作者mfcke (低能儿看三小)
看板home-sale
标题[闲聊] 房地产近期杠杆问题
时间Tue Jan 30 13:30:06 2024
昨天晚上就看到吵架 一路吵到今天早上 颗颗
这里大部分都是35~50岁的人
到底谁只是过路财神 有料没料应该都有独立思考能力
因为大老板客气说 XX哥 这案子麻烦了
日复一日还真以为自己是大老板
我估计他有点躁郁啦 如果没记错 JEM狗狗是精神科 记得去看一下
没说是谁 等人对号入座 嘻嘻
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首先先来聊一下贷款 最近银行是满紧缩的
不过原因是政策紧缩 而不是真的缺钱
但是缺不缺钱 我又想到目前利差 要是台美利差持续保持这样 资本要不外流很难
这边我不细细讨论 之前海外投资版有分享 美金定存质押台币买美债 目前执行满爽的
希望可以长期保持这样高额利差 嘻嘻 啊你降息也行 我就卖债券走人
回到主题
不管是 土融 建融 余屋再融资
成数 利率 双双变烂
这对我现在专做商业不动产是不利的 因为就被搞到 资金有缺口要去找钱 打乱布局
所以现在资金池是比较不好处理的 不过这是对投资而言
自住低总住宅就是开大门 满爽的
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我是没细看他们文章 不过吵杠杆 转贷问题
基本上啦 一般人正规操作是这样
你买一间2000万 贷款8成1600 即使有屌涨啦
还是要还一点本金 之後再去洽询其他银行
有些能直接硬干 本金都没还得
这是有误区的 银行借你钱=你的抵押品+你的信用(收入稳定性)
通常银行是比较看重後者 (说明实业的重要)
举例来说好了 我现实生活认识的 水龙隐斗大大 他是牙医
他要是不还本金拿增值房子去增贷 一定比我这无业游民好过100倍
因为他工作上具有高收入高稳定性
简单来讲不要过度神化 转增贷以及杠杆
用游戏来比喻 极速快感 他就是一个氮气 要开开关关
不可能长时保持8成借贷 4倍杠杆 我现在跟银行借的钱 大概只有净资产一半不到
这也不是最近才这样 本来你资产一直扩张 你借贷比率会一直降
不过不动产因为其特性稳定 没有流动性 没有市价
长时保持50~60%的借贷是做投资客基本的
简单来说 你四千万 贷款6000 总资产一亿 是算个安全水位 保持这种状况进行扩张
贷款比率高了 就要开始卖屋
有租金跟出售 钱进来了 就是买下一个标的
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然後老屋翻修这东西
这东西 稳赚 因为它算是实业
会亏 是亏在房地产下跌
老屋翻修出售的获利= 房子自身增值+翻修的利润
人家帮你做工 设计 翻修 要是成本100 他至少也要+130
所以老屋做得有心得 就一直做 本来就是一份永远需要的工作
至於不动产投资 是很个人化的东西 原因是大部分的人都是有一点自住成分开始的
这跟股票投资就有点不一样惹 个体差异性会比较高一点
看文章可能不如私信好一点 版上大部分应该都会回信啦
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大概是这样
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 111.243.154.131 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1706592609.A.DB5.html
1F：推 yiliang1107: 推 01/30 13:31
2F：推 GBTC: 推 就在想说你会不会出来说一下XD 01/30 13:31
3F：推 firzen48: 某段的结论就是低总自住很爽 快上车 01/30 13:33
4F：推 hellogym: 看到转增贷买预售就牙起 怪怪的XDD 01/30 13:34
5F：推 kusomanfcu: 我居然看懂你在酸啥米 01/30 13:34
6F：→ hellogym: 阿人家ceca买在换约後 也说要放个8-10年 不知道在激动 01/30 13:35
7F：→ hellogym: 啥 看了笑屎 01/30 13:35
8F：推 GBTC: M大 投资左营高铁站前您怎麽看？後来去高雄，觉得高铁附近 01/30 13:37
9F：→ GBTC: 满不错的，最近台积话题性十足，政府也强力做多高雄，觉得 01/30 13:37
10F：→ GBTC: 会涨的比杨梅快 01/30 13:37
11F：→ Lenon4561: 直接买竹北 比较快 01/30 13:39
