作者IBIZA (温一壶月光作酒)
看板home-sale
标题Re: [新闻] 首购屋免头期款 柯呛图利厂商
时间Sun Dec 10 00:57:44 2023
※ 引述《cloud3455 (云想衣裳花想容)》之铭言：
: 日本的房地产税你真的有研究过?
: 是谁告诉你日本的房地产持有税(固定资産税)是千分之四的?
: 在日本持有不动产有两个税金要付
: 一个是固定资産税1.4%、一个是都市计画税0.3%
: 千分之四?你是把都市计画税当成持有税了吗，而且是千分之三
: 你要付的税金就是固定资产税加上都市计画税
: 我们以新买的，日圆四千万，约价值881万新台币的房屋来说的话，
是谁告诉你固定资产税跟都市计画税的税基是实价的？
https://i.imgur.com/1OdPpPq.png
这张是日本课固定资产税, 土地部分的课税证明书
可以看到上面有三个价格
年度价格
固定资产税课税标准额
都市计画税课税标准额
看不懂？
https://smtrc.jp/useful/knowledge/hyoka-kakaku/2016_01.html
我们可以先看一下这边的解释
日本土地, 有所谓一地四价的说法
1.时价
这个是实际成交的价格, 也就是台湾说的市价、实价
可以在国土交通省的不动产取引价格情报检索网站查到
但时价是日本不动产课税的依据吗？
不是耶
2.公示价格
这个是国土交通省依据实际成交价每年九月开始调查, 隔年三月公布的指导价格
国土交通省会在各地区选定标准土地, 给予评价
作为邻近, 前一年, 甚至很多年都没有买卖的土地的价格指标
不然很多年没成交的土地, 要怎麽知道价格？
公示价格和时价很接近, 甚至互相影响, 一般大概是时价的90%
那公示价格是日本不动产课税的依据吗？
不是耶
3.路线价
这个是国税厅针对全国都市地区主要道路上的土地的价格
参考时价跟公示价格所订出来的价格, 作为遗产税跟赠与税的税基
一般大概是市价的七到八成
因为遗产税跟赠与税是国税, 所以这个价格是由国税厅发布
但国税厅抓大放小, 只抓主要道路上的土地出来估价, 避免地方政府低估影响国税
至於乡村地区或是都市不在主要道路上的土地, 就不会有路线价
那你的遗产税跟赠与税就不是用路线价算, 而是用下一个
4.固定资产税评价额
这个价格是日本土地课税最主要使用的价格, 会登录在你的固定资产税登录台帐上
因为固定资产税是地方税, 所以由市町政府负责评价
跟台湾的土地现值一样, 每三年评价一次
这个是乡村地区与非主要道路土地课徵遗产税跟赠与税使用的价格
也是作为土地固定资产税(地价税)跟都市计画税换算税基的依据
现在回过头来看前面那张固定资产税登录台帐课税证明书的范例
http://i.imgur.com/1OdPpPqh.jpg
上面的令和元年年度价格, 就是固定资产税评价额
一般来说, 这个价格是市价的六到七成, 而且三年才更新一次
但住宅的持有税, 并不会依照固定资产税评价额收取
固定资产税的部分
持有大於两百平方公尺, 以评价额的1/3收取
小於两百平方公尺, 以评价额的1/6收取
都市计画税的部分
持有大於两百平方公尺, 以评价额的2/3收取
小於两百平方公尺, 以评价额的1/3收取
所以回过头去看上面这张登录台帐证明书
总面积是502.71平方公尺, 但最下面的持分是2144/174166
所以实际持分大概是6.18平方公尺, 低於两百平方公尺
所以可以看到旁边的课税额, 固资税大约是1/6, 都市计画税大约是1/3
为什麽会有出入, 这是因为课税额是用前一年度的评价额
而这一张登录台帐开出来的时候, 评价额刚好也更新, 算起来前後价格大概差一成左右
以持分2144/174166计算持有的价值及课税标准额
这块土地固定资产评价额是2亿1529万2000日圆, 换算个人持有的部分就是265万264日圆
固定资产税课税标准额3095万1700日圆, 换算个人持有部分就是38万1018日圆
税率1.4%, 得到最下面写的5334日圆
同理, 都市计画税的部分就是2286日圆, 合计7620日圆
