※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1Cuqnx_i ] 作者: BMSYSQP (去保險版談佣金會被水桶 ) 看板: Gossiping 標題: [論卦]「台北好好看」的代價-總有一天拆到你家的都市更新 時間: Wed Nov 17 11:31:02 2010 收到一封信件 剛好有朋友遇到類似的情形 有人要爆更多八卦嗎？？ 寫給萬華區以外的居民－總有一天拆到你家的都市更新 文／陳韋臻 - 週五, 2010-10-15 00:39 上週四上午，位於羅斯福路三段的一小塊綠地上，聚集了一群民眾拿著標語、掛上布條， 高喊：「假公園！送容積！變豪宅！」一名坐在輪椅上的民眾，手上拿著大橘色的海報， 上頭寫著：「台北好好看！一眼好多錢！」其他人忙著在人行道上與居民溝通，最後這 群人索性直接躺在滿地都是狗屎的草皮上，以行動象徵佔 回公有地。這群抗議民眾是由 人民火大聯盟、人民老大參政團、無殼蝸牛聯盟、專業者都市改革組織、全國自主勞工 聯盟，以及綠色公園行動聯盟共同組成，抗議全台北市為了因應花博而規劃的 「台北好好看」，成就現今存在74處的短命公園，就在花博結束後， 即將面臨消失於無形的假象。 在這些「好好看」的短壽綠地背 後，存在的其實是圖利建商的目的，不僅參與都市更新 的建商獲得最高10%的容積獎勵，且最終打開販賣國有土地的漏洞。在此狀況底下， 日前行政院長為了抑制台北天價房價，宣示停止標售500坪以下國有土地的承諾將淪為 虛晃一招，更直接將容積獎勵白白送給建商。 以此處八百多平方公尺的假公園換算，建商只需擔負200萬的18個月養護成本，便可剷平 公園並取得共155坪的容積大禮，換算為現值最低房價至少每坪40萬，建商瞬間可 淨賺6000萬；而這類以養假公園換容積的情形，在臺北市一共有74處，整體容積獎勵 光是靠這些短命公園，最高可送出將近兩萬坪的空間。然而，就在我們驚呼 「台北好好看」的容積獎勵時，其實揭開的只是整個台北都市更新內幕的一小角， 真正裹著「更新」假象，造成房價高漲、都市生態失衡的，豈止「台北好好看」， 台北都市更新及其他專案，更是促成房價攀漲、都市發展嚴重失衡，而僅有建商獲利 的元兇。以下，先從都市更新談起。 2.5倍的容積獎勵到底獎落誰家？ 台北市發展已經一百多年，根據《台北市都市更新自治條例》的說法，我們政府施作 都市更新的目的，乃在於「復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」。然而， 就在政府從72年開始推動都市更新至今，將近三十年的時間，台北市理應作為一個良好 居住城市的地方，但這個城市卻從97年開始破天荒地連續三年人口數負成長，遷出人口 超過遷入人口。台北的高房價與低劣的居住品質，究竟從何而來？ 在整個台北都市更新的操作下面，首先最令人驚恐的，是毫無都市整體規劃的核心精神， 早期政府在做都市計劃中，因應人口數，而強制要求各種都市機能 （包括商業區、 住宅區、工業區、學校、公園、污水處理廠、下水道）的「基本量」，在現今都市更新 底下，完全未被考量。舉例最簡單的例子來說，假設現今一百人使用的下水道，在經過 都市更新後的一百五十人口，仍舊使用同樣的下水道，推至公園、校園、交通流量、 垃圾處理等，都將面臨公設負擔超量的情形。 迎接著沒有都市整體規劃遠景的都市更新，政府再行推波助瀾的一臂之力，也就是同樣 沒有遠見的容積獎勵（或者說有遠見的炒地皮）。在中央訂定的都市更新條例底下， 為了促進都市更新而設立的各種莫名奇妙容積獎勵，最多達1.5倍；換句話說，原本 可蓋10層樓的土地，則可以在更新後達到15層樓。倘若以此為基準，加上一般開發案 皆可申請的停車場與開放空間容積獎勵0.3-0.4，則已將近兩倍的容積。而這還不是最高 的極限，倘若剛好都市更新是中低樓層，則依照台北市的專案變更，總共的容積獎勵 上限則是2.5倍： （中低樓層建築更新專案）2倍＋（停車場與開放空間）0.4倍＋（台北好好看系列二 假公園）0.1倍＝2.5倍容積獎勵上限 這時候我們要問，這到底是什麼「獎勵」？