作者CDennis (Si nos vamos)
看板home-sale
標題四間房產操作
時間Sat Apr 27 17:40:13 2024
請教各位擁有四間房產大大們，小弟剛買齊四間
想請各位幫忙健檢一下這樣的操作有什麼沒注意到的地方？
夫妻目前40歲
兩人年收共400萬
公司認股股利保守每年估計每年60萬
目前現金部位250萬
股票部位600萬多爲ETF，目標年領5%股利=30萬
三個小孩目前7歲6歲跟4歲，之後會就讀公立小學
這2-3年年花費約250萬，其中有85萬是房貸
目前持有A房，BCD房都是預售屋，之後會是夫妻一人各持有兩間
A房房貸剩餘1750萬，預計增貸400萬再開2年寬限，這樣2年內每月繳43000
增貸的400萬也是放ETF，每年5%股利收入=20萬
因為開寬限期的關係所以每個月可多存30000現金，一年多36萬，兩年下來可多112萬
B房總價1500萬預計2025年初交屋，交屋前要再繳110萬，打算寬限5年
前5年每月繳22000
C房總價1140萬預計2026年初交屋，交屋前要再繳170萬，因爲只能貸7成也無法寬限
所以月繳房貸爲30500
D房總價1500萬預計2026年中交屋，交屋前要再繳300萬，一樣無法寬限也只能貸七成
預計月繳房貸40500
最差狀況BCD交屋後空租，前五年年繳房貸爲90,300 x 12個月=111萬
概算後這三間到交屋都沒什麼太大風險，想得到的大概就是突然失業、生病
或不小心出意外走掉
交屋後最差狀況爲BCD三間都空租，前五年年繳房貸爲12萬x12個月=144萬
反而是交屋後的狀況比較輕鬆？
不知有沒有沒考慮到的地方？
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1F：推 Mithra: 沒什麼風險 頂多提早賣掉硬吃房地合一少賺 04/27 17:49
2F：推 jerrry: 心態上不要怕少賺就好 04/27 18:00
其實BCD三間我是打算至少放10-20年以上，之後移轉給小孩去使用
※ 編輯: CDennis (220.141.171.201 臺灣), 04/27/2024 18:03:11
3F：→ Taiwanwolf: 小孩真幸福 一人一間 04/27 18:06
4F：→ yiliang1107: 考量政策會不會緊縮，第二間變成6-5成 04/27 18:07
5F：→ yiliang1107: 另外小孩們教育開銷，補習才藝之類的，要先算進去。 04/27 18:08
6F：→ yiliang1107: 然後利率建議抓到2.5%試算看看。 04/27 18:09
7F：推 lucky466: 現在生小孩本來就要一人一間很正常吧 04/27 18:11
8F：→ lucky466: 不然小孩長大很辛苦耶 04/27 18:12
9F：推 NicholasTse3: 總貸款抓5000萬嗎 年收貸不過吧 04/27 18:25
10F：推 poi5140514: 最大的風險是政策限縮貸款成數 04/27 18:33
11F：推 tidalwave00: 一人一間小孩真幸福 04/27 18:35
12F：推 liu1981sssss: 沒拿到權狀都難說，最近想增貸再入手一間，以前很容 04/27 18:38
13F：→ liu1981sssss: 易就能過，現在銀行怕放貸置產炒房，尤其預售屋 04/27 18:38
15F：推 hs4551: 要考慮銀行不貸款給你啊...年收四百雖高，但你小孩數量也 04/27 19:01
16F：→ hs4551: 多 04/27 19:01
17F：推 GyroZep: 真厲害 04/27 19:03
18F：推 jaricho: Respect哥 怎麼改成一直po繳稅單的圖？？？ 04/27 19:03
20F：推 NTU303150195: 精神錯亂了吧 04/27 19:09
21F：→ checkman: 貸款過不了 04/27 19:32
22F：推 skevin: 房貸過不了 04/27 19:45
23F：推 vitals: 我是覺應該貸的過吧 04/27 20:07
24F：推 fluAB: 勇者 04/27 20:11
25F：推 ayumiray: 後面幾間的交屋太近了，只要政策又變，現金很快 就被榨 04/27 20:28
26F：→ ayumiray: 乾 另外應該也考慮一下，假設租不出去下的風險 （個人 04/27 20:28
27F：→ ayumiray: 建議） 04/27 20:28
28F：推 serpei: 跟我一樣也是一個小朋友一間 沒幫小孩買房實在太可怕 以後 04/27 20:37
