作者ceca (生活艺术大师 N)
看板home-sale
标题Re: [请益] 在潜销时买，在预售时卖？
时间Mon Apr 22 21:09:21 2019
※ 引述《Salukula (落山风)》之铭言：
: 各位前辈大家好：
: 鲁叔在台中看一个月的房子了，有学到一些功课，但是还是有一些不清楚的地方，
: 还是要来这里请教大家。
: 这几天，仲介介绍南区的一个预售案，之前我二位同事
: 有下订这个案子，并且说在住户的群组上讨论都已经完销了（我是相信啦），
: 突然有一个物件丢出来，开价12XX万，问了一下同事後推算，
: 屋主购买的金额应该是10XX万。
: 地点实在不错，我开1000万愿意承接，仲介「叫我要有同理心」，「 没有人会了钱卖」，
: 并且表已经有人出价到1150万。
: 鲁叔算了一下，短短几个月，就赚了近百万耶！那以後，鲁叔是不是眼光也好一点
: 找个地点和建商都不错的物件，在潜销时订，在预售时加价卖，这投报率比股票还好！
: 能不能这样操作呢?
这样操作很正常.
只是,如果卖不掉怎麽办的问题..XD
会接手预售屋的买盘其实不多.
而你要卖得掉,你必须让买盘处於"她没有其他选择"的前提下.
所以挑选物件非常重要.
你必须是稀有产品..
不然,人家干嘛不直接跟建商买要跟你买.
你1000如果一坪25,这样40坪.
那请问你之後要卖1200,40坪,你一坪要30万.
你觉得旁边其他建商推案,他的价格已经拉升到30万了吗?
阿如果旁边建商才在卖27万好了,让你涨了快10%..
那...旁边建商卖1080万....你....打算卖多少?
阿你要不要交易成本仲介费等等??..
那你卖得掉吗?...房价已经涨10%了喔...更不论如果房价才涨3%.
所以预售屋不是不能转,我也有转手赚过.
但是...你要预估卖不掉怎麽办.
以及,你的产品别人为啥要加价买..
它们为啥不去跟其他建商买其他的新屋?
你要知道..
老屋市场的量是很有限的,外加屋况影响价位不少.
所以老屋市场比较混浊,所以混水可以摸鱼.
新屋建商一次推案就是几十上百间,然後通常一个区域都有好几个建商连续推案.
你案量这麽大,所以产品的销售是量产型态.
然後屋况全都是新屋,没有落差.
之外,现在新式大楼的格局都是经历古今中外,百年历史演化而来的.
所以那种怪怪房,白痴建筑师房,智障格局其实已经很难看到.
在这种情况下,新屋会很像股票...还牛皮股.
阿这样,牛皮股..人家中钢成交都在40...你同样中钢股票想要卖50..
你怎麽卖你告诉我..XD
所以玩新屋,预售屋,永远都是要面对这种状况...
这也是为啥,你看玩预售屋的,大多都是玩豪宅.
因为豪宅才是独一无二,无法取代.
每间豪宅的特质都不一样.
在这种情况下才会有甚麽绝版品,稀有品.
这样要炒作才有办法让买家愿意加价卖.
那时候玩这种的是锁定.
有名品牌+户数不超过60户...
然後只买中高楼层景观宅,其他不碰.
就是抢稀有+快速完销封盘....
跟中小坪数大家都抢广告户,2F户,户数越多越好因为公设越豪华管理费越便宜.
操作完全相反.
你要知道甚麽产品有甚麽玩法.
不要玩法用在错误的产品上面...会死很惨.
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.238.117.68
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1555938563.A.6A7.html
1F：推 dans: 以前房市流动性够高能玩，现在流动性比较差，必须预设得交 04/22 21:15
2F：→ dans: 屋，但交屋後的税制限制又得放两年，专炒转约不太划算。 04/22 21:15
现在新屋的价值是..
小坪数出租..
买450,建商帮你做550,所以你不用头期款.
然後收租一万八好了...
拿租金嘎贷款...刚好.
所以从头到尾你就是空手套一间房子...然後赚租金...
长期放等增值才卖掉.
这也是最近小坪数泛滥的主因.
因为投资客都转过来玩这种游戏.
对喔,不要车位..!!
