作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [请益] 正常老大楼在台湾有可能都更吗
时间Wed Jan 18 23:34:34 2023
※ 引述《Augsburg (无)》之铭言：
: 大楼户数多 非常难整合
: 如果不是海砂屋那类的 根本不容易达到都更门槛
: 然後容积率如果无法再继续拉高 建商也无利可图
: 那变成都更就要住户自己花钱
: 台湾老旧大楼都更 到底可不可能啊 是不是要立大楼都更的专法
: 不然一堆50年大楼 要让他放到地震倒掉吗
都更的问题在法规.
法规的问题在"要OOXX都同意才可以"
而要OOXX都同意的问题在,建商不是白痴给OOXX瞒天开口要价.
而建商不是白痴让OOXX瞒天要价,所以建商跑去别的地方盖房子就好.
他干嘛搞都更.
又不是大脑装屎.
那反过来,你要都更.
你就要解决OOXX瞒天开价的问题.
那就是法规要定好,要有一定的强制力和规矩.
而都更顺序一定是.
铁皮 > 透天 > 公寓 > 老大楼.
这牵扯到"已使用容积"的问题.
建物土地比越小,都更就越优先.
因为你未使用容积就越多.
而现在老大楼都不都原因是.
台北建商搞到公寓那层就开始一堆机机歪歪搞不定.
那当然没轮到老大楼.
就像高雄好了.
高雄都到透天就机机歪歪一堆.
高雄公寓都更,京城以前推了两个案,一个盖好了,另一个还是空地摆在那边.
https://reurl.cc/Ydxmex
你看,这块搞多久了,十年了,都拆光了.
还可以因为OOXX机机歪歪,整个空地摆在那边.
然後另一个是河边街"爱河沙屋"...
对喔,市府不承认高雄有海砂屋,所以这一栋烂到底的公寓,是正常买卖,海砂屋不成立..XD
为啥我知道...因为我是前屋主...
对喔,我是用"外商公司"买这间又卖掉,买100万,卖250万,房地合一前,给各位参考..
(一堆没用公司买卖过不动产的,整天在那边讲甚麽避税避税..
避你妈的税,能避税,我们这些公司负责人是傻蛋,会比你不懂???还乖乖缴那麽多税??
你还是快洗洗睡,梦里才有"去去税金走"的魔法)
这个房子超烂,我阳台是整个打掉重新做板模,客厅屋顶是重新打掉绑钢筋灌浆从做.
弄好才卖...(不过还是有赚钱...XD)
但无论怎样,这一栋大概是已有点规模的建案里面,高雄最烂的大楼.
我指的烂是结构的烂,不是甚麽居民水平的滥,居民水平"市区"最烂还是城中城...XD
(独栋的,在草衙那边有很烂的,盖的烂+海风侵蚀,不过通常就是一栋或是两栋并)
这一个河边街公寓案都更动了.
政府做庄...
为啥可以动...因为城中城事件,政府顺水推车+半强迫状况通过的.
(这个操作很厉害,居然靠顺风,把抗议给压掉...所以我说喔,XX党喔....无能拉...颗颗)
so...这个案成了高雄第三个公寓都更案.
https://reurl.cc/KXGEle
其他的高雄公寓都更案全都停摆并且没人搞.
另外喊最大声的是民族国宅....那边也不是烂,那边主要是"便宜"+铁路地下化想做门面.
所以都更一直都再提,但是都是嘴炮讲讲没人想动手...XD
(议员都很爱讲,河边街也是议员讲了超多年,但是政府本来最关注的是民族国宅.
主要是牵扯到旁边是71期,都是政府的土地,都更搞起来71期土地价值会更高.
这样市府会发大财....又有面子...
但是...阿就....OOXX瞒天要价,所以很难搞)
https://reurl.cc/063kKk
对喔,民族国宅我也熟拉.
我当了五次屋主...颗颗颗....超熟的.
因此高雄有都更话题的公寓,除了京城都的那两个来不及参与外,其他都嘛摸过..
不过,林杯没那个生命跟你等都更,我都翻翻卖...
有赚就跑,投报率算起来还是比等都更高很多.
以及,其实真的有买家会买来等都更...
河边街买家买了无脑出租,顶楼铁皮当机房挖矿...屋主金融业的.
民族国宅五间转卖屋主也有包租公....
这个都是长期养来等都更的.
河边街那个给他等到了...恭喜他...
高雄目前都更都停留在"透天"阶段.
以前我玩的大悦,就是透天都更案.
一度让整条七贤路的透天店面狂涨.
之前透天店面,20坪地坪大概在2000左右.
