作者timmer (.......................)
看板home-sale
標題[請益] 房子買方拿去貸款，錢卻拿不到?
時間Thu Jun 12 15:54:42 2025
大家好
剛剛YT跳出來這一片
https://www.youtube.com/watch?v=4WmAX-5UP44
主要是買賣交易時買方故意檔銀行不撥款
讓買方的債主把已過戶的房子但尚未撥款的房子拿去拍賣
影片中有說到賣方要多抵押借錢損失會少一點
但是有兩點我不懂
1.設定信託
2.設定二胎給賣方自己
這樣會增加安全性
但是小的不知道這樣會增加安全性在哪裡
有沒有高手可以解答?
謝謝
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1F：推 childeviler2: 沒點進去讓你賺流量，當初簽約沒簽本票？ 06/12 15:56
2F：→ timmer: 一個實際上無財產的人簽本票你是能拿的到啥東西? 06/12 15:58
3F：→ timmer: 另外那個影片也不是我發的 06/12 15:59
4F：推 childeviler2: 那過戶前不都是要清償才能過戶？怎麼賣方再拿房子去 06/12 16:00
5F：→ childeviler2: 抵押借錢？不懂求教 06/12 16:00
6F：→ timmer: 誰說的? 付完頭期款要先過戶才能跟銀行辦貸款. 06/12 16:01
7F：→ timmer: c兄買過房子嗎? 06/12 16:02
8F：推 childeviler2: 對啊要過戶變成買方的房，那賣方怎麼去抵押借錢？ 06/12 16:04
9F：→ childeviler2: 用買方的名字借嗎？ 06/12 16:04
10F：→ timmer: 這一片是講買方詐賣方..... 06/12 16:05
11F：→ timmer: 賣方其中一個保護自己的方法是先把錢借好借滿 06/12 16:05
12F：推 childeviler2: 我很少點人家貼上來連結，不好意思 06/12 16:05
13F：→ timmer: 另外兩個我看不懂 所以上來問 06/12 16:05
14F：→ childeviler2: 這幾年成交三間房，誠信交易，所以沒這方面的經驗 06/12 16:06
15F：→ timmer: 所以遇到相關的片就貼上來問一下 要不要點閱個人自由 06/12 16:07
16F：推 ChikanDesu: 設定信託的意思就是在對方開始執行法拍的時候 信託的 06/12 16:21
17F：→ ChikanDesu: 房子不會被債權人查扣？直到貸款撥款進履保才解除信託 06/12 16:21
18F：→ ChikanDesu: ？ 06/12 16:21
19F：→ ChikanDesu: 借好借滿八成確實好像可以 因為銀行等於直接代償債務 06/12 16:24
20F：→ ChikanDesu: 你拿到前面20%自備款進履保就等於完成交易了 法拍變成 06/12 16:24
21F：→ ChikanDesu: 給原來銀行錢 但如果法拍價格太低不足額怎辦 還是賣方 06/12 16:24
22F：→ ChikanDesu: 要還 但說實在對方也不會挑你這種下手 06/12 16:24
23F：→ ChikanDesu: 解釋一下影片手法 06/12 16:28
24F：→ ChikanDesu: 是買方等過戶完 不需要用這個房子擔保 而是用公司名義 06/12 16:28
25F：→ ChikanDesu: 去跟中租等等借大額貸款 06/12 16:28
26F：→ ChikanDesu: 然後惡意倒閉公司捲錢走 06/12 16:28
27F：→ ChikanDesu: 之後對方就會直接法拍他名下財產 06/12 16:28
28F：→ ChikanDesu: 而你房子過戶了不用權狀他也能法拍 06/12 16:28
29F：→ ChikanDesu: 他會在貸款對保時說我還有一些糾紛 不給銀行撥款 變成 06/12 16:28
30F：→ ChikanDesu: 這個房子沒完成債權轉移 負債的還是賣方 而價值已經被 06/12 16:28
31F：→ ChikanDesu: 法拍吃乾抹淨？但我好奇的是法拍後不是優先還賣方銀行 06/12 16:28
32F：→ ChikanDesu: 錢嗎 06/12 16:28
33F：→ ChikanDesu: 喔你沒借滿他就會償還那個少量貸款後拿去還中租 剩下 06/12 16:30
34F：→ ChikanDesu: 的錢他已經到手 06/12 16:30
35F：推 wisebani: 以後找買方，只賣給前200大的員工 06/12 17:17
36F：→ njunju: 之前台南媽媽群組也有GG員工家庭詐財的 06/12 17:26
37F：→ njunju: 好像是GG員工狂囤快10間房 然後財務爆了開始亂搞 06/12 17:27
38F：推 wisebani: 這種情況，房仲不用賠嗎？ 06/12 17:49
39F：→ j0588: 搞錯了吧 沒過戶也可以辦貸款 買方銀行確認抵押權設定好 把 06/12 20:11