※ 编辑: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 21:19:46
3F：推 dans: 车位可以另外出租，只是要卖时小坪数加车位应该难卖 04/22 21:21
4F：推 Salukula: 学到了，谢谢大大解惑！我还是不要碰得好！恭喜那位转手 04/22 21:44
5F：→ Salukula: 就赚百万的屋主... 04/22 21:45
6F：→ aloness: 倒因为果，单纯正三房的市场反应变差，只好往低总价规划 04/22 21:54
7F：→ aloness: 产品，把仅有潜在客户挖出来 04/22 21:54
我现在还有小坪数的物件.
某一栋小坪数大楼.
我家的车是停在下面.
然後停车场空空如也之外.
少数停的车子中,好几台比上面的房子还要贵...XD
很有趣的现象.
很多小坪数的自住户,他也没车,但是会买车位.
反正就是大家整天说要车位要车位,造成一堆人得到"不买车位就会死"的病.
结果车子停下面的,反而可能是包租公...自己却又不住那边.
(把比较少开的名车停下面,平时国产代步车停自己家)
买卖的时候,小坪数车位还略有优势..
因为以前小坪数是配不到车位的.
所以那一群得了"不买车位就会死"的病的人,会优先买有车位的,造成有车位比较好销售.
但最近纯小坪数大楼量产,所以带车位的小坪数物件不断变多.
因此这种效应越来越差...
所以如果你要卖,目前有车位还是略有优势.
但你要长期收租..
不要车位..!!
车位投报率不高之外.
你长期收租,等到长期....
市场早就满足这一批"不买车位就会死"的病的人的需求.
优势就没了....所以没好处.
※ 编辑: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 21:58:34
8F：→ aloness: 且加价贷降自备也很容易踢到铁板，租金不一定cover贷款 04/22 21:57
9F：→ aloness: ，何苦买这种产品，买0056的获利比这还稳定的多 04/22 21:57
※ 编辑: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 22:01:56
10F：推 kaijon123: 买0056可以贷8成吗？ 04/22 22:52
11F：推 peanuts24: 请教ceca.照你意思推算，所以要自住，就不能买这种房子 04/22 23:14
12F：→ peanuts24: 嘛。 04/22 23:14
13F：→ peanuts24: 因都是投客出租，所以自住品质不会好 04/22 23:14
其实也还好.
你两房租金租到一万八或两万.
通常都是爱面子敢花钱的...
所以通常也会"称"一下自己的格调干嘛的.
所以素质不会太差.
很多是单身族,不生族,离婚的,旁边上班家在外地租来休息用的之类的.
跟以前都是小姐才租得起的时代不太一样.
时代有点在改变.
14F：推 utaceric: 推这篇 04/22 23:20
※ 编辑: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 23:23:59
15F：推 neimad: 推 04/23 00:08
16F：推 Magiter: 推 04/23 01:07
17F：→ kutkin: 昌益不是都这样吗 04/23 04:24
18F：推 mitic1029: 教这麽仔细干嘛 用钱买教训才对啊 04/23 06:47
19F：推 yulon99: 推!!受教了!! 04/23 07:07
20F：→ aloness: 小房租人当然是不要车位呀… 04/23 07:59
21F：→ aloness: 话说回来你应该不是推新建案吧，这种做法就是要买中古屋 04/23 08:00
22F：→ aloness: 才有优势 04/23 08:00
23F：→ aloness: 买新成屋租人的钱很难抵的起贷款 04/23 08:01
24F：→ aloness: 租给家庭必须绑车位，两房以下不见得有车，也不见得愿意 04/23 08:04
25F：→ aloness: 花钱租 04/23 08:04
26F：→ McKing: 整个群让一堆人不敢下手，搞烂这个案子 04/23 08:54
27F：推 Complain: 推 难怪当初卖时 买家都不要车位 04/23 09:17
28F：推 airmike: ceca大把投客心里话都说出来了 推 04/23 10:13
29F：推 hwider: 感谢分享 04/23 11:33
30F：推 mike921201: 推！增广见闻了 04/23 13:18
31F：推 FFMay: 推推 04/23 16:43
32F：推 MongMo: 推真实 04/24 08:20
33F：推 chen831030: 谢谢 08/30 22:51