作者kiccoro (然而)
看板home-sale
标题[请益] 求教该如何买卖节税
时间Thu Jan 19 22:33:41 2023
**不同意记者抄录文字拜托感谢**
我目前名下有两间房子：
A屋(106年购入) 一直自用设籍至今，但三年前我搬离至男友家，目前A屋给妈妈住
购入时价500W，目前市值约900W，
位置在台南东桥重划区五年新屋，但当时太穷没买车位一直很後悔
B屋(110年购入) 购入後一直出租至今，租金与房贷(30年期)大约相等自偿
购入时价600W，目前市值约750W，
地点在台南市中心八年屋，一样没车位
但地点非常好，之前出租时觉得超好租出去
另外之前有再买入一间预售屋C屋，需再一年才会成屋，因此目前还没进名下。
购入价格与上述两间市值也差不多，也都是两房，但这间有一平面车位。
地点在台南市靠近南纺附近的永康一带重划区，目前就是重划区一堆建案尘土飞扬状态
目前自己住在男友买的房子，因为他房子不便宜，不可能白住太不好意思，
所以一个月有再花1W帮忙负担一些他房子的流动开销。
我的状况是：
因为原生家庭很穷，家里完全没有任何存款或保险等等，一切由我们负责
我原来自住的房子给妈妈住以後，大概就是永远给她住到她百年後。
其实我薪水也不高，就是年薪刚好百万但永远差不多这样，
以上资产皆靠早年多头兼差以及多年省吃俭用而来。
因此自己一直努力学习理财知识，觉得房地产应该是最保稳，
所以目前所有资产皆在房地产，此外没任何其他，也尽可能放大贷款额度。
我的问题是：
目前与男友状况稳定，预计应该会结婚，婚後也就继续住他房子。
若以对理财最有利，且持续能提供一间房子给妈妈住的状况下，
操作状况会是将A屋卖掉，让妈妈改去住C屋最有利吗？
目前A屋已经自住连续设籍五年多，涨价400W，若卖掉A，可适用400万免税额？
然後接着让妈妈住C屋，日後C还可以再用400万免税额？还是重购退税之类吗？
我一直想不清楚究竟怎麽做最有利？
若三间都不动，是也还可以扛得住，但在想是不是等於效益没那麽高？
是不是一旦六年到可以动就动，获益效率会更好？
另外在想新屋五六年是不是就是卖出价格最好的时机？
这样是不是可以吃到这段增值，然後我之後可能再找一个新标的再买？
这样反覆操作会对我最有利吗？
因为必须提供妈妈一个住处，原本每个月若出租可获得至少两万租金，
那麽会永远少掉这两万，因此我常苦思要怎麽样能提供她，但又能少损失些
毕竟我也已经中年，也该努力尽量放大资产，毕竟家里毫无後援还要永远-2万
(另外，她卡债信用破产，所以我一直不敢把她户籍迁入住处怕会有什麽状况...)
想请教版上厉害的众版友有没有什麽聪明的好方法？ 万分感谢(跪)
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 101.9.32.223 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1674138823.A.F85.html
※ 编辑: kiccoro (101.9.32.223 台湾), 01/19/2023 22:49:47
1F：→ kyova: 只有妈妈一个人住?? 那是不是租个套房就好?? 台南应该市区 01/19 22:51
2F：→ kyova: 几千块就搞定了。 01/19 22:51
3F：推 TheDream: 一般非专职投资客，选好地点後要减少交易次数，不然很难 01/19 22:52
4F：→ kiccoro: 她不可能住套房(这就是为何会穷) 她会情勒我到我受不了 01/19 22:52
5F：→ TheDream: 吃到房地产最大涨幅。尤其是屋龄 <10年的状况下更不应该 01/19 22:53
6F：→ TheDream: 轻易脱手，除非你对该地点的未来发展有疑虑 01/19 22:54
7F：→ kyova: 那保重... 如果资源有限的情况下我个人会采取很强势作法。 01/19 22:54
8F：→ TheDream: 若是提供妈妈住处是必需的，那你更不应该卖A屋，想放大 01/19 22:55
9F：推 seibu: 扛的住就不要卖阿 除非扛不住 否则再摆10年 继续涨机率高 01/19 22:55
10F：→ TheDream: 资产就是本业加投资，想靠房地产的话就是多买一些可自偿 01/19 22:56
11F：→ TheDream: 的物件...卖屋是下下策，屋龄这麽新，最大涨幅应该还没 01/19 22:57
12F：→ TheDream: 吃满... 01/19 22:57
13F：→ TheDream: 年薪百万加上没有父母经济後援，你这样已经很强了.. 01/19 22:58
14F：→ TheDream: 想要快速放大资产就不该选房地产，房地产要耐心... 01/19 22:59
15F：→ kyova: 我也觉得很强。选的物件地点也不错。不过第三间贷款受限 01/19 23:01
16F：→ kyova: 我会觉得至少让她住租金最少的那个物件XDDD 01/19 23:02
17F：→ kyova: 第三间有车位耶...这样好吗... 01/19 23:03
