作者zerobx (随意)
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标题[闲聊] 都更/危老之下建商减少的成本
时间Sat Oct 24 12:23:17 2020
都更/危老是目前很夯的课题，跟大家都很有关系。在这里抛出这个话题跟大家讨论一下
。
如果在非都更/危老的情况下，建商需要支付的成本=盖房子相关成本+取得土地成本
如果在都更/危老的情况下，建商需要支付的成本=盖房子相关成本+给地主户的房间数成
本
假使台北市蛋黄区老旧房子一坪70万，相当於土地一坪70万，房子价值归零，如果一间房
子有30坪：
1. 取得其一套房土地的成本：2100万。
2. 给予房的成本（假使一坪换一坪；每坪成本盖20万；公设比33%；车位8坪）：（30*1.
33+8）*20=958万
2100-958万=1142万，这个是每间建商减少的成本。
上面都还没讨论之後建商会开价多少，新房估值理论上每坪开价100万以上没问题。
如果基地整合跟乔好都更/同意户这些成本建商不用考虑，那麽看起来都更/危老对建商而
言会比一般盖房子去考虑土地成本更有利。
这样算有其他问题吗？
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1F：推 catd57551: 30坪应该无法盖大楼吧？通常都是整栋大楼/公寓一起危 10/24 12:31
2F：→ catd57551: 老吧？而且还有容积率、住户协调成本 10/24 12:31
3F：→ bigmimic: 第一你没计算你是投天还是公寓 10/24 12:32
4F：→ bigmimic: 第二都更或危老是用折价抵付的概念办理，拿土地换新房 10/24 12:32
5F：→ bigmimic: 第三有钱可以用委建啊 10/24 12:32
6F：→ catd57551: 建商自己买地盖会赚比较多，危老毛利都不高 10/24 12:32
7F：→ zerobx: 容积跟协调这部分建商不处理 让原住户跟政府弄勒？ 10/24 12:34
8F：→ zerobx: 30坪当然无法盖大楼，变成3000坪可以盖吧？ 乘上100就好了 10/24 12:35
9F：→ abyssa1: 不知道你在算什麽 问题很大... 危老能卖的大概只有30% 10/24 12:37
10F：→ abyssa1: 一样的总销他要盖更多的房子 风险更大 成本也更高 10/24 12:37
11F：→ SiaoBen1996: 100个人100张嘴 各有利害关系整合比想像难很多 10/24 12:38
12F：→ abyssa1: 100间原住户的危老案卖50间 要负担150间房子的成本 10/24 12:39
13F：→ abyssa1: 当然不如买一小块地盖50间来买单纯好赚 10/24 12:39
14F：→ zerobx: 风险更高..成本更大..这个可以量化吗？ 不然看起来只是感 10/24 12:40
15F：→ zerobx: 觉 10/24 12:40
16F：推 asole: 大哥.....有这麽简单就好了 建议你先参加几个说明会 保证 10/24 12:40
17F：→ asole: 叹为观止 10/24 12:40
18F：→ abyssa1: 整区的屋主愿意用旧屋合理行情价（非预期新屋价）卖建商 10/24 12:41
19F：→ abyssa1: 他肯定选产权买断 单一地主最简单 一样可以走危老 10/24 12:41
20F：→ abyssa1: 分析出发角度就错了 建商看的是总销总利润 不是盖几间房 10/24 12:42
21F：→ zerobx: 回楼上 最後盖几间房跟利润也有关系不是吗？ 10/24 12:44
22F：→ catd57551: 不是靠感觉吧....你去看建商财报啊 10/24 12:44
23F：→ abyssa1: 土地一坪70万？也不知道你在乱算什麽.... 10/24 12:44
24F：→ zerobx: 我没有说我一定是对的 只是想抛议题讨论，你一直攻击我是 10/24 12:45
25F：→ zerobx: 怎样啦XD 10/24 12:45
26F：推 kusomanfcu: 重点全都是凭感觉举例所以你的问题也根本错误阿 10/24 12:49
27F：→ Anyotw: 其实都是看原住户有多少地坪，跟房屋比较没关系 10/24 12:49
28F：→ kusomanfcu: 我随便写房价90%是制造成本的话 建商是上辈子修佛的 10/24 12:49
29F：→ Anyotw: 30房屋坪4楼老公寓大概有10-12坪地坪。行情...范围有点大 10/24 12:50
30F：→ Anyotw: 不太好算。150-250+都看过 10/24 12:50
31F：→ abyssa1: 关键是你没算到他减少的利润.... 那间他买地自己盖 照你 10/24 12:51