理當是「復甦都市機能，改善居住環境， 增進公共利益」的都市更新案才能夠獲得獎勵。然而獎勵名目五花八門， 從公益設施、 更新時程，到綠建築、拆除違建等，都各有容積獎勵，然而，卻也由於容積獎勵過分 容易，導致建商擇易避重，並以最大化利益為考量，像是公益設施等可能導致「住宅 大樓出入份子混雜」的選項，基本上建商多不做考慮，導致截至98年5月為止， 495件都更地區劃定處中，規劃含有公益設施的僅有5處。而在獎勵容積作為炒房的助手 底下，我們甚至可以統計出，真正極需更新的中山、萬華地區，合計僅有83處，但房價 早已炙手可熱的大安、松山、信義區，合計超過 170處，光是大安區就超過90處的都市 更新單元，比起萬華不到20處的懸殊，台北都市更新到底更新了什麼，獎勵了誰， 可見一斑。 再進一步，當我們舉信義區華升上大建設公司位於基隆路一段的都更基地為例，12628平方 公尺的基準容積，加上6314平方公尺將近50%的容積獎勵，形成近1.5倍的容積；而實施 都市更新的金額30.8億，卻總銷售67.4億的價格，尤其當我們理解了公有地必要加入 都市更新的規定後，以此基地超過60%的公有地而言，建商、容積獎勵以及都市更新策略 的炒房手法，昭然若揭。而沒有建商要進入真正需要更新的地區，高房價地區的房價再 度被炒高，則是將台北市人口連續三年往外驅離的真正元兇。 助紂為虐的「台北好好看」 踩著台北市都市更新的炒地精神，乘著花博的羽翼，台北市政府更在此歷史時刻中， 推出了「台北好好看」專案計畫，除了美化、清潔環境等城市地景表面改 造以外， 更推動了「台北好好看系列二」中的北市環境更新，以前言中提及的10%額外容積獎勵， 鼓勵公/私有地進行建物拆除、綠化；換言之，除了原先容積獎 勵作為誘因之外，更 加速將閒置建物拆除，參與都市更新。巧立名目替花博妝點首都門面，實際上，我們 可以反過來解讀，從花博乃至於延伸出的台北好好看專案，等於是為了加快都市更新 鋪路。 在「台北好好看系列二」的現階段74處短命公園中，公有地占60%，而在強迫加入都市 更新及綠化後，改建出來的住宅，將可以土地公告價值優先讓售給建商。換句話說， 政府花人民的納稅錢養了18個月的綠地之後，這些綠地將轉化為容積，一併落入建商 的口袋。 所謂美化、綠化、減碳，像是政府說的「260萬人口」間接受益，或者「相當於61座 大安森林公園」，最多都是大廈叢林前的海市蜃樓。而除了這些假公園之外，系列六 的都市空地利用底下，出現的330個城市花園，同樣是追隨花博的腳步，將在短期內 消失的短命綠地，而更為可議之處在於，這些短命綠地的開發與維護，無論公/私有地， 花的全是納稅人的錢，耗費在僅有兩年壽命的假公園上，減少碳排放在此完全淪為口號。 而徹底與環保、減碳相違逆的操作，在整個「台北好好看」專案計畫中，更包括大量 新設置的路燈照明，以及建築外部無用的照明裝飾燈管，其中包括共有28處的公有 建築工程。光是以河濱公園自行車道的夜間照明計算，97與98兩年一共增設1103盞路燈， 以水銀燈碳排放量計算，一年內，光是河濱公園增設的路燈，就排放了1217噸二氧化碳； 耗費5861萬人民納稅錢的工程費用拿來增設路燈，一年內換取的是超過一千八百戶 居民一個月的碳排放量。而這一切，都是「台北好好看」的代價。 停下都更的速度，正視都更的精神 類似台北打造高貴首都的都市更新，其實是發展中國家的新迷思，從孟買、越南到韓國 的首都，都興起一波城市高樓競賽的熱潮。然而，就在這股競爭迷思底 下，形成土地 私有化、高價化的台北市，已然面臨到中產階級逐漸邊緣化，而弱勢民眾更加被向外 排除的圓心效應。在台北都市更新失衡的狀態底下，不僅自力造屋者在整個都更程序 中，話語權完全消失；佔有坪數不足更換新房的住戶，同樣面臨領取低額補償金走人 的困境，然而在都市更新多數暴力決的條款底下，最少20% 最多50%不同意更新的居民， 依舊無法可施。