作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [请益] 有团购问题想请教版上兴富发销售
时间Sat Jan 6 13:15:11 2024
※ 引述《LiHowBen (没薪水的1450)》之铭言：
: 不知道版上有没有兴富发的销售可以认识一下
: 有问题想请教
: 大家会觉得因为孟学苑又在高雄旧市区产生了锚定效应吗
: 连顺2都买不到
: 真的很扯XD
兴富发有兴富发的买法.
因为兴富发很能卖,所以像孟学院建议你直接放弃.
就算有得买,东西应该也是投资效力比较差的.
当然自住的话有没有机会捞到刚好你爽的我就不知道.
兴富发一般的买法有两种.
但无论哪一种,你要先认识个兴富发的人.公司的人.
当然你要临时认识也可以...
然後买法..
1.看到兴富发买土地.
这种通常是追地点的.
所以你看到兴富发买了土地或是这边有他的土地或是他得标甚麽例如特贸三.
你就直接联系认识的人,问他哪时候会推案,规划大小,是否有优惠付款.
2.直接询问兴富发最近有要推甚麽案子.
直接问他最近会开哪几个案.
然後无论是1还是2,你都要提早在一定案的时候就去排顺位.
例如他今天定案年底才开卖,看似还有快一年.
但是实际上有确定的案子你现在就要去跟他讲你要排顺位了.
这样你才有办法投资拿到甚麽四楼五楼,自住拿到甚麽刚好永久景观又不是特别高的楼层.
不过兴富发的惯例就是他很爱修改他的案子.
因此到最後呈现的状况会跟一开始定案的状况差很多.
本来说好20坪,之後变40坪,本来说好住宅之後变商办都不要太意外.
不过也因此,通常兴富发投资买盘会偏多也是.
因为自住经不起这种变化,自住要住40坪的,房子变成30坪或50坪他怎麽买?
所以自住会更处於随缘状况.
但是自住大多数买盘都是火烧屁股要买房,无法随缘.
因此自住买盘通常都是比较晚也就是快开卖才去排顺位.
当然更多是开卖才去买.....
当然现场很热的时候会有一种魔力,让自住有签约的冲动.
所以他可能开卖後才去买,然後接受比较差或是不利於投资的户别.
(例如没有视野的高楼层)
而孟学院主要是优惠付款太威.
所以直接抢购到光.
这种情况太划时代....吓死全台湾的不动产界(对,全台湾都被吓到了不是只有南部)
兴富发以前在中南部的案子我是没有印象有发生过.
因此请不要把孟学院当惯例,如果孟学苑销售可以成惯例,你应该快点去买兴富发的股票.
兴富发本质是炒股公司不是炒房公司,他连续两三个案可以这样销.
你就看他的操盘手会不会把股票直接吹个两倍起来...
当然兴富发通常後面会有转手下车潮.
投资的话建议你规划出脱的时间最好在久一些,等下车潮洗的差不多在出脱比较好.
不然你会赚很少...
我当年最惨的转卖,就是赚一台机车(税後纯利拉,那时候没有房地合一)....靠邀..
但放不到一年,就变一台汽车...
再放就会变成一间套房....
当然当年没有优惠付款,现在有优惠付款.
所以你也要注意优惠付款的期限到了也可能又有一波杀出潮...
这是卖的时候你要预估到你会面对的问题.
兴富发建案在某些时间点,会有不少不安定筹码需要洗掉.
不过反过来说,这种杀出潮,反而是自住户不错的切入点...XD
因为运气好,他的杀出潮有机率是附近"新成屋"最低价....
然後筹码洗乾净後又会回到正常价.
那边会有一个中长期的补涨可以赚...
而且去跟投资客接单会比跟兴富发买余屋还便宜.
(兴富发的人都会直接老实跟你讲,你不如去接人家转让)
至於说甚麽住户品质..投资客多会比较差OOXX.
恩,住户品质是价格决定的...请不要脑补太多...那是其他建商的话术而已.
(不然兴富发热销,其他建商吃屎..
所以一般建商都很不爽兴富发,每天买广告或是买代销说他的坏话)
不存在900万的两房的住户品质比1100万兴富发两房品质高的白痴现象.
至於兴富发的案子是否有定锚效应.
直接的定锚效应没那麽强.
典型的定锚效应就像桥头的未来市好了.
他价格冲起来,旁边大极也不客气.
而清朴想吃未来市和大极的豆腐卖比较便宜,但清朴牵扯到她基地小+大多机械车位.
因此实际上市场平衡来看,他还是贴着未来市在卖,只是价格因为它的产品做了修正.
这种就是典型定锚效应.
不过兴富发的定锚效应为啥比较差?
阿靠邀,兴富发可以秒杀完销.
阿你其他建商有本事这样卖吗?
你去旁边卖,你的销售还是一般正常状态.
所以你是其他建商怎麽跟?
你最多就是靠它的热度可能增加了点地点曝光和买气,所以顺势略拉抬一点价格而已.
不过另一点很有趣的...这部分反过来通常不是兴富发影响价格的主力原因..
兴富发影响比较明显的是另外一件事情.
那就是地价.
兴富发要的土地他都是加价买...买不到加价买.
所以当年兴富发从中北部回高雄的时候,京城一度呛他滚回北部.
