作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [闲聊] 当市区新屋贵到买不起商圈转移
时间Wed May 24 23:10:59 2023
重划区会有市中心甚至蛋黄区.
当然也有外围.
你今天讲的是老蛋黄区还是蛋黄区的重划区?
你要知道一点.
蛋黄区的大坪数也许住的人不多.
但是中小坪数可是住很多很多人.
因此年轻人买不起蛋黄区重划区的新屋,跑去买外围重划区的新屋.
这一点都不代表蛋黄区重划区的新屋没人住喔.
而是....住满了"买得起"的人...XD
那你以住宅人数来看商圈.
蛋黄区重划区人数没比较少阿.
并且这些人的财力远高於外围重划区.
那你说商圈会怎样?
阿不就很简单.
七期给你插两根百货.
农16也给你插两个商场.
还不包含重划区旁边的百货和商场...
外围给你家乐福...喔不,最近家乐福不太展店...全联好了.
阿这不就现在进行式?
至於你说老蛋黄区.
老蛋黄区会凋零没错.
但实际上,你既然是台中阿良,那你也知道台中蛋黄区的转移.
从火车站转移到西区再转移到西屯.
那你回头看火车站.
也许因为消费习惯的改变,火车站的商圈强度远不如当年.
但是如果拟以"现在整个台中的商圈"去看火车站.
他也没很弱阿...甚至有一定强度.
你看一中街也没比别人弱阿.
阿为啥?
因为虽然火车站蛋黄区已凋零,但是老房子里面还是住满了人.
老屋的空屋率甚至比重划区还要低非常多....XD
阿那麽多人住,自然商圈怎样都不会太弱.
就像高雄火车站,一堆人再说多弱.
问题是如果你真讨论火车站这边的居民商圈.
自立路商圈很弱??
七贤路也麻一排火锅店.
三民夜市也稳稳地.
六和和平商圈也微幅再扩张.
当然你无法跟当年补习街,当年电脑街比.
但实际上拟以整个火车站前站居民商圈来看.
这些商圈一点都没比其他地方弱.
(除非你拿最强的巨蛋 富国明诚,或是次强的热河来比)
阿为啥?
阿不就火车站前站还是住满了人..
你是哪只眼睛看到火车站前站一堆空屋??
他只是房价相对其他一线二线比较便宜.
so...老蛋黄区凋零大概就是这样.
当然啦,蛋黄区凋零还是会产生商圈萎缩.
为啥?
因为他不会特别吸引其他区甚至观光客过来.
七期的百货公司,老虎城等,会吸引台中一大堆其他地方的人过去.
(向我要吃凪拉面,还不是跑去老虎城)
当年盐埕区热闹的时候,地下街整个高雄的人都去朝圣等等.
所以蛋黄区的商圈会有额外吸收非住户的效应.
所以会特别旺.
但当蛋黄区凋零後.
商圈就会退回成为"民生专门"商圈...单纯服务这边的居民.
阿这样自然商圈必然萎缩很多.
但因为毕竟这边还是住满了人.
所以这个萎缩会到一个限度就停止了.
之後就成为一个地方型商圈,住这边的人才会在这边消费的型态.
至於你说外围重划区.
外围有几个问题.
1.他周围的其他住宅腹地比较小,居民比较少.
你想无论台中火车站,西区还是哪,他都是被房子给包围.
附近旁边都满满的房子...这些都是区域重叠的人口.
但是你外围,乌日好了...
阿你就乌日一个重划区,外围不是河川就是农田就是工厂.
所以实际上你的延伸人口远不如市区那麽多.
2.不会有人特定跑去外围重划区消费.
各位非桃园人,请问几个人专程跑去青埔消费?
非高雄人,几个跑去高雄大学/桥头新市镇消费?
这更不论你也没有观光客.
而且几乎9x%的活动都不会办在外围.
3.外围只要一旦凋零,崩溃後要再起很难.
尤其如果遇到大跌,例如2000年那种.
外围有机率变成鬼城....除非他有产业园区的支撑.
(兴达港不就这样)
所以企业不敢做大规模投资,更不敢置产.
对喔,企业盖百货公司,也是置产的一种型态.
他百货公司的不动产,会因为他自己的百货公司而增值...
增值就又成为他公司的资产...颗颗..
看看高雄大远百蝉联多少年的"地王"...直到近几年才被巨蛋干掉.
而外围凋零的话,如果遇到大跌他的不动产除了掉价会远高於市区外.
(并且市区还可以拆掉都更)
他要转手处分掉会极度困难.....谁去买??买了干嘛??你要在外围搞都更"大楼??"??
