作者LINPINPARK (lalalo)
看板home-sale
标题[新闻]租期还有18年 寒居酒店标售底价41.5亿元
时间Tue Mar 26 14:05:35 2024
连结:
https://reurl.cc/Qer5Yb
内文：
该案前身是亚洲信托大楼旧址，欣陆投控旗下的大陆建设整合开发，在2021年完工，是台
北市首见的酒店「寒居酒店」与精品住宅「琢丰」的复合国际精品饭店寓邸，其中，住宅
部分「琢丰」在预售阶段即写下完销佳绩，当时创下每坪近170万元的高价。
南京松江商圈素有台北市华尔街之称，未来数年多栋全新商业大楼完工，包括元大人寿松
江大楼、力麒松江企业总部及六福酒店式商办开发案等。
责本次标售案的世邦魏理仕詹桂绮董事表示，次标售的不动产位於「琢丰」1楼至9楼，规
划111间房，寒舍租期还有18年，建物面积合计约3,029.77坪，单层面积近400坪，另有39
个停车位，以标售底价计算，标售部分扣除一、二楼平均单价约每坪120多万元，潜在投
资人除了尚需评估能否越过租金收益率门槛的寿除业者外，预计也会吸引寿险业以外的
的大型机构投资人进场。
近年来位於台北市中心的新建商办大楼多为寿险业持有，且鲜少有商业大楼屋主愿意割爱
出售，加以许多老旧饭店及办公大楼在疫情期间纷纷进行都更改建，使得台北商办供给受
到压缩，办公室租金持续升高。
由於该案建筑设计由爱马仕御用建筑团队RDAI操刀、业主大陆建设的品牌加持效益，屋龄
仅2年、维护成本不高，加上区位、标售规模等条件，又为近年少见具稳定收益型释出，
使该案标售备受市场瞩目。
心得：
承接我上一篇利率升息提到的商业不动产在台北现在非常强，因为商业不动产
有强力的抗通膨能力，这我个我在2022年也有提到这个概念，通膨如果是薪资成长
消费成长的双头实质通膨，商业不动产的订价能力非常强，今年台北市的旅馆会欣欣向荣
说回这个案子，大陆建设的琢丰大楼案要卖一到九楼的饭店产权，租户是寒舍集团旗下
的寒居酒店，我认为有以下几点是大陆建设想卖的原因
1. 现在饭店业卖相佳，台北市旅馆业绩好，不用怕寒居短期不付出租金
底价41.5亿，寿险业最低不动产收益率2.845 % ，那每年租金一亿一千八百万左右
月租金大约九百八十万台币，那饭店的营收预测，寒居饭店房价NTD 5500左右，
111间房，住宿率70%，月营收约一千三百万左右，加上餐厅的三百万营收预测
月租金九百八十万占一千六百万月营收约六成，其实有点紧，之後寒居要加油
租金占一半营收会比较舒服，但也不至於太差。
2. 升息半码後，寿险业买商业不动产的机会在关闭
随着央行升息，寿险业投资不动产收益率从现在2.845% 可能会拉到2.97 %
对於寿险业买商业不动产会有困难，如果未来继续升息，会有更高的门槛
3. 大陆建设的不动产政策转向
据我所知当饭店的房东有长期租金收益本来是大陆建设的策略，现在发现拿出来卖
会有更好的资本利得，市场的游资太多而且需要找寻固定收益的资金
举例这一案，其实大陆建设已经赚爆，琢丰是台北市豪宅小宅预售完全销售的超强案
现在卖一到九楼的饭店产权只是锦上添花
以上三点是我认为大陆建设现在这个市场想卖这寒居饭店的原因
这边预测一下买家比较会是
1. 超级富豪组团，41.5亿底价，本金11-13亿，贷30亿，此案可拿下
2. 单独超级富豪对饭店有兴趣拿下，传产业背景
3. 上面两个出手太低，被寿险业买走这块肥肉
以上
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1F：推 thelegada: 专业推03/26 14:11
2F：推 pc007ya: 看完文章,然後看心得果真LINK大,身为欣陆股东终於被注意03/26 14:11
3F：→ pc007ya: 到低於净值,且往後应该稳定有配1.5实力03/26 14:12
4F：推 yiliang1107: 不晓得板桥两案开案市况会如何03/26 14:15
5F：推 horseorange: 推03/26 14:19
6F：→ abyssa1: 这如果可以贷款七成 好像还不错…第三户都限贷四成了03/26 14:24
7F：→ abyssa1: 大陆工程要赚资本利得的话 天空塔之後会不会拿出来卖啊03/26 14:24
8F：→ abyssa1: 不过现在寿险…台币计价的好废啊 只剩税务用途的感觉03/26 14:26
9F：推 SouthEast62: 商业建筑的贷款额度没有这麽好的吧？一般不是六成03/26 14:26