32F：→ abyssa1: 算的可以卖45坪*100万是4500万 加车位300万 成本是2100+ 10/24 12:51
33F：→ abyssa1: 958 可以赚1742万 但他花958万免费房子送屋主没收一毛 10/24 12:51
34F：推 kusomanfcu: 然後写成本10%就变万恶建商，结果搞不好是土地超长期 10/24 12:51
35F：→ kusomanfcu: 持有的 10/24 12:51
36F：→ kusomanfcu: 其实行情价成本 10/24 12:51
37F：→ kusomanfcu: 年化之後 10/24 12:52
38F：推 kusomanfcu: 然後就开始讲，不管啦反正建商就是炒地皮XD 10/24 12:53
39F：→ abyssa1: 简单一点 看分回少掉的地坪换免费建物即可 10/24 12:53
40F：→ abyssa1: 最爽的其实是屋主少掉的建物成本958万 10/24 12:54
41F：推 kusomanfcu: 盖好後我觉得地主全部买下比较好 10/24 12:56
42F：推 kusomanfcu: 跟建商砍价 房价大涨自己卖 10/24 12:59
43F：→ kusomanfcu: 双赢 10/24 12:59
44F：→ kusomanfcu: 红单让地主去早点转卖多好 10/24 13:00
45F：推 catd57551: 利润不会比较好，会赚但赚不多 10/24 13:03
46F：推 catd57551: 而且你新房估值100，那原屋主的48坪估成本20，落差80万 10/24 13:07
47F：→ catd57551: 》等於建商少赚3840万 10/24 13:07
48F：→ catd57551: 我成本少1142，但我本来可以多赚2000，建商是有赚但没 10/24 13:08
49F：→ catd57551: 原本盖地自建这麽多 10/24 13:08
50F：推 asole: 我自己的经验 自己没准备800-1500 现金不用想了 而且你拿得 10/24 13:10
51F：→ asole: 出来 你邻居不一定可以 10/24 13:10
52F：→ asole: 800-1500 直接买新房付头期 旧的卖掉就好 10/24 13:10
53F：推 asole: 而且你买新的成屋 马上就有 都更危老 4-20年你慢慢等 10/24 13:12
54F：推 catd57551: 建商买地地坪2100+建筑成本958=3058 10/24 13:13
55F：→ catd57551: 卖100*48=4800 4800-3058=1742 10/24 13:13
56F：→ catd57551: 1742比减少1142的还多吧 10/24 13:13
57F：→ asole: 现在30-40年的还有看不清世事的盘子会接 再等10年根本卖不 10/24 13:13
58F：→ asole: 出去 10/24 13:14
59F：推 catd57551: 少赚的比卖地还多，其实扣掉一些杂支，毛利真的没想像 10/24 13:20
60F：→ catd57551: 中高，大概就是薄利多销的概念 10/24 13:20
61F：→ abyssa1: 建商的目标是赚钱不是盖房子 不赚钱的部分 成本都是多的 10/24 13:20
62F：→ abyssa1: 你把他当减少成本完全是错误观念 可以的话他根本不想盖 10/24 13:20
63F：嘘 fedona: 土地一坪70万？也不知道你在乱算什麽.... 10/24 13:20
64F：→ catd57551: 说错 ［少赚的比自己买地多］ 10/24 13:20
65F：→ abyssa1: 对建商来讲就是成本多958这样而已 10/24 13:20
66F：推 nildog: 建商也是商人，要把减少的机会成本算进去，除非是没案子 10/24 13:21
67F：→ nildog: 的小建商，不然没足够的利润，很难吸引到人 10/24 13:21
68F：嘘 bowaveradio: 这到底在乱算什麽 10/24 13:22
69F：嘘 checkman: 原住户的租金也要负担 10/24 13:31
70F：推 offstage: 住户都有一坪换一坪而且不用掏钱出来，建商才懒得理你 10/24 14:20
71F：嘘 mark0204: 问题一堆...zzz... 10/24 15:54
72F：推 piliwu: 新北记得公订价格是一坪18万，根本不可行一堆人拿不出来 10/24 15:57
73F：→ chair209: 为什麽基地整合的成本不考虑，那这个计算有什麽意义 10/27 14:52
74F：→ chair209: 假设一大堆，然後得出来的结论跟现实背离很远，是在?? 10/27 15:09