作者lunchkuo (RC)
看板home-sale
标题[请益] 三房後的资产整合与操作
时间Sun May 5 12:04:25 2024
版友们好，
小弟自2019接触房版并购入第一间中古屋後,几年下来受惠房版上良多也陆续购入三屋
近期预售交屋准备重新整合财务,想请版友帮忙健检一下操作上有什麽没注意的地方？
个人状况:
年龄:34y/未婚
年收:税後250万+
现金:300万
股票:台股约50万可略 &美股约300万(多为ETF且短期无赎回考量)
债务:房贷1150万,其余无
目前持有三房(六都市区)，预计操作如下:
名下A屋: 0y新成屋_3/2/2电梯大楼(购入1350/同地段新案估值2000-2200)
贷款1147W/月还息2W(宽3年),预计投入现金部位200W装潢整理,计画宽3年後再多缴2年并
申请转增贷
名下B屋: 28y中古屋_3/2/2电梯大楼(购入580/同地段实价900-950)
去年底向长辈周转400W偿清,目前无贷款/月租金16000,预计重新挂4贷款(不还本金,月还
息1.3W),偿还长辈後预计剩余200W左右并投入美债正二
人头C屋: 29y中古屋_3/2/2电梯大楼(购入900/同地段实价1000-1100)
贷款770W/月还息1.3W(宽限余1.5年)/租金18000,近两年将有区域重大建设若上涨则售出
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1)今年购置A屋(挂1),如果同年度再增贷B屋(挂4),资金用途为偿还亲人借款&投资,不晓得
近期银行端是否会刁难或拉高门槛? 另外偿还亲人借款後,他们也会再拿去偿还名下房贷,
请问"A借房贷>>赠B>>B还房贷"这操作是否会踩到法规?
2)A屋吃到房市较多涨幅,如果短时间(1-2年)想再次增贷or转增贷,是否有可行性?
3)这波操作後预计金流:200W美债正二年息8W +租金年收41W -房贷年支55W = 年支6W,
待宽3年结束後预计每年额外支出44W,按目前收入评估相对压力不高的情况下,该如何再
加大杠杆操作呢? (ex:美债质押or信贷??)
4)以个人名义全现金购入第三屋(六都低总公寓)再挂4借款,请问目前经验放款成数大约?
若杠杆太低使投报率效益大打折扣反而比不上投入大盘ETF,请问一般多房族会怎麽操作?
最近政策频繁改动, 对於想藉由房产翻身的中产真的是处处受限...
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 175.180.88.180 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1714881867.A.DA1.html
1F：推 bustinjieber: 现在对於多房族就是那麽多限制， 05/05 12:48
2F：→ bustinjieber: 所以适时的汰弱换强是必要的05/05 12:48
3F：→ bustinjieber: 1. 没有要继续买就还好，但要注意赠与额度05/05 12:53
预计分两年or现金提领方式陆续过户!
4F：→ bustinjieber: 2. 可以 05/05 12:53
请问(2)如果要转增贷是不是应该提早偿还本金比较好?
5F：→ bustinjieber: 3. 房＞汰低换高，股＞质押05/05 12:53
6F：→ bustinjieber: 4. 政府就是不要你把房当作唯一投资工具 05/05 12:53
目前也是打算遵循房>股>房>股的循环,现金不足只能买低总又被政策卡数量,谢谢B大
建议,看来我应该先投入股市等待本金累积更高水位,再择期入体质更优的房产
※ 编辑: lunchkuo (175.180.88.180 台湾), 05/05/2024 14:08:28
7F：推 NicholasTse3: 看不太懂 上面写债务1500 下面两间房贷款+起来220005/05 14:24
8F：→ NicholasTse3: ？05/05 14:24
9F：→ NicholasTse3: 喔 人头屋 你要贷一定可以啊 可是贷款那麽多 金流很05/05 14:26
10F：→ NicholasTse3: 紧 你ok就ok 其他问题都不难解决05/05 14:26
11F：推 bustinjieber: 有偿还本金应该会比较好转增贷，05/05 14:44
12F：→ bustinjieber: 但是你也可以原银行直接增贷，05/05 14:44
13F：→ bustinjieber: 条件不一定比较差， 05/05 14:44
14F：→ bustinjieber: 多久可以转增/增多少也没有标准答案， 05/05 14:44
15F：→ bustinjieber: 主要看有没有绑约。05/05 14:44
16F：推 delightboy: 娶个老婆05/05 17:00
17F：推 abelyang: 二十年来141414洗三轮了，前面三间北市大楼缴清了後改05/05 17:59
18F：→ abelyang: 借透支05/05 17:59
19F：→ loopdiuretic: 差一个老婆而已了XD 05/05 18:16
20F：推 RealID2018: 短期内还款增贷这麽频繁，联徵都看得到喔05/06 00:10
21F：→ RealID2018: 只能说看银行的解读05/06 00:11
了解！那我先询问一下配合的专员，提早做准备
22F：推 RealID2018: 人头屋借款人是谁？如果你有找人头的纪录又短期买卖05/06 00:12
这间是挂亲人名下，用赠与的名义作为头期款，时间也接近两年，短期无买卖打算
23F：→ RealID2018: 很容易被刁 05/06 00:12
24F：推 RealID2018: 3年内的买卖银行都看得到 05/06 00:14
25F：推 iamyauyau: 其实这三间没有要买卖，怎麽做你都可以 05/06 16:28
原本的想法是希望最大化利用杠杆并且做为下一屋的启动资金，但短期看来不太容易...
※ 编辑: lunchkuo (223.139.254.27 台湾), 05/06/2024 23:15:19