作者ab111122 ()
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标题Re: [讨论] 关於房贷或信贷是否提前偿还的考量
时间Wed Jul 1 20:21:35 2020
Y板友你好,
对於将多余资金是否拿去投资的结论，我很认同。
但是前面这一段的比较方式是不正确的
: 如果把100万提前还款，每月省下4000元，等於每年省下48000元
: 有省就是赚，先不论每月这4000元是要存起来还是要花掉，你的现金流就是多了4000元
: 如果把100万拿去定存，一年只能产生8000元的现金流
: 48000 - 8000 = 40000
: 提前还款100万仍胜过100万拿去定存，每年多了40000的现金流
: 就算你会把4000元拿去花掉或是不理它，仍建议应该提前还款
此盲点在於:
每个月4000元的现金流其实是由提前偿还100万所产生的
如果要将每个月的四千元算入盈亏，则比较对象应该也要加入100万
毕竟在你获得现金流之前，你已经付出了100万
正确的比较方式为
100万 + 100万定存产生的利润 vs 每个月4000的现金流 + 现金流产生的定存利润
但是您的比较方法为
100万定存所产生的利润(8000) vs 每个月的现金流 (48000)
并不合理
回到原命题:
房贷1000万，固定利率1.3%，20年期，本息摊还，目前有资金100万，是否要提前偿还?
当我们考虑还与不还哪种比较
划算
其实在比较下列的方式看哪一个还得少
(一百万利润产生方式为最保守无风险的定存)
不还: 1000万的房贷总额 - 100万现金 - 100万产生的利润
vs
还: (1000-100万)的房贷总额 - 提前偿还每月现金流产生的利润
只要
不还的总额 > 还的总额，就表示提前偿还是比较有效益的
也就是下列这个式子必须要成立
1000万房贷 - 100万 - 100万的定存利润 > 900万的房贷 - 每月现金流利润
让我们来拆解这个式子
1000万房贷 - 100万 - 100万的定存利润 > 900万的房贷 - 每月现金流利润
(11361661) (172764) (10225495)
加减乘除移动式子可以得到
=> 每月现金流利润 > 36598
=> 36598 = 一百万定存利润 - 省下的利息钱
这个意思是
只要你将每个月的现金流产生的利润高於36598就可以提前还款
而定存就可以做到这件事情!
这也是为什麽如果把4000元拿去花掉或是不理他
应选择将资金拿去定存而不是提前偿还的原因所在
因为你根本无法透过现金流产生利润!
想要让提前偿还房贷 比 简单的资金拿去定存还好
你就一定要让现金流产生的利润 > 36598
做个结论:
如果你是追求想要将贷款
还最少的人
选择偿还方式的优先顺序分别是
1. 提前偿还100万资金，将每月的现金流作定存(或其他方式)
2. 将一百万拿去定存
3. 提前偿还100万，然後什麽都不做
还款的金额大小分别是: 1 < 2 < 3
如果你本身就是在做1的事情甚至将现金流的利润远超过刚刚计算的差额
那你实际上就是个很会理财的人
不过大部分的人如同在我前一篇回文所说的
就是单纯的还款而不理产生的现金流
这正是为什麽单纯的提前偿还是会输给将一百万拿去定存的原因
至於将100万拿去投资会落在哪里，就是各凭本事了
希望以上的再次说明可以厘清问题所在
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 118.165.107.9 (台湾)
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※ 编辑: ab111122 (118.165.107.9 台湾), 07/01/2020 20:42:22
1F：→ ameryu: 为什麽不贷900万就好？ 07/01 21:28
2F：→ ab111122: 可以想成原本贷款的金额比较高，现在还到剩本金一千万 07/01 21:41
3F：→ ameryu: 你这样就离题了，题目写房贷「一千万」 07/01 22:02
4F：→ ab111122: 在有资金一百万的当下，确实是房贷一千万。 07/01 22:09
5F：→ ameryu: 你自己都不觉得这样的题目很怪吗？ 07/01 22:16
6F：→ prussian: 贷款余额不还拿去定存还能赚，那就像我说的贷爆最赚啦XD 07/01 22:22
7F：→ prussian: 每月4000可以干嘛? 继续提前还款啊有那麽难吗 07/01 22:23
8F：→ prussian: 好了拉别再拗了，你不如说不会理财的人怕把钱花掉，乾脆 07/01 22:24
9F：→ prussian: 通通贷爆给银行收利息每月贷款缴到爆最赚... 07/01 22:24
11F：→ ab111122: P大跟S大都是将四千元产生利润的人，提前偿还没问题! 07/01 22:40
12F：推 slchao: 提早还100万房贷，获得现金流4734，做零存整付20年，获得1 07/01 22:43
13F：→ slchao: 23万，房贷总共要还1022万=花费899万买房子 07/01 22:43
15F：推 slchao: 不还房贷，100万定存获得117万，房贷总共要还1136万=花费1 07/01 22:46
16F：→ slchao: 019万买房子 07/01 22:46
17F：→ ameryu: S大是不是要回覆Ｙ大的问题？ 07/01 22:49
19F：推 slchao: 100万还房贷可以用899万买到房子 07/01 22:53
20F：→ slchao: 100万不还房贷，若增值到237万可以用899万买到房子=每年 07/01 22:54
21F：→ slchao: 投资报酬率4.4% 07/01 22:54
22F：推 slchao: 还房贷1.3%，现金流做定存0.8%，合并起来的威力4.4%，我是 07/01 22:56
23F：→ slchao: 不是哪里算错了？ 07/01 22:56
24F：→ x5884864: 你有地方重复计算了 07/01 22:58
26F：→ prussian: 说有多不会理财都是藉口 07/01 22:58
27F：→ ameryu: 增值那边看起来怪怪的 07/01 22:59
28F：→ x5884864: 你所谓的现金流是跟没先还款的比的 实际上并不存在 07/01 23:00
29F：→ x5884864: 除非你骗你老婆假装没先还100万 然後把多的钱藏床底下 07/01 23:04
30F：→ x5884864: 最後被你老婆发现了 就会告你要你除了床底下的钱 还有少 07/01 23:08
31F：→ x5884864: 还贷款的钱 都要赔给她 这时老婆的报酬率就有4.4% XD 07/01 23:10
32F：推 slchao: 提早还房贷，每月缴款42607，多的现金流4734做零存整付0.8 07/01 23:18
33F：→ slchao: ，最後获得123万+房子 07/01 23:18
34F：→ slchao: 不还房贷，每月缴款47341，没有现金流，多了定存100万， 07/01 23:18
35F：→ slchao: 最後获得117万+房子 07/01 23:18
36F：→ slchao: 所以缴房贷再做定存比不缴房贷做定存，多了6万元 07/01 23:18
37F：推 slchao: 满有趣的议题，受教了 07/01 23:23
38F：→ ab111122: 很开心能够让S大理解且认同我的想法 07/02 07:19