黑牌保全揭秘！物業公司違法站崗巡邏　警察管不到、都發局踢皮球 2026/07/07 07:25:00 圖、文／CTWANT 議員質詢後，警方與都發局、勞工局針對公寓大廈展開聯合稽查。（圖／警方提供） 所謂「黑牌保全」是指本來只可以執行「生活管理」的物業管理公司撈過界，或某些以「 管理顧問公司」之名，經營保全公司業務的非法行為。 此外，還有些社區「自聘保全」，雖然合法，但所有的責任都必須管委會揹，對於種種亂 象，台中市刑警大隊長紀延熹說，物業管理公司的主管單位是都發局，除非市府發動聯合 稽查，否則警方根本沒有權力介入。 「中華民國保全商業同業公會全國理事會」理事長張達錩指出，「黑牌保全」係指物業公 司與坊間沒有資本額限制的「管理顧問公司」。 前者正式名稱是「公寓大樓管理維護公司」，其執業法源根據是「公寓大廈管理條例」， 設立資本額為一千萬。 依據法令上規定，「樓管公司」可以接手公寓大廈的管理、維護…等，簡單的說，就是「 生活管理與服務」，若牽涉到安全，例如門禁、巡邏、警衛、私領域（如車道出口）的交 通指揮，則必須有保全公司牌照，才可以執業。 因此，很多保全公司同時申請樓管公司牌照，以便提供「一條龍服務」。 問題是，當樓管公司撈過界，幹起安全管制的保全業務，在沒有警方業務督導，所聘任保 全員無須列冊管制，什麼人都可以幹，外部成本低，他們大可低薪壓價，因此對於貪小便 宜的管委會來說，是有誘因的，也因此，正牌保全公司打折扣戰，根本玩不過人家，這也 形成「劣幣驅逐良幣」。 至於「管理顧問公司」，更加百無禁忌，人員龍蛇混雜，台中市發生過多起社區保全人偷 竊住戶財務，監守自盜，偽造收款單據，盜用管理費或其他公款等案件，幾乎都是這類「 管理顧問公司」接管的社區發生的，出了事！ 管委會不打官司，不花錢假扣押，還真的求償無門。 此外，還有所謂的「自聘保全」，就是小社區的管委會，為了省錢，自己聘僱管理員，守 著大樓門口，做一些簡單收發、巡邏的服務。 這些自聘保全人員在十年前，根本不受勞基法保障，因此薪資壓得很低，一分錢一分貨， 當然談不上服務品質，甚至發生多起糾紛。 可是，自聘保全並不違法，但張達錩強調，如果發生事故，所有的責任都必須由聘任者， 也就是管委會負責，而管委會掌握的錢，還不是住戶的公積金？ 換句話說，為了省錢而自聘保全，住戶安全沒保障，出了事，還是住戶自己買單。 此外，張達錩透露，其實真正管委會自聘的情況不多，多數是「管理顧問公司」假借「自 聘」之名，非法承攬業務；一旦發生事故，最後責任還是要回到管委會身上。 張達錩強調，當前市場有超過九成案件幾乎淪為「價格決定一切」，不少管委會在招標或 委外過程中過度追求低價，迫使合法業者只能不斷壓縮成本，最終衝擊第一線從業人員薪 資與勞動條件，也使勞資爭議頻傳，讓整體產業背負不必要的負面標籤。 可是，保全公會多次向主管機關提出具體違規事證，並建請啟動聯合稽查，然而行政流程 卻往往停留在公文往返，遲未見到具體查處成果，形同放任違法行為持續擴大，甚至間接 誤導市場及民眾對非法業者的認知。 台中市刑大大隊長紀延熹指出，出問題的樓管公司，主管機關是都發局，警方管不到。（ 圖／警方提供） 對此，台中市刑警大隊長紀延熹指出，警方可以管的，是合法的保全公司，物業管理公司 的主管機關是都發局，除非市府發動聯合稽查，否則警方沒有公權力可以介入此一亂象。 而都發局，面臨議員的問責，僅表示「後續跨局處聯合稽查，將由警察機關主責，本局將 依權責積極配合警察機關辦理相關作業，共同強化社區管理安全。」 還是將皮球踢給警方，看來，黑牌保全氾濫問題，恐怕在市場機制下，短期難以解決。 https://i.mopix.cc/bWOGPS.jpg 樓管公司雖然是都發局管理，但該局卻發文踢皮球，表示「配合」警方稽查。（圖／議員 周永鴻提供） https://www.setn.com/news/1868180 --

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