※ 引述《cuty1008 (台南萱萱)》之铭言 : 大家好，最近生活的区域释出一间 : 26年，高楼层2X楼，电梯大楼物件 : 捷运站出口就是下楼，走0.5分钟就到 : 权状16，主11，阳2 : 格局1房1厅1卫，且方正 : 高楼层的关系，景观很好 : 开价 13XX万 : 附近租金行情约2万（目前租屋就月租2万3，距离捷运站走路14分） : 想请教大家，与另一半月收入达30左右 : 目前手上有一间预售屋，预计4-6年後盖好，3000左右，未来房贷每个月大概10。 : 在想是否可以在等预售屋盖好的期间，购入此物件，待预售屋盖好就可以租出去。 : 谢谢 打一打太多字，直接回文。 先下结论： 自住房等级的装潢拿去出租太浪费， 1. 屋况被搞烂，卖的价差租金都补不回来， 2. 出租破自用条款，交易成本大增， 租金要多收好几年才补的回来。 你的Case： 都已经自住4年以上了，你只有两个选择， 1. 放两年再卖＞6年自住 400万免税 2. 直接用重购退税获利了结 （金流较紧张 or 涨幅超过400万可选） 以下估算 房屋1200万、头期240万、租金2.5万 利息2%＞月还款3.5万 （48期-72期，利息平均约1.4万） 房租实际收益：2.5万-1.4万-0.1持有成本 =约1万>一年12万 2年後赚24万 假设你住4年出租2年，也就是房价经过6年， 每年我用最基本的1.03%去计算就好了， 1200会变成1430，房价涨幅为230万， ‐-------------------------------- 总实际获利扣掉20%的房地合一税 230× 0.8+24=208万 假设你住4年空置2年， 支出为(1.4万利息+0.1持有成本)× 24=36 ‐-------------------------------- 230-36=194万 看起来好像出租还是比较赚，但别忘了， 1. 你的管理也是成本 2. 我也没算你空租的可能 3. 房客破坏屋况的风险也没计算 4. 房价涨幅更高，20%税扣下去更难补 5. 如果你住5、6年，空置成本就不是2年 总结： 1. 金流紧张就直接重购退税 2. 金流宽裕就等到6年再卖 3. 喜欢做善事捐钱给政府就出租 最後题外话： 除非你有其他很稳定的投资需要大金流， 不然以你们收入，建议自住买大爽一下； 如果大部分存款还是进入活存/定存， 那可以预留好一部分存款+紧急预备金， 算好每月负担房贷金额後，买越大越好， 就算‘’涨幅百分比‘’可能比小坪数低， 但‘’实际金额涨幅‘’绝对比小坪数高。 或许以‘’头期＆金流来看投报率‘’大房会输， 但如果你的钱只是放在银行没运用的话， 没有被运用到的存款也是你的机会成本。 实际投报率的计算应该会类似於 卖小房获利/(小房头期+活存+每月贷款) 卖大房获利/(大房头期+每月贷款) --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.136.193.169 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1693616387.A.774.html ※ 编辑: bustinjieber (114.136.193.169 台湾), 09/02/2023 09:07:34