因为...土地被兴富发抢的让三惊不要不要的.
而地价上去,建商卖价就一定上去.
兴富发主业在炒股不是在炒房,所以他推案的利润抓的比较死.
他会以热销顺销为第一优先,讲究资金滚动周转率.
因此开卖後兴富发的价格往上拉抬会比别人慢.
利润也比较低.
但是地价又被他拱高.
这就是让三惊超不爽的主因.
因为三惊的操作和获利模式刚好跟他抵触.
当然啦到今天,它们自己有彼此的平衡生存方式就是另外一个故事.
但无论怎样,其他建商怎样不爽.
你地价被拱高了...那之後所有的建案就会因此必须往上拉抬卖.
所以这才是兴富发会影响区域价格的主要原因.
但关键在哪有没有注意到?
关键在...他买土地的时候效果就产生了.
不过当然兴富发後来开始推优惠付款後.
他把优惠付款的资金成本回灌到卖价.
所以在以前兴富发的卖价并不贵.甚至常常吃那些狂拉价格建商的豆腐,比它们便宜一点.
(之前15F平均23,兴富发29F也跟你平均23...你应该就知道我再说甚麽)
但现在优惠付款,兴富发的卖价都略比一般建商贵一点点.
所以以前那种反向压制的效应反而没有了.
反过来在开卖的时候会产生一点拉抬效应.
不过当然有一点丑话还是要讲究是.
兴富发的杀出潮,也会对四周的建案尤其同质性(例如全小坪数)会有连带压制效应.
虽然不像他自己的案子那麽明显,但是多少会有一些影响.
不过当然,兴富发他主要推案都在市中心为主.
虽然听说他有去抢过高大的土地,没抢到..但通常这种情况很少发生.
因此一般你做锁定成长性高地区买法的.
比较难买到兴富发.
因此兴富发通常更适合,暴涨第一波的时候进场.
刚好市中心先涨的现象先帮你把价格拱起来.外加他的加价买土地效应.
你卡进去後整个区域一直往上炒,之後你随便出租养着等不安定筹码清乾净...
後面买你遇到他自己的杀出潮+其他建案比较早进场的人也在出脱.
那你的利润会被压制到很可笑的地步.
而你多放虽然不安定筹码洗乾净价格会回来.
但问题是以区域来讲,你那区已经涨过进入休息,等同区域增值你都没吃到.
而等到你洗乾净不安定筹码後,可能还在低潮或是低潮刚过.
这时候你要卖吗?卖了下一波大涨又来了...
不卖的话,那你资金周转率就变差.
你优惠付款优势或是宽限期优势也都被用光.杠杆优势都没了..
因此兴富发很适合在大涨第一时间进场买.
忌讳在大涨中後期才进场买.
除非你买了交屋後又开启新一波大涨...XD....
(但通常大涨周期没那麽短,当然现在的状况比较特例,不要当常态)
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1F：→ NovaShin: 吐槽点多到我不知道怎麽吐,建议你讲你懂得就好不要乱掰 01/06 13:37
2F：→ NovaShin: 优惠付款我们不知道玩几年了,还有股价也不要乱扯 01/06 13:37
3F：→ NovaShin: 月线摊开来看两倍?买什麽房?卖掉房子贷款融资买2542就好 01/06 13:38
4F：→ NovaShin: 这十年也就一个信义上成大改小信义香榭,拜托不要在乱扯 01/06 13:40
5F：→ NovaShin: 29.39.49有没有听过?你讲你懂的就好不要上来误人子弟 01/06 13:41
6F：推 secrete: 专业推 01/06 13:43
7F：推 yihua2: 太专业了，谢谢C大老师，总是愿意花时间回覆问题。 01/06 13:48
8F：→ yihua2: 我家人没买到未来市，但有买到大极的第一波，有幸 01/06 13:48
9F：→ yihua2: 可以跟老师当邻居了。 01/06 13:48
10F：推 abdd123413: C大发文就算是乱讲也很好R 01/06 13:49
11F：推 skyg: 兴富发没那麽难买，港湾一号院跟森美树只要想买，都有机会能 01/06 13:50
12F：→ skyg: 买到，也是有优付，只有孟学苑不知为何，900多户一下被扫光 01/06 13:50
13F：推 william826: 学区巴 新闻好学生被底层八嘎囧弄死 正常父母不搞买 01/06 14:05
14F：→ william826: 凶找黑工报仇那套的 都吓死惹 01/06 14:05
15F：推 yihua2: 孟学院我记得2023.9月就有新闻出来，我听到有管道1 01/06 14:07
16F：→ yihua2: 0月就开始保留户别，不用等到12月底的正式开卖。 01/06 14:07
17F：推 fonder: 森美术潜销的时候就可以卡孟学苑的顺位了 01/06 14:11
18F：→ fonder: 然後买兴富发转约不能优付 01/06 14:13
19F：推 iceonly: 如果你觉得他热卖的原因不是因为有优惠付款，那也解释一 01/06 14:22
20F：→ iceonly: 下为啥热卖吧 01/06 14:22
21F：推 hank7218: 以近期看房，看法同skyg大 01/06 14:22
22F：推 Yishanhuang: 孟学苑应该是因为有开团（？） 01/06 14:24
23F：推 fonder: 孟学苑的位置是连在地高雄人都买单，港湾在盐埕区，森美 01/06 14:30
24F：→ fonder: 术中都湿地公园，在地高雄人接受度比较低吧，个人的想法 01/06 14:30