先不说时价, 这个税金光是用评价额去计算, 都只有千分之二点八
如果以评价额是时价六成去看, 实际税率甚至只有千分之一点五左右
当然, 有些住宅适用的是两百平方公尺以上的课税额, 实际税率会是两倍
不过台湾其实一样是对住宅用地, 超过一定价值之後采取差别税率
自用住宅是千分之二, 非自用住宅是百分之一
但超过累进价值之後税率就会提高到百分之一点五到五点五, 税率最高跟最低差27.5倍
这应该比日本只用两百平方公尺当标准, 更加有平衡贫富的效果
土地的部分我们先写到这里
建物我晚点写好再发
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 111.240.208.148 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1702141066.A.349.html
1F：推 bustinjieber: 资讯量太好大 12/10 01:01
2F：推 junior020486: 涨姿势 12/10 01:02
3F：推 miracle1221: 所以有在日本买房？ 12/10 01:05
4F：嘘 windsp0419: 笑死 12/10 01:06
5F：→ IBIZA: 我家有 但不是我的 12/10 01:06
6F：推 KrisNYC: 靠北要写到这麽复杂 读都要动脑子这样喔... 12/10 01:17
7F：推 junior020486: 按计算机就好，读起来不复杂啊 12/10 01:19
8F：推 KrisNYC: 好消息是你真的有要买 房仲会把前一年的税单给你看... 12/10 01:24
9F：→ KrisNYC: 基本上你不用自己算...但基本印象是没有想像中的贵 12/10 01:25
10F：→ KrisNYC: 除非你土地特别多 不然不太会跟美国一样贵 贵的是管理 12/10 01:25
11F：→ KrisNYC: 所谓的修缮积立金或团组准备基金之类的 12/10 01:25
12F：→ KrisNYC: 美国的状况是你买一间70万美金 NJ光税就可以一年1万8 12/10 01:26
13F：→ KrisNYC: 友善的CA也要近万美金 日本没这麽夸张 一般都1/3或以下 12/10 01:27
14F：推 junior020486: 只是不知道日本有没有投资的价值，现在卡在第三户 12/10 01:29
15F：→ junior020486: 以上4成，看到日本外国人可以7成，好像还行？但是 12/10 01:29
16F：→ junior020486: 外国人利率好高 12/10 01:29
17F：推 javabird: 日本买房问题是涨不动, 还可能一直跌, 除非在东京 12/10 01:30
18F：→ javabird: 昨天才看全能住宅改造王,有位谐星5年前花250万买房, 12/10 01:31
19F：→ javabird: 150万修缮, 5年後卖200万. 还看过一位旅居日本的youtube 12/10 01:32
20F：→ javabird: r在京都市中心买了40年的大楼房,很便宜才800万,说考虑很 12/10 01:33
21F：→ javabird: 久, 因为这里以後才卖得掉,也有机会再涨.很多一户建,买 12/10 01:33
22F：→ javabird: 地盖房很漂亮又新, 但最後不是卖不掉就是赔本卖. 12/10 01:34
23F：推 luckysmallsu: 也太菜竟然敢跟吵架王引战 12/10 01:35
※ 编辑: IBIZA (111.240.208.148 台湾), 12/10/2023 02:57:14
24F：推 s26492755: 现在这时间我只想放空 这个太专业了 12/10 03:06
25F：推 CGDGAD: 这文章的说法是，公示地价是实价的指标，也会影响实价。 12/10 03:21
26F：→ CGDGAD: 路线价约公示地价8折，固定资产税评价额约公示地价7折。 12/10 03:21
