黑牌保全揭秘！物业公司违法站岗巡逻　警察管不到、都发局踢皮球 2026/07/07 07:25:00 图、文／CTWANT 议员质询後，警方与都发局、劳工局针对公寓大厦展开联合稽查。（图／警方提供） 所谓「黑牌保全」是指本来只可以执行「生活管理」的物业管理公司捞过界，或某些以「 管理顾问公司」之名，经营保全公司业务的非法行为。 此外，还有些社区「自聘保全」，虽然合法，但所有的责任都必须管委会背，对於种种乱 象，台中市刑警大队长纪延熹说，物业管理公司的主管单位是都发局，除非市府发动联合 稽查，否则警方根本没有权力介入。 「中华民国保全商业同业公会全国理事会」理事长张达錩指出，「黑牌保全」系指物业公 司与坊间没有资本额限制的「管理顾问公司」。 前者正式名称是「公寓大楼管理维护公司」，其执业法源根据是「公寓大厦管理条例」， 设立资本额为一千万。 依据法令上规定，「楼管公司」可以接手公寓大厦的管理、维护…等，简单的说，就是「 生活管理与服务」，若牵涉到安全，例如门禁、巡逻、警卫、私领域（如车道出口）的交 通指挥，则必须有保全公司牌照，才可以执业。 因此，很多保全公司同时申请楼管公司牌照，以便提供「一条龙服务」。 问题是，当楼管公司捞过界，干起安全管制的保全业务，在没有警方业务督导，所聘任保 全员无须列册管制，什麽人都可以干，外部成本低，他们大可低薪压价，因此对於贪小便 宜的管委会来说，是有诱因的，也因此，正牌保全公司打折扣战，根本玩不过人家，这也 形成「劣币驱逐良币」。 至於「管理顾问公司」，更加百无禁忌，人员龙蛇混杂，台中市发生过多起社区保全人偷 窃住户财务，监守自盗，伪造收款单据，盗用管理费或其他公款等案件，几乎都是这类「 管理顾问公司」接管的社区发生的，出了事！ 管委会不打官司，不花钱假扣押，还真的求偿无门。 此外，还有所谓的「自聘保全」，就是小社区的管委会，为了省钱，自己聘雇管理员，守 着大楼门口，做一些简单收发、巡逻的服务。 这些自聘保全人员在十年前，根本不受劳基法保障，因此薪资压得很低，一分钱一分货， 当然谈不上服务品质，甚至发生多起纠纷。 可是，自聘保全并不违法，但张达錩强调，如果发生事故，所有的责任都必须由聘任者， 也就是管委会负责，而管委会掌握的钱，还不是住户的公积金？ 换句话说，为了省钱而自聘保全，住户安全没保障，出了事，还是住户自己买单。 此外，张达錩透露，其实真正管委会自聘的情况不多，多数是「管理顾问公司」假借「自 聘」之名，非法承揽业务；一旦发生事故，最後责任还是要回到管委会身上。 张达錩强调，当前市场有超过九成案件几乎沦为「价格决定一切」，不少管委会在招标或 委外过程中过度追求低价，迫使合法业者只能不断压缩成本，最终冲击第一线从业人员薪 资与劳动条件，也使劳资争议频传，让整体产业背负不必要的负面标签。 可是，保全公会多次向主管机关提出具体违规事证，并建请启动联合稽查，然而行政流程 却往往停留在公文往返，迟未见到具体查处成果，形同放任违法行为持续扩大，甚至间接 误导市场及民众对非法业者的认知。 台中市刑大大队长纪延熹指出，出问题的楼管公司，主管机关是都发局，警方管不到。（ 图／警方提供） 对此，台中市刑警大队长纪延熹指出，警方可以管的，是合法的保全公司，物业管理公司 的主管机关是都发局，除非市府发动联合稽查，否则警方没有公权力可以介入此一乱象。 而都发局，面临议员的问责，仅表示「後续跨局处联合稽查，将由警察机关主责，本局将 依权责积极配合警察机关办理相关作业，共同强化社区管理安全。」 还是将皮球踢给警方，看来，黑牌保全泛滥问题，恐怕在市场机制下，短期难以解决。 https://i.mopix.cc/bWOGPS.jpg 楼管公司虽然是都发局管理，但该局却发文踢皮球，表示「配合」警方稽查。（图／议员 周永鸿提供） https://www.setn.com/news/1868180 --

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