作者ht56 (星紫)
看板CFP
标题[问题] 买房与租房规划比较
时间Wed Jun 27 22:56:23 2012
各位前辈先进好
在本板潜水一段时日
租屋买屋这方面比较只看过一篇
第一次发文请各位多多包涵
看以下分析是否有逻辑上的错误或遗漏
内容稍多若有耽误大家时间先说抱歉
背景：
夫妻目前於大坪林租3房旧公寓，无再分租，每月租金14500
有看过各大房仲网及信箱宣传单，附近老公寓似乎都开价1200+万
分析前假设：
先不讨论未来房价会升会跌(自住没差？！)
也不讨论买屋安定感等情感面因素
仅讨论现金流规划的量化数据
所得税率5%
假设投资0050或国外指数型ETF每年投报率2%
假设可以在附近以1000万买到旧公寓，购屋自备款500万
另夫妻都是军公教，假设房贷利率1.8%
租屋分析：
如果租屋的话，一年租金虽然有17.4万
但税法仅得申报12万，可节省所得税6000
另外自备款的部分，投入前述ETF，每年有10万收入，税後得9.5万
购屋分析：
如果购屋的话，1000万的房子其中500万以自备款付清，只需贷500万
我以网路上的公式计算出1.8%贷20年，每个月房贷24823
以第一期为例，24823的本金为17323，利息7500
之後每个月利息会一直递减，我计算出第一年利息88276
应该是可以申报购屋借款利息的金额吧？！
再乘上税率5%，可以节省所得税4414
总结&问题：
如果以上述现金流分析，看起来好像租屋会比较划算
但我一直在想一个问题
假如把原本自备款的一部分拿来投资
其余当头期款
比如500万中拿200万当头期款，剩下300万拿来投资(现在还可贷8成吗？)
比较结果租屋不变，可是购屋可以节省所得税7062，另有税後净投资收入5.7万
两者在节税方面购屋多省1062，投资方面购屋少赚3.8万
看起来就有购屋的诱因耶，请问我还有哪些点没思考到？
不好意思
文字较多
感谢各位先进耐心看完
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 59.115.118.163
1F：推 bboy0720:帮你做个结论: 预期房价上涨=>买房 预期房价下跌=>租房 06/27 23:15
2F：→ bboy0720:你忽略了最关键的资产价值 而资产价值会直接影响租金 06/27 23:16
3F：推 dogz:未把房屋当作资产考虑在内 06/28 19:17
4F：→ dogz:购屋後每年的房屋税地价税也是成本 06/28 19:17
5F：推 piggywu:若投资亏损, 就要拿钱去摊一下. 还有你自己能把握每年最低 06/28 19:35
6F：→ piggywu:收益有几%? 06/28 19:35
7F：→ ht56:感先各位前辈所提，我会纳入考虑，谢谢 06/29 11:45
8F：推 wanlis:房仲说啥都是假的 骗你买房子赚佣金才是真的 06/29 15:36
9F：→ atengo:股票投报率2%,太悲观了点 06/29 21:23
10F：推 orangeterry:你的股票报酬率是用名目报酬率，还是实质报酬率， 06/29 22:33
11F：→ orangeterry:如果是实质报酬率，是可能只有2%，但如果是名目报酬率 06/29 22:34
12F：→ orangeterry:绝对会比2%多好几倍。台湾过去20年平均一年印10几%的 06/29 22:35
13F：→ orangeterry:钞票，光赚那印出来的钞票，保守估计名目报酬也会10% 06/29 22:36
14F：→ ht56:名目，我是想以保守的方式分析… 06/30 22:13
15F：→ nike00000000:个人分析是一回事 市场怎麽走又是一回事 < 请思考 07/02 23:49