27F：→ CGDGAD: 路线价与固资税评价额都是来自不动产监价士的估价，也都会 12/10 03:21
28F：→ CGDGAD: 参考公示价格。也就是所有价格的计算都参考自公示价格。 12/10 03:21
29F：→ CGDGAD: 当然还是会有一些浮动 12/10 03:21
30F：→ IBIZA: 我文章不就跟你说 公示价格就是指导价格了吗... 12/10 04:21
31F：推 ponchicha: 好强大，拜读长知识 12/10 06:28
32F：推 bbb55952000: 太粗暴了 12/10 08:08
33F：推 kusomanfcu: 美国 法人超长期持有 圈地等级的也不会贵好吗 12/10 08:56
34F：推 kusomanfcu: 动动脑去想想为什麽还可以有一堆自用城堡或庄园不就是 12/10 08:58
35F：→ kusomanfcu: 答案了 12/10 08:58
36F：推 RLGUO: 血流成河！ 12/10 10:43
37F：推 neck1982: 太直接了XD 12/10 11:05
38F：推 frowning1226: 好猛～ 12/10 11:33
39F：→ frowning1226: 数据之王！ 12/10 11:33
40F：推 piliwu: 这样看下来地价税台日好像差距没有很大 12/10 12:17
41F：推 floatfaith: 推~~希望多年後有机会回来翻这篇 12/10 13:03
42F：推 CGDGAD: 看起来日本的指导价格真的是时价跟其他税基的参考基准， 12/10 13:54
43F：→ CGDGAD: 不像台湾公告地价是课税用，跟实价严重脱钩 12/10 13:54
44F：→ IBIZA: 外行人一比喻就露馅 12/10 13:58
45F：→ IBIZA: 固定资产税评价额=台湾的公告现值 12/10 13:58
46F：→ IBIZA: 固定资产税课税标准额=台湾的公告地价 12/10 13:59
47F：→ IBIZA: 台湾公告现值现在大概是市价的50-70%, 看县市政策 12/10 14:00
48F：→ IBIZA: 公告地价大概是市价的20%左右 12/10 14:02
49F：→ IBIZA: 固定资产税评价额, 不论用途, 或是跟市价的差距, 甚至更新 12/10 14:02
50F：→ IBIZA: 频率, 都跟台湾公告现值极为接近 12/10 14:03
51F：→ IBIZA: 我没查过, 但我认为台湾的房地产税制原本就是学日本的 12/10 14:03
52F：→ IBIZA: 高度相似 12/10 14:03
53F：推 CGDGAD: 我看到的是逻辑反过来，日本是时价去参考公示价格，台湾是 12/10 14:16
54F：→ CGDGAD: 公告地价去参考实价。当然啦这是日本现在不热衷房地产交 12/10 14:16
55F：→ CGDGAD: 易，报价只能参考公示价格，如果那天流入房地产资金爆增， 12/10 14:16
56F：→ CGDGAD: 报价跟公示价格就会开始脱勾了，跟台湾一样 12/10 14:16
57F：→ IBIZA: 就跟你说不是公告地价了 你还在公告地价.... 12/10 14:43
58F：→ IBIZA: 你可以用正确一点的名词吗? 起码也说是公告现值 好吗 12/10 14:43
59F：→ IBIZA: 台湾公告现值也是跟市价互相有影响 12/10 14:43
60F：→ IBIZA: 你看到甚麽我觉得毫无意义 因为你缺乏相关常识 根本无法 12/10 14:43
61F：→ IBIZA: 用观察产生合理的推论跟解释 12/10 14:44
62F：→ IBIZA: 所谓观察假设实验分析结论, 都必须有相关知识当作基础 12/10 14:44
63F：推 TheDream: 这篇该收。 12/10 20:34
64F：推 CozyLife: 猛哥 12/11 17:41