自由開講》市地重劃好，還是區段徵收好？ 2024/12/28 19:00 ◎王春木 在台灣的土地開發中，市地重劃與區段徵收是最常使用的兩大工具。 https://i.imgur.com/LftVjEO.jpg 一般民眾認為市地重劃較佳。圖為屏東縣蛋黃區的大武營市地重劃區。（屏東縣府提供） 一般民眾認為市地重劃較佳，主因是區段徵收的抵價地僅發還40%至45%，而市地重劃可達 55%。然而，這個認知其實存在誤解。以市地重劃為例，若地主擁有100坪土地，並不代表 一定能分回55坪，而是要依據該地主土地的權值比例來分配。這個權值概念，是將地主原 有土地換算成價值，再與全區土地價值相比較，若參與開發的土地權值較高，分配的土地 就會較多，反之則較少。 兩種開發方式在適用範圍上有明顯區別。市地重劃依據都市計畫法第58條規定，僅限於都 市計畫範圍內的土地；區段徵收則無此限制，可同時適用於都市土地及非都市土地。在土 地分配方式上，市地重劃讓地主能依原位次分配土地，使土地權利人較能掌握未來發展； 區段徵收則採統籌抽籤決定，讓政府取得的土地能夠集中規劃利用，更有利於大規模開發 。 https://i.imgur.com/ZRM28oO.jpg 區段徵收往往伴隨重要公共建設。圖為南科F、G區區段徵收，9月26日辦理點交，未來有 望成為台南新興的房市「蛋黃區」。（台南市府提供） 值得注意的是，區段徵收往往伴隨重要公共建設，這些建設對土地的價值提升有明顯助益 ，因此雖然分回比例較低，但增值潛力不容忽視。 在執行層面上，區段徵收僅能由政府主導，而市地重劃則提供更多元的辦理方式。市地重 劃可分為三種模式：第一種是由政府主導的公辦市地重劃，效率高但較缺乏彈性；第二種 是由民眾提議政府執行，需要半數以上地主同意，較能兼顧效率與民意；第三種是私人自 辦重劃，需要地主人數超過重劃區總人數三成，及其所有土地面積超過重劃區總面積三成 的同意才能發起。這種漸進式的制度設計，讓土地開發能更貼近民眾需求。 然而，市地重劃雖然分回比例較高，卻存在三個常被忽視的關鍵問題： 首先，重劃後的土地在法律上被視為原有土地，這意味著在計算土地增值稅時，即使享有 首次移轉減徵40%的優惠，整體稅負仍可能較區段徵收為重；其次，市地重劃的開發時程 普遍較長，尤其是自辦重劃因缺乏急迫性，往往曠日費時，這不僅增加了開發成本，也延 緩了土地活化的時程；最後，市地重劃缺乏強制性的安置計畫，可能造成原居民安置問題 ，影響社區發展的完整性。 相較之下，區段徵收雖然分回比例較低，但因為常配合重大建設計畫，往往具有較高的開 發急迫性，執行時程較短。同時，政府在區段徵收過程中，會提供完整的安置計畫，較能 照顧原住戶的權益。此外，區段徵收後取得的土地，在稅負計算上也較有利於地主。 土地開發攸關民眾權益與城市發展，選擇何種方式不能單看表面的分回比例。政府在推動 土地開發時，應該全面考量稅負影響、開發時程、公共建設規劃、土地使用效益等多項因 素，同時強化與民眾溝通，讓地主充分理解各種開發方式的利弊得失。唯有兼顧公共利益 與私人權益，才能達到土地永續利用、促進地方發展的雙贏目標。 面對未來都市發展的挑戰，如何靈活運用這兩種開發工具，打造更宜居的生活環境，考驗 著政府的智慧，也攸關著全體市民的福祉。期待透過更完善的制度設計與執行策略，為台 灣的土地開發開創更美好的未來。 （作者為桃園市地政士公會理事長） https://talk.ltn.com.tw/article/breakingnews/4905513 屏縣府標售大武營重劃區土地 底價6.5億餘元 https://i.imgur.com/LftVjEO.jpg 屏東市大武營市地重劃區示意圖。（屏東縣政府提供） 2024/12/23 12:39 〔記者葉永騫／屏東報導〕屏東縣政府下個月21日標售位於屏東榮民總醫院、面臨屏東市 建國路的大武營市地重劃區黃金地段住宅用地，總面積約2459.27坪，底價為6億5175萬餘 元，縣府於明年1月21日上午10點辦理開標。 縣府表示，這次標售的為屏東市大武營市地重劃區，為2標2筆抵費地，總面積為8129.81 平方公尺（約為2459.27坪），合計總底價為6億5175萬4,212元，位於重劃區優質住宅區 （住三、住四），開標作業將於114年1月21日上午10時於縣政府北棟3樓327會議室辦理， 標售資訊自即日起於屏東縣政府全球資訊網及地政處土地標售行動網公告。 縣府地政處表示，屏東市大武營重劃區位於屏東市建國路，為屏東市出入重要門戶，毗鄰 屏東榮民總醫院，區內有8公頃公園、停車場及開放空間，並緊鄰永大共融公園、武昌公 園，公共設施完備，生活機能相當優越，有意投標者必須在114年1月21日上午9點前，將 投標相關文件以掛號郵遞方式寄至「屏東郵局第528號信箱」參與投標，民眾可前往縣府 北棟地政處重劃科索取招標文件及標單，或直接上網屏東縣政府全球資訊網站、地政處網 站查詢下載列印，標售事宜可洽詢本府地政處重劃科專線電話：08-7325884。 https://i.imgur.com/iuxfOP9.jpg 屏東市大武營市地重劃區抵費地。（屏東縣政府提供） https://i.imgur.com/fsvszU0.jpg 屏東市大武營市地重劃區抵費地。（屏東縣政府提供） https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/4901619 --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.192.81.105 (臺灣) ※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/Urban_Plan/M.1735921014.A.035.html