※ 引述《jantin7491 (很爱很爱你)》之铭言： : 大家好，想问一下，我自己在看房子都会问一下仲介原屋主是几年取得的，但我看不管是隔套或整层，电梯或大楼，或透天废墟很多都是半年前或去年取得，长的可能就放个两年，短进短出赚价差，明明短线交易就有房地合一税跟仲介的佣金等成本要支出，那为什麽还是很多投资客还要一直短进短出赚价差？还是觉得房子就丢在那养反正只涨不跌？或者说利用小换大重购退税，再买再买，越换越大间？请教大家，谢谢。 : ----- : Sent from JPTT on my Xiaomi 23049PCD8G. 有赚钱才缴税. 所以不会有人会因为要缴税而不赚钱. 只有利润太低所以不做. 我是不太懂,为啥还是有人认为有房地合一就不投资这种奇妙的想法. 又不是奢侈税. 而短期就是赚买卖价格波动. 行情1000,实际市场成交是900~1100. 所以你买930卖1070,扣掉税,你还可以赚几十万. 因此整格行情都是死鱼盘. 短期照样可以赚钱. 买房子又不是股票,台积电540所有人都只能买540. 所以买便宜对短期来讲是很重要的. 也因此,只要价格低到一个数字,你们根本不可能买的到. 因为短期投资客会第二个扫掉. 喔,你问第一个是谁?? 太便宜,房仲或是房仲的店东会扫掉. 连投资客都轮不到...XD 而通常你自住户,等你看到物件的时候. 一般都是几十个人看过资料,以及可能十几个人看过房子了. 这还是"你第一时间被通知" 如果你还是物件出来一段时间才去看. 有机率是上百个人看过资料之後的事情...XD 因此整天想买低於行情很多是很不切实际的. 你又没耕耘,你凭啥买到那种东西? 喔甚麽叫耕耘. 例如成为仲介每天到处开发. 例如出个几百万成为仲介店的股东. 例如给过仲介几十栋房子的卖约,或是跟仲介买过几栋房子. 这叫耕耘. 阿你做了甚麽? 你凭啥跟上面的人取得一样等级的资讯?? 至於你说会不会有漏网之鱼让你捡到. 恩,通常是这样. 行情1000很明显的970有机率让你捡到. 950看运气,要运气很好才捡的到. 930不用想,基本上短期一定扫掉....除非你认为你们都市全部的人智商都很低. 几十组短期投资客评估後都误判.....恩....通常只有智障才会当别人是智障. 900则是连短期投资客都要很好的运气. 必须发生在,仲介和仲介店东全都手上没钱的时候. 而你在仲介接到物件2个小时内去下斡旋. (抢物件通常会尽量在一个小时内下斡旋) 至於你...除非你期待你们都市全部的短期投资客全都被套牢手上没钱.... 恩....通常只有智障才会当别人每天都在出状况. 不过当然,越大的物件,这个买卖价差越大,并且投资接受的条件越严苛. 也就是你行情500要买430是宇宙无敌困难. 但你行情5000你要买4000倒是容易很多. 因为5000物件的投资者可能要三字头他才要吃. 毕竟他除了要准备非常庞大的现金之外. 他要卖的时间也很久.尤其他吃三字头但她卖可能要卖逼近6000..要卖超久. (甚麽叫做行情,卖得掉的才叫行情. 所以行情5000整个市场很死鱼价格都不动,但他确实有机率6000卖掉,可是要钓很久很久 因为数字大了... 另外例如他卖6000要三年,但她卖5000也不会快多少,可能也要一年半到两年..哈哈 所以这种会更慢慢卖,凹到天荒地老直到需要的买家出现为止 这就是大金额物件的特质.流动性很低...) 所以利润不够肥他会不想进场. (他要计算时间成本...算起来太低他不如去买金融投资商品,或是把资金分拆买小物件 你买一间5000跟买3间1500,可能买3间1500需要的现金还比较少,然後交易时间又短.XD 对生意人而言,可以赚钱的东西才是好东西. 尊荣华贵,尊贵不凡,唯我独尊,市场最稀缺,物件最漂亮,物件最有名....都只是垃圾头衔 不能转卖赚钱的宝贝,就是垃圾...不要跟我说蔡英文住在楼下..都没用) 当然实际市场会更复杂. 尤其短期受交易量影响很大. 所以大涨的时候,或是交易量很低的时候. 短期都须要在技术性上做调整. 因此短期需要更多经验. 反过来讲,玩短期很容易快速累积经验. 但是你必须资金充足一点,因为如果你误判,有时候被套住. 就需要等下一次大涨来替你解套. 不像中期尤其追捕涨,那个钱就是摆在眼前给你赚. 差别只是,你要遇到钱摆在眼前给你赚需要天时地利人和... 不是天天都有得赚. 短期则是,只要市场没再跌. 你每天都可以玩,随时都可以玩. 