25F：推 hihihi: 孟学苑地点吃得到GG吗 01/06 14:37
26F：→ AKDcsee: 森美树/港湾一号院 2026 S1交屋，孟学苑2029不知道第几季 01/06 14:40
27F：→ AKDcsee: 才交屋 01/06 14:40
28F：推 alonzohorse: nova再回一篇！ 01/06 14:43
29F：推 rick6304: 三惊是啥 01/06 14:44
30F：→ ceca: 代销仔就打工族，不懂很正常，哈哈 01/06 14:46
31F：→ ceca: 打工族乖乖领薪水就好 01/06 14:47
32F：→ ceca: 别人房子涨跌几百几千，都不关他的事 01/06 14:48
33F：→ ceca: 没买卖过的幻想，不要出来丢脸，哈哈 01/06 14:49
34F：→ estrangedher: Nova真的很爱c大，真爱 01/06 14:49
35F：→ ceca: 啊他就眼红投资客啊，哈哈 01/06 14:51
36F：推 jaricho: 谁是代销仔？ 感觉很出名 01/06 14:51
37F：推 kkiiccooo: 来这边请教c大，同样两房平车总价都1400上下，内圈单 01/06 14:53
38F：→ kkiiccooo: 价40/外圈单价45，交屋後要放5-10年，c大怎麽选择啊？ 01/06 14:53
39F：→ kkiiccooo: 外圈是有人看到会牙起来的手枪，内圈是川字、内外都有 01/06 14:53
40F：→ kkiiccooo: 高雄厝 01/06 14:53
42F：→ kkiiccooo: 物遮到的楼层 01/06 14:54
43F：→ ceca: 投资小坪数不要采光太悲哀，差10%买内圈 01/06 14:55
44F：推 kkiiccooo: 投资常讲的低总价低单价 所以是两个都要看罗 01/06 14:59
45F：→ kkiiccooo: 差10%是单价重要还是总价重要 01/06 15:00
当然.
如果43 vs 45...是我会想选外面.毕竟是凹字形.
42vs45,你...开心就好.
另外,兴富发你没第一时间去订不是买不到.
而是买不到投资价值最高的户别.
外加,例如10月开始预订,但实际上我们可能1月就先讲了.
因为10月一开始预定的时候,兴富发的人就会第一时间帮我卡顺位.
通常是,兴富发买地就去先说我要这一间.
规划图一出来就说我要排这几户.
(以前是买一排三)
然後再他一开放排顺位的时候,兴富发的人就会帮你第一时间卡位.
你晚一点就只能四五六楼被订了,拟就只好订七八九楼.
当然到後来开卖了,你去买一班都还有机会买甚麽18楼20楼.
但是你要排45678楼,基本上都是完全没机会,除非那个案子卖得很差.
至於说兴富发不炒股的
大概是外围边缘人...哈哈.
不过对喔,之前虽然说赚一台机车.
(不过这有算上所有的款项和税金和仲介费)
但我也不过出个一百万多一点的现金(包含所有的交屋款税金OOXX)
并且那时候没有优惠付款...
但是....
靠邀,同样一百多万,我那时候去玩老公寓,怎样也四五台机车阿,还只用一半的时间.
所以那时候赚一台机车是很呕的.
那时候我是从红单卖到预售卖到成屋卖到成屋过一段时间.
所以整个销售时间我都在挂卖并且头尾都有东西卖掉,除了预售阶段...哈哈.
(当然一开始预售也可以赚一台机车跑,但是..那时候比较贪心,想要赚汽车..
但要赚汽车就卖不掉了...)
哀,代销仔其实甚麽都不懂.
因为他只是打工仔,自动贩卖机.
把东西卖掉而已.
他哪知道投资怎样操作,以及整个建案从预售到成屋到放个三五年十年的转售状况.
甚麽都不懂还爱跟在我屁股後面,就很好笑.
哈哈.....买房不开杠杆,哈哈哈.
认识很多有钱的人....哈哈哈.
你去看看六千多万的建案(又不是他的)...哈哈哈.
到底代销仔有没有买过房子阿.
不知道她在台北现金买的到底是哪个案子...好好奇喔.
现金耶,我自住的房子都要贷款,,,我听到都跪下蝌蚪水里游泳了...
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 15:16:30
46F：推 PTTMAXQQ: 孟学苑是因为他开价就是周围行情并没有比较贵 01/06 15:14
47F：→ PTTMAXQQ: 而且还有最强大的优付条件 01/06 15:14
48F：→ PTTMAXQQ: 然後！盖的又够久！118年才交屋ㄟ 01/06 15:14
49F：→ PTTMAXQQ: 开玩笑，房子当然是越新的越贵啊！ 01/06 15:14
50F：→ PTTMAXQQ: 现在才113年代表他是-5年屋 01/06 15:14
51F：→ PTTMAXQQ: 我请问啊今天附近的新成屋就跟孟学苑差不多价 01/06 15:14
52F：→ PTTMAXQQ: 请问五年後这新成屋价格持平就好 01/06 15:14
53F：→ PTTMAXQQ: 你觉得5年屋该应该要比较高价还是0年屋？ 01/06 15:14
54F：→ PTTMAXQQ: 这代表你可以想像的空间非常非常大！ 01/06 15:14
55F：→ PTTMAXQQ: 杠杆高未来涨幅空间可期，那怎可能卖不好？ 01/06 15:14
56F：→ PTTMAXQQ: 台湾人不缺钱好吗，缺的是赚钱的标的 01/06 15:14
不....