所以外围通常不会做高密集度开发.
台中港三井也是低密度开发.
敢在外围开发的,我看只有义大世界....不过他仗着整个山头都是他的...XD
(义大开发其实吓破一堆旁边看戏老板的胆....."投资是这样冲的喔"...XD)
so....
市区和外围就是这样一回事.
外围永远要注意.
重划区如果盖满了,你要小心遇到大跌(不是2008 2016那种...而是1980 1990 2000那种)
一次大跌再起很难,会被所有人放生.
政府会去开心地重划区,建商会去新的地方炒做.
然後永远要注意你的立基点会不会出问题.
靠产业园区,会不会遇到产业转型你的产业挂掉.
就像兴达港本来靠远洋渔港,结果国际法一改就死定了....
然後不要期待你在离市区那麽远的地方,可以变成市中心的蛋黄区.
那是不可能的事情...你看多也不要太爱幻想....
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1F：推 yiliang1107: 推 05/24 23:20
2F：推 kerorokk: 但像北屯重划区，水湳是目前政府首推重地，应该不太会 05/24 23:20
3F：→ kerorokk: 有C大所说盖满之後，房价大跌的现象吧？求解～ 05/24 23:20
这种都算是市中心蛋黄区.
因为他是市区的延伸+台中很爱搞市中心慢慢挪移.
不过这每个县市个性不一样.
台南就不太会挪移,中西区和安平港有点绑住发展中心点.
高雄就更明显,主要是高雄扩张出去四周被"山"做切割.
(半屏山,中寮山,大寮那个山...)
因此市中心怎样转都会在群山里面.
4F：推 Mithra: 推～ 05/24 23:21
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:27:42
5F：推 bucketpacker: 我感觉去老虎城几乎都住附近的 05/24 23:26
6F：→ bucketpacker: 我有些比较年轻的台中朋友根本没去过老虎城 05/24 23:27
一般中彰的人还是会去七期的大远百和新光..
不过凪在老虎城....
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:28:24
7F：推 spermbox: 一中街跟中区根本就不一样吧...... 05/24 23:37
8F：→ spermbox: 你怎麽拿继光街那种地方跟一中街放在一起比较 05/24 23:37
商圈这种东西.
他支援范围其实不小.
你想,骑机车五分钟可以跑多远就知道.
因此这一区住宅密度很高,但商圈不一定在正里面.
他只要还在旁边就可以支援到了.
当然一中街有额外的观光效应.
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:38:54
9F：→ spermbox: 火车站住满人，这个无悬念 05/24 23:38
10F：→ spermbox: 但空屋率，这个我不认同 05/24 23:39
11F：→ spermbox: 因为按资料显示低度用电比例，中区还比七期多 05/24 23:39
新式大楼有很多额外的用电统计.
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:40:29
12F：→ spermbox: 结果被酸是蚊子楼，晚上暗的七期，反而空屋率不是最高 05/24 23:40
13F：→ spermbox: 的 05/24 23:40
其实七期已经算是很成熟的重划区,他空地都要光了.
你拿南区来看好了.
一个土地盖到50~70%的重划区.
其实他空屋比率会比老市区高不少.
主要是因为有很多房子都还在"换手阶段".
换手阶段就会空在那边.
然後需要好一段时间,才会换手完成然後满住.
因此发展中的重划区空屋率都会比较高.
换手阶段是最主要的原因...远高过单纯长期屯空屋的影响.
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:42:32
14F：→ spermbox: 好吧 05/24 23:40
15F：→ spermbox: 中区目前有不少是外地人进去租的 05/24 23:41
16F：→ spermbox: 依据我出租经验，这边有不少彰化和南投仔 05/24 23:41
17F：→ spermbox: 其实我发现外县市人对中区没落的体会似乎没有台中本地人 05/24 23:42
18F：→ spermbox: 深刻 05/24 23:42
租客也是要商圈买便当的..XD
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:42:55
19F：→ spermbox: C大，你觉得那些中区店面该怎麽办？ 05/24 23:43
20F：→ spermbox: 我看不少中区店面都处於空置状态 05/24 23:43
21F：→ spermbox: 凄惨 05/24 23:43
老市区的商圈变化会很迟钝.
所以店面要是没有都更或是土地整并机会的话.
那他只剩下拜拜一条路.
也许政府在他旁边丢一个世界奇观成为观光景点.
(例如高雄驳二)
也许哪个财团想不开在旁边插一根百货公司.
也许哪个名店突然开在旁边吸引大量排队人潮.
