作者boonpocket (花卷儿)
看板home-sale
标题[请益] 想要小换大 但是有很多地方不懂
时间Sun Dec 10 00:27:52 2023
以下文长
因为跟先生都不懂这块
想上来请教各位高手！
家庭状况：先生月薪12万，我目前无工作SOHO族，有一个可爱的女儿。
个人贷款：目前先生名下有一房（自住中）
银行贷款800万（以下简称A房），每月负担房贷3万。
目前自住A房，室内坪数18-19（不含阳台）当初购买2+1格局，将+1打掉客厅变大。
次卧非常小，放一张双人床可能就不够空间
，小孩之後大了无法当作她房间。
买房规划：因为小孩的关系想换屋（先买後卖），目标是换一1700万房（以下简称B房）
，第二户自备款800万（500万先向家人借来的，打算A房卖掉後还他们），想向银行贷款1
000万（分30年每月贷款约4万），政府打房政策下，目前B房贷款成数因为自备款够所以
没问题，问题出在贷款利率以及没有宽限期，这样在A房卖掉前，每个月房贷约7万，负担
有点大。
问题：
1、因为我名下没有房子，能否用我的名义贷款，先生当保人来解决第二户的贷款利率及
没有宽限期的问题。
2、若是能用我的名义贷款，因为我没有固定收入，是否需要将现金转到我户头？爬文过
，好像方法是先放到股市过水後才不会被查到（？）
还是有其他更简单的方法吗
3、A房是先生的名字，B房用我的名字，是否符合小换大退税资格。
4、我名下没有房子，但是先生有（他婚前购入的），这样是否符合首购资格。
若是符合的话，能使用新青安吗？不能用新青安的话，一般首购就是只能贷30年 八成 宽
限2年吗
5、因为先生个人月收入只有12万，我是SOHO族没有固定收入，第二户想跟银行贷款1000
万，会不会有问题。
6、若是B房用先生名义贷款，由於想先买再卖，那先买的话会被认定是名下已有一房，等
於B房只能贷款七成无宽限期，但是A房卖掉後符合重购退税资格，那税金就会拿的回来，
但有疑虑的点是，那A房卖掉後名下就只有一房了，贷款部分一样会维持只能贷七成以及
无宽限期吗？
以上问题有点多
可能对於各位来说很多都很基本
但是我们两个都不懂房地产这块
也不想傻傻的没把金流那些算清楚
这样等到时候真的先买房才发现很多问题
实在也没办法应付啊啊
再次感谢各位（鞠躬
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.46.196.38 (台湾)
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1F：→ abyssa1: 1可以，2不用 12/10 00:37
2F：→ abyssa1: 4首购定义很多种，12/10 00:38
虾米！那可以直接将现金转给我，这样银行不会查到是先生转过来的，认定我没有还款能
力，不给贷款吗？
3F：推 kusomanfcu: 为什麽一定要换屋？12/10 00:45
4F：推 kusomanfcu: 你应该要说明更详细例如现在室内坪数12/10 00:48
已补充，因为现在家里真的太小了QQ
5F：推 YAYA6655: 4. 用你的名字可以重构退税，但土增税一生一次无法使用12/10 00:48
什麽是土增税…QAQ
6F：推 cutemico: 夫妻可以赠与，无论赠与多少，都是免税的～12/10 01:03
7F：→ cutemico: 所以根本不用过水，直接赠与你根本没有问题12/10 01:05
所以现在A房要先赠与给我，先生就符合名下没有房产，B房可以符合首购，会是最简单的
解法吗？
8F：推 bustinjieber: 1. 可以12/10 01:07
9F：→ bustinjieber: 2. 同1，有保人即可12/10 01:07
10F：→ bustinjieber: 3. 我记得夫妻没差12/10 01:07
11F：→ bustinjieber: 4. 不能新青安12/10 01:07
12F：→ bustinjieber: 5. 同112/10 01:07
13F：→ bustinjieber: 6. 一年内卖掉可以贷款8成12/10 01:07
那麽就是本来名下已有一房只能贷7成，一年内卖掉的话，能再去跟银行多贷款的意思吗
？
