自己也不敢开2倍杠杆买股票 05/08 22:16
35F：推 pashiasu: 感谢说明~ 05/08 22:30
36F：推 michael14: 我都期货开五倍杠杆，房子涨幅要怎麽赢？ 05/09 01:17
37F：推 daze: 只是期货帐户5倍杠杆可能还好。全资产5倍杠杆就...Archegos 05/09 01:35
38F：推 linlinme5208: 原来不用看风险？期货玩杠杆随时可以倾家荡产 05/09 07:31
39F：推 chenblue: 关键在胜率。找到胜率高的方法，才会敢把杠杆开下去。 05/09 11:22
40F：→ chenblue: 但这类机会不可能长期存在。比如去年疫情的机会财，抓 05/09 11:28
41F：→ chenblue: 住机会人就可以大捞一笔。很多人以为复利就是每年几趴 05/09 11:28
42F：→ chenblue: ，其实真实市场常常是非线性。 05/09 11:28
43F：推 chuntien: 会问这个你就没搞懂投资报酬率啊 1500万赚500年化5%是 05/09 13:23
44F：→ chuntien: 你真的有出这1500万 现实是你只有出头期+6年房贷 05/09 13:23
45F：→ YTHsu: 卖房还有房地合一税要缴。 05/09 20:23
46F：推 ken90007: 买房没比股票差，是你的算数要再加油。试学一下上面说 05/09 23:16
47F：→ ken90007: 的XIRR，计算不定期不定额的投资年化报酬方式，才会得 05/09 23:16
48F：→ ken90007: 到正确的结论。 05/09 23:16
49F：→ Intension: 不好意思算错，可自住不出租的话的确是上面算的8%，这 05/10 09:20
50F：→ Intension: 6年还是输全球指数... 05/10 09:20
51F：→ Intension: 如果加上租金和房贷之间差距再投指数，房子报酬率可能 05/10 09:39
52F：→ Intension: 输更多了 05/10 09:39
53F：→ ken90007: 还是要考虑机会成本啊，你钱丢股市不就要租房缴房租 05/10 09:43
54F：→ Intension: 房贷要本息摊还一个月36000，租房大概2万到2万5，一年 05/10 09:43
55F：→ Intension: 还多12的15万可以投资，只能说双北房的报酬率应该是不 05/10 09:43
56F：→ Intension: 如股票的，中南部就难说 05/10 09:43
57F：→ ken90007: 而且两者的风险也差很多，你殊难想像房价瞬崩30%的情况 05/10 09:44
58F：→ Intension: 12到15万 05/10 09:44
59F：→ Intension: 全球指数算蛮安全的吧，如果全球指数崩了，台湾房难保 05/10 09:45
60F：→ Intension: 不会像2008吧 05/10 09:45
61F：→ ken90007: 总之你再想想，投资不是只看报酬率，还有风险、流动性 05/10 09:47
62F：→ ken90007: 而且也没有人规定只能二选一，两边押的人也不在少数 05/10 09:47
63F：→ ken90007: 资产配置的概念，也可以google了解看看 05/10 09:48
64F：→ ken90007: 美国国债的报酬也是远低於股票，但也是极重要的投资标的 05/10 09:51
65F：→ ken90007: 原因就是要调节风险。而非一味追求报酬最大化 05/10 09:51
66F：→ ken90007: 还有上面算完的报酬是12%和18%, Daze大的推文再看一次 05/10 09:55
67F：→ Intension: 12到18是有出租的情况吧 05/10 09:57
68F：→ Intension: 资金够大当然要资产配置，但如果只有头期款应该追求报 05/10 09:58
69F：→ Intension: 酬率，全球指数风险有，但不算大 05/10 09:58
70F：→ Intension: 如果工作在中南部可能可以买房，报酬率可能也不错，但 05/10 10:11
71F：→ Intension: 双北真的报酬率不高 05/10 10:11
72F：推 daze: 12%是贷30年本息摊还不提前还款，18%是加上租金。 05/10 10:42
73F：→ daze: 6年还清的话，投报率就8%，加租金12%。 05/10 10:45
74F：推 daze: 11% 05/10 10:50
75F：推 daze: 还债还得多投报率就低。希望无债一身轻的人买股票比较省事。 05/10 10:55
76F：推 daze: 但高投报率要靠高杠杆，如果不是6年卖而是9年卖，投报率会下 05/10 10:59
77F：→ daze: 降，除非增贷维持高杠杆。 05/10 11:00
78F：→ Intension: 谢谢daze大 05/10 13:51
79F：推 maypcc: 房产给人的安定程度不是股市能相比拟的 05/12 05:02
80F：→ maypcc: 尤其是下注大部位时 05/12 05:03