不过短期做久了就会比较贪心. 一开始做短期的人,很容易看到利润就出脱. 例如物件500万,你卖了3个月,发现有买家,税後纯利可以赚20万,就很急急忙忙地卖掉. 做一段时间後,你就会想要50才卖掉,因为你赚一次50,等同操作2.5次20万. 在做一段时间後,你可能要80才卖掉....因为你觉得买新物件来处理很麻烦有点懒. 那自然有时候你越来越贪心,结果销售时间就越来越久.. 这是一个很有趣的短期投资客心态演化现象.. 对喔,短期投资客跟建商有87%像. 或是说他们根本就是同一种职业. 只是有没有转职的差别. 它们做的事情全都一样....只有在金融财务上面不一样. (包含税制,或是需不需要法人,或是贷款型态) 你会做短期,你就可以当建商..... 你是建商,你就知道怎样做短期. 甚至,短期投资客转成建商他不需要额外做甚麽事情. 因为...他的包商基本上很多都可以盖房子,只要找个营造牌和建筑师来画图盖章就好. 而包商通常也都有认识的建筑师,所以包商包工程还可以包请照画图,全都包... 其实你看一大堆透天或是那种小楼建商,都是短期投资客手痒跑去盖的...XD (所以有些建商,很久才推一个案,推了公司就停业... 就,手痒又刚好买到便宜的土地就盖,平时继续回去玩老屋烂屋翻新.. 反正透天案,听说最厉害的,几百万现金就冲了,其他全都用借的... 喔我是说含股东总现金几百万....你就知道人家借钱有多....恩..不是利害,是多敢..XD 当然也有就是,他去找股东,找到股东金主爹爹有钱才推案... 推了案金主爹爹分钱走了,他就公司停业,然後再继续到处找钱...) (对喔,建商是这样. 找金主爹爹弄一笔钱,然後先借地下,因为地下在银行联徵查不到. 而金主爹爹的钱+地下的借的钱之後去找银行借. 银行借了之後找中租这种公开借贷公司但非银行的借. 之後再回头找地下的再借一笔... 总借贷成本平均大概会再1x%利率左右.. 所以三百万现金可以搞五千万的建案.七百万可以搞一亿多的建案. 这就是敢.... 你敢不敢...??? 你不敢人家敢阿.....孬种....难怪你不会成功,只能领死薪水买不起房子. 喔,不好意思,我也不敢...我很孬我承认,所以我只能当靠妈一族..XD 以上都是实际案例) 而更有趣的就是. 短期投资客的心态演化... 建商也87%像...哈哈. 菜鸟建商最爱乱卖,很急着要套现要出脱.... 老鸟建商都慢慢卖,卖不掉再加价卖...然後附近有人便宜卖就会去骂他菜鸟. 菜鸟建商甚至会找投资集团把整栋包销给对方,有赚就好有赚就放,大幅让利给投资集团. 但当他变老鸟後,就开始慢慢卖.利润一点都不退让...XD 你多观察市场你就会发现很有趣的现象和状况...XD 不过建商跟短期投资客还是有一个差别. 短期如果是集团就算了,有物件他就吃,赚多赚少随便. 反正老师赚会员费和学费为主,房子有赚钱就可以跟会员交代. 但如果他跑单帮的,都是自己的钱,因此他对利润的要求一定高很多. 而建商...这年头跑单帮的建商太少了... so..建商老板最重要的事情永远都不是赚钱,而是找金主爹爹..XD 董妈...这样你就会解释很多很多你不太理解建商为啥那样干的状况. 因为那样干,也许实际利润比较低,但可以有噱头有名声,可以去找到更多金主爹爹. 就像,一定要在蛋黄区插一根很难卖的豪宅.... 最近不是才有建商讲,在外围盖20栋不如在市中心盖一栋... 你一定听不懂....因为那是讲给资本家听的. 你再外围盖20栋,你找金主爹爹的规模和资金,抵不过你在市区盖一栋的效应. 至於你说,阿实际利润变低怎麽办. 阿你傻.你今天资金只有一亿,给你赚40%又怎样. 四五年赚4000万??你负责人分走1/4..1000万?四五年1000万?? 但她今天资金有100亿,赚25%...25亿. 负责人也只能分走1/10.... 喔干,她分走2.5亿耶. 投报率哪有找金主爹爹重要你说是吧. 投报率可以交代就好了拉... 当然这也延伸出. 为啥很多财团可以大吃小的主因. 因为财团主导者,根本不在乎投报率...XD 他只要金主爸爸,金主爹爹,金主爷爷,金主奶奶,金主阿姨. 那你跑单帮的怎麽跟人家尬?? 而这也延伸出为啥各行各业利润越来越低的主因之一...XD 因为都财团化.... 就像房地产热的时候,有时候短期会很难做. 因为...会冒出一大堆投资老师. 然後市场乱买,仲介随便报他就随便买. (然後仲介会疯狂报物件给它们) 乱买後面套住了....