14F：推 cutemico: 你们不是已经买过一次房子了吗？很多事情不是买过一次12/10 01:08
15F：→ cutemico: 就很清楚了吗12/10 01:08
先生买房的时候我跟他还不认识，我没参与到这部分，但他那时候也是冲动购买..只看两
间就买房，所以现在才要面临到房子太小必须换房QQ
※ 编辑: boonpocket (114.46.196.38 台湾), 12/10/2023 01:17:23
16F：→ abyssa1: A房有贷款 贷款人是你老公 房子过户给你老公还是贷款人 12/10 02:09
17F：→ abyssa1: 依旧不符合首购 若是贷款人要一起改成你 要银行方面同意 12/10 02:09
18F：推 jl000555: 最简单的方法就是乾脆跟长辈借足800，写借款合约，第一 12/10 03:15
19F：→ jl000555: 户还清，涂销贷款，第二户好像就可以首购了 12/10 03:15
20F：推 jambojambo: 如果目前自住有要卖，先处理掉最好，不然很多资格会 12/10 08:12
21F：→ jambojambo: 受限制，夫妻是共有，银行会一起看资格。 12/10 08:12
22F：推 prostar: 第一房涨价有超过400吗? 12/10 08:32
23F：→ prostar: 没有的话就用自住房地租税优惠400万元就好 12/10 08:32
24F：推 iamiam: A房是夫婚前买的，看起来贷款也都他付，是他独有的财产， 12/10 10:57
25F：→ iamiam: 若愿意过给你就是真爱了 12/10 10:57
26F：推 ChikanDesu: 过给你牵扯到你把他的婚前财产变成你们共有财产呦 一 12/10 11:46
27F：→ ChikanDesu: 般人会觉得不妥 毕竟人生没有一定的事情 到离婚的时候 12/10 11:46
28F：→ ChikanDesu: 本来是100%他的就会变一人一半了 12/10 11:46
29F：→ ChikanDesu: 应该说 你不应该跟他提 有Sense又提防的人会有疙瘩 就 12/10 11:48
30F：→ ChikanDesu: 算你无知 他家人也不见得觉得你全是好意 12/10 11:48
31F：推 ChikanDesu: 还有你要先买再卖千万不能告诉房仲你要小换大有一年卖 12/10 11:52
32F：→ ChikanDesu: 掉的需求 不然你会容易被操作压价喔 这种废话讲了只会 12/10 11:52
33F：→ ChikanDesu: 被压价没人会因为这样更积极帮你争取高价 12/10 11:52
34F：→ ChikanDesu: 卖房都千万保持惜售 待价而沽的态度 千万不要泄露你有 12/10 11:54
35F：→ ChikanDesu: 任何急的感觉 因为房仲几乎都是挑软的那边去凹 12/10 11:54
36F：→ ChikanDesu: 房仲一定会问你为啥要卖 你就死不能透露你急用钱 12/10 11:55
37F：→ taffy128s: 3. 要注意土地增值税问题，记得要同一人才可以 12/10 11:58
38F：→ taffy128s: 4. 可以一般首购，不能新青安，我印象青安是夫妻一起算 12/10 11:58
39F：→ taffy128s: 6. 可签切结书在约定时间内卖屋，可直接贷款高於七成， 12/10 11:58
40F：→ taffy128s: 但若未在年限内卖出，可能需要缴回多贷的金额 12/10 11:58
41F：→ taffy128s: 另外若自住满6年可以考虑改用上面prostar那招 12/10 12:04
42F：→ jojoson: 夫妻间赠与过户登记的房产并不会变成共有，也不会列入剩 12/11 00:05
43F：→ jojoson: 余财产分配 12/11 00:05
44F：→ jojoson: 建议先上网搜寻国税局或地政士的相关文章，如果连网路文 12/11 00:08
45F：→ jojoson: 章都看不懂，更不宜贸然签约下决定，贷款事宜也建议向银 12/11 00:08
46F：→ jojoson: 行贷款部门问清楚 12/11 00:08