12F：推 bustinjieber: 信用额度本来就不能无限扩张， 01/30 13:39
13F：→ bustinjieber: 到了一个阶段後就要整合了 01/30 13:39
14F：推 hellogym: 你要买高雄就要问ceca 要买新竹就要问mfcke 地区不同要 01/30 13:40
15F：→ hellogym: 问对人XDD 01/30 13:40
16F：推 pttgogocat: 推 01/30 13:40
17F：→ mfcke: 我最近要把A10处理掉 也有在考虑左营高铁 买个1000附近 01/30 13:40
18F：→ mfcke: 应该满稳的其实 01/30 13:41
19F：推 PTTMAXQQ: 推…问对人很重要… 01/30 13:41
20F：→ PTTMAXQQ: 好的老师带你上天堂，不好的老师让你住套房 01/30 13:41
21F：→ mfcke: 先回收资金要紧点 现在买房比较不急其实 01/30 13:42
22F：推 specialrain: 回防大新竹 01/30 13:42
23F：→ pttgogocat: 很精准呐，而且其实商业不动产难多了 01/30 13:44
24F：推 frowning1226: 噗~哥参战了XD 01/30 13:45
25F：→ frowning1226: 打开就看到你回文，帅 01/30 13:45
26F：→ abyssa1: 推 有料 01/30 13:45
27F：推 timmer: 现在转增贷2%多一点点买美债20我看不出啥风险 01/30 13:46
28F：→ timmer: 等台股崩再去换正2 没崩就套利 01/30 13:46
29F：推 onenineone: 推 01/30 13:47
30F：→ timmer: 一直走稳赚的路 发点小财也不错 01/30 13:47
31F：推 wlcaroline: 推 01/30 13:48
32F：推 GBTC: m大我大哥 我买哪都想问一下他的看法XD 01/30 13:48
33F：→ GBTC: 没想到M大居然会有兴趣买高雄 太震撼了 01/30 13:48
34F：→ GBTC: 还以为说想转买南部会被您嘴XD 01/30 13:48
35F：推 ZhuBeiCity: 房版只会整天提倡转增贷宽限期缴一辈子永远不要还本 01/30 13:49
36F：→ ZhuBeiCity: 金。都只建立在房价永远上涨的前提 ，如果房价开始下 01/30 13:49
37F：→ ZhuBeiCity: 跌 那些放大杠杆的人会很惨 不要在害人了。Nova是在逆 01/30 13:49
38F：→ ZhuBeiCity: 风提醒风险 01/30 13:49
39F：推 hellogym: 先担心那些买0050正二的 股市崩崩再来担心房市啦 笑屎 01/30 13:50
40F：→ ZhuBeiCity: 看到一对多多整天嘴通膨 房价只涨不跌，那请问多多难 01/30 13:52
41F：→ ZhuBeiCity: 道中国没有通膨吗？ 那为什麽中国房地产崩盘 中国前几 01/30 13:52
42F：→ ZhuBeiCity: 大房产开发商还破产 很多烂尾楼怎麽回事怎麽解释？ 01/30 13:52
43F：→ hellogym: 中国就炒太高而已啦 收入比台湾低那麽多 房价炒的比台 01/30 13:52
44F：→ hellogym: 湾高 01/30 13:52
45F：→ hellogym: 解释给你听了阿 信不信由你 嘻嘻 01/30 13:53
46F：→ hellogym: 加上中国那种畸形的预售付款方式而ㄏㄏ 拿来跟台湾比 01/30 13:53
47F：→ hellogym: 懒趴比鸡腿喔 01/30 13:53
48F：推 bustinjieber: 本质上的差异就是台湾基本面很稳， 01/30 13:54
49F：→ bustinjieber: 而且预售、政策跟中国完全不一样， 01/30 13:54
50F：→ bustinjieber: 台湾的政府很保守，要等到崩真的很难。 01/30 13:54
51F：→ hellogym: 台湾房市就是个内需市场 整天比东比西比各国 都被打脸 01/30 13:54
52F：→ hellogym: 几次了还在叫 01/30 13:54
53F：→ bustinjieber: 其实中国的问题也不是在人民收入， 01/30 13:55
54F：→ bustinjieber: 重点还是在房屋自偿的能力。 01/30 13:55
55F：推 childeviler2: 左营高铁，好远喔 01/30 13:55
