作者a386036 (骷髅怪)
看板home-sale
标题Re: [闲聊] 台北市现在推一堆超小建案 将来管理问题?
时间Thu Jan 19 23:31:45 2023
基本上现在24小时管理的除非管理费非常高
不然几乎都是违反劳基法
一个完整像样管委会24小时保全
每班至少2个人
固定柜台最少一个 车道。机动
就当两个好了24小时符合劳基法做2休2
就是一组人要4个，两组8人
夜半 早班加起来8万就好
保全就32万
秘书3万就好
清洁3万就好
机电3万就好
总干事5万就好
以上就44万，如果要符合劳基法 劳健保 劳退 年假 等又发年终大概还要多15-20%
国定假日红上班2-3倍薪水
44万立刻变52万
垃圾车看规模最少3万
电梯保养
杂费
会计记帐等2万跑不掉
也就是觉青要的管理至少要60万
这种人数顶多服务1百余户社区
户数多这还会更高。还要要求标准
简单说要品质的管理
一户至少要支付4千到1万
以上不包含提交修缮公积金必须要在多15-20%
也就是真正管委会必须收到5000-12000
管委会没收超过60基本上硬搞24小时都是有问题的
支持觉青的全面公平正义
所有服务性质 吃喝保守估计要在涨50%
业者也不用因为要收便宜偷鸡摸狗冒险违法
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 150.116.87.211 (台湾)
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1F：→ IBIZA: 保全工时上限就是288 给到四万多就合法01/19 23:39
2F：推 eddisontw: 这个估太高了吧 应该是豪宅标准01/19 23:39
3F：→ IBIZA: 所以全天有人 一个班就2.5个人力01/19 23:39
4F：→ IBIZA: 两组就5个人01/19 23:40
5F：→ IBIZA: 最低一个人4070001/19 23:41
6F：→ IBIZA: 两组24小时保全 最低薪资就5*40700=20万350001/19 23:42
符合劳基法要再＋20%
7F：推 coburn: 可是觉青穷啊 又要服务 谁理他们01/19 23:45
8F：嘘 kmichaelk: 超过60 不是很正常吗？01/19 23:55
9F：→ duriel3313: 算出来是每坪60?新式大楼有比这低的吗？01/19 23:57
60万
10F：推 CheerWesley: 60只有半天保全好吗01/19 23:59
11F：→ CheerWesley: 一百多户社区要收到85块了01/20 00:00
12F：推 KrisNYC: 一个月60万要做到24小时几乎你什麽其他事都不用做了01/20 00:00
13F：→ CheerWesley: 没钱的社区户数真的不要买太小少的01/20 00:01
14F：→ CheerWesley: 200户以上管理费才有办法压低01/20 00:01
15F：→ KrisNYC: 正常3个秘书1个财务一个经理 保全2+2 挂清洁外包01/20 00:01
16F：→ KrisNYC: 物业来报价一定超过90万01/20 00:02
17F：→ KrisNYC: 除非保全用奇怪的不固定钟点工 那真的很闹事01/20 00:02
合法舒服差不多
连公积金要收100万
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:05:01
18F：→ CheerWesley: 不过100-150户就一个保全一个总干事都差不多了 01/20 00:03
19F：推 KrisNYC: 少户数真的是豪宅的特权01/20 00:04
20F：→ KrisNYC: 保全一个要顾中控一个要站车道 只有一个怎麽做事01/20 00:05
21F：→ KrisNYC: 就算夜班不用站车道也要一个坐门口一个巡逻01/20 00:05
车道 外门 柜台*2 机动 秘书 清洁*2 会计 经理
甚至还有後门哨
泳池救生员
这样一个月薪水1百多万
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:07:34
22F：→ KrisNYC: 正常的保全就是2+2还不能生病 他要放假物业就要找人来代 01/20 00:06
23F：→ KrisNYC: 很紧绷的 01/20 00:06
24F：→ KrisNYC: 你宏国大道程应该是良懋旗下那个雷得慢去接的 01/20 00:07
25F：→ KrisNYC: 跟diamond tower同个物业公司 品质算中规中矩拉 01/20 00:07
我没买宏国大道城
我是买东腾界。物业不用用太差管理费150起跳我觉得会到200
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:09:14
26F：推 KrisNYC: 我之前搞错以为柏克莱01/20 00:09
穴吹呢
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:09:46
27F：→ KrisNYC: 喔我记错人抱歉 哈哈哈 东腾用齐家吗? 01/20 00:09
28F：→ KrisNYC: 看户数和楼地板 东腾有可能要130~150 01/20 00:10
