作者s8752134 (Sea)
看板home-sale
标题Re: [闲聊] 有人宁愿缴40年房租不要缴40年房贷？
时间Sat Mar 23 19:48:50 2024
※ 引述《ppray (屁屁)》之铭言：
: 常常看到劝人买房的文章下面
: 就会有人说被房贷绑死 要缴很久
: 但是房租难道不用缴吗
: 宁愿缴房租也不要缴房贷
: 太佛心了吧 那麽怕房东没钱赚
撇除买不起的，这种就只能租也没其他办法。
其他的部分，我说真的，不用那麽 care 买得起但选择租屋的人为啥不买，
之前就说过了买不买房，如果单纯就投报的角度来看：
你这笔钱(自备 or 拿去投资)，换算年化报酬如果至少有 20% 以上(无计算再投入)，
你买不买房都无所谓。
要注意，我讲的是长期的年化报酬，不是短期几年而已。
买房增值的空间就是这个标准。
简单算给不知道怎麽看的乡民 -
1000 万的物件 / 贷款 8 成 / 30Y / 一段利率抓现在升息後 2.2%。
自备 200 / 买房成本(仲介费 / 税费 / 装修抓 50 万) 总计拿出 250 万。
每月利息 14667(递减)，抓多一点每月利息 15000，每年 18 万。
含修缮 / 房屋地价税 全部夯不啷当给你算 20 万。
收益来源
a. 租金收入 (自住也算是省租金)
b. 房屋增值
若是出租件，租金特化年化抓 7%，年收租 70万，扣除成本年净赚 50 万(税前)，
光租金就年化 20% 了，另外租金只会越来越贵，但你的成本就固定是 250 万。
另外即便出租件房屋也是有增值空间，虽然不多就算只抓 1% 也是额外多赚的。
而增值件租报率较差，给你算打平利息成本就好，房屋年化增值只要达到 5 %，
照样投报率 20% 以上，至於以上的条件好不好达成呢？ 这应该不言而喻。
如果有人讲说房贷要缴本金，投入後稀释投报啥的......
宽限 / 转贷，你可以几年就 reset 一次，整体投报差异不大。
说回租房不买房的，撇除前面讲的买不起的以外，你怎知道对方是不是真。租屋股神？
尤其现在股市又是大多头，造就更多人在股市赚的盆满钵满，肯定会认为自己现下的
投资方式是能稳定赚到钱的。
这种人除非未来他的投资方式让他赔钱，醒了。
不然你叫一个股市大赚钱的人来买一个投报只有 20%up 的房地产？
所以没啥好劝的，人家缴给房东的，只是他获利的一部分而已。
至於能不能持续获利，就是验证这批人是不是真。租屋股神而已。
不过纳入现实... 除了双北外(双北这几年持续保持年化20%+)，
其他五都，甚至是新竹，房屋增值都远超20%，所以租屋股神这几年的报酬
可能要有年化 100% 以上(新竹甚至要 200% or 300%up) 才能追得上其他几都的涨幅，
不然即便赚钱了，回头看新竹(举例)的房子，发现怎麽涨更多......
一起加油，有钱大家赚不好吗？ 管人家为啥不买房是吧？ ^^
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1F：→ avgirl: 我贫穷，我只能租房 哭哭 03/23 19:54
2F：→ avgirl: 通常赚的钱卡在房子上面而已，除非用房子的获利来买房 03/23 19:55
3F：→ avgirl: 投入一千万，卖掉2千万，再买一千万的房，本金还有一千万 03/23 19:56
4F：→ avgirl: 这样才有意义，如果没办法用获利买下一间房只是把钱卡死 03/23 19:57
5F：→ avgirl: 又房子不可能卖的话，钱=房子 也没办法花 03/23 19:57
6F：推 piliwu: 用房贷就好为何1000万房子要现金买 03/23 19:57
7F：→ piliwu: 只有拿头期，其他房贷部分等於用超低利率投资股市 03/23 19:58
8F：→ piliwu: 你不买房也是在付租金不就好聪明 03/23 19:58
9F：→ piliwu: 讲的好像玩股票的人都没有居住成本 03/23 19:58
10F：→ NTU303150195: 就没房在那吹，没经验硬吹很搞笑 03/23 20:01
11F：推 menace: 钱都卡在房子上 通常只出现在 只有一间自住房 又把杠杆开 03/23 20:02
12F：→ menace: 满 薪水太低 负债比太高 收支算不过 没办法增贷的人 03/23 20:02
13F：嘘 rainingkid: 通篇胡扯 03/23 20:03
14F：→ menace: 以富豪阶级来说 车房资 1:10:100 房子涨两三倍都能轻易增 03/23 20:04
15F：→ menace: 贷出来 手上一堆便宜资金继续钱滚钱 03/23 20:04