56F：推 sspider0829: 中国跟台湾就不是一个体制 连政府体制都不一样 要讨 01/30 13:56
57F：→ sspider0829: 论什麽？一个股票还在崩盘 要讨论什麽？跟全世界都 01/30 13:56
58F：→ sspider0829: 不一样 难道他在崩 商品都不能做？那你股票也卖了？ 01/30 13:56
59F：→ bustinjieber: 台湾离泡沫真的还很远很远， 01/30 13:57
60F：→ bustinjieber: 假设租金完全不涨的情况之下， 01/30 13:57
61F：→ bustinjieber: 房价再翻倍都还不会泡沫， 01/30 13:57
62F：→ bustinjieber: 顶多就台北的中古市场量缩。 01/30 13:57
63F：推 ZhuBeiCity: 中国房地产投资客之前也说过一样的话。结果都破产断头 01/30 13:59
64F：→ ZhuBeiCity: 了 01/30 13:59
65F：推 ben54302: 左营高铁千万应该只能选小两房25坪惹呗，除非成屋 不然 01/30 14:00
66F：→ ben54302: 预售似乎都开45-50惹呗！ 01/30 14:00
67F：推 floatfaith: Wow m大要南下一波高雄惹吗！ 01/30 14:01
68F：→ wlcaroline: Ceca说对岸冲破基本面勿投资的事情讲了不下10次吧 01/30 14:01
69F：→ hellogym: 中国人民也说台湾是阿共的阿 ㄏㄏ 01/30 14:02
70F：推 miauah: 0050正二我买的很开心呀，配置比例抓好就好 01/30 14:02
71F：→ hellogym: 阿你买了0050正二会不会担心股市腰斩？ 01/30 14:03
72F：→ miauah: 到时候再质押摊平罗，没崩盘我就赚复利 01/30 14:04
73F：→ hellogym: 是吧 买正二的都不担心崩盘了 买房的会担心崩盘XDD 01/30 14:04
74F：→ hellogym: 因为要崩也是股市先崩 01/30 14:05
75F：推 miauah: 怕风险所以不买，结果通膨上来被嘎空手，有比较好吗 01/30 14:06
76F：推 ice1015: 金融法规严谨度根本不在同个等级，光是看鼎益丰能大张旗 01/30 14:07
77F：→ ice1015: 鼓的活12年就知道，这些真的很难分吗？ 01/30 14:07
78F：推 psow123: 推m大 01/30 14:07
79F：推 childeviler2: 就是资产配置，鸡蛋不要放在同一个篮子里就好，青 01/30 14:08
80F：→ childeviler2: 菜萝卜各有所好 01/30 14:08
81F：→ ice1015: 分不清就全掺在一起作撒尿牛丸？难怪被嘎到漏尿 01/30 14:08
82F：推 childeviler2: 没有投资的话，尬空手很容易愤世嫉俗 01/30 14:11
83F：推 miauah: 这就像考试有倒扣，怕写错会被扣分，乾脆不写答案..还是只 01/30 14:13
84F：→ miauah: 能得0分 01/30 14:13
85F：推 bustinjieber: 空空：至少我0分，不像你有可能负分， 01/30 14:24
86F：→ bustinjieber: 笑看鲁多房虫崩套杀 01/30 14:24
87F：推 neck1982: 推 这篇赞 01/30 14:25
88F：推 backpacker18: 推这篇 01/30 14:33
89F：推 kagaya: m大也考虑南下吗，北部最近跟南部感觉比前两年差更多了， 01/30 14:38
90F：→ kagaya: 基期高机会少，总觉得自住北部的感觉就好像股票被套牢一样 01/30 14:38
91F：→ kagaya: .. 01/30 14:38
92F：推 thirtyto: 结论 刚需自助住 快上车 青安人道走廊打开 银行会审 01/30 14:48
93F：推 bustinjieber: 北部赚不到钱不至於吧， 01/30 14:48
94F：→ bustinjieber: 其他县市我不知道，新北的银行估价 01/30 14:48
95F：→ bustinjieber: 很容易，甚至还会超乎我预期， 01/30 14:48
96F：→ bustinjieber: 背後的涵义是更容易取得资金转投资 01/30 14:48
97F：→ bustinjieber: 竹北先不说，桃园的涨幅也是很可观。 01/30 14:49
98F：推 kagaya: 竹北桃园前两年都上来一波了吧 目前要找低总要去比较冷门 01/30 14:54