重点还是..
6%交屋...
交屋喔....
1000万你只要60万交屋.
如果你在搭上候选人讲甚麽青年10%头期款方案甚麽鬼的.
你在想会发生甚麽事情.
所以一大堆人听到都很心动...
118年60万交屋...!!!!!
如果还有新的青年贷款5年宽限期....
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 15:18:47
57F：→ PTTMAXQQ: 看看这个新闻，台湾人有钱的很啊 01/06 15:18
59F：推 frowning1226: 6%...也太猛!! 01/06 15:23
60F：推 PTTMAXQQ: 不…我刚确认过 01/06 15:24
61F：→ PTTMAXQQ: 他其实是117年中要开始缴自备款 01/06 15:24
62F：→ PTTMAXQQ: 并不是像台中市政爱X在114年中交屋後 01/06 15:24
63F：→ PTTMAXQQ: 115年才开始缴剩余15%自备款 01/06 15:24
@@...
https://www.fbs168.com/news/6291.html
新闻都有写了.
就是6%一票到底...
他6%交屋太出名了...XD....不会搞错.
65F：推 yo4126: 听C大的说法,怎麽感觉公寓比预售屋还好赚? 01/06 15:24
不过那时候红单更好赚...
然後预售如果你在一开卖很热的时候转手,也不错赚.
主要是因为杠杆...XD
其实我白天鹅预售转手半年时间,投报率20%左右...
(并且我还卖早了,晚点卖可以飙到40%)
短期顺的话投报率有机率冲到50%甚至以上.
通常在2x~3x%.
但是如果卡到一些状况,会变成10%..
变成10%就是很代赛状况,短期玩成中期这种.
但是短期杂事很多.
明天比赛去做头发,理发厅老板娘就在讲隔壁透天翻修,包商拿了三百多万摆烂不做.
还一度想要打屋主老公.
做完头发出门刚好看到屋主老婆在那边,我建议他直接先告刑事,再拿刑事压民事.
投资客一般会有保护自己的一些手段和措施.
但是老屋翻修还是会遇到很多毛的事情.
所以後来很多投资客公认,他不算是偏财,他算是正财.
(纯投资像股票,玩屋况很好的房子无脑买入卖出,都是偏财.
你要支付劳动力体力时间的才是正财
偏财请戴黄水晶,正财请戴绿幽灵,要通吃请戴钛晶)
并且你要会处理一些人的问题.
例如跟邻居大小声,例如跟邻居上法院,例如跟工人或是包商来来去去.
否则做短期你会把自己累死.
当然如果你是有办法处理的话.
你看当年勇哥的短期规模有多庞大...XD....
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 15:33:37
66F：推 frowning1226: 其实因为优付我反而都不太敢买XD 01/06 15:25
优付的特性就是.
不安定筹码多.
当然抓的准因为杠杆极大,所以投报率会很高.
不过附带的就是,一方面你进出要抓的准.
抓歪了就会撞到,买的时候买不到好投资的,卖的时候又刚好杀出潮.
等到杀出潮完了,你都已经又补了一笔现金进去了.
因此像我们杠杆开不起来的.
就不太会去买优付.
因为他不属於我们需要的.
但如果你是现金流强大但是现金少的.
你又要放中长期.
那优付就很适合你,你不怕杀出潮,外加时间给了你很大的空间.
67F：推 zzz50126: 公寓是劳力财 不算纯金钱投资 01/06 15:25
68F：→ frowning1226: 太美好的东西一定有什麽我没看懂...不懂就不碰 01/06 15:25
69F：→ frowning1226: 这篇好长，含金量很高，跟我看到的情形差不多XD 01/06 15:27
70F：推 yo4126: 公寓为啥是劳力财?高雄现在新大楼盖很多?公寓还有人想住? 01/06 15:28
那拜托你叫那些公寓屋主房子用2020年的价格卖我...XD
你永远要知道一件事情.
公寓释出量很少+他的总物件一直在变少(被拿去改套房或是被买了丢在那边不管)
他是一个最多人买得起然後越来越稀有的产品...XD
71F：推 PTTMAXQQ: 公寓当然是劳动财，你不知道 01/06 15:30
72F：→ PTTMAXQQ: 多少公寓遇到的事情都不一样 01/06 15:30
73F：→ PTTMAXQQ: 抽换电线、浴厕重做，打墙重新规划隔间 01/06 15:30
74F：→ PTTMAXQQ: 甚至厨房太烂重新换一套，再套新窗框等 01/06 15:30
75F：→ PTTMAXQQ: 当然啦也能玩很表面的…但那就不细说了 01/06 15:30
这都还好,毕竟那是出张嘴别人会去做的事情.