16F：→ piliwu: 隔壁股版有人秀借6%多利率玩股票 03/23 20:04
17F：→ piliwu: 他6%都在玩了房贷现在2.1%多不借头壳坏掉 03/23 20:05
18F：推 menace: 所以两方都对 薪水太低的 没头期款 难买房 眼高手低 买也 03/23 20:07
19F：→ menace: 会买撑死自己的自住房 未来房价上涨也无法增贷 一辈子当 03/23 20:07
20F：→ menace: 房奴 房价涨三倍生活也很难有什麽改变 问题根源在於薪水 03/23 20:07
21F：→ menace: 太低 自住房占资产比重太大 03/23 20:07
22F：推 CaLawrence: 说真的股票跟房地产连动性很高啦 如果股票真的很崩房 03/23 20:09
23F：→ CaLawrence: 地产应该也不会表现好到哪里去 03/23 20:09
24F：→ CaLawrence: 反之亦然 都是反应经济体的表现 03/23 20:10
25F：推 piliwu: 股票万八跌到万二超过三成，请问房地产跌多少？ 03/23 20:10
26F：推 CaLawrence: 2022那阵子房地产也不好啊 03/23 20:14
27F：→ CaLawrence: 股票本来就对经济体表现比较敏感 03/23 20:14
28F：→ democrat: 你没房对不对XD 03/23 20:14
29F：→ CaLawrence: 不然2015-2019房地产那个表现 就跟股市一样鸟r 03/23 20:15
30F：→ CaLawrence: 2019年就买了 第二间也订了 两间加起来大概五千万 03/23 20:16
31F：→ CaLawrence: 买房之後就要无脑吹这我真的做不到 03/23 20:16
32F：推 piliwu: 那时房地产价格顶多持平，交易量下降，股票可是跌破熊市 03/23 20:17
33F：→ piliwu: 线很多 03/23 20:17
34F：→ CaLawrence: 唉 房地产就这样啊 没交易量 你真的要卖就会低於行情 03/23 20:17
35F：→ CaLawrence: 反弹也是股市现行r 但大趋势都差不多啦 不会说房地产 03/23 20:18
36F：→ CaLawrence: 跌十年然後股市狂涨 03/23 20:18
37F：→ piliwu: 不卖就好了，等到现在又突破了，把房市当成股市玩自己耍 03/23 20:18
38F：→ piliwu: 笨 03/23 20:18
39F：推 yytseng: 其实没有人care路人乡民买不买，只care他们不要妖巴吵， 03/23 20:19
40F：→ yytseng: 整天想颠覆政府，制造社会动乱 03/23 20:19
41F：→ CaLawrence: 谁想颠覆政府R 03/23 20:20
42F：→ CaLawrence: 啊股市还不是一样 你不卖就回来了R 03/23 20:20
43F：推 piliwu: 那群人应该是斗地主吧 03/23 20:20
44F：→ CaLawrence: 只是股市有成交价给你参考 房市没而已 03/23 20:21
45F：推 GX90160SS: 无脑吹房产跟草民空空差不多啦xd 板上一些投资客在讲 03/23 20:21
46F：→ GX90160SS: 政府降杠杆风险的比较实在一点 03/23 20:21
47F：→ CaLawrence: 又没说股市领先或啥的 不用那麽敏感啦 要当房吹我没 03/23 20:21
48F：→ CaLawrence: 意见 但拜托不要强迫每个人跟着一起吹 03/23 20:21
49F：→ piliwu: 股市不太一样，选股难度高很多，市场讯息混乱很多，房市 03/23 20:22
50F：→ piliwu: 单纯适合大多数人，股市只适合20%的人 03/23 20:22
51F：→ CaLawrence: 买的房子价值也没比你少多少 我也希望继续涨R 03/23 20:22
52F：→ CaLawrence: 没有一定选一个啊 钱多到某个程度你自然就会都买了 03/23 20:23
53F：推 CaLawrence: 0050 vti是要选什麽股啦 几十年绩效摆在那边你自己不 03/23 20:26
54F：→ CaLawrence: 看也没办法惹rr 跟买房子一样啊 房地产长期上涨 03/23 20:26
55F：推 piliwu: 940这次要吃ETF豆腐那些人就先被法人割韭菜了，一般人就 03/23 20:26
56F：→ piliwu: 是这样买939赔想吃豆腐也赔，高手永远是少数 03/23 20:26