接踵而來的，便是今日中山東路與忠孝東路口的都市更新案底下， 森業營造建商為了拔除都更釘子戶，偽造居民同意書，甚至派出所員警動員在10月13號， 協助建商架設圍籬、驅趕釘子戶，這種政商一體，排除礙石的手段。 就在今年六月，針對一品苑都市更新案，原先立意為釋放公共停車場以提供容積獎勵， 卻淪為建商資產與私人使用的「停車容積獎勵」辦法，監察院分別對內政部、交通部， 以及台北市政府提出糾正案，然而，台北市政府至今仍依舊故我，也繼續透過專案變更 的法律漏洞，提供建商超過1.5倍中央限定的容積獎勵。而在這些情況底下，仁愛路、 杭州南路等10年新房面臨都更拆除的荒謬案例，也持續浮出檯面，政府冠冕堂皇地輔導 未達30年更建年期的建築加入更新。而在「中低樓層建築更新專案」中，更明言規定， 區域內只要1/3的3、4樓建物，變可申請專案，換言之，其他2/3的建築，無論是五樓還 十樓，也可一併納入「中低 樓層建築更新專案」辦理。所謂拆除老舊建築、改善居住 環境、提供民眾更方便的住宅空間，在寬鬆的條件與優渥的獲利底下，名存實亡。 就在整個台北都市更新的洪流底下，究竟能否停下腳步，思忖都更的公益效應，考驗的 不僅是立法者，更包括政商一體的體制。而所謂公益的效應，站在目前狀似絕望的 基礎之上，仍舊存有可能突破的空間。舉例來說，以「台北好好看系列二」中，公有地 強迫加入都市更新後，依照「國有非公用土地參與都市更新注意事項」，倘若公家單位 未提出使用計畫，這些公有地將優先讓售給都市更新實施者，也就是建商和私人口袋。 此「注意事項」便是在政府停止標售國有地後，開啟賤賣國土的門縫。而對此，最為 可行的，首先便是強制規定國產局提出使用計畫，一旦如此，公有地才可能避免成為 建商的囊中物，並回歸真正的公眾使用，而假公園也 才有機會變成真公園，成為永續 的公共空間。其次，在都市更新法規中，原先作為選項的公益設施，或者無償讓與政府 使用的空間，則作為容積獎勵的唯一選項，才可能真正達成還利於民的理想，而非圖利 財團的手段。 就在九月底社會住宅推動聯盟呼喊居住權（請見《破報》復刊629期〈二十年後， 我們還是沒房子住！－第三代無殼蝸牛與社會住宅推動聯盟〉）的此時，或許上述都更 條例中，原先已提出公益設施、公有空間樓層的選項，則可搭上社會住宅的規劃，一旦 將「台北好好看系列二」中兩萬坪的容積獎勵，或者都更中讓與 公益設施15％的容積 獎勵，成為社會住宅規劃的基地時，相信都市核心排擠效應以及貧民區標籤化的現象， 將逐步緩解，才是實現了「改善居住環境，增進公共利益」的都市更新精神。 參考資料： 《都市更新條例實施細則》 《都市更新建築容積獎勵辦法》 《台北市都市更新自治條例》 《中低樓層老舊建物更新專案》 《99年度執行計畫-公部門所屬設施進行照明美化及夜間景觀改善工程》 北市環境更新 系列二計畫 辦理成果（99.10.05） 台北市都市更新處公告劃定更新單元 -- -- 歐八馬 諾貝爾和平獎 趙又停 金鐘獎影帝 有何關聯性？ -- 星光幫：我們最不會置入性行銷 最不會吵議題 中視表示(不是F7表示喔)：但是星光班出現商品名稱標誌都要打馬賽克 以免被NCC罰錢 -- 周每青：我支持兄弟 鄉民別再抓抓啦 鄉民：可是你老公支持統一耶 -- 吃美牛、看假球，人生夫復何求 https://www.youtube.com/watch?v=dHoc5hiXcy0 -- 只有藍綠 沒有是非 藍綠政客 全台灣最大的合法詐騙集團 -- 八卦版鄉民最愛和平 不分藍綠、南北、學校 一律平等 西斯版鄉民最純僕 / 棒球版鄉民最不會酸兄弟 / 就可版鄉民最有禮貌不會噓文/ 黑特版鄉民最自律不會說髒話 / 旺特版鄉民最溫馨 / 笨版鄉民最聰明 /表特版鄉民最正 / DSLR版版主最長壽... 結婚版版主最公正判決/ 法西斯版討論多元沒有一言堂 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