99F：→ kagaya: 的地点，而且现在下手几乎都要放长久，但租金又比起中南部 01/30 14:54
100F：→ kagaya: 烂很多 01/30 14:54
101F：→ kagaya: 估价最近都很好阿 全部都涨上来了 那是前一波的结案 01/30 14:55
102F：→ kagaya: 也就因为之前涨上来，租金跟不上，租报更差... 01/30 14:57
103F：推 bustinjieber: 你要去南部追话题也可以， 01/30 15:02
104F：→ bustinjieber: 但我喜欢玩价差补涨，比较稳。 01/30 15:02
105F：→ bustinjieber: 买低总or高总还要看你目前的信用额度， 01/30 15:03
106F：→ bustinjieber: 不是说2间低总就一定可以赢高总， 01/30 15:03
107F：→ bustinjieber: （考虑到贷款成数的差别） 01/30 15:03
108F：→ bustinjieber: 如果你觉的目前物件ROA太差， 01/30 15:03
109F：→ bustinjieber: 而且後续没有太多潜力， 01/30 15:03
110F：→ bustinjieber: 那就获利了结吧。 01/30 15:03
111F：→ bustinjieber: 如果你对一个地区行情够了解， 01/30 15:03
112F：→ bustinjieber: 随时都有物件可以买的。 01/30 15:03
113F：推 daniel6412: 好心人欸。提醒干嘛想看人踩人 01/30 15:05
114F：→ bustinjieber: 我自己认知台湾目前的meta是 01/30 15:05
115F：→ bustinjieber: 1. 屯老房，高租金收入创造金流。 01/30 15:05
116F：→ bustinjieber: 2. 夫妻每六年左右吃两间完整涨幅， 01/30 15:05
117F：→ bustinjieber: 并善用预售屋去提高IRR跟降低成本。 01/30 15:05
118F：→ bustinjieber: 而且出租件也不是不能增值， 01/30 15:05
119F：→ bustinjieber: 主要还是看你入手价格到底是多少。 01/30 15:05
120F：→ bustinjieber: 如果要玩短期买卖的话，除了追话题， 01/30 15:08
121F：→ bustinjieber: 一定要对当地市场有更细部的了解， 01/30 15:08
122F：→ bustinjieber: 不然短期交易成本实在太高， 01/30 15:08
123F：→ bustinjieber: 也没有办法让通膨帮你拉价格。 01/30 15:08
124F：推 alonzohorse: A10过热吗？ 01/30 15:15
125F：推 supereva: 全台找科技园区的1000万附近两房车 01/30 15:55
126F：推 specialrain: 脑X 拿中国来比台湾房市 基本面大不相同...... 01/30 15:56
127F：推 sora0115: 同好奇A10现在的市况 01/30 15:59
128F：推 kkiiccooo: 你介绍人家去看躁郁症 真是好人 难得推你 01/30 16:07
129F：推 CIIIO: 推J大 我现在也是想用重购来换房 税好重没肉qq 01/30 16:10
130F：推 a1280547: 为什麽你们同为柯粉要互轻呢QQ 01/30 16:13
131F：→ mfcke: 柯粉里面有分高学历竹科仔跟脑残咖 01/30 16:18
132F：→ mfcke: 我卖A10不是不看好 是要保持手感 01/30 16:19
133F：→ gourmet7: 绿粉真的扣连 01/30 16:20
134F：推 alonzohorse: 了解 感谢m大 01/30 16:47
135F：推 qscNERO: 推分享 01/30 18:42
136F：推 freekid: 哥 我怎麽记得你a10很久以前就出掉了 01/30 19:15
137F：→ mfcke: 我有两间 01/30 19:31
138F：推 shena30335: 好文推 01/30 20:00
139F：推 scarrony: 靠紮实本业开杠杆最稳，缺点就是要上班qq 01/30 21:53
140F：推 coolvls: 很棒的推文，诚意十足的投资客分享 01/31 07:07
141F：推 sendoh07: 推 02/01 01:27