※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1Cuqnx_i ] 作者: BMSYSQP (去保险版谈佣金会被水桶 ) 看板: Gossiping 标题: [论卦]「台北好好看」的代价-总有一天拆到你家的都市更新 时间: Wed Nov 17 11:31:02 2010 收到一封信件 刚好有朋友遇到类似的情形 有人要爆更多八卦吗？？ 写给万华区以外的居民－总有一天拆到你家的都市更新 文／陈韦臻 - 周五, 2010-10-15 00:39 上周四上午，位於罗斯福路三段的一小块绿地上，聚集了一群民众拿着标语、挂上布条， 高喊：「假公园！送容积！变豪宅！」一名坐在轮椅上的民众，手上拿着大橘色的海报， 上头写着：「台北好好看！一眼好多钱！」其他人忙着在人行道上与居民沟通，最後这 群人索性直接躺在满地都是狗屎的草皮上，以行动象徵占 回公有地。这群抗议民众是由 人民火大联盟、人民老大参政团、无壳蜗牛联盟、专业者都市改革组织、全国自主劳工 联盟，以及绿色公园行动联盟共同组成，抗议全台北市为了因应花博而规划的 「台北好好看」，成就现今存在74处的短命公园，就在花博结束後， 即将面临消失於无形的假象。 在这些「好好看」的短寿绿地背 後，存在的其实是图利建商的目的，不仅参与都市更新 的建商获得最高10%的容积奖励，且最终打开贩卖国有土地的漏洞。在此状况底下， 日前行政院长为了抑制台北天价房价，宣示停止标售500坪以下国有土地的承诺将沦为 虚晃一招，更直接将容积奖励白白送给建商。 以此处八百多平方公尺的假公园换算，建商只需担负200万的18个月养护成本，便可铲平 公园并取得共155坪的容积大礼，换算为现值最低房价至少每坪40万，建商瞬间可 净赚6000万；而这类以养假公园换容积的情形，在台北市一共有74处，整体容积奖励 光是靠这些短命公园，最高可送出将近两万坪的空间。然而，就在我们惊呼 「台北好好看」的容积奖励时，其实揭开的只是整个台北都市更新内幕的一小角， 真正裹着「更新」假象，造成房价高涨、都市生态失衡的，岂止「台北好好看」， 台北都市更新及其他专案，更是促成房价攀涨、都市发展严重失衡，而仅有建商获利 的元凶。以下，先从都市更新谈起。 2.5倍的容积奖励到底奖落谁家？ 台北市发展已经一百多年，根据《台北市都市更新自治条例》的说法，我们政府施作 都市更新的目的，乃在於「复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益」。然而， 就在政府从72年开始推动都市更新至今，将近三十年的时间，台北市理应作为一个良好 居住城市的地方，但这个城市却从97年开始破天荒地连续三年人口数负成长，迁出人口 超过迁入人口。台北的高房价与低劣的居住品质，究竟从何而来？ 在整个台北都市更新的操作下面，首先最令人惊恐的，是毫无都市整体规划的核心精神， 早期政府在做都市计划中，因应人口数，而强制要求各种都市机能 （包括商业区、 住宅区、工业区、学校、公园、污水处理厂、下水道）的「基本量」，在现今都市更新 底下，完全未被考量。举例最简单的例子来说，假设现今一百人使用的下水道，在经过 都市更新後的一百五十人口，仍旧使用同样的下水道，推至公园、校园、交通流量、 垃圾处理等，都将面临公设负担超量的情形。 迎接着没有都市整体规划远景的都市更新，政府再行推波助澜的一臂之力，也就是同样 没有远见的容积奖励（或者说有远见的炒地皮）。在中央订定的都市更新条例底下， 为了促进都市更新而设立的各种莫名奇妙容积奖励，最多达1.5倍；换句话说，原本 可盖10层楼的土地，则可以在更新後达到15层楼。倘若以此为基准，加上一般开发案 皆可申请的停车场与开放空间容积奖励0.3-0.4，则已将近两倍的容积。而这还不是最高 的极限，倘若刚好都市更新是中低楼层，则依照台北市的专案变更，总共的容积奖励 上限则是2.5倍： （中低楼层建筑更新专案）2倍＋（停车场与开放空间）0.4倍＋（台北好好看系列二 假公园）0.1倍＝2.5倍容积奖励上限 这时候我们要问，这到底是什麽「奖励」？