40F：→ j0588: 錢撥到履約保證專戶 賣方才會讓買方過戶 是我太久沒買房了 06/12 20:11
41F：→ j0588: 嗎 06/12 20:11
42F：→ timmer: 沒過戶可以辦貸款和徵信，過戶後才可以設定抵押權和撥款 06/12 20:36
43F：→ timmer: 所以一定會先過戶。 06/12 20:36
44F：→ j0588: 你要不要先去問一下熟悉房屋貸款的銀行業務 現實沒有賣家會 06/12 20:51
45F：→ j0588: 在錢沒入保證帳戶下就同意過戶的 除非是想省仲介費找了不專 06/12 20:51
46F：→ j0588: 業的代書 06/12 20:51
47F：→ j0588: 抵押權設定與過戶是兩件事 賣方同意就可以辦抵押 06/12 20:51
48F：→ timmer: 我買過的房屋都是先過戶才貸撥款，我是沒聽過沒過戶就撥 06/12 21:16
49F：→ timmer: 款的，也許有，但我沒見過。 06/12 21:16
50F：推 alanct: 影片說法有問題，有履約保證，沒撥款，履約公司不會給買 06/12 21:58
51F：→ alanct: 方權狀，沒權狀，買方貸款，地政也不給過。 06/12 21:58
52F：→ timmer: 已過戶沒權狀不知道能不能夠扣押，如果債權人可以扣押的 06/12 22:25
53F：→ timmer: 話，就直接走拍賣了，買方的銀行不不撥款實際上賣方也拿 06/12 22:25
54F：→ timmer: 不到尾款，但已過戶的房屋卻被拍賣掉了，如果這種事情會 06/12 22:25
55F：→ timmer: 發生的話這個就是風險。 06/12 22:25
56F：→ timmer: 如果知道是風險的話就要想辦法去閃避，我個人的想法這樣 06/12 22:32
57F：→ timmer: 。 06/12 22:32
58F：推 alanct: 沒權狀也可以假扣押。後來影片有看完，回覆如下，做信託， 06/12 23:32
59F：→ alanct: 受託人為賣方，因不動產的名字又回賣方，信託法規定信託財 06/12 23:32
60F：→ alanct: 產不能查封或假扣押，但如果是買不動產之前的就存在的債 06/12 23:32
61F：→ alanct: 務，仍可查封。做第二胎抵押權，抵押權人為賣方，這樣房子 06/12 23:32
62F：→ alanct: 就算拍賣，因第一胎銀行抵押權沒撥款，實際債權不存在， 06/12 23:32
63F：→ alanct: 而第二胎為買方價金之債權，所以可以拿到拍賣價金，但拍 06/12 23:32
64F：→ alanct: 賣價金不理想時，會有損失。 06/12 23:32
65F：→ timmer: 感謝a大 06/12 23:56
66F：推 RealID2018: 買賣合約都會要求過戶後3～5日內撥款，不撥款賣方可以 06/13 09:57
67F：→ RealID2018: 拿走本票耶 06/13 09:57
68F：推 RealID2018: 這影片感覺根本沒買過房子 06/13 09:59
69F：→ RealID2018: 你2胎設下去銀行馬上停止動撥，動撥前都馬會再調一次 06/13 10:00
70F：→ RealID2018: 謄本 06/13 10:00
71F：推 RealID2018: 賣方過戶前設2胎，銀行不動撥變賣方違約耶，過戶後賣 06/13 10:05
72F：→ RealID2018: 方怎麼設2胎？買方才不會鳥你 06/13 10:05
73F：→ timmer: 人頭... 拿走本票 對一個無產的人 拿走本票能幹嘛? 06/13 10:14
74F：→ timmer: 我也覺得二胎怪怪的 06/13 10:15
75F：→ timmer: 還是基本定時轉增貸 貸好貸滿也是一種保護 06/13 10:15
76F：→ j0588: 先不管過戶順序 若真怕被詐 就在過戶時同時替自己的債權設 06/13 13:09
77F：→ j0588: 定第三順位抵押就好 這比本票或信託更有保障吧 06/13 13:09
78F：→ j0588: 另外買方貸款銀行抵押權如已設定好就沒不撥款的理由吧 就算 06/13 13:09
79F：→ j0588: 後續被其他人聲請拍賣也不影響銀行的債權 我懶得看影片但看 06/13 13:09
80F：→ j0588: 你寫的就覺得這種詐騙邏輯不對 若有司法判決能提供最好 06/13 13:09
81F：推 RealID2018: 你買賣契約沒先註明過戶同時設2順給賣方，銀行一定不 06/13 19:28
82F：→ RealID2018: 動撥 06/13 19:28
83F：→ RealID2018: 技術上確實可以連件辦，但銀行對2順都很感冒 06/13 19:29
84F：→ RealID2018: 而且設2順動撥前還是會被銀行要求塗銷 06/13 19:30
85F：→ RealID2018: 銀行沒取得一順是絕不可能動撥的 06/13 19:30