作者CIIIO (郭+)
看板home-sale
标题Re: [请益] 新屋是否该出租?
时间Fri Mar 29 11:04:51 2024
座标桥头新市镇
2年屋/贷款950/40宽5
因为新青安的关系 出租会有风险
一样就两个选项去选 出租或放五年卖掉
也是假设扣仲实拿300万
A.共同的成本-房屋本身
房屋贷款利息
1-24 1.775% 利息14052
25-60 2.275% 利息18010
1-60总利息 $985608
房屋税费 每年1万
管理费 每年3.6万
总费用:146万 每月2.43万
B.出租
成本:房地合一税 300*0.2=60万
成本:几乎0装潢&家电 20万
收入扣空租:2×11×5 =110万
五年净赚30万 每月金流+0.5万
额外风险:被查追税/加速条款
C.放着
成本:水电瓦斯要去开 500×60=3万
收入:车位出租2000×60=12万
五年净赚9万 每个月+0.15
额外好处:假日房
选出租A+B五年
每个月金流-2.43+0.5= -1.93万
选放着A+C五年
每个月金流-2.43+0.15= -2.28万
租人跟放着
每个月差不到3000现金流
租人还会要担心一堆
这样是不是乾脆放着当假日房啊...
※ 引述《lisa108920 (lisa)》之铭言:
: 刚刚看到租金系列文的板友推文,让我心中的疑惑又冒了出来,
: 想提出来请各位前辈解惑~~
: 我去年九月买了一间楠梓新成屋,三房两平车高楼层,房价不低。
: 一开始只打算置产放六年,符合400万免税额後卖出,但家人觉得空屋闲置过於浪费,
: 於是我简单装潢+家具家电花了25万左右,打算月租22000(刚好和利息打平),
: 但至今租不出去,毕竟房租很难竞争的过老房+华丽装潢的投资客。
: 於是我列了一些考量点来思考要不要继续招租,假设六年後卖出扣仲介费之後能赚300万
: 的话:
: A. 继续招租:
: 假设空租期理想只有半年(目前三个月了…),因为无法使用免税额,可能五年就卖掉。
: 1. 收入: 房租22000X4.5X12=118.8万
: 2. 成本: 租屋仲介费22000/房贷利息22000X12X5=132万/因报税增加的所得税金约20
: 万(其实低估)/管理费3500X12X5=21万/房地合一税20%X300万=60万,共235.2万
: 3. 净赚: 300+118.8-235.2=183.6万/五年
: 隐形成本: 遇到烂房客破坏以致增加修缮费用/出租管理时间/凶宅险
: B. 空租放六年:
: 1. 收入: 两平车+一机车位=4000/月X5.5X12=26.4万(算空租半年,只能租同社区以致
: 租金极差)
: 2. 成本: 房贷利息22000X12X6=158.4万/管理费3500X12X6=25.2万/因自住需定期使用
: 最低的水电费瓦斯2000/月X12X6=14.4万/房地合一税0,共198万
: 3. 净赚: 300+26.4-198=128.4/六年
: 隐形成本: 住外县市往返车马费(若喜欢去高雄玩可忽略,隐形好处是可当旅馆)
: 想了之後只觉得差55万好像不租比较好,然後这投报率…不如买nvda??
: 除非要涨到400万以上才会觉得比较划算阿…
: 以上有错误或思虑不周的地方再请前辈们指正,谢谢~
-----
Sent from JPTT on my Samsung SM-S9180.
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.25.75.215 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1711681493.A.AD1.html
1F:推 scarrony: 房地合一税60万这个,选C也会有啊 03/29 11:19
2F:→ CIIIO: 啊忘记是6年才有400万 我改一下 03/29 11:21
3F:推 blargelp: 对 我刚看到五年 第一个念头也是干嘛不多放一年XD 03/29 11:22
4F:→ attila125: 屋子内没有家俱只能当厕所 03/29 11:24
5F:推 scarrony: 哈哈,我是觉得重购退税用在真的自己住的房子比较 03/29 11:24
6F:→ scarrony: 好,免得到时候被查罗哩八嗦的 03/29 11:24
7F:→ CIIIO: 放着第61-72个月 03/29 11:36
8F:→ CIIIO: 要多还本金1.5万会比较紧 03/29 11:36
9F:→ CIIIO: 租人可以在第60个月卖掉比较快这样 03/29 11:36
10F:→ CIIIO: s大这个是走自用6年400万免税 03/29 11:41
11F:→ CIIIO: 重构退税全退但绑後面5年 03/29 11:41
12F:推 qqphor: 三房两厅,冷气+窗帘,押低租金,利息+管+停车位+税,应 03/29 12:03
13F:→ qqphor: 该会很好租 03/29 12:03
14F:→ hahaha81: 长期置产的话 1000以下出租还好啦 保国泰300万凶宅险 03/29 12:04
15F:→ hahaha81: 请人管理诚实报税搞定 03/29 12:04
16F:→ hahaha81: 没看到你是新青安 那空着好了XD 03/29 12:05
17F:推 a8464133: 借版问一下:新青安只租车位会怎麽样吗? 03/29 12:15
18F:→ e2699096: 还要考虑重购退税吧出租一样6年才能卖 但实际只有租5年 03/29 13:21
19F:→ CIIIO: 重构退税第五年自用这样 03/29 13:30
20F:→ CIIIO: 第六年卖掉全额退税这样? 03/29 13:30
21F:→ CIIIO: 但还是卡新青安自用规定 03/29 13:30
22F:→ CIIIO: 你为什麽前五年可以出租XD 03/29 13:30
23F:→ qqphor: 第六年符合卖的前一年有居住事 03/29 13:35
24F:→ qqphor: 公益出租人,也是自用税率 03/29 13:36
25F:推 ForeverT: 空租就要自己抗利息 跟利息的投资报仇 03/29 17:28
26F:→ ForeverT: 然後要赌国税局没有查到你空租 03/29 17:28
27F:→ ForeverT: 你自住的打算就一直自住了? 03/29 17:28