但这些都只能拜拜....
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:45:49
22F：→ spermbox: 连麦当劳都离开中正路了 05/24 23:44
23F：推 lynxes: 所以老蛋黄区的房地产即使是老屋，也比外围新屋保值（？） 05/24 23:44
一般来讲,蛋黄区殒落的时候不要进去.
蛋黄区殒落当下,那个地方是整个都市最烂的投资地点.
也就是她第一名退成第二名的时候.
而等到这个殒落把它王者光环价值全都吐光後.
你要进场就可以进场.
王者有光环,他有优势,有无上限没人押的无限天空.
当你把王者光环交出去後.
你需要很长一段时间未这件事情付出代价.
当然有一种情况就是.
如果快速崩盘.
快速崩盘的话,除非产生很恶性的不可逆现象.
例如高雄地下街挂掉连带城中城整个老时代的商圈殒落後,产生庞大废墟.
不然他快速崩盘会快速让蛋黄区把王者光环交出去的代价都付光.
那他把代价都付光....价格和她退成二线的地位相当後.
那他就可以进.
所以你要规避的是,老大变老二这件事情产生的区域利空现象.
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:49:12
24F：推 spermbox: 尤其是中区本来的都市计画是商业区，如果连店面生意都凄 05/24 23:46
25F：→ spermbox: 惨 05/24 23:46
蛋黄区商圈因为蛋黄区殒落而收缩.
很容易产生大量悲情的店面屋主正常.
因为所有人未来,都会跑去其他地方消费..
所以金店面就要卖.
没事等崩盘干嘛?
商圈除非有强力支撑,例如观光景点,例如永不消失的人群据点.
不然...商圈没有在活到天长地久的..总有死掉的一天.
26F：推 Mithra: Ceca大 想请问如果一个区块三房 新成屋34-35 10年屋31 2 05/24 23:48
27F：→ Mithra: x年屋22 4X年公寓14 实务上你会偏向买2x年或公寓呢？ 05/24 23:48
差这麽多?
如果你买了都不想动.
买4x年屋.
但如果你中间愿意换.
先买20年屋,等到20年屋跳上去4x年屋还在後面爬的时候.
换成4x年屋...
28F：推 spermbox: 大概也就只能当住家租给中漂仔了 05/24 23:48
可以尝试随便租给任何店看看.
也许有拜拜,给你租到一个名店.
然後变成一个商圈.
名店很威的...!!!
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:52:46
29F：→ Mithra: 还是中期选2x年，长期屯公寓？ 05/24 23:50
30F：推 spermbox: 等下，C大你怎麽一下说他也没很弱，甚至有一定强度. 05/24 23:50
31F：→ spermbox: 一下又说只能拜拜 05/24 23:50
蛋黄区的商圈萎缩後,会变成地方型商圈.
哪个地方型商圈不会很弱.
但是本来蛋黄区商圈例如范围有100.
萎缩成地方型商圈范围40.
这样其他60的店面屋主就悲惨了...XD
而这个40还可能会移动.
so....回原PO单纯是以住宅角度来看.
一个殒落的蛋黄区,他还是会有民生用商圈.
并且商圈不会太弱.
但是如果以店面屋主来讲.
就是普通悲惨和极度悲惨两种情况.
32F：→ spermbox: 到底是他有一定强度，还是必须一直拜拜XD 05/24 23:51
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:55:07
33F：推 Mithra: 我2x年没杀下来 是别人成交的 後来买了4X年公寓 谢谢cec 05/24 23:55
34F：→ Mithra: a大解惑 05/24 23:55
上面分割没看清楚.
要买2x年屋...
因为10年屋已经31了....
(我刚才看成10年屋22)
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/24/2023 23:56:44
35F：推 spermbox: 这样来看，蛋黄店面旺的时候是否意味着差多该卖了？ 05/25 00:00
36F：→ spermbox: 一直不卖，等他开始变烂大概也租不出去卖不掉了？ 05/25 00:01
37F：推 Narok: 蛋黄店面旺的时候是否意味着该卖了？是 05/25 00:04
38F：推 yonex12: 请问C大现在买预售自住（价格差不多）想要选日後增值最 05/25 00:11
39F：→ yonex12: 有爆发性的，是要买14期还是后庄？ 05/25 00:11
自住一般是有需要就买.
但如果你租屋然後买房先投资...
这...看你手腕.
房价会涨,你赚的钱要比房价涨的还多才行.
做得到你先租屋去炒房是可以的.
