作者LINPINPARK (lalalo)
看板home-sale
标题Re: [新闻] 4年砸逾26亿 高雄陈家北上扫楼
时间Thu Oct 5 11:04:16 2023
※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之铭言：
: 很多超级传产家族开始在西区布局
: 1.高雄陈启川基金会其实现在是第三代在操盘了
: 他和他老丈人很看好西区未来成为新都心
: 陆陆续续布局二十几亿老商办，可以看新闻
: 2. 超低调长春林书鸿的第二代今年用家族办公
: 室投了七十二亿买中山北的中古大楼
: 3. 台塑王文尧2019买Citizen M, 也是花了70几
: 4. 天成大饭店本身要开始评估都更
: 5. 北车一顶办一饭店已完工，皇翔那栋和西门索拉利亚西铁酒店（房东是国泰一号REi
ts
: )
: 跟着大鲸鱼去看市场是不错的方法了解钱往哪走
: 这些迹象其实就是看好西区门户计画的终极计画
: 蓝天宏汇的双子星大楼，把整个区域带起来
: 当初信义计画区也是盖百货盖商办 盖世贸和101
: 才带动旁边的豪宅区域上来
: 其实之前有讨论下一个信义计画区在哪
: 我认为啦，目前是传产超级家族在西区门户卡位
: 如果，开始看到大型寿险开始直接投入此区域
: 我觉得会是一个正向的讯号
: 同期的竞争者会有南港
: 南港的优点是现在已经有商业聚落了
: 西区门户的缺点是周遭老区域非常难都更
: 就要看政府和民间财阀的动态了
: 尤其政府重要。
: 北车的基X忠孝整栋最近要卖啦
昨天基泰忠孝125亿卖掉，土地448.31坪
建物8203.94坪，土地单坪2788万
单坪建坪152万包含车位。
这明显有点太高，以下分析一下
举例信义区的A办约一坪180-200万
土地约700-800万/坪（地上权约8折）
而且买家的背景非常神秘
黄战神有没有兴趣去查一下，我认为怪怪的
1. 他不会有重建利益，建物2019年使照拿到
容积盖好盖满，打掉重盖花费的成本更高
商用也不得作住宅使用，建商买来也不能盖住宅
所以拿土地价值换算可建住宅销坪投报率不成立
只能拿商业不动产的估值评估
2. 租金收益偏低，寿险业不得投
不动产收益率（毛收益率）要高於2.845趴
才可过金管会的法规，此栋租金可能2趴上下
寿险业没机会。 收益估值可以用现有年租金
除以寿险业最低不动产收益率去推估卖给寿险业
底价，举例我的安和路店面年租金约七百万
除以2.845趴，估值约两亿四千六百万。
3.商业不动产可用邻近历史成交来比价估值
如果第二种很难去估，也可用附近历史成交来
当底价往上，常见是拿之前成交历史纪录加上
一些溢价（1.2-1.3倍）作为底价基础
当然溢价取决於此物件的稀缺性
以此区来讲前例就是王文尧买的世民酒店
约55-70亿买进，此交易实价登录被盖牌
所有只有业界传闻。
我记得citizen m 市民酒店建物坪三千两百坪
换算大概一百七十万到两百一十八万
的确是符合基泰忠孝的行情 甚至
基泰忠孝的买家还买便宜一点
但是，citizen m的租金收益率极好，他是有带
饭店租约且饭店经营绩效是西区前几名
如果把总净收益除三千两百坪
换算成坪效更是夸张。
饭店收益可算有两种
一种是房东也是饭店业主，那饭店的收益
可直接成为投资收益的计算方式
一种是饭店业主是租客和业主，
付固定租金给大房东，那大房东计算就是
固定租金为基础。
以上
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1F：→ IBIZA: 其实去年就已经是估价120-130亿, 满租投报2.1%10/05 11:07
2F：→ IBIZA: 而且有可能租金还会提高10/05 11:07
3F：→ abyssa1: 世民酒店交易是2019了？2023可以买到2019价格不差啊10/05 11:12
4F：→ abyssa1: 而且经营饭店成本跟风险也不少… 疫情这波应该就蛮惨的10/05 11:13
5F：→ abyssa1: 纯当房东没这困扰…10/05 11:13
对，世民是2019交易的案子
纯当房东会有困扰 当饭店租客哭穷的时候
通常减免租金常发生的，要换饭店租客也不容易
转换成本也是会有的，纯当房东来讲
做得烂的饭店会比做得烂的商办还不稳
风险有差
6F：推 kawhi5566: 感觉还是左手卖右手机率高，这栋规划没有A办水准，基10/05 11:18
7F：→ kawhi5566: 泰自己经营共享办公室+旅馆也没搞起来。而且媒体发的10/05 11:18
8F：→ kawhi5566: 新闻太假了，「桃园宾利哥」、「做代书起家」、「大竹10/05 11:18
10F：→ IBIZA: 李承晋的话, 去年国产大楼也是他买的10/05 11:23
11F：→ IBIZA: 李姓自然人 还真的是同一个人10/05 11:23
12F：→ LINPINPARK: 我不觉得他实力可以买到哈哈10/05 11:25
13F：→ LINPINPARK: 背後有其他人10/05 11:25
※ 编辑: LINPINPARK (111.71.102.239 台湾), 10/05/2023 11:35:15
14F：→ abyssa1: 地产公司地址看起来很low, 难道他挖到了航空城大秘宝？10/05 11:32
※ 编辑: LINPINPARK (111.71.102.239 台湾), 10/05/2023 11:35:55
15F：推 Tattoo: 感觉怪怪的，後面金主洗钱吗 10/05 11:40
16F：推 jamo: 应该不会有人蠢到拿这麽瞩目的案件洗钱吧? 10/05 11:41
17F：→ LINPINPARK: 阿灾，请黄战神去查，我不敢说 10/05 11:45
18F：推 tomandnico: 如果不是民进党的锅 战神会查吗？ 10/05 12:21
19F：推 Robben: 有关键字才会查 谢谢 10/05 12:34
20F：→ eupa1973: 踩到地沟油滑一跤，没空 10/05 12:37
21F：推 fuzzycool: 被L大一讲 水好深 10/05 12:58
22F：推 spermbox: 黄战神不敢再出来了吧 10/05 14:01
23F：→ spermbox: 上次被蓝绿夹杀的那麽惨 10/05 14:02
24F：→ benson502: 如果有背後买家，战神也动不了一根毛吧 10/05 14:18
25F：推 mfcke: 只靠代书 没有祖产应该也吃不了125亿 正常来说集资有可能 10/05 14:30
26F：→ mfcke: 黑一点 炒股之类的吧 毕竟股票搞一波 比房地产猛多惹 10/05 14:30
27F：→ mfcke: 台湾愿意收租类不动产 且单吃125 台面上也不多惹 10/05 14:32
28F：→ LINPINPARK: 一只手数得出来，像长春他们，可能要自用 10/05 14:51
29F：→ LINPINPARK: 也是七十几亿用公司买 10/05 14:51
30F：推 Tattoo: 还是是神秘外资 10/05 15:02
31F：→ LINPINPARK: 不会 外资不会这麽粗糙 10/05 15:08
32F：→ LINPINPARK: 会设立境内的项目公司 在用境外持有境内 10/05 15:09
33F：→ LINPINPARK: 境内这个也需要投审会过关 10/05 15:09