作者ameryu (雨龍千尋)
看板CFP
標題Re: [討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量
時間Thu Jul 2 03:04:22 2020
※ 引述《ab111122 ()》之銘言：
: 回到原命題:
: 房貸1000萬，固定利率1.3%，20年期，
: 本息攤還，目前有資金100萬，是否要提前償還?
: 當我們考慮還與不還哪種比較划算
原題目怎麼看怎麼奇怪，所以修改了幾個字還請見諒
假設房貸餘額為1000萬，利率1.3%（假設為固定），
剩餘房貸繳期為20年，
本息攤還，目前有資金100萬，是否要提前償還?
當我們考慮還與不還哪種比較划算，以下恕刪
你把錢拿去還房貸，當下所獲得的報酬是立即性報酬。
如果你要拿20年後的定存本利和來比較，
是不是要把還款後，每個月多出來的錢也拿去做定存，
才有辦法比較？
定存之所以會贏，是因為你把時間拉到20年之後。
但是你的主要問題是在問「部分提前還款」。
款項則是被設定為「多餘的資金／意外獎金」。
在未來可以少繳的136,160，是由貨幣的貼現價值而產生的。
而定存的報酬是經過20年的時間才產生的。
那就要分兩個時間點來比較
Ａ・當下的立即性報酬比較
4734 X 240 = 1,136,160（要用剩餘期數來討論）
1,136,160 - 1,000,000 = 136,160（這是立馬現賺的）
以100萬的資金來討論，你大概馬上可賺到13.60%。
投資想要有立竿見影的效果，就是要這種，
錢丟下去，要馬上看到有賺錢。
對於債務而言，少繳的就是多賺的。
這跟消費券有點類似，花100可以得到113元的效果
定存一百萬存在1%的帳戶，當下依然只有一百萬。
你要經過一天，才會有27.397元，可以來跟還房貸的13萬多的利息做比較。
1,000,000 X 0.01 / 365 = 27.397......元
Ｂ・20年後的比較
定存（存款利率：0.8%）
1,000,000 X ( 1+0.008/12 ) ^ 240 = 1,173,448
還款後，每月4,734去做零存整付（存款利率：0.8%），
20年之後到期＝1,232,477。
所以還款後，把原本的房貸月繳4734再拿去做定存，
又會勝過於單筆定存連續複利20年
所以，您在文章中提到的
（Ｘ）提前償還所獲得的效益比簡單的定存還差
這點不成立。（這邊是要答覆結論二）
結論是：提前
還房貸的收益會
優於100萬拿去做20年
定存。
ameryu. 2020-07-02#
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1F：推 dreamsweaver: 推a大 07/02 07:20
2F：推 ffaarr: 贊成，應該是這樣算才對 07/02 08:11
3F：推 lkklkklkklkk: a大太認真計算了，反而會跳進原po的陷阱，那就是需 07/02 08:33
4F：→ lkklkklkklkk: 要經過很多麻煩處理才能使還款收益大於定存，事實上 07/02 08:33
5F：→ lkklkklkklkk: 我的回文舉了最爛最省事的理財方式都比一開始做定存 07/02 08:33
6F：→ lkklkklkklkk: 好！ 07/02 08:33
7F：推 Usamiakihiko: 除了數字大小，可以加上考慮心理因素 07/02 09:20
8F：推 Usamiakihiko: 我看之前a大的文說得很好，錢都拿去還了手上沒現金 07/02 11:42
9F：→ Usamiakihiko: 容易焦慮的人不適合提前。一滴滴嘗試自己的界線試試 07/02 11:42
10F：→ Usamiakihiko: 看吧 07/02 11:42
11F：推 Kseries: 這篇很清楚欸 推推 07/02 14:02
12F：推 Charmeur: 推! 07/02 19:52
13F：推 z12345gtr: B論點，我寫的試算表也得出相同答案 07/04 07:54
15F：→ z12345gtr: 更單純的結論：等時長狀態下利率高者勝 07/04 07:54
16F：推 SweetLee: 我在房版看見這文章 當場覺得跟1+1=2 0.8%小於1.3% 一 07/05 23:05
17F：→ SweetLee: 樣基本邏輯的東西 這個板竟然討論得這麼熱烈 07/05 23:05
18F：推 tamago888: 推推 12/03 18:37