你打一打,楼下跟你说他的厕所磁砖被震裂了要你出钱修不然要告你.
然後你就找他去调解.
调解庭上呛他,告阿,到时候监定出来不是我的问题,十几万监定费你就乖乖吞.
把她吓到缩起来.
8+9的一些特质,你社会打滚一段时间,你才会发现...
那些特质其实...很好用...
或是反过来,你很容易遇到别人对你用,那你该怎样回.
正的人用灰色的手段吓他.
灰色的人,用正的手段鞭他.
这是人与人的事情...也是短期投资很容易遇到要处理的问题.
然後最重要的就是.
你不要把这些杂事带入你的生活心情当中.
你要把这些东西都当作"你在上班"的工作就好..
前一秒跟人家大小声,下一秒就回家爽爽睡到自然醒.
之前还发生骂错人事件,对方在我睡觉的时候打过来.
迷迷糊糊当中我劈哩啪啦的骂他一顿,後来越吵越觉得鸡同鸭讲.
然後才发现搞错间了,那是另外一间的邻居.
然後...然後挂了电话我继续睡.一点心理负担都没有,哈哈....
如果你把这些东西带入你的情绪和生活当中.
恩...
你不适合做短期.
不要赚到了钱赔掉了健康或是寿命.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 15:43:22
76F：推 frowning1226: 公寓买低收租上轨道後很爽，但翻修好累 01/06 15:43
77F：推 yo4126: 那苦力财的公寓怎麽会好赚?那就预售一直下去不香? 01/06 15:43
预售屋能玩的时间点太短.
例如正常的一个波段好了.我们用"新屋"的价格涨价状况做基础.
(因为老屋补涨有时候会捕到很晚)
1年开始涨,4年停滞,然後後面死鱼3年
我只有第一年会玩预售屋...後面就不玩.
所谓的很好赚都是这一年,你随便买随便赚,买错都会赚.
然後第234年就逐年变难赚(我是指进场买的时间,而不是出脱时间)
当然你说第二年你要硬玩也是可以,但是利润会远看不到第一年的车尾灯.
第三年你还跳进去喔..那...你可能在做白工.
第四年...你是很想享受被套的快感吗....XD..会套到软掉喔.
至於短期(不只公寓,还包含老大楼老透天等等)
除了第4年停滞那时候最好观望一下有没有要回档或是市场混乱.
(涨太多的人有些用少赚来出脱会卖比行情便宜)
其他123 567年都可以玩.
所以你纯靠预售,你会饿死...
你做短期的话,你不做预售都没关系.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 15:53:02
78F：推 yo4126: 公寓嫌恶爬楼梯.顶楼怕漏水.二楼怕堵塞.只剩三楼. 01/06 15:49
79F：推 Yishanhuang: 二楼还是比较好卖跟好租 01/06 15:50
80F：→ Yishanhuang: 管可以通，楼梯数量无法改变 01/06 15:50
81F：→ Mithra: 感觉公寓买整修过的养着就好 前面整修的那段给人赚 01/06 15:50
82F：推 Yishanhuang: 整修不难啊，会整修可以挑的物件会广很多 01/06 15:53
公寓一般可以拉明管出去.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 15:53:50
83F：→ Yishanhuang: Apple件很多都是一手屋主顾到惨不忍睹释出 01/06 15:53
买翻修好的主要就是注意他的壁癌问题.
通常厕所打掉重作就重做了.
除非他搞附贴,不然打掉重做钱都是那样,他没必要故意做的比较烂.
或是说他做的比较烂跟你自己去翻修找比较贵的包商或设计师做出来比较烂的机率.
可能你做的比较烂的机率还更高...哈哈.
(看看理发厅隔壁的透天...翻超贵,然後现在包商摆明就是卷款摆烂
听说他用万用工,也就是一个工做泥做做水电贴磁砖钉窗户...
通常包商有固定薪水养工人的有用到万用工很正常
不过比较重要的例如粉光,重要的瓷砖等会找专门在做
万用工一般是拿来支援或是做一些比较死板的事情的)
算了,说好不讲工程的事.
反正呢,身为投资客我只能讲.
既然做了,那就是把该做的做好.
因此你要注意的事没做的.
甚麽东西老屋容易没做但是卖你的时候又不是很明显.
那就是壁癌,轻中程度的壁癌.
轻的壁癌有些就油性漆一层,在一层水性漆交差
重一点的大概就喷药水+批土.
轻的不一定会复发.
但是重一点的很容易过两年後复发.
然後他如果不是因为渗水而单纯只是潮湿或是曾经渗水造成水泥变质.
那你也不能用漏水去要求他的瑕疵担保处理.
因此这才是你买投资客屋要注意的...
当然这种壁癌你找的到工的话,是可以打除之後再做粉光拉.
我们找的话当然价格就比较便宜....你找的话我不知道会找到多少.
所以钱是还好(除非真的太严重好几片墙,并且是严重壁癌被盖住然後疯狂复发)
只是你住进去後还要动工,会比较灰头土脸.
然後心情很不美丽..
恩...
说好不讲工程的....
反正就这样,其实你要注意的是壁癌..
