作者NovaShin ()
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标题[心得] 桃园龟山A7重划区by宇宙制霸跑单
时间Fri Jul 22 17:32:00 2022
所有的重划区都会有一个成形的脉络
政府有大型公共建设，建商有财团抢进
但所有的本梦比都会有醒来的一天
最终能不能支持这些梦
还是要回归到"产业"与"交通"
就像是竹北没有休闲娱乐，但有竹科
大直早期也没有休闲娱乐，但有内科
南港现在也没啥休闲娱乐，但有南软
信义计画区能成为首善之都
也不是靠百货公司跟电影院
而是台湾的金融与国际贸易业
有机会再分析信义计画区如何成形
先回到本文，A7重划区
https://imgur.com/9aLFJzB
把地图摊开看
A7就是在中山高以南
门牌隶属桃园区
所以每次看到有人在版上讲A7到北市多远
真的就是三条线
桃园到新北再到北市跨两个行政区了耶
https://imgur.com/yfIMoSE
从机场捷运路线图也显示得很清楚
A7就是桃园
桃园的生活机能跟就业
怎麽会依靠台北市？
所以要搞清楚那个区域要卖给谁
才不会冯京对马凉
虽然机场捷运车票贵
但以A7的房价换通勤来说
其实是不贵的
https://imgur.com/5Wkct5K
https://imgur.com/dmSiM2T
而A7的房价，就是以A9为基准
A9价格高，A7就会贵
也因为A9有许多题材，房价也往上走
相对把原本不看好A8,A9的客人往下挤压
龟山旧区域因为长庚生活圈机能十足
所以房价一直不差
也让许多住在A8龟山的人不看好A7
结果A7全部被山下新庄的人挤压上来
当时如果住在A8龟山没有买A7的
现在应该也买不下手
因为价格早就被挤压上去了
这就是我们代销每次都会遇到的
在地不认同，来买的都是双北逼上龟山
一直都没上车等到区域成形
只好骂一下"都你们台北人来炒的啦"
https://imgur.com/5pr5roy
https://imgur.com/hcNs9Zw
https://imgur.com/5pr5roy
政商政商，政治跟商业永远包在一起
2018的时候因为贸易战，反送中
中港关系很紧张
所以港客先来台湾买
新未来当初32卖得非常快
再一部分是台商被挤压回台湾
加上政策作多
结果论来看就是外部因素＋内部因素
才让当初没人看好的A7喷到现在3尾4头
https://imgur.com/FK5WJFj
https://imgur.com/VHZ5jrZ
当初真的不太好卖
一部分原因是当时房地产还没复苏
一部分是红土遍遍看起来真的很荒凉
但只要有认真看新闻
都还是可以找出一些脉络
https://imgur.com/jwYRuuS
https://imgur.com/B7w0jox
最後以客群，族群，房型来看
A7的课群大多是当生之年
也就是说学校幼稚园补习班为刚性需求
以我们的经验来说
大多还要3~5年的时间才会陆续进驻
一个重划区从规划到成形，大多都要10年起跳
起跳喔！不是十年就会成形了
目前新北真正能谈上成形的
也只有新板特区而已
但新板只有47公顷就开发十几年了
所以不管任何的重划区
都需要很漫长的时间
中间也会经历过许多黑天鹅或是反转
唯一能支撑区域，历久不衰
还是回归到"产业"跟"交通"
A7的产业没办法跟竹科比
所以A7注定就不会有竹北的爆炸增值
但有产业的地方
相对也比较不用担心投资客抛售
一样的逻辑
推到其他重划区也是一样
我没办法预测未来
我连明天没办法预测
整理这些资料是希望让网友了解过去的案例
进而推断未来的走向
才能作正确的判断
有耐心看到这边的如果想看完整版
可以去脸书找"桃园龟山A7重划区"
我没有要开课，也没有要骗流量
只是当你有能力讲，也有人愿意听
事实证明也真的有帮助到人
你就会想讲给比较多人听，就这样而已
还有这一波房价涨要先弄清楚
是因为区域建设导致房价上涨
还是通货膨胀(缺工缺料)导致房价上涨
这是两码子事
当美国QT升息缩表
多的现金被收回去美国
而你又选到一个不是因为建设而上涨的区域
那我就会替你未来的房价感到担忧了
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.160.61.235 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1658482322.A.A6A.html
※ 编辑: NovaShin (1.160.61.235 台湾), 07/22/2022 17:33:51
1F：推 Sam27: 龟山大多系统厂，收入略低於内科，但赢新北多区很多07/22 17:43
2F：推 FaFaFaT: 最後一段是不是不能套用新竹竹北 毕竟是靠产业07/22 17:44
3F：→ olivewood: 新北成型的只有新版特区？07/22 17:46
成形的定义看人
我自己的定义就是生活机能充足
就学，就业，生活机能与娱乐
都不需要靠其他区域
你可以说说看新北还有哪些重划区
可以做到这个程度
顺便告诉你一个坏消息
当区域成形，附近无其他素地可建设
房价就不会再有大幅度的上涨了(扣除通澎)
你可以去看看新板这波扣掉桥峰外
还有谁跨过105年的前高
4F：→ olivewood: 你成型的定义是什麽07/22 17:49
