作者ab111122 ()
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標題Re: [討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量
時間Wed Jul 1 20:21:35 2020
Y板友你好,
對於將多餘資金是否拿去投資的結論，我很認同。
但是前面這一段的比較方式是不正確的
: 如果把100萬提前還款，每月省下4000元，等於每年省下48000元
: 有省就是賺，先不論每月這4000元是要存起來還是要花掉，你的現金流就是多了4000元
: 如果把100萬拿去定存，一年只能產生8000元的現金流
: 48000 - 8000 = 40000
: 提前還款100萬仍勝過100萬拿去定存，每年多了40000的現金流
: 就算你會把4000元拿去花掉或是不理它，仍建議應該提前還款
此盲點在於:
每個月4000元的現金流其實是由提前償還100萬所產生的
如果要將每個月的四千元算入盈虧，則比較對象應該也要加入100萬
畢竟在你獲得現金流之前，你已經付出了100萬
正確的比較方式為
100萬 + 100萬定存產生的利潤 vs 每個月4000的現金流 + 現金流產生的定存利潤
但是您的比較方法為
100萬定存所產生的利潤(8000) vs 每個月的現金流 (48000)
並不合理
回到原命題:
房貸1000萬，固定利率1.3%，20年期，本息攤還，目前有資金100萬，是否要提前償還?
當我們考慮還與不還哪種比較
划算
其實在比較下列的方式看哪一個還得少
(一百萬利潤產生方式為最保守無風險的定存)
不還: 1000萬的房貸總額 - 100萬現金 - 100萬產生的利潤
vs
還: (1000-100萬)的房貸總額 - 提前償還每月現金流產生的利潤
只要
不還的總額 > 還的總額，就表示提前償還是比較有效益的
也就是下列這個式子必須要成立
1000萬房貸 - 100萬 - 100萬的定存利潤 > 900萬的房貸 - 每月現金流利潤
讓我們來拆解這個式子
1000萬房貸 - 100萬 - 100萬的定存利潤 > 900萬的房貸 - 每月現金流利潤
(11361661) (172764) (10225495)
加減乘除移動式子可以得到
=> 每月現金流利潤 > 36598
=> 36598 = 一百萬定存利潤 - 省下的利息錢
這個意思是
只要你將每個月的現金流產生的利潤高於36598就可以提前還款
而定存就可以做到這件事情!
這也是為什麼如果把4000元拿去花掉或是不理他
應選擇將資金拿去定存而不是提前償還的原因所在
因為你根本無法透過現金流產生利潤!
想要讓提前償還房貸 比 簡單的資金拿去定存還好
你就一定要讓現金流產生的利潤 > 36598
做個結論:
如果你是追求想要將貸款
還最少的人
選擇償還方式的優先順序分別是
1. 提前償還100萬資金，將每月的現金流作定存(或其他方式)
2. 將一百萬拿去定存
3. 提前償還100萬，然後什麼都不做
還款的金額大小分別是: 1 < 2 < 3
如果你本身就是在做1的事情甚至將現金流的利潤遠超過剛剛計算的差額
那你實際上就是個很會理財的人
不過大部分的人如同在我前一篇回文所說的
就是單純的還款而不理產生的現金流
這正是為什麼單純的提前償還是會輸給將一百萬拿去定存的原因
至於將100萬拿去投資會落在哪裡，就是各憑本事了
希望以上的再次說明可以釐清問題所在
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※ 編輯: ab111122 (118.165.107.9 臺灣), 07/01/2020 20:42:22
1F：→ ameryu: 為什麼不貸900萬就好？ 07/01 21:28
2F：→ ab111122: 可以想成原本貸款的金額比較高，現在還到剩本金一千萬 07/01 21:41
3F：→ ameryu: 你這樣就離題了，題目寫房貸「一千萬」 07/01 22:02
4F：→ ab111122: 在有資金一百萬的當下，確實是房貸一千萬。 07/01 22:09
5F：→ ameryu: 你自己都不覺得這樣的題目很怪嗎？ 07/01 22:16
6F：→ prussian: 貸款餘額不還拿去定存還能賺，那就像我說的貸爆最賺啦XD 07/01 22:22
7F：→ prussian: 每月4000可以幹嘛? 繼續提前還款啊有那麼難嗎 07/01 22:23
8F：→ prussian: 好了拉別再拗了，你不如說不會理財的人怕把錢花掉，乾脆 07/01 22:24
9F：→ prussian: 通通貸爆給銀行收利息每月貸款繳到爆最賺... 07/01 22:24
11F：→ ab111122: P大跟S大都是將四千元產生利潤的人，提前償還沒問題! 07/01 22:40
12F：推 slchao: 提早還100萬房貸，獲得現金流4734，做零存整付20年，獲得1 07/01 22:43
13F：→ slchao: 23萬，房貸總共要還1022萬=花費899萬買房子 07/01 22:43
15F：推 slchao: 不還房貸，100萬定存獲得117萬，房貸總共要還1136萬=花費1 07/01 22:46
16F：→ slchao: 019萬買房子 07/01 22:46
17F：→ ameryu: S大是不是要回覆Ｙ大的問題？ 07/01 22:49
19F：推 slchao: 100萬還房貸可以用899萬買到房子 07/01 22:53
20F：→ slchao: 100萬不還房貸，若增值到237萬可以用899萬買到房子=每年 07/01 22:54
21F：→ slchao: 投資報酬率4.4% 07/01 22:54
22F：推 slchao: 還房貸1.3%，現金流做定存0.8%，合併起來的威力4.4%，我是 07/01 22:56
23F：→ slchao: 不是哪裡算錯了？ 07/01 22:56
24F：→ x5884864: 你有地方重複計算了 07/01 22:58
26F：→ prussian: 說有多不會理財都是藉口 07/01 22:58
27F：→ ameryu: 增值那邊看起來怪怪的 07/01 22:59
28F：→ x5884864: 你所謂的現金流是跟沒先還款的比的 實際上並不存在 07/01 23:00
29F：→ x5884864: 除非你騙你老婆假裝沒先還100萬 然後把多的錢藏床底下 07/01 23:04
30F：→ x5884864: 最後被你老婆發現了 就會告你要你除了床底下的錢 還有少 07/01 23:08
31F：→ x5884864: 還貸款的錢 都要賠給她 這時老婆的報酬率就有4.4% XD 07/01 23:10
32F：推 slchao: 提早還房貸，每月繳款42607，多的現金流4734做零存整付0.8 07/01 23:18
33F：→ slchao: ，最後獲得123萬+房子 07/01 23:18
34F：→ slchao: 不還房貸，每月繳款47341，沒有現金流，多了定存100萬， 07/01 23:18
35F：→ slchao: 最後獲得117萬+房子 07/01 23:18
36F：→ slchao: 所以繳房貸再做定存比不繳房貸做定存，多了6萬元 07/01 23:18
37F：推 slchao: 滿有趣的議題，受教了 07/01 23:23
38F：→ ab111122: 很開心能夠讓S大理解且認同我的想法 07/02 07:19