大悦那块地收马路边店面从土地一坪120万收到190万..
(我是指正路边透天店面,後面巷子透天收70~90)
立刻整条七贤路一度透天店面都开到4000万...
然後...
然後全面滞销....颗颗颗...
你以为你可以卖到190万喔....你是议员还是都发局长?还是你是建商股东..XD
那是人家插旗之後回吃的价格好吗.
你的行情不过就是130~140差不多啦..
也就是都更都到你大概赚3~4成....
这时候就不得不讲.
後来兴富发在旁边又推高雄CBD....也是都透天.
然後民族路前面四栋透天屋主"牙起来",给兴富发报价4栋共要2亿...
https://reurl.cc/ymqWOq
算起来一坪250万阿...你之前七贤路都收到190,这个案比较晚,开价250万不贵阿.
另外要谈还可以再杀一点也许又杀回200了呢.
.......
结果....
结果就被兴富发放生...
(你谁啊...你又不是我们股东,你又不是议员议长或是官员,谁白痴跟你收那个价格)
因此,那四栋透天到今天已经冏到炸掉...颗颗颗.
今天卖2000万都没人会买....10年人家都大涨到天上去了,他的价格还可以往下掉.
(想要抄不动产崩盘的快来抄喔)
这就是搞不清楚的白痴....
也是最上面讲的那些OOXX瞒天开价的那些OOXX.
因此,反正就是这样.
都更有顺序.
上面那一层吃到差不多才会往下找.
然後政策决定都更的困难度和建商都更的意愿.
政策越机八毛,或是说政策越能让机八毛的人作怪.
那都更就越慢越停滞.
直到大地震大火灾倒塌死一堆人.
政府才会给你在顺风时多推一个都更案....颗颗.
喔...就一个不能再多...
--
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1F：推 abyssa1: 这部分已经不是法规的问题了 01/18 23:38
2F：→ abyssa1: 很多都是法规已经授权行政单位代拆 但还是不敢拆 01/18 23:38
3F：推 KrisNYC: 不考虑人的问题 能不能都更还是看都更後的总价值够不够 01/18 23:41
4F：→ piliwu: 我亲戚实际遇到的已经过法规门槛了但建商说要全部 01/18 23:42
5F：→ piliwu: 同意才要做 01/18 23:42
6F：→ KrisNYC: 举例来说 先前好像有人算过 一坪造价15万来说 建商要帮地 01/18 23:42
7F：→ KrisNYC: 主户负担的营造成本 至少也要一坪50万左右然後建商还要能 01/18 23:43
8F：→ KrisNYC: 分到1/3的地板去卖 才免免强强算是能赚点钱 蛮辛苦的 01/18 23:43
高雄都更大多都是商四和商五.
商四630%.
高雄特有的商五最屌,840%.
商五的话加上都更或是危老奖励,在弄个高雄厝甚麽的.
其实容积还不少.
理论上小华夏那种12F以下,占地超过350坪的.
硬要都就是分回户面积小一点....是可以都的动的.
之前有一栋老华夏,里面就有住户想要提都更....只是有些人没兴趣而作罢.
而造价15...问题是现在新屋价格也是上去阿..XD
所以真的要推,只要住户都同意,还是可以大家都退一小步然後都更成功.
然後卖掉的行情来看,大家至少都赚个三四成以上.
(这个是真的可以跟建商做合建分售,建商代销部一起帮你卖.当然成本都算在里面.
抽的税好像是比照建商,而不是被抽甚麽房地合一税)
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/18/2023 23:50:04
9F：推 piliwu: 我对於为何有建商要去做都更觉得很神奇，时间拉那 01/18 23:46
10F：→ piliwu: 麽长利润那麽少 01/18 23:46
11F：→ piliwu: 不成案的风险又高 01/18 23:46
12F：推 yiliang1107: 利润大到一定，有利可图。建商才动作。 01/18 23:47
13F：推 KrisNYC: 一般利润明显比较低的就是建商自己就是地主户的 01/18 23:48
14F：→ KrisNYC: 比较有诱因 01/18 23:48
15F：→ yiliang1107: 重划区、素地多的地方，建商不更好赚XD 01/18 23:49
京城做都更,是政府叫他做的...XD
谢长廷时代,谢长廷根京城老董很好,那时候就叫他做...
没搞错是这样子.
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/18/2023 23:50:45
16F：→ KrisNYC: 比如说1/3栋是某家族持有 他都更後本来1亿价值就变2亿 01/18 23:50
另外.
有些不是"建商"做的.
而是开发公司.
开发公司去整并趣谈.
整个弄好,在整块转移给建商.