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 16:02:10
84F：→ Yishanhuang: 墙壁泛黄插座开关故障是基本，但整理花不了多少钱 01/06 15:54
85F：→ Mithra: 整修不太会顾很怕被包商坑之类的@@ 01/06 15:57
86F：推 zigq: 认识的房仲就是买传奇2自住爽 01/06 15:57
87F：推 Yishanhuang: 工法自己要会，要学到自己可以做但是速度慢品质差。 01/06 15:58
88F：→ Yishanhuang: 人在现场要看的懂每个人在干嘛 01/06 15:59
89F：推 yo4126: 那五楼跟二楼有明显价差吗?印象中都有嫌恶设施.弄不好很烦 01/06 16:00
90F：→ Yishanhuang: 看不懂现场在干嘛就准备被宰XDDD 01/06 16:00
91F：推 SteamTank: 看到某些代销群组还捧宝佳狂贬发哥，只有好笑 01/06 16:33
92F：推 itwt: 住宅变商办也差太多了吧，真的会这样？ 01/06 16:39
兴富发六合路案.
本来他要盖住宅.
但因为路口四间透天钉子户.
所以他後来转弯推商办.
然後博爱後译案.
本来他要继续推商办.
但六和案的商办卖的有点科科.
外加他一开始预订的反馈状况感觉很不美丽.
立刻缩回来改回住宅.
以上都是有人预定之後一段时间,才改的.
更有趣的之前我买的时候.
定的某一间,本来订20坪,後来改格局图变成36坪...XD
兴富发很爱改的.
老板一念之间,天鹅变老虎.
说兴富发不爱改的,不知道哪个世界来的...XD
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 16:46:28
93F：推 kkiiccooo: 「1年开始涨,4年停滞,然後後面死鱼3年」c大觉得现在是 01/06 16:45
94F：→ kkiiccooo: 死鱼3年吗 01/06 16:45
这我只是随便举一个比较典型的范例.
这一波是,2020开始,本来预估会涨到2025.
但因为恶性通膨,造成美国来了一次划时代的疯狂升息.
还升息升到国安基金都出马护盘了.
所以实际上新案大概主涨两年,第三年涨幅就很疲惫.
新旧案价差被拉开後也还没来的急收敛市场就进入冷静观望状况.
毕竟股票崩盘了,所以一大堆专家整天在那边房价要崩的恐吓.
造成所有人都在观望.
因此才产生去年下半年到今年上半年的死鱼盘.
不过这也意味着当时要涨的没涨完.
因此之後降息,就会不但要补之前没涨完的补上,还要加上新要涨的能量.
当然实际上市场有迟钝性,也不用期待降息後的大涨可以甚麽两三年翻倍那种.
但下一次大涨,反应就会比较敏锐一点...因为前一波被冻结的上涨蓄积的能量还在.
(这包含建商的成本,土地的价格,本来准备起来的投资资金等等)
所以举例和实际情况.
你还是要做修正.
市场随时都在变...
他是混沌系统,跟甚麽都有关,但你永远无法精准的捉摸.
这是混沌系统的特质.....
所以你要找一个趋势做策略的基础,然後再因应实际状况去修正你的策略.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 16:51:45
95F：推 LiHowBen: 谢谢c大回文，受益良多 01/06 16:47
96F：→ LiHowBen: 最认同心理素质强健 01/06 16:47
97F：→ LiHowBen: 因为吴响俊跟宝雅那一块我觉得更香 01/06 16:47
98F：→ LiHowBen: 所以想请教一下 01/06 16:48
99F：推 frowning1226: 我觉得你上面是想说2022下半年到2023上半年 01/06 17:51
100F：→ frowning1226: 现在2024了... 01/06 17:51
因为不知道美国到底2024要不要降息.
所以目前说道2023...XD
不过目前很多县市都处於为了下一波上涨打底状况.
会看到一些蠢动现象.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 17:52:36
101F：推 frowning1226: 台中预售回温了!!最近几个天价案子居然推得动 01/06 18:01
现在状况是处於.
自住不买就会越来越贵.
但是涨幅对投资来讲利润有点塞牙缝(要考虑到交易成本等等)
不过积极性投资者有可能会提早布局,前面涨少一点随便这样.
当然实际来讲最好的切入点可以在等他热一点再进去效力比较好.
(例如你的钱还在股票当中那边有得赚,可以不用急着换过来)
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 18:06:22
102F：推 frowning1226: 暂时不会进去，我先这样就好XD 01/06 18:37
103F：→ frowning1226: 如果要再继续丢房产，我应该还是首选高雄~ 01/06 18:39
104F：推 techih: 一般人很难抓的这麽好，只能提早入场等待了 01/06 18:41
105F：推 yo4126: 投资客为啥不选高楼层.而选低中层?高楼不是价格哄抬高 01/06 18:42
106F：推 alonzohorse: 请益f大为何暂时不进台中？ 01/06 18:56
107F：推 frowning1226: 分散风险XD，短期基期比较高，我喜欢玩3.40这种 01/06 18:58
因为一般来讲建商的价差会抓比较大.
低楼层例如5F要30,你29F的话,29F可能都要40.
但是当你到二手市场的时候,如果市场上剩下你一间在卖.
因为旁边的大楼也只有一间在卖,18F成交55好了.
那你5F跟他53.