18F：→ kiccoro: A屋东桥只是因为当时爸爸病重一直跑奇美，没想到会大涨 01/19 23:03
19F：推 Tylose: 基本上三间的租金不会差太多，台南新二房就是2万初 01/19 23:04
20F：→ Tylose: 大涨是到处都涨 01/19 23:04
21F：→ kyova: 奇美还会扩建。而且炮校未来几年会开发。永康铁路地下化 01/19 23:04
22F：→ kyova: 要等很久XDDD 捷运蓝线也是... 01/19 23:05
23F：→ Tylose: 我觉得你的问题不是买卖节税，你想清楚你要的是什麽 01/19 23:05
24F：→ TheDream: 屋龄新又在奇美旁边，那应该放着等增值，医院就是硬需求 01/19 23:05
25F：→ TheDream: 真要操作的话，等第三间交屋後再说吧。到时候看要增贷或 01/19 23:06
26F：→ TheDream: 信贷都可以，现阶段担心有点太早了.. 01/19 23:06
27F：→ TheDream: 母亲年纪大未来可能有就医需求，应该是续住A屋吧 01/19 23:07
※ 编辑: kiccoro (101.9.32.223 台湾), 01/19/2023 23:10:49
28F：推 frowning1226: A屋想像一下增值就，我觉得孝顺很重要，这是福报... 01/20 00:02
29F：→ frowning1226: 当然如果缺钱的话，感觉可以从A屋着手比较有利 01/20 00:03
30F：推 frowning1226: 看条文对於400万免税部分是6年可以用一次没错 01/20 00:08
31F：→ frowning1226: 但我会建议你继续持有三间，一般人交易成本蛮高的 01/20 00:10
32F：→ frowning1226: 我个人很相信运气这种事情，有时候冥冥之中就很神奇 01/20 00:11
33F：→ frowning1226: 孝顺父母是很大的善行，我比较建议你持之以恒XD 01/20 00:13
34F：→ frowning1226: 有时候再怎麽会算，都算不过2018年2月6号选择权涨停 01/20 00:14
35F：→ frowning1226: 然後好死不死那天清晨4点50分刚好起床尿尿，看美股 01/20 00:15
36F：→ frowning1226: 就惊醒了，一直平仓put平到5点收盘都还一大堆XD 01/20 00:16
37F：→ frowning1226: 不过少赔很多了...运气好的时候就很奇怪会闪掉灾难 01/20 00:17
38F：→ kyova: 两位T大和F大的意见都很中肯。只能说家家有本难念的经。 01/20 03:29
39F：→ kyova: 经发局有说过有3 4家百货商场业者在找地。算是比较强的题材 01/20 03:31
40F：→ kyova: 要好几公顷。这麽大的地又要地段好，大概只有炮校、平实、 01/20 03:32
41F：→ kyova: 南台南，或稍远的商60。次要的看水交社或仁德胸腔病院那。 01/20 03:34
42F：→ kyova: 运河星钻太小，兵工厂和商20也遥遥无期。 01/20 03:34
43F：→ kyova: 所以我觉得你选的点应该都值得期待。 01/20 03:35
44F：→ kyova: 当然经发局长弊案&西瓜市长废到笑就另当别论了...唉 01/20 03:35
45F：→ kyova: 百货商场业者其实就那几家喔... 01/20 03:36
46F：→ kyova: 之前市府媒合ikea，仁德和盐行被打枪... 结果平实营区的地 01/20 03:39
47F：→ kyova: 拿来开夜市，虽说一部份也是国防部低能。 01/20 03:40
48F：→ kyova: 赖要选总统，结果继任者烂成这样...看中央选举能开啥支票吧 01/20 03:42
49F：→ Tatsuya72: 都不要卖、不要去想损失两万租金，房子买好买满，结案 01/20 05:20
50F：推 jemdogdog: 我只能说你高估第一间的市价 01/20 06:48
51F：→ jemdogdog: 那边5年屋大概就是只有几个建案 如果没有猜错的话是不 01/20 06:49
52F：→ jemdogdog: 是含英文字母？ 01/20 06:49
53F：→ jemdogdog: 如果是的话市价大概只有7XX 01/20 06:49
54F：→ Tylose: 2房没车位的确只有7xx，有车位才有机会上900 01/20 09:47
55F：→ kiccoro: 一年前同格局楼下卖1050(有车位)，所以估900，太乐观吗XD 01/20 10:24
56F：→ kiccoro: 还是最近房市真的有下修了？(我自己是看不出来@@) 01/20 10:26
57F：推 dondon0419: 你好厉害 01/20 11:08
58F：→ kyova: 双方说的都对。不过坪数不同啦。有2房和2+1房。 01/20 12:18