https://i.imgur.com/yELMTA0.jpg 最近板上吵得凶，我其实看房地产就没有那麽绝对，反正很多东西就是工具，而每个人挑 合适自己的积极理财或防御的工具而已。 我是房东也是房客，我也很支持社宅啊，房价掉对我来说无所谓，我当然也希望以後房价 亲民啦，租屋稳定没有什麽压力，有小孩的我其实也有这样的期盼啦！ 所以多房派一定支持房价稳昇，穷人活该吗？啊至少我不是啦！ 加入房地产战局就是不得不跟，所以我觉得苗头不对我就进场了，说穿了也是为了後代安 稳、留好後路啦！ 虽然上次PO怎麽处理房地产的部分流程，也租房也支持社宅，突然就被喷假正义的炒房仔 ？ 呃-我有租房是事实，我是房东也是事实，我有实业也是事实，我还自己在NGO担任要务帮 一些无家者翻转也是事实。 阿，房版是只有纯多和纯空吗？好像互相骂的跟垃圾一样，看不懂这风气？ 随便被上标签也是麻烦，反正避免麻烦误会，我直接就砍文简单。 这次就不说自己怎麽操作了，直接分享yiliang1107版友的近期金流警示文。 因为刚好近期交屋三间。 ——前情个人条件提要—— 自己条件是有人头，有法人，也有现金流，但个人没挂负责人 (因为银行对中小企负责人 没多友善啦) 由於有法人的身份所以知道真要抓金流有多烦，政府真的要找碴细查，老实说很难有人可 以全身而退啦，所以平常就蛮注意了。 租房也是处理金流的方式之一：举例，我在新庄重划区租屋龄新的大四房每月租3.5W(含 车含管锁3年半租金)，旧公寓出租2.6W。 这样等於每月才贴9K，其实大坪数每个月管理费就要5K了，更遑论贷款利息，我怎麽算都 是租就好，还可以将资金拿去股市或其他有肉的地区做防御做投资，所以租。 然後租金可以每个月多+3.5W涵盖做薪转，非常方便呀！ ——近期案件的内容—— 时间点都是前两个月至今。 同时 .进一间成屋(约三千，要拿来重购退税用) .交一间预售屋(约1200) .卖一间新竹店面(买进成本1160，加装修约1300，卖出约1700)。 —近期授信查核的状况— 贷款部分台商银行，知道自己肯定是没问题。 这次为了了解目前台面下政策，直接找官股银行和外商银行评估贷款，原因後述。 ※卖的部分 首先呢，卖的新竹那间(金雅重划区)，当初是贷8成最低利率。 两年後金雅一路飞到46起标价，我就脱手套利。 不过最後买家因为贷款金流部分被银行卡到，最後只好想办法直接全额现金买断。 *这是各位买家要注意的地方。 ※买的部分-新屋 新成屋的部分，外商银行问的每一笔金流帐户问的很细，连经理都说现在政策关系抓得很 严，要查核会比较仔细，建议打电话照会核实时，最好存摺带在身上？因为那通电话非常 重要。 (还真的有点傻眼，每笔金流也解释得很清楚了，不过核实照会还得对簿子这麽严？) 结果呢，打到公司问清楚职务，还有打电话问贷款金额外，还问几年几月几号那笔金额是 做什麽的。(啊我原本就有写好在存摺啦，不然谁能记住 =.=) ※预售屋的部分 -建商对保太超前办理了，和真正能实际交屋差的太远，超过3个月金流要重新核实并更新 ，这是第一点。 第二是，每期的汇款都要有完整记录提出，并说明款项从哪边来，然後关心几笔簿子上的 同额进出交易 (我的同额就真的只是凑巧) ——近期经验就以上那样—— 有问现在是不是台面下规矩变动比较快，和比较严？感觉和之前有落差。 官股/外商银行业务经理 「对，他们比较保守，也有不少走到最後一步但没办法核，客户抓 狂的，他们也很无奈。 (因为能否核贷不是业务决定的，他们只能积极一点解释写写报告)」 然後请不用担心我断头，反而我抓赔售机率蛮高的，现有房产大多只剩北部重划区了，A7 22猎入，头前、副都4字头。我不爱追价，我有入手的评估纪律。 还有目前获利的都是台北以外的商业不动产(商办/店面)，基本上没结算住宅。 留在手里的住宅都是纸面富贵，没卖单纯收租当社宅友善房东，好房客还年年降租，用租 金摊提成本。 住宅屋龄也相对新，以後留给家人和孩子运用而已。 ——为何找官股和外商—— 第一，确认自己的金流方式是不是可行。 第二，过不了，其他银行我也过的了，而且有不贷款的能力。 第三，觉得官股银和外商银会是政策的先行指标，想看看看管控的风向。 以上是近期的经验分享，不代表全局，要冲要守都行，给各位做参考。 -- ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1706617604.A.1B6.html 是的，不过家人的人头不能同一本这样！ 本土银行比较宽，但官股和外商银行基本上可以当政府立场的先行指标参考。 基本上，个人认为政府现在就是优先要打预售。 我基本上都是准备一年以上。 是，现在台面下的内规常常变动。 现在新庄重划区的租房也要看屋龄/屋况/家具条件，两房车+管目前约3万至3.5W，欧洲村 可能再便宜一点，更新/高单价一点的重划区才可能约莫3.5到4W间。 至於三年多前，那当然是当年的行情，不过我的房客，相对这三年多来我也是只有降租， 没有涨租。 好条件的租屋或购屋，都很吃门路和谈的方式，在租屋或购屋，我算运气不错。这几年要 不就是谈到不错条件租金，要不在热门交易期，还是会谈到成功赔售件。 ※ 编辑: pttgogocat (115.165.193.210 台湾), 01/30/2024 23:02:32