5F：→ IS0987: 单纯好奇问头前没跨过前高吗？07/22 17:58
https://imgur.com/c0gWzFm
头前基本上并不是一个完整的重划区
当初新北市政府设立在板桥
为了避免板桥过於负荷
才在新庄规划副都心
副都心当初规划商业区
头前规划住宅区
所以头前的生活机能
就业机会都建立在副都心上
当初会这样规划就是仿照下列这个区域
住商分离，规划政府机关(中央合属办公大楼)
https://imgur.com/2Y1qv2A
所以不能只用有没有过前高来判断
当然定义随人
但台湾最成功的重划区就是信义计画区
以他来当范本我觉得大家都可以接受
6F：→ sam21sam21: 我觉得Nova大说的这个满客观的07/22 17:58
其实我讲的东西都很客观
只是我发现PTT很容易被断章取义
而且打字不像讲话，一个点没讲好就会误会
像前面我讲的某区超越某区
讲的是上涨的幅度～算了不说惹
7F：→ IS0987: 印象中头前上一波很像没有6字头成交的案子还是我没发落到07/22 17:58
8F：→ IS0987: 然後推一下图文并茂07/22 17:59
9F：推 Colac5566: 可以说一下观音草漯吗？07/22 18:00
10F：→ Colac5566: 这边在地客超认同外地客不看好07/22 18:01
老实说我觉得草漯送分题耶
现在营造成本这麽高
2x万的房子就是买房子送土地
只是那边的产业所得也不是太高
要有巨幅的涨幅还是要回归到区域收入
那边产业我比较不熟，印象中偏工厂
实际收入要看看
※ 编辑: NovaShin (1.160.61.235 台湾), 07/22/2022 18:10:32
11F：推 pineapple530: 感谢nova哥07/22 18:09
12F：推 rabb2000: a7主打的就是捷运500公尺内走路可到， 买太远不如别买。07/22 18:13
日本搭电车平均步行时间可以查一下
现在还有电动滑板车很方便
13F：推 Lions2020: Nova哥给推~我的工作也是长跑案场，您是跑单.专案.主委07/22 18:19
14F：→ Lions2020: .还是市调？07/22 18:19
15F：→ NovaShin: 我是男跑单哈哈哈07/22 18:21
※ 编辑: NovaShin (223.140.93.0 台湾), 07/22/2022 18:24:42
16F：推 Lions2020: 男跑单不多唷，下次我去案场时来找找，看看能不能发现07/22 18:27
17F：→ Lions2020: 你！07/22 18:27
18F：推 tonybk: A7会涨根本是通膨、炒作 跟隔壁有什麽关系？ 07/22 18:35
19F：→ tonybk: 我去年初看宝咖咖的也才20出头 是自己不买怪谁？ 07/22 18:35
20F：推 arther610326: A7已经没有太多的土地能给政府开发公共建设，後面 07/22 18:36
21F：→ arther610326: 还有A5-A6一整片地 07/22 18:36
22F：推 arther610326: 土地成本及重划区腹地完整考量，A5-A6为捷运TOD发展07/22 18:40
23F：→ arther610326: 会比A7有机会且更完整。07/22 18:40
24F：推 fs6u12: 文青国中小那个区块不错，明年中、後学校第一期工程盖好07/22 18:44
25F：→ fs6u12: 後，搭配附近几个案子都会交屋，机能、店舖会增加不少07/22 18:44
26F：推 yiliang1107: 三峡应该也算成功案例07/22 18:45
27F：→ NovaShin: 三峡娱乐这块比较欠缺，光是要看TopGun2就要出远门了07/22 18:48
28F：→ NovaShin: 不过每个人定义不一样，就看每个人需求07/22 18:49
29F：推 Chris5566: A7公共建设两年前跟现在没两样，还是一样粪，会涨就是07/22 18:51
30F：→ Chris5566: 通膨吃A89豆腐 07/22 18:51
31F：推 freekid: 涨太快机能还没跟上 长期对人口移入区域发展不是好事 07/22 19:07
32F：推 lasoon: 推个代销王 A7长期就是会慢慢追近A8A9 本来就算同生活圈07/22 19:13
33F：推 GoDieTeam: 三峡看电影主要去新版跟土城日月光，快速公车直达府中07/22 19:14
34F：→ GoDieTeam: 站跟板桥车站，纯看电影开车去日月光很舒服 07/22 19:14
35F：推 alonzohorse: 确实 A9就是未来a7的样子 07/22 19:18
36F：推 chouvincent: 还早 就是要等 07/22 19:22
37F：推 dakkk: a7多半是小2小3房 a9几乎是大三以上 客群不一样 居民素质07/22 19:24
38F：→ dakkk: 不同07/22 19:24
39F：推 huigi: 推07/22 19:42
40F：推 littlea: a7 a9 a5 一起逐步往上 07/22 19:49
41F：推 DraymondHuan: 认真文给过，但是补一个你没提到的隐忧，就是林口台 07/22 20:04