10F：→ SouthEast62: 以下？还是店舖跟旅馆的条件不同？03/26 14:26
11F：→ LINPINPARK: 饭店65-70%LTV ，金额大都好谈03/26 14:30
12F：推 fuzzycool: 饭店业纯住房好赚钱吗？奢华酒店很多都不怎麽赚03/26 14:31
13F：→ LINPINPARK: 住房控制得好 毛利六成 净利两成03/26 14:32
14F：→ abyssa1: 奢华酒店不赚主因可能是都给房东赚走了？03/26 14:37
15F：→ abyssa1: 饭店我看业主的资本利得比饭店本业经营赚…03/26 14:38
16F：→ abyssa1: 或者奢华酒店本业辛苦经营 但是旁边分售住宅单位海捞03/26 14:39
17F：→ abyssa1: 大同 裕隆 亚东 电锅汽车纺织不赚 土开海赚03/26 14:40
18F：→ LINPINPARK: 奢华酒店在台湾海赚的案例是有的03/26 14:42
19F：→ LINPINPARK: 但多半不是承租经营，毕竟租金压力大03/26 14:42
20F：→ LINPINPARK: 台北晶华酒店/星野谷关等等03/26 14:44
21F：→ LINPINPARK: 但 相反，房东跳下去经营断头的也有03/26 14:46
22F：→ LINPINPARK: 李芳集团/台开集团都有 03/26 14:46
23F：推 fuzzycool: 谢分享 现在很多国际奢华酒店服务不如以往03/26 14:48
24F：→ fuzzycool: 据说是因业主想多赚钱 哈03/26 14:48
25F：推 goodjob123: 请问有殷琪的消息吗？03/26 15:10
半退休状态，欣陆最大自然人股东和幕後老板
※ 编辑: LINPINPARK (42.79.154.143 台湾), 03/26/2024 15:14:57
26F：→ Tattoo: 预测nova推文：我大哥 03/26 15:20
27F：推 MiniArse: 论要卖的目的 逢高获利了结的成分高 不过现在美债4%以上 03/26 15:25
28F：→ MiniArse: 说到琢丰 和艺庭 安沐居一比 感觉突然划算起来了~ 03/26 15:29
29F：推 spermbox: 中南部商用不动产：? 03/26 15:37
30F：推 krit1009: 你把饭店的住房率想的有点太美好 03/26 15:49
那是寒舍的2022开寒居的目标
所以我推算带一样参数
但我想2023可能6成左右
实际上2018-2019台北市的确是7成喔
2024我认为会回到7成
https://i.imgur.com/kuaW2jj.jpg
※ 编辑: LINPINPARK (42.79.154.143 台湾), 03/26/2024 15:54:53
31F：→ abyssa1: 观光局有统计资料 台北市2023/12 国际旅馆 03/26 15:53
32F：→ abyssa1: 住房率84% 平均单价5962 03/26 15:53
33F：→ abyssa1: 老爷饭店95% 均价5769 03/26 15:54
35F：→ LINPINPARK: 谢谢帮找，我就记得2023Q3-Q4大成长 03/26 15:57
36F：→ LINPINPARK: 那的确可能去年就达到7-8成住房率03/26 15:58
37F：推 shawncarter: 70%住房率原本还觉得高估 原来平均有84%这麽高03/26 16:02
38F：→ abyssa1: 寒居大概不是挂国际观光饭店 不在表格内03/26 16:02
39F：→ abyssa1: 但可以参考其他竞争对手的统计资料 03/26 16:02
40F：→ abyssa1: 亚都丽致就差不多住房率 75% 均价5500 03/26 16:02
41F：→ abyssa1: 12月可能真的特别高…全年平均是68% 03/26 16:03
42F：→ LINPINPARK: 很可怕喔，老饭店冲到七成五 03/26 16:03
43F：→ abyssa1: 台北市 2023全年平均 住房率68% 均价5112 03/26 16:04
44F：→ LINPINPARK: 新饭店我听到的都是8-9成03/26 16:04