40F：推 frowning1226: 这篇含金量很高耶...XD 05/25 00:12
41F：推 fireheart988: C大文化中心现况你怎麽看？ 05/25 00:14
他的公寓还是超贵.
所以我还是不买他的公寓.
以及有几栋指标性大楼(我指老大楼)很贵.
这些都没投资价值.
那是少数人还死抓着往日荣光的残留.
基本上文化中心你就对比,中央公园,民生路,後译.
同样产品,价格差不多就可以买.
那是文化中心该有的地位...
42F：推 XMASRICCCH: 一个城市的发展要看他的地理环境跟产业各方面，台中 05/25 00:15
43F：→ XMASRICCCH: 腹地大，自然有这种商业区转移，但一个城市到一个发 05/25 00:15
44F：→ XMASRICCCH: 展的限度蛋黄区就会固化。我认为台中就是渐渐固化了 05/25 00:15
45F：→ XMASRICCCH: ，未来不会有大幅度的转移了。七期水湳未来就是最强 05/25 00:15
46F：→ XMASRICCCH: ，至少50年内不会有地方能替代。尤其未来重大建设盖 05/25 00:15
47F：→ XMASRICCCH: 下去，捷运图书馆会展中心台湾塔，这些东西是搬不走 05/25 00:15
48F：→ XMASRICCCH: 的。台北信义未来还是最强，大楼都是搬不走的 05/25 00:15
49F：推 HowardChan: 十四期很妙，撇除汉神、洲际那一段，其他地区其实就 05/25 00:16
50F：→ HowardChan: 比较大的单元二重划 05/25 00:16
51F：推 spermbox: 水湳要盖满都不知道要花几十年了XD 05/25 00:17
52F：→ spermbox: 大概有生之年就是七期和水湳而已 05/25 00:18
53F：推 spermbox: XMA你的捷运，我到现在都还在怀疑蓝线是要盖不盖 05/25 00:21
54F：→ spermbox: C大觉得看起来有像要盖吗XD 05/25 00:22
这是中央可以主导的.
背後会牵扯到政治.
所以很难讲哪时候会盖.
但迟早会盖..XD
我们台湾政府"表面"上还是很左派..颗颗.
55F：推 HowardChan: 蓝线一定要盖的啦，只是这已经是政治的问题了 05/25 00:24
对.
而且不是单看哪一党当总统那麽简单.
56F：推 robot456: 水湳跟十四期盖满差不多500多公顷，应该三十年跑不掉.. 05/25 00:42
无法判断.
火热的时候盖的速度会很快.
冷盘盖的速度会很慢.
然後主要是"有没有下一个王者"来跟他竞争.
不过通常来讲至少25~30年都不用跑...
57F：推 fuzzycool: 这篇应该是在讲台中港啊，淡水？ 05/25 01:31
58F：推 ryc: 请问C大文化中心到美丽岛这个区块，自住未来性如何？谢谢 05/25 01:50
没啥特别变化和没啥特别话题的地方.
会跟着整个高雄走.
整个高雄涨5%,他就涨5%,整个高雄跌1%,他就跌1%.
但是民生路和爱河边和中央公园那一区.
那一区比较强势一些...
所以要注意景观宅的推案.
之前建商要炒景观宅,想要炒double价格,结果炒失败.
(那时候京城天下现在都30年屋的,一度面爱河要炒到30万一坪,面後面16万一坪)
但是是否会哪一天景观宅炒作会死灰复燃不确定.
而景观宅如果狂炒,这一区会有连带炒作效应.
最近爱河边除了建国路那一个案子外.
最大的呼声应该是国宾饭店案.
这两天设计图不是出来.
两栋5x楼,高雄第三高楼的"住宅"+"饭店"规划.
那个价格应该不会太客气,比远雄the one明显贵都不用太意外.
(毕竟远雄the one不是第一排)
59F：推 kel518: 推C大 05/25 02:15
60F：推 XMASRICCCH: 蓝线已经在做地质调查了，所以肯定盖的 05/25 02:18
61F：推 peteryen: 有时候真的是需要拜拜，就像我在2010年买在新竹风城的 05/25 05:02
62F：→ peteryen: 套房一样，突然变远百後整个飞天了 05/25 05:02
63F：推 ice1015: 比较没有飞天的机会，但还是稳步打底再向上 05/25 06:42
64F：推 grotwpig645: 推ceca高雄王！ 05/25 06:49
65F：→ reil: 良心的建议： 05/25 08:12
66F：→ reil: 没落区店面的房东，便宜租也要租出去，让商圈维持活力 05/25 08:13
67F：→ reil: 坚持租金而闲置，到头来是害人害己，商圈更萧条损害店面价值 05/25 08:14
68F：推 qqphor: 推， 05/25 08:34
69F：推 ajstyles1: 精辟 05/25 09:07
70F：推 testPtt: 快去买85大楼 05/25 09:26
71F：推 Beard5566: 推 只是因为焦点在重划区 但不代表旧市区是弱的 05/25 09:34
72F：推 destinygirl: 商圈转移就回去不了，因为人们消费习惯改变了，除非 05/25 09:38
73F：→ destinygirl: 再创某个特色商圈，吸引新的客群。 05/25 09:38
74F：推 jejeyu: 我想问c大对於瑞隆和五甲的看法，谢谢 05/25 10:12
捷运黄线会有一个话题.