29F：→ KrisNYC: 大一大一点比较可以压低一咪咪 01/20 00:10
一楼的店面均摊快18坪大小户
198户，大概3500坪楼板要收到55-65把
大概要收160-180
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:13:55
30F：推 KrisNYC: 穴吹本体是保全的样子...应该也还不错没交手过01/20 00:13
31F：推 KrisNYC: 楼地板太少了 那真的会要收蛮高的 不过坪数也小啦01/20 00:15
齐家好吗
32F：→ IBIZA: 不用 我讲的就是劳基法的规定 保全是第84条之1工作者 01/20 00:16
33F：→ IBIZA: 不适用一般工时规定01/20 00:17
34F：→ IBIZA: 保全的正常工时是每月240小时, 可加班时数是48小时01/20 00:17
问题要能请到人
还有劳退 劳健保等
保全公司就是利用大母数压低成本
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:21:08
35F：→ IBIZA: 240小时的部分 薪资是26400(底薪)+(240-174)*110=33660 01/20 00:20
36F：→ IBIZA: 加班部分26400?240 * 4/3 * 48＝7040 01/20 00:21
37F：推 daipon: 如果找西品治警备的话，保全费不知道要多少 01/20 00:21
38F：推 KrisNYC: 主要是你用底薪算除非你的干事很强 自己招聘01/20 00:21
33660要论24小时请不到我敢保证
也有是阿伯
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:22:53
39F：→ IBIZA: 对 如果加劳退跟劳保 的确是要加20% 01/20 00:22
40F：→ KrisNYC: 而且像我说的那些特休应休排班 你还是要找人来代 01/20 00:22
41F：推 bedroom0204: 不要请保全不就好了，日本一堆华厦还不是好好的01/20 00:22
42F：→ KrisNYC: 这只能靠大公司去排班调度人力 基本上还是要30%的额外01/20 00:22
43F：→ IBIZA: 27户没甚麽好请物业或干事的01/20 00:22
44F：→ IBIZA: 保全看要不要请三班 很多也是只请日班 01/20 00:23
重点觉青还觉得保全服务差管理费很贵
成本摊给你
收便宜都是靠压榨来的
45F：→ KrisNYC: 东门那边一堆一层一户只有8~12户的还不是请满 lol01/20 00:23
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:25:07
46F：推 zonezone: 跟日本是不是想太多，人家社会有共识会出修缮基金，台 01/20 00:24
47F：→ zonezone: 湾光个电梯就吵不完了更别说其他东西 01/20 00:24
48F：→ IBIZA: 应该是40700, 很多保全其实就是拿四万多轮班 01/20 00:24
所以我说一哨至少8万＊2=16万4个轮
你说的算法2.5一哨也要11万。不含劳基法。加进去一哨13万多两哨要27万至少
49F：→ KrisNYC: 不过那种的好像白斑保全就兼秘书收货了的样子...01/20 00:24
50F：→ KrisNYC: 一支三菱/日立/永大的电梯一个月定期保养就8000~1500001/20 00:25
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:28:08
51F：→ KrisNYC: 总之呢...生活品质有时候还是得靠点钱堆 01/20 00:25
52F：推 KrisNYC: 齐家强阿 宜盛也强 不过我有点担心人力编制少会不会出包 01/20 00:28
53F：→ KrisNYC: 这些所谓"强"的物业都是做大案场出来的 好处就是他资源多 01/20 00:28
名宅做的多
东腾的维护都不差。管理费也贵贵贵
可是租品质好。可租高端客
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:30:21
54F：→ KrisNYC: 你地点又四通八达 各种支援应该都很充足01/20 00:29
55F：→ KrisNYC: 柏克莱是做调理包央厨做出名声的 你们有要搞餐厅可以找01/20 00:30
56F：→ KrisNYC: 虽然比不上那种真的请厨师的 但够应付多数状况 01/20 00:30
57F：→ KrisNYC: 现代大楼很多怪问题啦 什麽发电机大保养 消防检查换垫片01/20 00:31
58F：→ KrisNYC: 柴油发电机定期保养 污水管定期疏通 洗水塔啥轨的 01/20 00:31
这部分随便一年5-10万
还有消捡消签
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:32:38
59F：→ KrisNYC: 物业够强 这些东西你管委会不知道找谁他门都能cover 01/20 00:32
60F：→ KrisNYC: 基础工程顾好 大楼运作正常至少不会烂掉最优先阿...01/20 00:32