开发公司就赚整并的利润.
当然讲开发公司比较狭隘.
甚至仲介,土开,中人,都有人在操作.
不过比较扯的是.
如果有利润.
有时候会不同群人抢成一团.
最有名不就新弯区国泰要搞的那一块.
好几团人在那边互相鸠葛,里面不只中人,还有不同的议员,和黑道...
然後大家谈不拢,继续摆在那边无法动弹..XD
你只要插个一两栋,或是拿到一两栋屋主同意书.
你也可以去给他插一根旗,然後上谈判桌.
当然如果对方已经团结了,那你就可能被放生.
当然如果你卡到"急所",那...你讲话就大声...(当然人家可能不想听就跑了)
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/18/2023 23:54:54
17F：→ yiliang1107: 去年年底永信买了连排透天十几间 01/18 23:57
以前都大楼有名的是庆旺.
不过他大多都商办.
城中城对面有一块空地,那一块也是庆旺搞得.
联上也搞了几个案子.
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/18/2023 23:58:31
18F：→ yiliang1107: 好像地价也创新高 01/18 23:57
19F：推 retriever33: 20年後六都热门区域还有素地吗？素地消失的速度到底 01/18 23:58
20F：→ retriever33: 有多快呢？ 01/18 23:58
每个都市不一样.
高雄商圈被绑死在火车站的南北端.
所以高雄"市区"很缺地.
高雄无法学台中那样整个重心搬家.
外加市中心外环已经有一区所谓的蛋白区.
因此,桥头楠梓那个比较像是独立发展出来的新兴区.
而无法是市区的延伸.
就像青埔和桃园市区是独立的那种概念.
一个独立自给自足自己有话题有炒作的区块.
但台中就是重心西移.
因此台中都更的比率比高雄低非常多.
建商顺着市区重心转移,跑去新的方向找空地盖就好.
不需要特别去搞都更...
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 00:01:23
21F：推 ReiFan: 其实要谈都更就该看当地对都更的急迫性 因地而异 01/19 00:00
那个很多是"空地"或是"铁皮"..
也就是他本来就在养地,上面盖一个铁皮做全联,做家乐福.
然後把这个拆掉.
因此地主很单纯,大概就两三个法人.
这种跟狭义的都民宅差很多.
远雄在高雄火车站前面,国光客运那边搞了一个都更.
地主只有三个,都是法人..
搞起来後,把土地转卖给三地开发.
三地开发现在推的艾美国际城,土地本来是客运的...也算是都更案.
但是都跟民宅没关系.
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 00:03:40
23F：推 yiliang1107: 本文重点「上面那一层吃到差不多才会往下找.」XD 01/19 00:02
24F：→ ReiFan: 密集度够高才能让政府介入也才能让原地主同意忍受重建之苦 01/19 00:02
就像庆旺都商办.
通常商办屋主就几个法人,甚至同一个法人.
无脑把房子交给庆旺去办理都更...
然後用合建分户的方式出场.
因此庆旺一度成为大楼都更王..XD
可是,没有谁家买老大楼会被都到.
他都商办都跟各位的老大楼无关.
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 00:05:11
因此看到政府的都更数字.
很多都是这种.
实际上都跟民宅无关.
而政府都把这些列入都更的"政绩"...XD
科工馆大润发关闭,土地被远雄弄去盖大楼.
那个也是都更案...
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 00:06:38
25F：推 deenhank: C大觉得民族国宅有生之年看得到都更成功吗？我妈住那边 01/19 00:09
26F：→ deenhank: ，她还在幻想都更成功..一天到晚说这里以後都更会很棒… 01/19 00:09
27F：→ deenhank: . 01/19 00:09
无法判断.
就像你无法判断下一届高雄市长是谁一样.
看似好像可以判断,实际上...
你无法判断...XD
投资除非闲钱.
不然不等待无法判断的事情.
但是如果你就是有闲钱,想要无脑丢在那边等.
那也ok阿.
反正,都更炒的热,价格也会涨.
201x年的时候,大安区连五楼公寓都炒都更炒到一坪1xx万...
吓死宝宝.
後来文林苑案才吐了一些价格回去.
28F：→ testPtt: 85买起来阿 01/19 00:10
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 00:13:12
85在你当爷爷之前不会都.
85只是格局诡异.
但是他结构没有问题.
屋况维持也很稳定.
里面就算有人蛇集团.
也无关乎她需不需要都更.
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 00:13:57
29F：→ destroyss: 七贤一路福华饭店正对面那两块地还没建商出手 那两块 01/19 00:16
那是空地.
空地要看地主脸色.
就像美术馆那些林商号的工厂.
