作者ELF004 (艾爾夫澪澪肆)
看板BaseballXXXX
標題[閒聊] 日本房地產投資
時間Sun Nov 1 22:26:07 2026
扣掉詐騙 絕對是超差的標的
我猜林益全應該是跟很多人一樣看到購入成本很低就覺得投報率會高
但日本最貴的其實是持有成本還有管理成本
我在2019的時候有朋友找我一起投資要做民宿或是房東
其中有新宿大久保 / 大阪鶴橋&鶴見綠地 / 京都西京區 / 枚方市 / 北海道札幌
基本上都是大眾交通5分鐘以內，甚至有在地鐵站旁邊的
那邊購入成本有多便宜? 便宜到我把我現在住的大巨蛋附近的3x坪老公寓賣掉
可以不用貸款全額現金買其中三到四間
但真正認真做功課以後才發現持有成本太高了
新宿那間確實買下來台幣500萬出頭
但一年持有成本含找管理公司可能要接近40萬台幣
投報率算一算根本很難賺，所以後來我拒絕了
朋友後來決定在京都 / 大阪 / 札幌這三個點做
計劃就是春秋京都，夏季大阪，冬天札幌
然後後來我想大概大家也知道2019年底發生什麼事
虧了一屁股，這兩年才開始有收益 (但我猜還是沒賺，只是沒虧而已)
如果功課沒做好是真的會越虧越多
但林益全好像是連買都還沒買到就爆掉了
有可能是因為之前中國人狂買日本的地
後來政策限縮以後一堆仲介公司金流出問題直接爆炸放給他爛跑路的那種
投資理財一定有風險
有事就問脆(?)
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※ 編輯: ELF004 (118.160.120.81 臺灣), 11/01/2026 22:27:27
1F：→ angel902037: 日本好像是持有成本太高 11/01 22:29
2F：→ angel902037: 每年支出要花一堆$$ 11/01 22:30
3F：推 meta5445: 要投資房地產2020買台灣的重劃區早就賺爛了，不知道怎麼 11/01 22:30
4F：→ meta5445: 想的 11/01 22:30
5F：→ angel902037: 所以根本不好賺，更何況台灣人要常去看 很難 11/01 22:30
6F：推 imshingfan: 從上帝視角來看日本賺錢的標要標就要標最貴的黃金地段 11/01 22:30
7F：→ imshingfan: 11/01 22:30
8F：→ imshingfan: 但還是很差的標 11/01 22:31
9F：推 TsukimiyaAyu: 持有成本還好 是不太會漲 11/01 22:31
10F：推 bill840207: 22年會想要投資日本房地產 難不成是熊本台積電那裏? 11/01 22:31
11F：推 dsauqt: 對台灣房地產不買 買日本？ 11/01 22:32
12F：→ angel902037: 林益全說被騙的那個 就是熊本市 11/01 22:32
13F：推 winnie1206: 日本稅高的要命 單純看到房價多便宜就跑去買的完全是 11/01 22:32
14F：→ winnie1206: 韭菜 尤其是那種買在鄉下的 11/01 22:32
15F：推 laihom0808: 日本房子便宜阿，詹維中就在日本買一堆房子，神拳應該 11/01 22:33
16F：→ laihom0808: 要找他介紹 11/01 22:33
17F：→ ELF004: 你只需要丟60-200萬 可以在日本東京大阪經營民宿 以後 11/01 22:34
18F：推 Q00863: 沒記錯日本是買房後的維護費跟稅超過 所以他們沒把房子當 11/01 22:34
19F：→ Q00863: 投資 11/01 22:34
20F：→ ELF004: 去玩都不用搶住宿 然後網購有人收 定期幫你寄回台灣 11/01 22:34
21F：→ ELF004: 聽起來超美好的XD 11/01 22:34
22F：→ Q00863: 不然日本長期利率幾乎0利率 還不貸款買滿房子 11/01 22:35
23F：推 alvis000: 就網紅帶貨一直洗 11/01 22:36
24F：→ MAX777: 台灣隨便新開發的重劃區買到就是賺，買日本幹嘛？ 11/01 22:37
25F：推 AccLaborGo: 會跨國行銷到外國人的，日本房地產,泰國房地產,中國房 11/01 22:37
26F：→ AccLaborGo: 地產，都是盤子局 11/01 22:37
27F：推 opwin: 熊本是很好詐騙的題材 台灣人覺得有台積電會推高房價 11/01 22:37
28F：推 LaBoLa: Jorman害的？ 11/01 22:39
29F：推 Q00863: 與日本廠商聊到台灣投資流行買房子 他們一臉覺得驚訝 房子 11/01 22:40
30F：→ Q00863: 不是會虧嗎 11/01 22:40
31F：推 stanley86300: 投資海外不動產REITS買一買就好 11/01 22:40
32F：→ Q00863: Joeman是自己也有下去操作吧 11/01 22:41
33F：推 imshingfan: 中國房地產已經垮了 所以一堆中國人跑去國外炒房地產 11/01 22:41
34F：→ Q00863: 如果要買日本房子還是要挑地段 11/01 22:41