你29F可能也只能跟他56~57.
那请问你一开始要买几楼阿.
当然有发生过建商开卖的时候,价差极小的案子.
但通常建商会产生销售困难的问题.
你5F卖35,29F卖37.
你会发现你8楼以下全面滞销.
而且後面余屋要卖超久.
所以建商通常开卖的时候还是会把楼层价差给拉开
那是他们的销售经验结论.
一次卖一堆.
跟一次市场上只有一间.
的销售市场是差很多的.
投资客买便宜低楼层就是为了赚这两个不同市场的价差...
这也是如果你买低楼层,那你就更应该避开後面出脱杀出潮.
你必须让市场剩下一两间没得比价的时候.
你低楼层买便宜,之後要跟上面价的优势才会展现出来..
这是一个做预售屋中期要有的基本概念.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 19:06:57
108F：推 frowning1226: 请教C大4.5楼预售屋最佳脱手时机点~ 01/06 19:09
最好是市场上你那一栋一间都没有在卖的时候.
你无脑跟开附近同等级建案的价格.不用管他几楼.
(因为你楼层低所以通常他楼层比你高)
他开1500你跟她开1500.
之後躺着等仲介电话就好.
但是切记不要在有太多户同时卖的时候卖.
这样你买便宜的优势就变小很多.
运气不好你赚的可能跟当初买高楼层差不多.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 19:12:13
109F：→ frowning1226: 如果玩转约似乎是要高楼层才好跑，当然以後没转约了 01/06 19:10
好不好跑则不一定.
因为包租公会想买低楼层
他的租金没差多少.
你转手有不少机率是卖给包租公.
因此各有各的市场.
外加如果你没转调要出租养一段的话.
低楼层投报率比较高.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 19:14:37
110F：推 frowning1226: 真的...如果要养5年以上买不要超过10楼的最好XD 01/06 19:15
111F：→ frowning1226: 因为景这种东西通常租金没差到太多，且又不是自己看 01/06 19:16
112F：→ frowning1226: 然後天花板还可以小省一下，哈哈 01/06 19:17
113F：推 wunn: 请问为什麽开一样的价格躺着接电话？人家用一样的价格可以 01/06 19:43
114F：→ wunn: 买到新房，这样旧建案有什麽优势吗？ 01/06 19:43
因为买家口味都不一样.
有的人喜欢这个案子有的人喜欢那个案子.
而他在你这个案子没选择,所以他可能看一看喜欢就买了.
这时候他喜欢所以只要价格没有比别人贵,他就会接受.
那你就卖掉了..!!!
真实市场是混沌的.
不是数学公式,参数丢下去就有精准的答案出现.
因此人家开多少你开多少,看起来人家楼层比较高.
但喜欢的人看价格差不多他喜欢还是会出价来跟你谈.
所以之後你就等仲介收到价格跟你回报拉.
对喔我是指"同等级的案子"
不是比照新屋...
例如你是5年屋.
那你可以比照人家旁边3~7年屋的价格.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 19:52:23
115F：推 techih: 兴富发案子好像高层楼低层楼差没多少钱 至少第一梯是这样 01/06 19:56
他每段时期都会微调各种价格.
兴富发是应销售市场而生的建商.
怎样可以更好卖,他就怎样修正.
敏锐度很高+调整脚步超快.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 19:58:16
116F：推 ayumiray: 推 C大 01/06 20:27
117F：推 qqphor: 推 01/06 20:49
118F：→ qqphor: 同性结婚転约合法不？ 01/06 20:56
结婚就比照婚姻法律效力.
同婚不就是为了同性结婚後的法律效力吗?
不然同性结不结婚有啥差?仪式自己去拉斯维加斯教堂结噜.
一堆情侣还不是去拉斯维加斯结,然後没法律效应,在台湾没多久就分手...XD
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 20:58:20
119F：→ qqphor: 哈哈，了解这也是一个方法，搞不好真的会有人这样操作XD 01/06 21:06
120F：推 YouJun: 请问ceca大，若手上有一定现金的话是不是也可以考虑直接买 01/06 21:25
121F：→ YouJun: 附近的中古屋，我看附近的中古屋价格20几万左右，感觉会补 01/06 21:26
122F：→ YouJun: 涨。先放着出租，过几年後卖掉这样，效益会不会比较好呢? 01/06 21:27
123F：→ YouJun: 就如c大所说，他开40几万的价格应该是把优付的利息灌到卖 01/06 21:29
这样讲好了.
大涨通常强势产品和低屋龄的会先跑.
然後後面的物件才慢慢跟上.
所以通常中期就是抓价格往上最有效力的那一段.
甚至一个大涨,你前面赚一轮快速卖掉後面在赚一轮.
你就会比无脑从头放到尾的人赚得多.
但如果你本来就是放很久,甚至放满两个三个大涨波.
那这样你说你买中古的甚至老屋.
那自然没差.
因此你投资的期限,会影响着你在哪个时间投资甚麽物件会有更大的效力.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 21:31:58
124F：推 YouJun: 价上了，买孟的话若成屋後就卖掉投资效益比较低，要再多放 01/06 21:31
125F：→ YouJun: 个几年，不如现在直接买旁边的中古，等之後新旧屋价格拉近 01/06 21:32
换屋的话会有一个交易成本.