61F：→ KrisNYC: 之前听过某大楼管委会省钱 找奇怪的水电去保养发电机 01/20 00:33
手剿断。被电死都有
乱弄消防洗泡泡浴
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:34:47
62F：→ KrisNYC: 结果发电机挂掉要买新的要350万 管委会吵到爆炸互告 01/20 00:33
63F：→ KrisNYC: 跑去告当初介绍那个小间水电来保休的委员01/20 00:34
大型的有接名宅的
基本上所有都有自己的人
可以全部搞定
管委会付钱就好
自己的机电团队社区87%东西都能弄好
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:38:09
64F：→ KrisNYC: 其实讲到最後就是都找那几间 你给太古处理机电 至少他如 01/20 00:38
65F：→ KrisNYC: 果用菜鸟过来玩坏了赔得起 最终都是大者恒大01/20 00:38
真禾也是很大
电梯保养3000的就只是来检查一下(搭看看顺畅度)
看要不要打黄油
大零件定期寻检
重点是被关电梯救援
其他哈哈哈哈哈
要超过5000才是有做事
※ 编辑: a386036 (150.116.87.211 台湾), 01/20/2023 00:43:15
66F：推 JuanWang: 白天班柜台保全可以省掉 多请一个晚班秘书就好 01/20 01:22
67F：→ kusomanfcu: 这种鸟情况 还都更 我想原屋主脑子不好 01/20 01:29
68F：→ kusomanfcu: 危老那种小型都更啦 01/20 01:30
69F：→ kusomanfcu: 整个都更後整个自己用还差不多 01/20 01:30
70F：→ kusomanfcu: 和其他人混在一起然後又一堆鸟事 01/20 01:30
71F：→ kusomanfcu: 搞成员工宿舍出租也不错 01/20 01:31
72F：推 chouvincent: 觉青学学林九万吧 可耻的咖 01/20 01:53
73F：推 mtes5605: 电梯保养费用其实不是随便乱喊价是有个公定价的,主要是 01/20 02:29
74F：→ mtes5605: 看社区的电梯数量,载重,人数以及楼层数来算,还有一些额 01/20 02:29
75F：→ mtes5605: 外的服务当然也另外计价,例如说每月保养费贵一点但一般 01/20 02:29
76F：→ mtes5605: 零件坏掉维修不用钱,以前还有一种包山包海连换马达换钢 01/20 02:29
77F：→ mtes5605: 索都不用钱的合约,每个月保养费都会比一般合约多一些但 01/20 02:29
78F：→ mtes5605: 其实才是最划算的跟提早买保险一样,尤其是现在电梯主机 01/20 02:29
79F：→ mtes5605: 板很精密使用寿命过五年之後主机板开始因为各种原因如机 01/20 02:29
80F：→ mtes5605: 房在顶楼又没有排风扇温度过高之类的老化故障一片都要个 01/20 02:29
81F：→ mtes5605: 万把块,来个几次维修那些钱就很值得了,当然也会有一些不 01/20 02:29
82F：→ mtes5605: 肖厂商找认识的社区住户或主委压低价钱或是送礼贿赂要抢 01/20 02:29
83F：→ mtes5605: 保养,这个初期是真的便宜但後面遇到较难的故障不会修原 01/20 02:29
84F：→ mtes5605: 厂系统的这时候问题就大了,各种理由推托或是直接开洗要 01/20 02:29
85F：→ mtes5605: 换系统要换最新马达这个太老了没办法修了之类的那时候花 01/20 02:29
86F：→ mtes5605: 的钱可就不是省下来的那些钱能处理的了 01/20 02:29
87F：推 kimohuang: 旧华厦20趴公设一个出入门，车道遥控升降，10年前整顿 01/20 02:33
88F：→ kimohuang: 一坪50元变60元，现在存到当时预计的两电梯更换金，结 01/20 02:33
89F：→ kimohuang: 果只能换一只电梯，两警卫各8小时，晚上改门禁卡出入， 01/20 02:33
90F：→ kimohuang: 监视器跟警方连线 01/20 02:33
91F：→ babyMclaren: 车道半夜为啥要有人 01/20 02:41
92F：推 iamala: 我台北家就40户啊，住户沟通超简单舒服，常常也有免钱外 01/20 06:21
93F：→ iamala: 烩可以吃。 01/20 06:21
94F：→ games: 可以直接当作没必要去 01/20 08:33
95F：推 littlea: 工读生兼任 01/20 09:34
96F：推 encoreg57985: 买老华夏 1个保全柜台闲暇时才去巡逻 01/20 19:07
97F：→ bobokeke: 住户管理费没少给，是物业在cost down啦 01/20 22:49
98F：→ simplewish: 要省钱就自聘 晚班砍掉 自行找弱电 电梯 签保养约 01/21 00:26
99F：→ littmann: 住户少就不用请那麽多人 01/21 19:31
100F：→ jasonkey123: 没买房的躺平族在担心这个干吗?? 01/22 16:10