29F：→ serpei: 會不會買不起 04/27 20:37
30F：推 angele: 空租是連冷氣、熱水器、窗簾都不付嗎？這些都沒感覺租金也 04/27 20:39
31F：→ angele: 很難好，會好租嗎？ 04/27 20:39
32F：推 jord98972005: 你好勇 感覺房貸額度抖抖的 04/27 20:47
33F：→ bj4j45: 好勇敢 04/27 20:55
34F：推 bustinjieber: 你的問題是交屋時間拉太近， 04/27 21:45
35F：→ bustinjieber: 目前的市場跟稅制，要玩純買賣， 04/27 21:45
36F：→ bustinjieber: 就是要錯開預售屋的時間， 04/27 21:45
37F：→ bustinjieber: 然後善用重購退稅跟六年四百， 04/27 21:45
38F：→ bustinjieber: 貸款部分我覺得沒什麼問題。 04/27 21:45
39F：推 jsie: 難怪沒人要生，今日香港，明日台灣 04/27 21:51
40F：推 CIIIO: 到2026年還要準備580 04/27 22:07
41F：→ CIIIO: 不過你還有增貸400出來 04/27 22:07
42F：→ CIIIO: 一年薪資現金流也+400 04/27 22:07
43F：→ CIIIO: 手頭現金應該是OK 看月還款嘎的怎樣 04/27 22:07
44F：推 luvdirk: 給小孩魚不如教他釣魚吧，你這樣都影響到未來教育經費了 04/28 00:34
45F：推 eatyou: 總貸5200，月付20，夫妻年薪400不算三仔開銷就已經收支6 04/28 00:40
46F：→ eatyou: 0%囉。找看看有無認股利收入的銀行。 04/28 00:40
47F：推 RealID2018: 怕你交屋時政策有變找不到銀行貸款吧 04/28 00:54
48F：推 a96932000: 這個貸款過的了嗎?囧 04/28 03:26
49F：噓 menace: 這不是四間房吧… 預售還沒交屋嚴格說起來不算持有一間吧 04/28 05:48
50F：→ menace: QQ 雖然說現在新買的也沒辦法轉讓必須交屋 但頭期款有落 04/28 05:48
51F：→ menace: 差啊… 再來要噓股息 都這收入了 應該要知道股息只是左手 04/28 05:48
52F：→ menace: 換右手 股息不太能列入收入裡 要現金流現在有4.5%的美債 04/28 05:48
53F：→ menace: 或是5%以上的公司債 04/28 05:48
54F：推 menace: 喔我說的是600萬股票的股利 公司認股的嘛…雖然理論上也 04/28 05:54
55F：→ menace: 是啦 但實務上流動性很差 勉強算收入還行 04/28 05:54
56F：推 menace: 交屋還要簡單裝修和傢俱家電吧… 抓得太緊 穩定收租也要 04/28 06:00
57F：→ menace: 一段時間 04/28 06:00
58F：推 lantimes: 可以啦 40歲不拼 難道等50歲嗎 04/28 07:39
59F：推 chair209: 交屋後如果空租，還會有管理費的固定支出 04/28 11:31
60F：推 angele: 空租原來是空置沒租出去的意思，那還要算水電分攤社區共同 04/28 11:59
61F：→ angele: 部分，另外交屋前建商預收的暫收款其實也不少喔，貸款還得 04/28 11:59
62F：→ angele: 保險，費用要再精算一下。 04/28 11:59
63F：推 mokinased: 有三個小孩 注重教育的 平均ㄧ年育兒費要抓150萬吧 學 04/28 13:30
64F：→ mokinased: 材藝補習都很燒錢的 04/28 13:30
65F：→ daniel6412: 小孩很可憐 04/28 15:35
66F：推 johnbogle: 我比較好奇你四間都買同縣市嗎？ 還是有分散？ 04/28 16:50
67F：推 yohappy: 好忙，如果都是透天會超級忙 04/29 02:25
68F：推 ricky60324: 小孩有天份再栽培啊 不會讀書也是又不會讀書的路可走 04/29 13:03
69F：→ ricky60324: 比如房東 爸爸多買一點 小孩躺著過 04/29 13:03
70F：噓 Goog1e: 分類 04/29 15:17
71F：推 plcc122: 好勇 只能推了 04/29 18:35
72F：推 starbucks16: 好狂 05/03 16:04