作者ht56 (星紫)
看板CFP
標題[問題] 買房與租房規劃比較
時間Wed Jun 27 22:56:23 2012
各位前輩先進好
在本板潛水一段時日
租屋買屋這方面比較只看過一篇
第一次發文請各位多多包涵
看以下分析是否有邏輯上的錯誤或遺漏
內容稍多若有耽誤大家時間先說抱歉
背景：
夫妻目前於大坪林租3房舊公寓，無再分租，每月租金14500
有看過各大房仲網及信箱宣傳單，附近老公寓似乎都開價1200+萬
分析前假設：
先不討論未來房價會升會跌(自住沒差？！)
也不討論買屋安定感等情感面因素
僅討論現金流規劃的量化數據
所得稅率5%
假設投資0050或國外指數型ETF每年投報率2%
假設可以在附近以1000萬買到舊公寓，購屋自備款500萬
另夫妻都是軍公教，假設房貸利率1.8%
租屋分析：
如果租屋的話，一年租金雖然有17.4萬
但稅法僅得申報12萬，可節省所得稅6000
另外自備款的部分，投入前述ETF，每年有10萬收入，稅後得9.5萬
購屋分析：
如果購屋的話，1000萬的房子其中500萬以自備款付清，只需貸500萬
我以網路上的公式計算出1.8%貸20年，每個月房貸24823
以第一期為例，24823的本金為17323，利息7500
之後每個月利息會一直遞減，我計算出第一年利息88276
應該是可以申報購屋借款利息的金額吧？！
再乘上稅率5%，可以節省所得稅4414
總結&問題：
如果以上述現金流分析，看起來好像租屋會比較划算
但我一直在想一個問題
假如把原本自備款的一部分拿來投資
其餘當頭期款
比如500萬中拿200萬當頭期款，剩下300萬拿來投資(現在還可貸8成嗎？)
比較結果租屋不變，可是購屋可以節省所得稅7062，另有稅後淨投資收入5.7萬
兩者在節稅方面購屋多省1062，投資方面購屋少賺3.8萬
看起來就有購屋的誘因耶，請問我還有哪些點沒思考到？
不好意思
文字較多
感謝各位先進耐心看完
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 59.115.118.163
1F：推 bboy0720:幫你做個結論: 預期房價上漲=>買房 預期房價下跌=>租房 06/27 23:15
2F：→ bboy0720:你忽略了最關鍵的資產價值 而資產價值會直接影響租金 06/27 23:16
3F：推 dogz:未把房屋當作資產考慮在內 06/28 19:17
4F：→ dogz:購屋後每年的房屋稅地價稅也是成本 06/28 19:17
5F：推 piggywu:若投資虧損, 就要拿錢去攤一下. 還有你自己能把握每年最低 06/28 19:35
6F：→ piggywu:收益有幾%? 06/28 19:35
7F：→ ht56:感先各位前輩所提，我會納入考慮，謝謝 06/29 11:45
8F：推 wanlis:房仲說啥都是假的 騙你買房子賺佣金才是真的 06/29 15:36
9F：→ atengo:股票投報率2%,太悲觀了點 06/29 21:23
10F：推 orangeterry:你的股票報酬率是用名目報酬率，還是實質報酬率， 06/29 22:33
11F：→ orangeterry:如果是實質報酬率，是可能只有2%，但如果是名目報酬率 06/29 22:34
12F：→ orangeterry:絕對會比2%多好幾倍。台灣過去20年平均一年印10幾%的 06/29 22:35
13F：→ orangeterry:鈔票，光賺那印出來的鈔票，保守估計名目報酬也會10% 06/29 22:36
14F：→ ht56:名目，我是想以保守的方式分析… 06/30 22:13
15F：→ nike00000000:個人分析是一回事 市場怎麼走又是一回事 < 請思考 07/02 23:49