35F：推 njnjy: 日本鄉下一堆被拋棄空屋 父母死了兒孫不想繼承 11/01 22:43
36F：→ njnjy: 稅金太高了 11/01 22:43
37F：→ MAX777: 要買台積電概念的房子，那去高雄科技園區那買就好了啊 11/01 22:43
38F：→ x2206223: 好像有某個女網紅大推杜拜買房阿 不知有沒有信徒跟 11/01 22:45
話說剛剛才想到 當初另一個決定不參與的朋友直接說
60萬他算一年去日本三次 一次一週 住宿費抓5萬
一年也才15萬 剩的45萬拿來投資絕對比省這些住宿費划算XD
※ 編輯: ELF004 (118.160.120.81 臺灣), 11/01/2026 22:47:05
39F：推 TsukimiyaAyu: 泰國、迪拜、日本買房真的都難賺 11/01 22:46
40F：推 Marytin: 還好我遇到教我去日本創業的 11/01 22:49
41F：→ MAX777: 新聞看起來比較像是被騙入股房地產開發商，但是2千萬直接 11/01 22:49
42F：→ MAX777: 搞到破產也太誇張 11/01 22:49
43F：推 Kelsier27: 酷 實際經驗推 那幾個地方不就是網紅會推的嗎XD 11/01 22:50
44F：推 lon0623: 日本房子便宜就是有原因的啊 11/01 22:50
45F：→ ELF004: 嚴格來說 應該是中國人這樣搞有賺 台灣人開始有興趣 11/01 22:50
46F：→ ELF004: 快飽和了才輪到網紅進場 11/01 22:51
47F：→ lon0623: 他們又不像台灣，持有房子近乎零成本 11/01 22:51
48F：→ lon0623: 台灣人不懂，看到便宜就去買，沒考慮後續現金流 11/01 22:52
49F：→ lon0623: 其實投資最簡單的原則，不懂的東西就不要碰 11/01 22:53
50F：推 imshingfan: 中國人日本炒完了幾乎都跑了台灣人去他們的接盤你想能 11/01 22:53
51F：→ imshingfan: 賺多少 11/01 22:53
52F：→ imshingfan: 一堆台灣人跑去當接盤俠 11/01 22:54
53F：推 lon0623: 那個什麼網紅推薦外國房地產的，別天真以為他們有買 11/01 22:55
54F：推 nolimits: 碰到地面師吧 11/01 22:55
55F：推 RASSIS: 每個去接盤的都不會覺得自己會衰到是撈不到的那波 11/01 22:55
56F：推 TsukimiyaAyu: 這種套路很久了 以前是請名人在周刊寫東南亞房專欄 11/01 22:56
57F：→ TsukimiyaAyu: 然後倒貨給台灣人 馬來西亞 柬埔寨都玩過一輪 11/01 22:56
58F：→ Ryoutsu: 大阪鶴橋&鶴見綠地... 要做觀光客民宿地點不佳，鶴橋要 11/01 22:56
59F：→ Ryoutsu: 做韓國客市場但你又不是韓國人吃不到 11/01 22:56
60F：→ ELF004: 大久保跟鶴橋&鶴見綠地 有沒有發現都是韓國區XD 11/01 22:58
61F：推 good5755: 真的好賺錢早就一堆人投進去了 會輪到平民網紅宣傳就是 11/01 22:58
62F：→ good5755: 在抓交替 根本老鼠會 11/01 22:58
63F：推 a27647535: 就跟那種喊日本牛奶很便宜的一樣吧 w 11/01 22:59
64F：→ good5755: 中國人會去買很大原因是想移民日本 11/01 22:59
65F：推 winnie1206: 看網紅推房地產最好笑的是一邊說支持居住正義然後一邊 11/01 23:00
66F：→ winnie1206: 推國外炒房投資 根本矛盾到不行 這樣也有人在信XD 11/01 23:00
67F：→ ELF004: 對 中國人有潤出去的機會花再多錢都願意 11/01 23:00
68F：推 thhh920607: 有朋友在日本買房 那邊的房仲超爛要交屋地坪都可出錯 11/01 23:00
69F：→ good5755: 真的要看日本房地產 要看真正介紹在當地居住的生活的影 11/01 23:02
70F：→ good5755: 片 最後是包含工作內容 很多賺錢的網紅去日本買方是純渡 11/01 23:02
71F：→ good5755: 假 一般人參考意義不大 根本無法複製 11/01 23:02
72F：推 imshingfan: 中國人很愛炒房阿 各國都有中國人的身影 11/01 23:02
73F：→ good5755: 像九面人買房很明顯是錢太多 買個渡假居住地而已 11/01 23:03
74F：推 MarchelKaton: 那買來純自住咧？ 11/01 23:06
75F：→ ELF004: 純自住要有工作證再來是弄在留啊 也很麻煩的 11/01 23:07
76F：推 a27647535: 日本投資的房地產當然也有 11/01 23:07
77F：→ a27647535: 但是蠻專業價格也蠻高的 11/01 23:07
78F：→ ELF004: 夠好的標的日本人自己就不會放過了 哪國人不愛錢 11/01 23:08
79F：→ Jaspercool: 我記得九面也有投資日本房地產 只不過在東京 11/01 23:12