57F：→ CaLawrence: 你会这麽有信心也是过去几十年都涨 怎到股市就不会看 03/23 20:27
58F：→ CaLawrence: 那个都短期波动r 投资心魔自己过不去也没办法 03/23 20:27
59F：→ piliwu: 对八成的人而言0050只是场空，一键就能卖出是极大缺点， 03/23 20:27
60F：→ piliwu: 房子不容易交易反而是优点 03/23 20:27
61F：→ piliwu: 投资最难就是心魔而不是分析 03/23 20:28
62F：推 KerKerKerX3: 20-30年前时代没有etf 现在回测用etf长期持有还是屌 03/23 20:28
63F：→ KerKerKerX3: 打5倍杠杆的房地产 03/23 20:28
64F：→ CaLawrence: 房地产也是啊 一个空头新闻出来就想卖房也是赚不了什 03/23 20:28
65F：→ CaLawrence: 麽大钱 你看我住的社区就好了 远雄新未来 800户 实登 03/23 20:28
66F：→ CaLawrence: 1500笔吧我记得 下车的人也是很多R 03/23 20:28
67F：→ KerKerKerX3: 台湾人真的很白痴 房奴以後下流老人不要怪人 03/23 20:28
68F：→ piliwu: 没有屌打房产，是屌输，没能力做到的事都是笑话 03/23 20:29
69F：→ CaLawrence: 说什麽买房就一定抱的住我也是听听R 03/23 20:29
70F：→ piliwu: 你住新未来喔，那超热的有朋友下斡买不到 03/23 20:29
71F：→ CaLawrence: 都一样啦 投资观念过不去 你买什麽都是要下去R 03/23 20:30
72F：→ piliwu: 就长辈那代而言房地产很明显比股票抱的久很多 03/23 20:30
73F：→ KerKerKerX3: 持有指数的预期只会比回测还要高(除权息) 房地产的投 03/23 20:30
74F：→ KerKerKerX3: 报只会比算出来的低(很多成本都没有算到) 03/23 20:30
75F：→ CaLawrence: 对R 我买的时候一堆人要卖啊你说真的每个人都握得住 03/23 20:30
76F：→ CaLawrence: 懒趴吗 也不一定啦 03/23 20:30
77F：→ piliwu: 尤其自住房更不可能玩什麽听到消息就乱抛售 03/23 20:31
78F：→ CaLawrence: 当初a7真的是北大荒 总价赚个一百万下车的也很多 03/23 20:31
79F：→ piliwu: 回测指数就是个笑话 03/23 20:31
80F：→ CaLawrence: 那时候转约很多R 03/23 20:31
81F：→ piliwu: 算再多你没常抱股票经验都是笑话 03/23 20:32
82F：→ CaLawrence: 也不会啦 回测指数不可靠这个论调我2020听到现在R 03/23 20:32
83F：→ CaLawrence: 实际上每一年股市表现就真的还是跟历史差不多 03/23 20:32
84F：→ piliwu: 你买新未来根本房地产赚比股票多 03/23 20:32
85F：→ CaLawrence: 我是说平均起来 当然每年高高dd 03/23 20:32
86F：推 KerKerKerX3: 回测指数是笑话 那回测房地产就不是笑话 03/23 20:32
87F：→ CaLawrence: Xd那是你不知道我股票赚多少而已R 03/23 20:33
88F：→ piliwu: 不是数字不可靠是执行的人不可靠 03/23 20:33
89F：→ KerKerKerX3: 那是因为没有股债配置的观念当然握不住 03/23 20:33
90F：→ piliwu: 回测最大的缺点就是执行的人 03/23 20:33
91F：→ CaLawrence: 这倒是真的R我妈换手率大概我的十倍吧 03/23 20:33
92F：推 GX90160SS: 也是啦 少年股神赚到买房的比较稳 房神入股市被割居多 03/23 20:34
93F：→ piliwu: 我讲只有2成适合可能还高估了… 03/23 20:34
94F：→ CaLawrence: 所以你说00940 我也觉得很韭菜 但股息高他们比较肯长 03/23 20:34
95F：→ CaLawrence: 期投资 我就觉得好吧还行 03/23 20:34
96F：→ piliwu: 你妈房子持有多久？股票持有多久？是不是很明显 03/23 20:34
97F：→ CaLawrence: 其实那当初买学生宿舍吧 每年可以收200多 结果也是一 03/23 20:36