理当是「复苏都市机能，改善居住环境， 增进公共利益」的都市更新案才能够获得奖励。然而奖励名目五花八门， 从公益设施、 更新时程，到绿建筑、拆除违建等，都各有容积奖励，然而，却也由於容积奖励过分 容易，导致建商择易避重，并以最大化利益为考量，像是公益设施等可能导致「住宅 大楼出入份子混杂」的选项，基本上建商多不做考虑，导致截至98年5月为止， 495件都更地区划定处中，规划含有公益设施的仅有5处。而在奖励容积作为炒房的助手 底下，我们甚至可以统计出，真正极需更新的中山、万华地区，合计仅有83处，但房价 早已炙手可热的大安、松山、信义区，合计超过 170处，光是大安区就超过90处的都市 更新单元，比起万华不到20处的悬殊，台北都市更新到底更新了什麽，奖励了谁， 可见一斑。 再进一步，当我们举信义区华升上大建设公司位於基隆路一段的都更基地为例，12628平方 公尺的基准容积，加上6314平方公尺将近50%的容积奖励，形成近1.5倍的容积；而实施 都市更新的金额30.8亿，却总销售67.4亿的价格，尤其当我们理解了公有地必要加入 都市更新的规定後，以此基地超过60%的公有地而言，建商、容积奖励以及都市更新策略 的炒房手法，昭然若揭。而没有建商要进入真正需要更新的地区，高房价地区的房价再 度被炒高，则是将台北市人口连续三年往外驱离的真正元凶。 助纣为虐的「台北好好看」 踩着台北市都市更新的炒地精神，乘着花博的羽翼，台北市政府更在此历史时刻中， 推出了「台北好好看」专案计画，除了美化、清洁环境等城市地景表面改 造以外， 更推动了「台北好好看系列二」中的北市环境更新，以前言中提及的10%额外容积奖励， 鼓励公/私有地进行建物拆除、绿化；换言之，除了原先容积奖 励作为诱因之外，更 加速将闲置建物拆除，参与都市更新。巧立名目替花博妆点首都门面，实际上，我们 可以反过来解读，从花博乃至於延伸出的台北好好看专案，等於是为了加快都市更新 铺路。 在「台北好好看系列二」的现阶段74处短命公园中，公有地占60%，而在强迫加入都市 更新及绿化後，改建出来的住宅，将可以土地公告价值优先让售给建商。换句话说， 政府花人民的纳税钱养了18个月的绿地之後，这些绿地将转化为容积，一并落入建商 的口袋。 所谓美化、绿化、减碳，像是政府说的「260万人口」间接受益，或者「相当於61座 大安森林公园」，最多都是大厦丛林前的海市蜃楼。而除了这些假公园之外，系列六 的都市空地利用底下，出现的330个城市花园，同样是追随花博的脚步，将在短期内 消失的短命绿地，而更为可议之处在於，这些短命绿地的开发与维护，无论公/私有地， 花的全是纳税人的钱，耗费在仅有两年寿命的假公园上，减少碳排放在此完全沦为口号。 而彻底与环保、减碳相违逆的操作，在整个「台北好好看」专案计画中，更包括大量 新设置的路灯照明，以及建筑外部无用的照明装饰灯管，其中包括共有28处的公有 建筑工程。光是以河滨公园自行车道的夜间照明计算，97与98两年一共增设1103盏路灯， 以水银灯碳排放量计算，一年内，光是河滨公园增设的路灯，就排放了1217吨二氧化碳； 耗费5861万人民纳税钱的工程费用拿来增设路灯，一年内换取的是超过一千八百户 居民一个月的碳排放量。而这一切，都是「台北好好看」的代价。 停下都更的速度，正视都更的精神 类似台北打造高贵首都的都市更新，其实是发展中国家的新迷思，从孟买、越南到韩国 的首都，都兴起一波城市高楼竞赛的热潮。然而，就在这股竞争迷思底 下，形成土地 私有化、高价化的台北市，已然面临到中产阶级逐渐边缘化，而弱势民众更加被向外 排除的圆心效应。在台北都市更新失衡的状态底下，不仅自力造屋者在整个都更程序 中，话语权完全消失；占有坪数不足更换新房的住户，同样面临领取低额补偿金走人 的困境，然而在都市更新多数暴力决的条款底下，最少20% 最多50%不同意更新的居民， 依旧无法可施。