那也是会员的问题... 老师赚会员费和学费,以及工程抽回佣,甚至仲介抽回佣就够了.. 然後跑单帮的会很抓头"干这种价格怎麽会被买走?..阿干,居然还加价?他一定被套还买?" 直到市场消风,投资集团被套满手,投资老师都缩手不买了. 跑单帮的才回到他的逻辑理智买房状况... (也因此通常市场超热的时候,我都会转成中期做波段增值为主.. 短期太难买了,市场乱七八糟) 然後仲介又开始回头报物件给你....哈哈. 毕竟你永远都在那边..因为跑单帮的很容易永续经营.. 不像很多老师有时候一个周期就没好下场收场. (你套到一般人的钱无所谓...你套到一些麻烦人物的钱你就很麻烦... 老师被开枪恐吓甚至绑走要他吐钱的故事那麽多,自己去打听就知道 不然白道也可以查你的税,或是让你吃非法吸金或是背信罪..) so..各位投资人如果还搞不懂找钱找金主爹爹的重要性. 还每天只关注投报率. 那你永远的层级都只能活在跑单帮的世界.. 你无法成为财阀...!!!! 并且我说得懂不是听听说了解.. 而是你要知道实际上该怎麽做...XD 当然啦,成为财阀会有庞大的压力.并且你要花费很多人生去做社交. 这就是代价. 你不想承担代价,想要凉凉的过,每天去跑山,过两个月要去看樱花不跟别人挤. 所以不想成为财阀也是ok的.... 反正呢,就像以前文章写过. 野心和知足常乐...怎样取舍,界线在哪里....你的人生自己决定自己开心就好!!! --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 61.227.112.114 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1698940020.A.FD9.html ※ 编辑: ceca (61.227.112.114 台湾), 11/02/2023 23:57:44 租金也会涨. 像台中就涨很大. 不过通常资本主义世界. 长期来讲资产增值会略大於收益. 直到发生特殊事件. 例如大崩盘或是大通膨... 台湾比较特别一点. 台湾比较容易在大崩盘的时候让不动产出租投报率暴增. (因为金融海啸的时候,租金房价一起崩,但是海啸过去租金会比较快回弹. 详细参考1990 2000年这两次) 但美国你看,这次大通膨,外加高利率, 他房价虽然跌了一点後涨回来,但是整体涨幅非常少. 可是租金可是到现在都还在飙涨. so..美国的房子收益正在大幅拉升当中. 所以这是一个很重要的不动产事件案例. 一样请作笔记... 甚麽时候,租金会涨赢房价!!! ※ 编辑: ceca (61.227.112.114 台湾), 11/03/2023 00:03:48 ※ 编辑: ceca (61.227.112.114 台湾), 11/03/2023 00:08:55 台湾主要要观察台北市. 台北是领航员. 但我最近没研究台北租金. 不确定台北最近租金跟房价谁涨得比较快. 至於其他县市都还在补涨. 所以房价都会喷很快... 那是因为补涨效应,或是你说台北拉抬效应造成... 台北才是所谓成熟市场..才有分析这件事情的价值. 其他几都都是不安定的市场,风吹草动房价就会乱喷. ※ 编辑: ceca (61.227.112.114 台湾), 11/03/2023 00:18:53 国税局要单据. 你没单据怎样扣抵成本? 另外我有国税局100%可靠内线.XD 其实它们很讲道理的. 你的资料没问题,他们就没问题. 他不会给你查太多也不会乱查. 更不会乱怀疑心证,有罪开论... 你会被查9x%就是你资料有问题. 除非你太夸张. 最夸张的最近有人新屋转卖,翻修成本给人家报几百万. 光油漆就给人家报5x万. 阿靠邀,你新屋油漆5x万怎样漆的. 所以国税局就会进入第二步骤. 要你堤共金流证明,工程施工照片,原始屋况翻修後屋况等等... 你必须交代清楚你的油漆怎样漆的漆了5x万. 跳入市场是90%智识的由来!!!! 其他都是建立在你有一定知识之後的补强. 没跳入市场. 看再多都没啥鸟用. ※ 编辑: ceca (61.227.112.114 台湾), 11/03/2023 00:54:52 要热量赤字. 淀粉只是控制的手段之一. 以及短期的假象. 短期假象在於,一碳带三水. 你体内碳水-1g,体重会-4g...因为水会随着碳源减少而一起被排掉. 但当你下一次吃碳水补回来後. 