阿就都不都...给他继续摆在那边当仓储...=.=
还搞到火灾..
(不过火灾那个好像有被列为古蹟....喔,怎麽烧古蹟这边不烧南三路的那边?)
30F：→ destroyss: 也蛮大的 以後七贤国小跟信义并校後的地也颇肥 01/19 00:16
学校用地不能卖.
只能拿去BOT或是无脑出租或是盖一些公共使用建筑.
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 00:20:58
31F：推 qq1234: 请问c大怎麽看高雄中古屋现在售出、释出皆很少量呢? 感谢! 01/19 00:19
价不好.
挂卖量会缩很正常.
一般来讲,大涨是涨的时候中古屋释出量会变大.
除非是涨太凶,例如当年的台北或是北上广深.
大涨释出量变大,继续大涨把所有人吓到会反过来量缩惜售.
但是价不好都是量缩,连崩盘的时候量都不会很大.
因为...大多数人不缺钱.
崩盘是部分缺钱失业生意失败的被法拍,然後买盘更少,所以被部分成交价给拉垮.
而大多数不缺钱的,会做的事情就是.
死抱.
死死抱紧,抱到天荒地老海枯石烂...XD
这就是人性.
你观察过就知道.
32F：推 Hermess: 漫天开价啦！ XDD 01/19 00:20
33F：推 abyssa1: 商四商五要用完容积都要盖超高成本超贵总价超高难卖啊 01/19 00:20
现在可以盖到33F,再上去才要做另外的环评.
当然过15F也要做一个环评.
但都更案大多都是盖到29F(现在33F)
33F可以把商五容积用完.只要她土地不要太小或前面路太小.
(最小,方正的大路边好像要350坪...而一般只要400坪就稳了)
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 00:25:07
34F：推 alphasem: 高雄商用不动产之外。住宅都更诱因不大吧 01/19 00:38
建商会.
有一块空地,例如150或是250坪...
(也可能是汽车旅馆,铁皮店家,整栋一个屋主)
从那一块做基准往旁边收,收多少算多少.
收到收不动了,就盖,多大的土地盖多大的大楼.
本版乡民就有人这样被都到.
而其他的就是.
土开阿,仲介阿,中人阿.
可能住附近或是亲戚有人是其中屋主.
他就跳出来谈.
谈不成就摆着,谈成就再转手给建商去都.
目前主流都透天大概就这两种型态为大宗.
35F：推 partsex: 大楼都更要来新加坡玩啦 新加坡都更都马大楼 01/19 00:41
新加坡政府和台湾政府是不同种动物...XD
经济竞争力长年世界前三名不是假的.
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 00:44:26
36F：→ partsex: 台湾人搞不清楚新加坡政府设99年的意义 01/19 00:42
37F：→ partsex: 就是靠着99年心魔 大楼几千户 才会高比例同意都更 01/19 00:42
38F：→ partsex: 靠着都更去重置年限回99年 01/19 00:43
39F：推 partsex: 我几个台湾朋友 拿着台湾观念到新加坡买私人公寓 01/19 00:45
40F：→ partsex: 硬要买永久产权的 01/19 00:45
41F：→ partsex: 结果现在遇到跟台湾一样的问题 就是用永久产权的都更不了 01/19 00:45
42F：→ partsex: 99年私人公寓 3000万都更完 容积拉高 每户都变5000万以上 01/19 00:46
43F：→ partsex: 了 你那老大楼 跟周围新大楼比 有什麽价值 01/19 00:46
44F：→ partsex: 买永久产权的大楼 就是永远不用想都更 01/19 00:47
45F：→ partsex: 这也是新加坡freehold都是台湾人中国人在买的 但价格却没 01/19 00:47
46F：→ partsex: 法跟隔壁的99年拉开多少 因为永久产权就是都更困难 01/19 00:48
47F：→ partsex: 在新加坡也一样 01/19 00:48
不同地区政策不一样操作都会差很大之外.
新加坡是计画型经济体,另外他会优先照顾公民.
所以公民为主的东西通常都是最有利的...
无脑复制出国很容易被教训到.