接踵而来的，便是今日中山东路与忠孝东路口的都市更新案底下， 森业营造建商为了拔除都更钉子户，伪造居民同意书，甚至派出所员警动员在10月13号， 协助建商架设围篱、驱赶钉子户，这种政商一体，排除碍石的手段。 就在今年六月，针对一品苑都市更新案，原先立意为释放公共停车场以提供容积奖励， 却沦为建商资产与私人使用的「停车容积奖励」办法，监察院分别对内政部、交通部， 以及台北市政府提出纠正案，然而，台北市政府至今仍依旧故我，也继续透过专案变更 的法律漏洞，提供建商超过1.5倍中央限定的容积奖励。而在这些情况底下，仁爱路、 杭州南路等10年新房面临都更拆除的荒谬案例，也持续浮出台面，政府冠冕堂皇地辅导 未达30年更建年期的建筑加入更新。而在「中低楼层建筑更新专案」中，更明言规定， 区域内只要1/3的3、4楼建物，变可申请专案，换言之，其他2/3的建筑，无论是五楼还 十楼，也可一并纳入「中低 楼层建筑更新专案」办理。所谓拆除老旧建筑、改善居住 环境、提供民众更方便的住宅空间，在宽松的条件与优渥的获利底下，名存实亡。 就在整个台北都市更新的洪流底下，究竟能否停下脚步，思忖都更的公益效应，考验的 不仅是立法者，更包括政商一体的体制。而所谓公益的效应，站在目前状似绝望的 基础之上，仍旧存有可能突破的空间。举例来说，以「台北好好看系列二」中，公有地 强迫加入都市更新後，依照「国有非公用土地参与都市更新注意事项」，倘若公家单位 未提出使用计画，这些公有地将优先让售给都市更新实施者，也就是建商和私人口袋。 此「注意事项」便是在政府停止标售国有地後，开启贱卖国土的门缝。而对此，最为 可行的，首先便是强制规定国产局提出使用计画，一旦如此，公有地才可能避免成为 建商的囊中物，并回归真正的公众使用，而假公园也 才有机会变成真公园，成为永续 的公共空间。其次，在都市更新法规中，原先作为选项的公益设施，或者无偿让与政府 使用的空间，则作为容积奖励的唯一选项，才可能真正达成还利於民的理想，而非图利 财团的手段。 就在九月底社会住宅推动联盟呼喊居住权（请见《破报》复刊629期〈二十年後， 我们还是没房子住！－第三代无壳蜗牛与社会住宅推动联盟〉）的此时，或许上述都更 条例中，原先已提出公益设施、公有空间楼层的选项，则可搭上社会住宅的规划，一旦 将「台北好好看系列二」中两万坪的容积奖励，或者都更中让与 公益设施15％的容积 奖励，成为社会住宅规划的基地时，相信都市核心排挤效应以及贫民区标签化的现象， 将逐步缓解，才是实现了「改善居住环境，增进公共利益」的都市更新精神。 参考资料： 《都市更新条例实施细则》 《都市更新建筑容积奖励办法》 《台北市都市更新自治条例》 《中低楼层老旧建物更新专案》 《99年度执行计画-公部门所属设施进行照明美化及夜间景观改善工程》 北市环境更新 系列二计画 办理成果（99.10.05） 台北市都市更新处公告划定更新单元 -- -- 欧八马 诺贝尔和平奖 赵又停 金钟奖影帝 有何关联性？ -- 星光帮：我们最不会置入性行销 最不会吵议题 中视表示(不是F7表示喔)：但是星光班出现商品名称标志都要打马赛克 以免被NCC罚钱 -- 周每青：我支持兄弟 乡民别再抓抓啦 乡民：可是你老公支持统一耶 -- 吃美牛、看假球，人生夫复何求 https://www.youtube.com/watch?v=dHoc5hiXcy0 -- 只有蓝绿 没有是非 蓝绿政客 全台湾最大的合法诈骗集团 -- 八卦版乡民最爱和平 不分蓝绿、南北、学校 一律平等 西斯版乡民最纯仆 / 棒球版乡民最不会酸兄弟 / 就可版乡民最有礼貌不会嘘文/ 黑特版乡民最自律不会说脏话 / 旺特版乡民最温馨 / 笨版乡民最聪明 /表特版乡民最正 / DSLR版版主最长寿... 结婚版版主最公正判决/ 法西斯版讨论多元没有一言堂 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