大师兄们也就跟着回来了. 所以很多人说甚麽减肥会复胖. 有些是真的复胖. 但更多的是,体内的大便+水分造成体重变化...颗颗. 因此..你根本没减到肥.... 而低碳的好处就是不容易饿. 尤其是快碳(包含高GI或是精致碳水等). 快碳因为吸收太好,会快速造成血糖上升. 体内会分泌大量胰岛素... 但因为身体会误判胰岛素分泌量. (原始人可没太多精致淀粉可以吃,所以身体结构无法适应19世纪以後的人类饮食) 因此之後会产生胰岛素分泌过多而血糖又降过低的现象. 造成你吃了快碳,没几下反而更饿....XD 所以才提倡低GI....让吸收变差变慢... 而低碳或是生酮就更强调,让身体的能量转换多去分解脂肪. 这样胰岛素分泌量更低,那血糖波动就更低,你需要能量身体就会去分解脂肪补外. 身体会自动减少过於激烈的反应.. 所以生酮会无力,力量,爆发力和速度都会明显下降. 那是身体产生的自动调节之外,也牵扯到你肝糖量低.. (碳水是最佳的燃料...) 因此运动员就算要减脂,大多也都是碳循环,至少要把肝糖补上. 碳循环就要计算,你运动需要消耗多少碳水,所以你要吃得刚刚好就那麽多. 少了你运动表现下降,多了你就容易饿不利於减脂. so...减肥减少碳水摄取. 只是"手段"而不是"本质" 真正的减肥,没有第二种情况. 唯一的减肥大道就是,身体消耗的热量高於吸收的热量. 就这样. 无论你吃甚麽,炸鸡,可乐,荞麦面,蛋糕,鸡胸肉. 只要你吃的热量比消耗高,你就变肥. 只要你吃的热量比消耗低,拟就减肥. 其他手段都只是帮助热量赤字的结果,更容易让你达成而已. ※ 编辑: ceca (61.227.112.114 台湾), 11/03/2023 01:59:46 靠减少摄取而产生热量赤字. 肌肉一定会掉. 但除非你长期仙女餐.或是你减肥减太久减甚麽两年三年. 不然肌肉掉的比例可以低到忽略.而且练回来很快. 当然有进阶做法. 高能量通量法. 也就是你照常吃,然後加入大量低强度有氧. (中高强度,你身体疲劳会过高...) 例如每天桌下放健身车,踩个5个小时之类的. 再搭配重训. 这是传说中可以达到酮时增肌减脂的绝世武功. 并且可以在体脂比5%还有效果!!!!! (体之笔越低越难减肥,更不用说还要防止减到肌肉) 只是如果5%要增肌减脂,加上重训,你一天要运动6个小时起跳...XD 不过对於有氧运动选手.可能就只是日常. 例如飞鱼,每天可以吃三四千大卡... 当然他们肌肉量也远没有巨巨大,体脂比也没有巨巨低就是了. ※ 编辑: ceca (61.227.112.114 台湾), 11/03/2023 02:32:21 通常有时期问题. 例如如果你是去年底今年初要进短期. 你就很好进,591找一找就有了. 但如果你是2021年要进短期. 喔.... 其实也可以不买太便宜啦. 反正涨那麽凶,你买了翻新好挂略高价卖. 一下子价格就涨上去卖掉了. 反而你硬要吃便宜根本不可能,因为一堆人再加价买. 所以你表面上是短期操作,实际上你再赚波段. 不过这个时期你精算就会发现. 与其做假短真波段,不如直接做波段更好赚. 可以省掉交易成本...因为涨太凶. 当然如果你起始现金太少需要短期快速累积现金就是另外一个故事. 这边单指你的资金量到一个数字以上的状况. 因此实际操作,在不同时期,就有不同的市场状况. 而你就是把自己放在最有利的位置就对了. 随时看市场做操作的微调. ※ 编辑: ceca (61.227.112.114 台湾), 11/03/2023 12:59:29 补涨的定义是. 北高涨15,南高涨16以上. 但如果北高涨20,南高涨19. 这可不是补涨,而是价差被拉开. 所以南高并没有再补涨. 单纯就是台积电话题太强. 带动整个都市都往上. 但目前都是北高涨的比较多,所以价差在拉开的时期中. ※ 编辑: ceca (61.227.112.114 台湾), 11/03/2023 14:08:17 当你冷盘大家都没涨跌的时候. 你做一个4xx万的,也不要说像我们一样总想凹到赚到50,你赚3x顺顺跑就好. 买房给你抓7成贷款,130万现金,和翻修费50好了. 加上其他,两百万多一点不用一年赚3x... 其他人房子都躺在那边价格不动. 这样有没有很开心..XD 这就是短期... 只要房市没再跌,随时都可以做. ※ 编辑: ceca (61.227.112.114 台湾), 11/03/2023 16:13:44