就像跑去越南胡志明市买白痴第七区...XD
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 00:51:16
48F：推 eric0865: 老家就住河边街 现在住的单元也还没拆除 不知道啥时能真 01/19 00:52
49F：→ eric0865: 的都更完成 01/19 00:52
50F：推 partsex: 私人公寓一样是靠建商来跟住户沟通 就是会遇到一些死不搬 01/19 00:53
51F：→ partsex: 这在新加坡也一样 所以这几乎是世界共同问题 01/19 00:53
52F：→ partsex: 就户数多的 你都更机率很低 很难多数同意 01/19 00:54
53F：→ partsex: 只能说 恋屋癖很多 但遇到99年魔咒 还是会乖乖接受都更 01/19 01:02
54F：→ partsex: 买freehold就真的不用都更了 房子会越来越烂 价值永远 01/19 01:02
55F：→ partsex: 比不上新屋 01/19 01:02
56F：→ partsex: 房地产是非常local的市场 美国有美国的玩法 香港有香港 01/19 01:05
57F：→ partsex: 的眉角 台湾有台湾的 新加坡有新加坡 没办法跨市场通用 01/19 01:05
58F：→ partsex: 的 01/19 01:05
59F：推 migration265: 台湾都更 长路漫漫 01/19 01:17
60F：推 chen831030: 老师，新年快乐 01/19 01:38
61F：推 jerrylin: 你都承认都更几乎不可能了还鼓吹房价只会涨不会跌 ㄏㄏ 01/19 01:53
62F：→ jerrylin: 不可能都更那折旧算进去大部分的房价都会跌. 01/19 01:54
63F：→ jerrylin: 土地价值没办法变现 地上建物会一直扣血. 01/19 01:54
64F：→ jerrylin: 还是乖乖去炒重划区比较实在啦 01/19 01:54
你不知道老屋不折旧吗...XD
你要不要看一下一百多岁的房子现在多少钱.
也要上千万.
之前买过7x岁的.
如果放到今天也要一千多万(地坪有点小,3米面宽12坪的透天店面)
折旧是新屋才凶.
老屋折旧个屁...颗颗.
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 01/19/2023 04:08:38
65F：推 CharleneTsai: 推 01/19 04:54
66F：推 ching0508: 这样看 台南市区 应该有生之年没机会了 01/19 06:27
67F：嘘 funtang: 漫天开价 01/19 08:08
68F：推 hellogym: 依台湾人的尿性 本来没政府强制就不用想都更 01/19 08:19
69F：→ toto123: 有本事自己去外面买新的就好 01/19 08:50
70F：推 piliwu: 谁家里当初爸妈买新房现在价格要折旧算的快点丢出 01/19 09:11
71F：→ piliwu: 来卖 01/19 09:11
72F：→ koden: 小小问一下 老大楼折旧 银行贷款应该会不好贷? 01/19 09:20
73F：→ koden: 在银行眼中过30年就是不大值钱? 这样要买房的现金要更多 01/19 09:21
74F：→ koden: 这样房价涨幅 跟 房子折旧之间 还会有不停上涨的利润吗? 01/19 09:21
75F：→ koden: 因为高雄不像台北 所以不确定是否市区内的老大楼 01/19 09:22
76F：→ koden: 还值不值得买 但新的都好小又好偏远 >< 想听听C大分析 01/19 09:22
77F：→ abyssa1: 高雄不清楚 但台北老房已经是主流产品 实登够多都会认 01/19 09:36
78F：→ abyssa1: 我觉得早年觉得老房不放贷是因为当年的老房非主流 01/19 09:36
79F：→ abyssa1: 现在的30年大楼看似老房 其实还比屋龄中位数低 01/19 09:36
80F：→ abyssa1: 以後也可能像巴黎屋龄中位数突破百年… 01/19 09:38
81F：→ abyssa1: 那个状况下不放老房那是不打算做房贷了吧 01/19 09:38
82F：推 tempo123: 高雄还有肉 01/19 09:54
83F：推 ReiFan: 肉很多的餐厅没人点餐 肉很少的餐厅一堆客人但都想吃免钱 01/19 09:59
84F：推 JWILL: 这篇看到十几年来高雄的状况 有感 01/19 11:00
85F：推 Tylose: 大概只有房地产没搞头，要养工人的情况才会勉强督更吧 01/19 13:55
86F：→ Augsburg: 不是折旧问题 是同地点的老房子房价就是不如新房子 01/19 15:13
87F：→ Augsburg: 甚至打折 只要能免费都更成新房子 房价自然翻一倍 这是 01/19 15:13
88F：→ Augsburg: 常识 01/19 15:13
89F：→ Augsburg: 所以容积奖励要在提高 01/19 15:13
90F：推 Pravda: CECA在网路根本就是办教育的 01/19 16:30
91F：推 fancydick501: 都更法符合条件 != 打官司会赢 01/19 17:12
92F：→ fancydick501: 建商当然不赌 要全部同意才要做 01/19 17:12
93F：推 Timetofeed: 推 01/19 20:21
94F：推 tomcloze: 外商公司算法人吗 01/20 11:47
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