因此有没有划算你要精算才知道.
这是数学比大小问题.
要算了才知道.
当然划算你就买
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 21:33:39
126F：推 cblade: 必推 01/06 21:37
127F：推 YouJun: 推推~感谢ceca大回复 01/06 21:38
128F：推 Yishanhuang: 推推 01/06 21:47
129F：→ airjade: 比较想等桥头的杀出潮 01/06 22:09
2022~2023/7
就是一波杀出潮.
没有这波杀出潮,我可能就不会进场..XD
未来也会有杀出潮.
但是杀出潮会在大涨停滞後才产生.
就像南科其实他的涨幅跨越了2016.
2016你们其他地方冻涨,南科都还有一些涨幅.
但不管怎样.
未来要是桥头例如在50好了,涨幅停滞产生杀出潮.
那大概也是在47~50这一段徘徊.
就像竹北也有涨幅停滞小回档现象.
七期也有.
但那个价位都是他停涨後的那个价位,或是回缩一点的价位.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 22:14:48
130F：推 zigq: 这篇满满乾货推 01/06 22:37
131F：→ sun88990: 请问ceca大，预售屋同格局如果2.3楼差7000，1楼是店面， 01/06 22:38
132F：→ sun88990: 你会建议捏一点买3楼吗？谢谢 01/06 22:38
会.
133F：推 cblade: 桥头去年上半年那波杀出，然後年底开始稳定向上 01/06 22:38
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 22:40:55
134F：推 NicholasTse3: 竹北14-18大概跌5% 後面就不用多提了 01/06 22:49
135F：推 qqphor: 那波杀出的一定很呕 01/06 23:03
136F：→ sun88990: 还好没为了那0.7w/p去订2楼…代销有说管线转折处在一楼 01/06 23:14
137F：→ sun88990: 楼顶而犹豫 01/06 23:14
138F：→ sun88990: 不推的原因是因为未来转手困难吗 01/06 23:21
没店面的二楼抗性就很大.
有店面的话进出干扰就更多.
要非常便宜才有用交易时间换利润的意义...
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 23:39:41
139F：推 fanxious: 请问c大说的 高大 是楠梓这边吗 01/06 23:51
140F：→ fanxious: 还是三民这边@@因为有并校，不太确定... 01/06 23:53
高雄大学.
不是高雄第一科大...XD
高第一科大现在有三个校区了...
喔不,还有山上那个,四个校区.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/06/2024 23:54:31
141F：推 fanxious: 收到 感谢 01/07 00:34
142F：推 sspider0829: 大推 之前发哥也有抢桥头 结果被抢走 整个笑死 01/07 01:07
143F：推 OnlyRD: 兴富发都找帅过头来喊了，看来是要卖住宅去搞商办 01/07 01:07
144F：→ OnlyRD: ，投资客帮忙顾着慢慢撑。 01/07 01:07
145F：推 ashyu1129: 想请问c大怎麽看南铁地下化，还有还没开发的南台南重 01/07 01:47
146F：→ ashyu1129: 划区 01/07 01:47
147F：推 BWV846: 请问兴富发山坡地的建案可以买吗 01/07 03:47
148F：推 ilovepachaya: 请问c大。左营华有联那几个建案可投资吗 01/07 09:47
149F：推 yo4126: 买二楼抗性这麽大?那还有投资利润吗?还是只有超便宜才有价 01/07 09:55
150F：推 cutesuper: ㄟ 怎麽都讲出来了 01/07 10:36
151F：推 jump0517: 二楼抗性大 但够便宜就能买 例如6楼建商开2400万 然後二 01/07 13:39
152F：→ jump0517: 楼开2200万 价差一个车位自住好停车 转售以後多车位平衡 01/07 13:39
153F：→ ceca: 二楼是瑕疵产品，坪数越大抗性越大 01/07 14:58
154F：→ ceca: 地点越精华，抗性越大 01/07 14:58
155F：推 yihua2: C大，请教如何看待3F跟4F? 抗性是排列（大到小）2F 01/07 16:52
156F：→ yihua2: >4F>3F，这样吗？之前仲介说4F比3F难卖，不知您经 01/07 16:52
157F：→ yihua2: 验如何。 01/07 16:52
158F：→ ceca: 三楼比四楼难卖，现在人不太忌讳四 01/07 17:09
159F：→ ceca: 比较好笑的是，变电所也越来越不忌讳 01/07 17:10
160F：→ ceca: 已经多次出乎建商意料之外 01/07 17:10
161F：→ ceca: 没办法，毕竟全民大学生 01/07 17:10
162F：推 yihua2: 了解，谢谢C大解答，感恩。 01/07 17:57
163F：推 chentran: 想听C大分析88的建案. 01/08 16:15
164F：推 ashyu1129: 请问C大，现在建案3楼以上共管，2楼独立管线，2楼还是 01/08 17:02
165F：→ ashyu1129: 最不该考虑的户别吗？ 01/08 17:02
166F：推 chen831030: 谢谢 01/22 02:49
167F：推 chen831030: 谢谢 02/02 18:05
168F：推 chen831030: 谢谢 02/19 19:35
169F：推 chen831030: 谢谢 03/06 22:17