45F：→ abyssa1: 老饭店 站前凯撒 台北花园 住房率长期都高 但单价比较差03/26 16:06
46F：推 alonzohorse: 话说L大为何会想在南部搞那个呢？03/26 16:39
因为台湾没有任何一个临海的高档渡假村
户户面海每栋都Villa
当然还有很多原因
47F：推 ISNAKEI: 现在高级酒店不是都跟房东合作代管而已吗？03/26 16:52
两种
1.轻资产
房东买土地盖好大楼 出租给房客饭店集团
房客自己出装潢/营运，付租金给房东
像寒舍租大陆琢丰
2.重资产
房东买土地自己盖好大楼，在自己花钱招商
国际酒店品牌管理，装潢营运都房东业主出
像兴富发金山凯悦/远东香格里拉/台北W酒店
这些都自己出钱
48F：推 PTTMAXQQ: 所以台湾真心强啊…我朋友专做台中商办03/26 16:53
49F：→ PTTMAXQQ: 真的也感觉到市场的热潮，03/26 16:53
50F：→ PTTMAXQQ: 不管是在房价还是房租上03/26 16:53
※ 编辑: LINPINPARK (42.79.154.143 台湾), 03/26/2024 17:12:39
51F：推 leota: 没看数据还真的不知道北市住房率如此惊人～ 03/26 17:12
52F：推 ISNAKEI: 原来如此 话说亚果在台南弄的游艇别墅有搞头吗03/26 18:13
53F：推 SiaoBen1996: 实际租金占比应该更低 他餐饮占比65% 住宿32%03/26 18:22
54F：→ SiaoBen1996: 上述是2022资料 不过2023住宿成长应该比餐饮高一些03/26 18:22
55F：→ SiaoBen1996: 你的推估住宿是餐饮的四倍 会失真03/26 18:23
56F：→ SiaoBen1996: 双北2023几乎都7.8成以上住房率03/26 18:26
57F：→ SiaoBen1996: 订房平台的业务经理一堆都调去北部了03/26 18:26
58F：→ SiaoBen1996: 以Agoda来说只有全台业绩前五百会配专人03/26 18:26
59F：→ SiaoBen1996: 台中高雄比较热销的也都八成以上，平均可能六成左右03/26 18:26
60F：→ SiaoBen1996: 像云林彰化这种乡镇城市的住房率就落在四成左右03/26 18:26
61F：→ SiaoBen1996: 主要靠假日撑03/26 18:26
62F：→ abyssa1: 台北有商务刚需 这种平日的客人才稳定03/26 18:44
63F：→ abyssa1: 国旅如果只能吃假日就不好做03/26 18:44
64F：嘘 aq2272353712: 寿险业者现在随便进美债是3-4%，赌博公司债是6%，干03/26 19:17
65F：→ aq2272353712: 嘛玩要死不活饭店03/26 19:17
问得好，寿险业会有美金部位和台币部位
美金部位进去美债合理
台币部位它可能会放台股 债卷 不动产
找一些固定收益的商业不动产
这也是为什麽寿险业买商办/买商场/买饭店
以上都可以提供台币部位的固定收益
这也是为什麽
富邦人寿持有寒舍艾丽饭店
新光人寿持有寒舍艾美饭店
国泰人寿持有JR东日本饭店（前六福皇宫
全球人寿有松山Amba
可以理解吗？ 美债闭眼睛买当然好
但整个寿险业几兆台币都100%放美金债卷
这样不符合避险为原则
会有各种各样资产组合算出来的避险部位
不会鸡蛋放在同个篮子
66F：推 alanbread: 哪一天我看得懂你的文章的时候我大概很有钱了03/26 19:21
※ 编辑: LINPINPARK (42.79.154.143 台湾), 03/26/2024 19:24:48
67F：→ alanbread: 但我觉得这辈子没什麽机会XD 03/26 19:22
※ 编辑: LINPINPARK (42.79.154.143 台湾), 03/26/2024 19:31:13
※ 编辑: LINPINPARK (42.79.154.143 台湾), 03/26/2024 19:35:01
68F：推 aq2272353712: 那是以前单纯只有美金计价债券，而台币债券又被绿巨03/26 19:38
69F：→ aq2272353712: 人长期压价，现在台股有台币计价美债或是公司债ETF03/26 19:38
70F：→ aq2272353712: 这部分不是就解套，以前利率低，走不动产再包装REIT03/26 19:38