42F：→ DraymondHuan: 地以後的交通问题。桃园市府当初A7容积率给到夸张 07/22 20:04
43F：→ DraymondHuan: 的500%，如果重划完成（像北大特区那样），推估户 07/22 20:04
44F：→ DraymondHuan: 数会到5万户，算上原本林口新市镇约6万户。以後上班07/22 20:04
45F：→ DraymondHuan: 时间国道的车流量应该会非常恐怖07/22 20:04
46F：推 DraymondHuan: 我现在想到唯一的解决方式就是，要吗那五万户都是在07/22 20:13
47F：→ DraymondHuan: 林口、桃园上班的，要吗就是好好祈祷中商区的大地主07/22 20:13
48F：→ DraymondHuan: （没记错的话有宏国跟台塑）永远不要开发这些地07/22 20:13
49F：→ DraymondHuan: 不过这样空桥又会连不起来….07/22 20:14
50F：推 f860506: A7交通就注定无解阿 大直交通条件得天独厚 南港四铁共构07/22 20:21
51F：→ f860506: A7未来绝对塞到爆07/22 20:21
52F：→ f860506: 现在到4字头再往上利润有多少？ 07/22 20:22
53F：推 jecko: 之前sam大说A9价-7万 不知道会不会到 07/22 20:26
54F：推 littlea: 住a7在附近广达上班即可07/22 20:27
55F：推 jecko: A9小坪数m01说涨到58/p A7能不能追到 天知道07/22 20:28
56F：推 x156w423: 推N大分享, 科技园区旁的重划区就是有支撑~ 07/22 20:39
57F：推 ultradev: A7其中一个客群的确是台北上班族，比的是通勤时间而不是 07/22 21:25
58F：→ ultradev: 地理距离。同理，A7的房价不是跟A9比，是跟A7差不多时间 07/22 21:26
59F：→ ultradev: 到台北的其它捷运站比，所以以前二字头的A7很划算07/22 21:27
60F：→ f860506: 板上A9 扶轮旁都有39万平转的了 A7追四字头的真的…07/22 21:39
61F：推 overhead: 对往台北通勤的人而言 A7 A9差了机捷9分钟 而且A7捷运站07/22 22:39
62F：→ overhead: 500公尺内的实用店家比A9多 A9热闹在三井那边 离机捷有 07/22 22:39
63F：→ overhead: 点距离。我一直觉得A7比A9更适合往台北通勤的人 还比较 07/22 22:40
64F：→ overhead: 便宜07/22 22:40
65F：推 emily77choco: 推07/22 23:22
66F：推 CrabBro: 新板跟一般重划区差距太大根本不适合一起讨论07/22 23:34
67F：推 s26492755: 我听过 「地都被你们台北人买走」07/22 23:50
68F：推 s26492755: 其实A7 cp值很高 尤其对在林口工作生活的人 当然有钱 07/22 23:52
69F：→ s26492755: 我是选A9的 07/22 23:52
70F：推 DarkAlex: 推原po好文分析 也推楼上s26492755中肯 有钱买a9 cp选a707/23 01:10
71F：→ Jaredlion: 生活机能 交通改善之後，会更好07/23 01:56
72F：推 fs6u12: 我朋友加我共四人买A7全部都在双北工作，A7应该八成以上 07/23 03:24
73F：→ fs6u12: 都在双北工作，除了在台地工作的桃园人，不然桃园人不会买 07/23 03:24
74F：→ fs6u12: A7 07/23 03:24
75F：推 oceanman: A7发展完可能要到203007/23 07:02
76F：→ joseph4229: A7很多一半一半的，一位在华亚科、另一半在北市上班，07/23 08:27
77F：→ joseph4229: 这种族群住A7近乎是唯一且最佳解07/23 08:27
纯文字很容易误会
我意思是说很多人嫌A7离北市远
但A7本身在桃园
要跨两个县市才会到北市
都卖这麽便宜没得嫌了
78F：推 rmna: 说A7没靠台北市就业太偏离现实了吧 07/23 08:35
79F：推 sk0515: 同意j大 我好几个同事都是这样 07/23 12:31
※ 编辑: NovaShin (223.140.93.0 台湾), 07/23/2022 19:20:19
80F：推 renno81340: 从台北通勤到A7的也不少喔！以就业市场跟薪资条件来 07/24 16:57
81F：→ renno81340: 说A7这边比A9要好上不少！ 07/24 16:57
82F：推 mayzhu: 我们是在新北市上班，也喜欢A7>A9 07/25 03:35
84F：推 iamsewei: A7真的比A9更靠台北啊 XD 07/27 09:14
85F：→ NovaShin: 物理接近XD 07/28 15:29
86F：→ lin840621: hjkkk123你每篇无意义重复贴图？ 08/14 17:10