98F：→ CaLawrence: 两年就卖R 03/23 20:36
99F：→ piliwu: 940上市要是下跌一堆人就要去赎回了啦 03/23 20:36
100F：→ CaLawrence: 她本业比较可以过啦 投资真的是韭菜到不行 03/23 20:36
101F：→ CaLawrence: 我就说啦 会进进出出的 买什麽都差不多 03/23 20:36
102F：推 BryantKobe: 年报酬20% 每五年资产就翻倍 哪有这麽强的人？ 03/23 20:36
103F：→ piliwu: 买自住房14-19年有人真的卖掉吗？除了有位章姓地产专家还 03/23 20:37
104F：→ piliwu: 没听过第二例 03/23 20:37
105F：→ CaLawrence: 当初她没卖我家资产至少多个三四千万吧 真的是北七哈 03/23 20:37
106F：推 PTTMAXQQ: 就是有一些鲁空明明领的就是死薪水也不投资理财， 03/23 20:41
107F：→ PTTMAXQQ: 或者说投资了也赔钱的那种擦鞋童， 03/23 20:41
108F：→ PTTMAXQQ: 这种人最爱在那里喊房价这麽贵谁买得起， 03/23 20:41
109F：→ PTTMAXQQ: 喊话以後一定是少子化房价崩盘啦， 03/23 20:41
110F：→ PTTMAXQQ: 实际就是自己买不起对自己信心喊话而已， 03/23 20:41
111F：→ PTTMAXQQ: 但无奈这种人的小号又特别多， 03/23 20:41
112F：→ PTTMAXQQ: 一个人在网上有千千万万个我 03/23 20:41
113F：→ PTTMAXQQ: 导致声量很高，但实际呢？现实中就是只鲁蛇 03/23 20:41
114F：→ PTTMAXQQ: 有钱大家赚有什麽不好？ 03/23 20:43
115F：→ PTTMAXQQ: 你好我好大家好，这不是很好吗？ 03/23 20:43
116F：→ PTTMAXQQ: 难道要希望你不好，然後我也跟着差这样？ 03/23 20:43
117F：→ PTTMAXQQ: 现实中这种满满负能量的人我奉劝还是少接触 03/23 20:43
118F：→ PTTMAXQQ: 真的会带虽 03/23 20:43
119F：推 CaLawrence: 房价永远都是贵的R 很正常 毕竟高度资源人力投入的东 03/23 20:43
120F：→ CaLawrence: 西 怎没可能便宜到哪里去 03/23 20:43
123F：→ kusomanfcu: hDhuGDk.jpg 03/23 20:56
124F：推 GX90160SS: 2014Q4~2020Q2 年增率都低於5%，再来一度到 2022Q3 03/23 21:02
125F：→ GX90160SS: 都是高年增，接下来又下降，直到 2024Q4 新青安拉一波 03/23 21:02
126F：推 menace: 2020买的 到现在年化应该30-40%以上 03/23 21:03
127F：推 bms: 是啊没错 03/23 21:04
128F：→ bms: 做其他投资没有20%以上年化真的就买房就好了 03/23 21:05
129F：→ southpeace: 年化报酬20趴.... 03/23 21:25
130F：→ bustinjieber: 就算年化20%也只是勉强打平， 03/23 21:38
131F：→ bustinjieber: 如果遇到一波大涨就是死 03/23 21:38
132F：→ bustinjieber: 200万，年化20%完美复利 ， 03/23 21:41
133F：→ bustinjieber: 5年变成5百万， 03/23 21:41
134F：→ bustinjieber: 最近这3. 4年，1000万的房有子涨不到300万的吗？ 03/23 21:41
135F：→ bustinjieber: 第一间自住省租金，还有宽限期可以帮忙， 03/23 21:42
136F：→ bustinjieber: 说20%已经很给股神面子了。 03/23 21:42
137F：→ kusomanfcu: 20%加杠杆是多少 问问租屋股神这个怎麽算 03/23 21:43
138F：→ s8752134: 楼上对年化20%有疑问的是在哪? 不是都举例给你们看了QQ 03/23 22:29
139F：→ s8752134: 一个租金特化件年租报率7% 就有了 03/23 22:29
140F：→ s8752134: 增值件年增值5%也有了, 很难理解 QQ? 03/23 22:29