80F：推 amos30627: 馬來西亞也有人在買 11/01 23:22
81F：推 venom957: 看九麵就知道了 11/01 23:23
82F：→ RandyPerseus: 投國外這個？ 腦袋在想啥 11/01 23:24
83F：推 as314: 中國人啊 投資民宿可以取得居留 11/01 23:26
84F：推 ctes940008: 超奢侈那間房格局很怪吧，網路上分析過。 11/01 23:28
85F：→ d06: 買到房子投報率差是一回事 全是連房子都沒有… 11/01 23:31
86F：→ amos30627: 日本房地產持有成本很高應該是常識吧 所以他們都租房 11/01 23:37
87F：推 MomokoOnly: 日本房產很好騙台灣人 嘻嘻 一堆傻 11/01 23:42
88F：推 chuusan: 雖不是專家 但看日綜就知道出蛋黃區就商業就差很多 11/02 00:05
89F：推 Yelich: 4 11/02 00:09
90F：→ flywater: 是嗎我一個客人淺草2022買5千萬日幣 上個月跟我說他賣了 11/02 00:14
91F：→ flywater: 一億兩千萬 11/02 00:14
92F：→ flywater: 買對地點還是很好賺的啊 11/02 00:14
93F：推 ChrisDavis: 日本要吵也是吵港區梅田那種，但那也不是一般人 11/02 00:15
94F：推 ChrisDavis: 能吵得起的 11/02 00:16
95F：→ flywater: 那個位置我去過 也離淺草寺至少1公里 旁邊啥店都沒 11/02 00:16
96F：→ flywater: 純住宅區 11/02 00:16
97F：→ ChrisDavis: 大阪東京那些精華地段都炒爆，但一張A4大小的地就數十 11/02 00:16
98F：→ ChrisDavis: 萬日幣起跳 11/02 00:16
99F：→ ELF004: 他們住商分離的很徹底 自住附近啥都沒有才是正常的 11/02 00:24
100F：推 kira925: 日本房產不是自住的話根本是坑貨 11/02 00:24
101F：→ kira925: 你沒有買到在鬧區快速轉手的話 維護費就嘎爆你 11/02 00:24
102F：→ flywater: 2019到現在 東京房子都漲2~2.5倍是基本 你人不在管理費 11/02 00:25
103F：→ flywater: 當然高 人在的話其實到現在肯定都賺的 11/02 00:25
104F：→ kira925: 不然妳就是要有熊本那樣突然外資大投資事件 不然能賺 11/02 00:25
105F：→ kira925: 百中無一 11/02 00:25
106F：→ ELF004: 對啊 22放到26四年搞不好台幣就燒掉100萬了 同樣狀況 11/02 00:25
107F：→ ELF004: 台灣可能20萬都不用 11/02 00:26
108F：→ flywater: 當然這是日幣本位來看 如果要算匯率可能就 11/02 00:26
109F：→ kira925: "東京都漲2~2.5" 會講出這句就已經是門外漢了 11/02 00:26
110F：→ ELF004: 一樣的錢丟台灣房地產或股市應該是賺更多啦 11/02 00:26
111F：→ kira925: 東京很大 港區也是東京 南北千住也是東京 11/02 00:27
112F：→ kira925: 這種漲兩倍的大概是港區才有 11/02 00:27
113F：→ ELF004: 其實後來看要投資還不如離開23區 八王子那邊租大學生好賺 11/02 00:27
114F：→ ELF004: 一點 墨田區不算差了 11/02 00:28
115F：→ ELF004: 但墨田區我只會抓1.5倍左右 11/02 00:29
116F：→ kira925: 就日本房子炒不動 不如看能不能當出租專用了 11/02 00:29
117F：→ kira925: 這邊還沒說跟妳說是東京都會 實際是千葉的 11/02 00:30
118F：→ ELF004: 還有就是疫情以後日幣爆掉 不然以前.4 .38的時候慘過剃頭 11/02 00:30
119F：推 kira925: 反正地雷很多 掮客更是多到嚇死人 在抓交替的 11/02 00:32
120F：→ kira925: 以前有段時間 就是一堆鼓吹人家去買大阪 跟你說會發 11/02 00:33
121F：→ kira925: 地點是大阪的鄉下 騙外國人不懂 11/02 00:33
122F：→ ELF004: 其實在那邊工作的話 地鐵40分內能到都算很棒的位置了XD 11/02 00:35
123F：推 kira925: 我記得好像是要轉車一小時 騙人家說這個未來有都更 11/02 00:38
124F：→ kevenchia: 全對 我東京和京都也是決定自住== 11/02 01:01
125F：推 TiauEX: 日本房地產不好賺持有成本高這個明明YT就很多影片講 11/02 01:34
126F：→ TiauEX: joeman自己影片也講是想去日本玩有地方住才順便買 11/02 01:34