续前篇:主题有点差异所以分两篇 建经处理 "建融拨款”的完整流程 1.建经业务开发-->签约： 双方谈妥信托费用(通常是万分之X到万分之X不等) 2.银行信托部与建商签约(不动产信托契约)-->土地信托到银行名下(呈现於土地誊本) https://i.imgur.com/NgA3R30.jpg 3.建经工程部开始介入： 变更起造人前：简易查核。 变更起造人後：正式查核。 (起造人变更： 为预防建商藉故中途停工或外来因素致无法继续兴建或建物产权纠纷等情 事，对於基地办妥信托移转登记之工案，受托人会要求委托人并同建造执照起造人名义变 更为受托人之名义或其他管理者之名义，此即所谓的起造人信托。) 4.所有工程进度查核会持续到”使用执照取得”。 使照取得後土建融就要结清，建经角色退场。 建照VS使照的差别： 建照是开头 ： 建筑法第五十四条：起造人自领得建造执照或杂项执照之日起，应於六个 月内申报开工，起造人因故不能於前项期限内开工时，应叙明原因申请展期，但展期不得 超过三个月，逾期执照作废。 使照是结尾： 根据内政部的预售屋买卖定型化契约规定，建商在领到使用执照的 6 个月内， 通知买家进行交屋。 (领到使照不代表可以交屋，因为只要完成主体工程以及部分指定项目， 就能够核发使用执照哦！因此取得使用执照时，工程进度通常只有 70% ~ 80% 而已， 而且自来水、电、瓦斯等管线，也要等到取得使用执照後，才可以开始施工， 所以要真正能住进去，还必须要一段时间。)网路撷取 接下来做比较详细的说明： 建经有几个主要功能” A：用印 B：工程进度查核 C：代建商请款 先从简单的说起： A：用印 如前所述，” 起造人正式变更为橘子建经”，那代表建商接下来所有的行为都要受到 监督。所有的公文跟对外文件，都必须送到建经公司盖章，才有效力。” 建经担任起造人只是名义上，所有实际工作还是建商规画执行。 建商的申请书(包含各种管线开挖申请、楼板勘验、对政府公文) 都要送到建经(名义起造人)用印。 大部分的用印都只需要建经这一关。 但遇到”变更设计”就比较特别，有两个部分值得一提： 有很多情况，建筑师会变更设计，基本上银行完全不干涉 但是唯一要注意” 总楼地板面积变更”。 因为前面提到，建融计算(总工程款)=单坪造价X总楼地板面积 所以，总楼地板面积如果减少，核贷金额也要按照比例减少，这对银行稽核很重要。 (面积增加就没差) 另外一点是，变更设计，政府要求附上”土地权同意书”。 (法规： 变更後起造人与土地所有权人不同时需另附，”土地使用权同意书”) 前提到，土地已经信托给银行，所以土同书就必须另外送请母行用印。 流程就会拖比较久。九成的用印都很单纯。 再来进入重点介绍： 建经如何工程查核??? 1.银行的核贷成果，会呈现在一份所谓的”批覆书”， 里面包含核贷的利率，成数额度等等条件， 更重要的是，也包含一份”进度融资拨付预计表”。 拨付预计表：由银行跟建商双方讨论後制定， 会把整个工程切分成许多工程进度(节点)，设定%数， 之後每达到一个节点就可以照比例拨款。 例如切成25个节点，但并不是每个节点就4%，而是看单一进度的重要性。 工程通常分三大阶段：基础工程+结构工程+装饰工程，比例为3：3：4 基础前期工程：例如挡土工程完成(土方开挖OR连续壁OR导沟OR预垒桩等等) 结构工程：楼板完成(底板OR顶板OR FL版等等) 装饰後期工程：内饰工程(打底粉刷)、外饰工程(贴砖石材)、水电工程、使照申请、使照 取得、景观工程、无障碍设施 例如： 总工程金额1亿，建融核贷五成(动拨5000万)，一楼板完成4% 则一楼版完成可拨附200万。 2.建经的实地工程查核 “建经公司需派员至建案现场工程查核。” 这句话简单说就是，要派一个人去工地拍照，看他们做到哪里。 因为过去有很多案例，建商会唬烂，没开工说有开工，用不同楼层充数， 建商为何要骗? 其实就是想快点拿到建融的钱。 如果查核不实，会害到银行出大包。 所以为了避免，都要派人确实去现场看。 流程是这样的： 建商进度完成，会通知建经：你好，我们一楼版做好了，请你们来拍照。 建经就会订好日期去拍照。 拍照回来出报告给银行放款部&银行信托部&建商。 报告内容要能让银行确认，真的有做到，银行才敢拨一楼版的款。 所以报告内容会包含：进度表+拨付表+现场照片。 另一个也很重要的是建管处勘验报告，这个就是替建商挂保证。 勘验报告可以在市政府网站查到(随时更新)，一并列印加入报告中。 请款书(内含工程查核报告)经财务审核後，就会送交银行， 建商还必须提供”对应金额的发票”，通常是营造提供， 以兹证明，确实有这些花费， 例如上述<一楼板完成4%>拨200万，但实际占工程费用是400万， 那建商就要提出400万的营造发票佐证，而且项目要合理对应。 所以完整的请款书包含: 建案简历+工程进度(含照片)+最新建照(含变更起造人+变更设计过程)+最新勘验纪录 +请款明细+拨付表+营造发票 流程如下： 建商通知查核-->建经实地查核-->银行收到查核报告-->拨款（当期请款节点） 等到使照取得，土建融结案，土地信托也会转回给业主， 建经公司的任务结束，就功成身退了。 --

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