141F：推 kusomanfcu: 我是说租屋股神对於这个都很有意见 03/23 22:37
142F：→ kusomanfcu: 等下会给你东扣西扣利润，东加西加成本XD 03/23 22:38
145F：→ Ghamu: 房地产最可怕的是根本结构出现改变 你可能想赔钱卖都卖不掉 03/23 22:42
146F：→ Ghamu: 低价租也没人屌 03/23 22:43
147F：→ Ghamu: 股票市场流动性高 还有一些投机仔可能会接刀还出的掉 房地 03/23 22:44
148F：→ Ghamu: 产就不一样了 03/23 22:44
149F：→ Ghamu: 我建议买房的人不要把房价上涨当成永远的常态 做好密切关注 03/23 22:46
150F：→ Ghamu: AI的发展 当FSD robotaxi出来 会从根本颠覆大家对房地产的 03/23 22:46
151F：→ Ghamu: 定义 03/23 22:46
152F：推 Ghamu: AI取代人力 白领阶级工作 也可能让能背房贷的人变少 很多公 03/23 22:50
153F：→ Ghamu: 司美工设计这波AI都被裁掉了 03/23 22:50
154F：推 aa00788: 好 继续囤房囤爆 舒服 03/23 22:51
155F：推 menace: 更不用说2018那附近一堆一成自备款的 加上信贷头期 投报 03/23 23:15
156F：→ menace: 率根本无穷大 起家投资房地产赚最快 风险也低 03/23 23:15
157F：嘘 swanc: 你买房少算每个月几千的管理费 嘻嘻 03/24 00:15
158F：→ expertsaid: 有推荐什麽比较会炒房的政党投吗 03/24 01:18
159F：推 furfurw: 1000万的房子要怎麽能租到年收70万，相当於月租快6万还不 03/24 02:05
160F：→ furfurw: 能有空窗，可以教一下吗？这在台北主建才10坪左右欸 03/24 02:05
161F：推 roy0710: 7%的台中有机会啊 03/24 02:11
162F：→ DKer: 为什麽贷款不用还本金的？ 03/24 08:10
163F：推 ayler88: 有看到YT影片说现在美国办公室房地产状况很不好 03/24 08:19
164F：→ ayler88: 原因就是疫情後的远端办公,以及AI开始取代不少人力 03/24 08:20
165F：推 sailinthesky: 看到不计入再投入的年化报酬率就end了... 03/24 08:33
166F：嘘 galoopboy: 得 03/24 10:46
168F：→ Ghamu: 客服人员应该算是首当其冲的 这件事情快则一年 慢则三年就 03/24 10:54
169F：→ Ghamu: 会发生 03/24 10:54
170F：→ Ghamu: 失业的基层客服人员失业房租付不出来 先搬回老家 房子租给 03/24 10:55
171F：→ Ghamu: 谁呢 03/24 10:55
172F：→ patrickptt: 租金不会涨，又在骗 03/24 12:59
173F：推 Ghamu: ptt平均应该都40+了 建议不要每次都膝反射喊口号 AI发展现 03/24 14:21
174F：→ Ghamu: 在是已经有看到实际取代工作 但普及度在刚开始的阶段 未来 03/24 14:22
175F：→ Ghamu: 工作 但普及度在刚开始的阶段 未来会怎麽样大家应该心里有 03/24 14:22
176F：→ Ghamu: 数 觉得房价如果因为AI发财新贵狂买 可能还会涨 或许这一两 03/24 14:22
177F：→ Ghamu: 年还是如此 但再真的有大规模失业海啸冲击的时候 事情要赶 03/24 14:22
178F：→ Ghamu: 回反转向下 03/24 14:22
179F：→ Ghamu: 而且这波失业真的不需要这些人了 本来要请的外劳可能都不需 03/24 14:23
180F：→ Ghamu: 要了 少子化刚好应对 03/24 14:23
181F：推 Ghamu: 建议还是买进趋势明确的AI股票比较实在 03/24 14:37
182F：推 e223833755: 数学老师在哭 03/24 14:56
183F：推 jimhall: 看看真正的大户有没有移民潮 只是现在房东移民还是 03/24 17:41
184F：→ jimhall: 可以隔空收房租 所以找不到租客还是影响最大的 03/24 17:41
186F：→ hctfsh325: com/WUFgmwW.jpg 03/24 19:47