但大众运输工具在高雄已经很久了,红线和橘线.
所以黄线带动的炒作效应会很有限.
因此长期来看变化并不大..
75F：推 CCOOGG: 不错 05/25 10:26
76F：推 ByronX: 旧商圈人还很多? 在臭搬不走的人? 05/25 14:04
商场只看钱.
谁搬得走谁搬不走不重要.
可不可以在其中赚到钱比较重要!!!
77F：推 wayne3058: 请问c大高火前站算是政府在全力做多吗 05/25 15:16
目前没特别感觉有做多.
不过政府应该在等火车站体好.
站体好之後再一次炒热之後才开启71期开发招商..
这政府老招.
政府很会蛰伏.
人家炒地皮高手...XD
78F：→ remotefly: 推台中, 确实就算商圈转移, 区域还是会支撑住需求 05/25 17:26
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/25/2023 19:38:32
79F：推 yoyoboy1: 七期就没地了。没办法继续炒， 怎麽看都像即将殒落的王 05/25 22:27
80F：→ yoyoboy1: 者， ceca大你怎麽看七期？ 05/25 22:27
要注意水楠和七期的黄金交叉时间.
and.若可以七期换水楠,以投资来讲优先换一换.
当然自住的话,现在水楠远没七期好住.
自住就晚点看情况再说.
81F：推 ashyu1129: 请问C大怎麽看台南 南区 05/25 22:28
东区延伸下去的.
通常市府後面会想平衡发展.
但是有时候不是市府可以控制的.
尤其目前科学园区炒做很夯.
不过投资的话可以看价差.
当价差拉大的时候,南区会补涨.可以赚这个.
当然价差小的时候,北边比较强势.
所以看哪个时间点,价差多少,决定买哪边.
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/25/2023 22:33:32
82F：推 spermbox: 请教C大，以後台南五期市政府和平实南纺，哪个会比较强 05/25 23:03
83F：→ spermbox: ？ 05/25 23:03
84F：→ spermbox: 我看两个都各有优点 05/25 23:04
85F：→ spermbox: 目前是平实暂时领先 05/25 23:04
五期的问题在哪?
在交通.
不然他本来N设计是台南的蛋黄区.
但交通实在太烂了...颗颗.
而五期的解药是甚麽.
北外环+西滨.
这两条出来立刻五期的交通问题超大幅改善.
次要才是甚麽台南捷运.
但是在交通改善前.
平实自然比较强.
人家东区嘞!!!!
https://www.youtube.com/watch?v=qVKLNfbpCZ0
86F：推 pepp412: 想请教ceca大，那果贸园区算是左营外围重划的概念吗？？ 05/26 00:14
87F：→ pepp412: ？ 05/26 00:14
这是环市区.
不过果贸..喔..你应该是指桃子园,问题也是交通.
不过新台17线已经快完工了.
另外这边也是台积电主要影响范围.
所以这边至少在这10年都是看台积电.
其他影响都会被台积电效应掩盖住.
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 05/26/2023 09:09:34
88F：→ pepp412: 对不好意思，是桃子园那边！谢谢C大拨空回覆～ 05/26 10:24
89F：推 ryc: 请问C大凤山中心外围的93期和77期值得期待吗？等未来国七？ 05/26 10:45
90F：→ ryc: ？ 谢谢 05/26 10:45
91F：推 ashyu1129: 感谢C大！ 05/26 13:28
92F：推 seraph3110: 想请问安南区商60 跟文山特区周边的机会 06/25 13:34
93F：推 chen831030: 谢谢 07/18 22:51
94F：推 yomodo: 乌日高铁有三铁共构凋零不会凋零到哪吧 07/27 23:29
95F：推 chen831030: 谢谢 02/26 19:45
96F：推 chen831030: 谢谢 03/16 01:04