※ 引述《ceca (生活艺术大师? ? 惽?)》之铭言： : 基本上，老屋我们看很多 : 通常大楼老了，最怕的东西跟版上讲的都不一样 : 大楼老了，最怕是管理烂掉 : 什麽建材，什麽漏水，都是小问题 : 管理烂掉没救，不可逆，无解 : 所以每次看到人家要什麽户数少单纯就很好笑 : 户数少例如每层两户，你要每户一百多坪，一坪管里费一百才养的起来 : 并且还要29楼那种，15楼一样吃力 : 所以豪宅都很高，三四十层，一层一两户，楼地板四五百 : 这时候一坪收一百到一百二，总收入一百万左右 : 你小坪数一户三十五坪，一层两户？？？还15楼？？ : 你管理费收一百也不够用啊 : 基本我抓一个门，两台电梯，基本管理费要2x一个月 : 但是通常30以上比较保险 : 主要是三班管理员，打扫，主任，人事费用很高 : 其他就电梯和机械车位等的保养 : 以及一笔资金存起来以後换电梯，消防设备等 : (消防设备更新也很贵) : 我之前有想过收100坪左右的地来盖12f大楼卖 : 但是就是考虑到户数太少，楼层又低 : 难卖，利润少，管理费也难搞所以作罢 : so，一般我建议别人买"自住"老屋 : (投资只是过客，所以没关系) : 第一个注意的绝对是管理费 : 基本一个进出门，两台电梯的情况下 : 有没有超过五十万的储蓄，一个月收不收的到二十万 : 这是基本中的基本，没有就不要碰 : 什麽一层几户，漏水？？那个都其次 : (当然有神经病邻居也不要买，莫名其妙在电梯被砍也没药医) : 另外，好大楼涨管理费是很自然的 : 去年底才手上一间大楼要涨管理费 : 投票高票通过 : 这就是认知的落差 : 水准以上的住户认知都知道，管理关系着房价，租金 : 所以管理费该涨就要涨，尤其如果你是这区比较有名的大楼 : 你管理费怎麽可以比别人少？？？ : 公设盖运转的要运转，流水该有要有，瀑布该开要开，灯光计画准时开 : 不可以省！！！！ : 这样房价才可以继续维持在这一区的前段 : 穷人爱省钱，什麽都关，还砍管理员，公设废弃当杂物间 : 结果一个月省了几百块，房价相对少了上百万 : 所以基本上是这样 : 中小坪数你第一个要注意管理费多少 : 宁愿户数多，也要管理费充足 : 因此多栋社区型优先 : 因为可以共用大门管理员和整区打扫，有规模经济效应 : 所以管理费也可以比较低就达标 : (高雄某两房建案，管理费一坪要一百，因为基地太小 : 建商又想要说什麽拿豪宅等级盖两房的品牌傲骨，所以只好呵呵) : 单栋的话有29楼优先挑29楼 : 我常讲，当29楼出现，就不要买旁边的15楼 : 管理费是其中一个因值 : 29楼无论公设规模，大楼品质，服务，都比较好 : (尤其公设狂电15楼) : 主要就是规模经济，更多人摊公设坪数，摊成本，摊管理费 : 等电梯根本不是很大的问题 : 其他这些管理，公设，才是问题 : 所以你29楼用单坪65就有顶楼游泳池，健身房，视听室，烹饪室 : 然後管理费还可以盈余可以存钱 : 你15楼管理费80，只有会客室，管理费总额还刚好而已 : (以上以单栋为基准) : (并且很多建商故意一开始管理费给你收的很紧崩，15楼照收60 : 反正过十年後管理费不够，不关他的事，建商不担保管理责任 : 这就是销售/诈骗手段) : 你何苦买15F?? : 当然社区型的15f，一个大门里面有三五栋，另当别论 : (不过这种通常地基都是一千坪以上) : 其实，很多人的观念都是被代销教出来的 : 户数要少才行 : 公设少比较好 : 嗯，科科~~~你是豪宅四十楼一户两百坪喔 : 因为那种东西难卖 : 所以代销才花几十年的时间去教育大家啊 : 三四十坪跟人家一层两户 : 就像二到六巷道透天跟人家讲你在养15坪地一样好笑 : 你基本面都维持的很辛苦了 : 户数少的优势根本补不了你管理费不足的问题 : 到後来，没管理员，垃圾自己倒 : 这样你何苦不买透天 : 更惨就像我之前某间大楼，连电梯天天卡住都没钱换 : (电梯门轨松动，误差太大，很容易门卡死) : 喔，本来差点消防设备没办法换，因为要十几万 : 政府还发文说，你们再不换要变危楼 : (我那时後反而开心，危楼好啊，我一坪五万全收後打掉重盖 : 他地坪有两百多，商五，但是是十楼华夏，所以全收打掉有利润 : 比直接买土地便宜非常多， : 就算一坪收10万都低於直接买旁边土地30%的价格，更不用说收五万 : 另外，我先收起来出租，我也没压力 : 反正危楼？别人家的租客死不完拉，出租危楼政府也不能对我怎样) : 户数少？？科科 : 管理很重要 : 住户水准也跟管理有直接关系 : 管理好的时候，烂住户一开始就会受到制裁或是监控管制 : 所以很难爆发恶化问题 : (主任有拿薪水，问题他怎样都会去协商处理 : 那种照轮的，出问题大家只会推而已 : 社会很现实的) : 管理烂的时候，好住户也会把杂物堆在楼梯间 : 连欠缴管理费都没人去催 : 所以，你今天买的不是百坪豪宅 : 不要整天用豪宅规格去思考你买的东西 : 为了狮子的鬃毛，而赔了基本面是很严重的投资失败！！ 确实常常在网路上看到有人在问户数，管理费的问题 https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=5999097 比如上面这篇仅20户一户80坪收管理费一坪100 日常社区运作要维持不错的管理服务应该都很困难 唯二解法可能只有 继续提高管理费或者只花必要的支出 不过在FB这几天看到某大型社区(近600户，11栋14楼高四拼双梯三~四房35~45坪单一出入口，公设30%，成屋四年的大楼)的文章 http://i.imgur.com/CwuyTj3.jpg 每坪管理费收50左右 以成屋四年的时间盈余尚有300万似乎还算不错 但总共22台电梯或许对10年，20年後未来维护包养的负担会比较大 或许是该篇文章担忧的原因 即便是户数多的大社区也无法避免会遇到的问题 排除豪宅不care管理费的情况 或许ceca原文说的超高大楼社区才是唯一解 ----- Sent from JPTT on my Xiaomi Redmi Note 4. -- ▍ ▄▇▇▄ █ 蓝 ▅▌______ ▅ ▄╱￣￣￣＼▄ ▍ ◢﹋﹋◥ █▌ ▅▅╭──γ╮▅▅ 司 ▋ ︿ + ︿ ▌ 撕 █ ▆亅▆ █ 蓝 ▄ ◢██▋ ▄ 法 /◢ 三 ◣\ 发 █ ▎▆▅▆▊ █ VS. ▂ □─□ ▂ 不 VS. 【 ◥︵◥ 】 不 █ ▃◣▅◢▄ █ 路 ▅ █ █ ▅ 公 (˙˙) 公 ▌ ◥◣◢◢ ▅▆▆▄▄▆▆▅ ◥ ◤ flatcomb --

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