71F：→ aq2272353712: S卖，但现在走不懂产还有这个赚头吗03/26 19:38
寿险业的规模是几兆资金，他的目标不是积极投
入一种单一产品，他必须要平衡他的风险达到
稳定收益。 商业不动产没有很大的赚头，但它
提供台币部位几千亿的其中一个固定收益的来源
此固定收益又不太会有短期的跌价损失（如债卷
偶尔做重新估监价又可以提高净值
何乐不为？
市场近2021-2024升息循环三年寿险业还是有
在买饭店和商办，举例
全球人寿买了新竹国宾饭店，五十几亿
中国人寿买七期丰邑商办，一百多亿
其实还有不少，当然相对2015-2020买比较少
你必须放弃散户的思维，大型寿险业的资产组合
不是通通放一个篮子，赌上一种风险
※ 编辑: LINPINPARK (42.79.154.143 台湾), 03/26/2024 19:50:40
72F：推 Lenon4561: 1感觉机会比较大03/26 19:41
73F：→ abyssa1: 美债也不是真的那麽无风险 前两年南山才差点爆炸03/26 19:43
75F：→ abyssa1: 利率冲一波 帐面损失几兆几兆的吓死人03/26 19:43
76F：→ abyssa1: 最後搞到要改会计原则资产重分类03/26 19:44
77F：推 jerrylin: 台北人真厉害 能扛的住这麽高的租金03/26 20:30
78F：推 aq2272353712: 南山那是买低利债券，才产生需藉资产重新股价，时空03/26 20:34
79F：→ aq2272353712: 背景跟现在不太一样03/26 20:34
80F：推 aq2272353712: 你举例的全球跟中国人寿，适足率都大幅下滑，可以接03/26 20:37
81F：→ aq2272353712: 受资产多元配置，但这时间入手饭店是好选择的话，那03/26 20:37
82F：→ aq2272353712: 欣陆干嘛卖呢？03/26 20:37
嗯... 你真的有看内文吗
我觉得内文已经有推测了欣陆会卖三个原因
另外提一个
欣陆本身就不是饭店开发业务，他有盖饭店宅
才会有凑巧当饭店房东
1.台北琢丰寒居酒店住宅案
2.台北镌萃凯悦酒店案
3.高雄和陆寓邸日航酒店案
上面三个住宅都卖得很好，共同开发下
本身当酒店的房东不会是欣陆的本业。
未来其他两个饭店租金好也是会想卖的
我也有提到寿险业买不动产机会正在减少
因为金管会的最低收益率限制。
再来，照你逻辑，资本适足率高的寿险业不需要
买商用不动产（饭店/办公/商场）？
我想并不是，不然富邦/国泰/南山/台湾人寿这些资本适足率高寿险业不会到处买办公大
楼和商场
我同意近三年来寿险业因为利率走升买的慢
但我不认为资本适足率高低是影响寿险业买不动产的因子
※ 编辑: LINPINPARK (1.163.233.210 台湾), 03/26/2024 21:06:50
83F：→ abyssa1: 欣陆的资金成本和投资选项和寿险业不一样啊 不难理解吧03/26 20:58
84F：→ abyssa1: 欣陆拿了现金可以买地推案销售 寿险公司不行啊03/26 20:59
85F：→ abyssa1: 好不好要看你手上的牌跟选项 适合A不一定适合B03/26 21:00
我刚还查了一下资本适足率RBC
全球人寿2023年下半RBC 277.82%
中国（凯基）人寿2023年下半RBC 299%
虽然较前年下滑，但根本健康宝宝
我还以为是要爆掉了
根本上是前段班
更不用说台湾人寿RBC 289%
也是2022年都还有在买不动产
https://i.imgur.com/DEIl94k.jpg
富邦人寿RBC 316 %
更是过去三年不动产都有慢慢买
像高雄的龙华国小地上权案375亿
※ 编辑: LINPINPARK (1.163.233.210 台湾), 03/26/2024 21:28:49
86F：推 tswen: 欣陆一直在法说会上有说饭店 03/26 22:04
87F：→ tswen: 不是主业 会找适当时机出脱 03/26 22:04
88F：推 ericlai0406t: 欣陆昨天一根跳空大红K，聪明钱会说话，感谢分析详 03/27 03:50
89F：→ ericlai0406t: 尽！ 03/27 03:50
90F：推 elmo17: 推 03/27 15:36
91F：推 encoreg57985: 推专业 03/27 20:56