作者MrEric (Hey)
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标题[闲聊] 房市赔钱实录-1 投资客篇
时间Sat Mar 16 20:11:06 2019
各位乡亲大家好
小弟奈米咖投资客
今天又来跟大家讲古了
古人说 不知死 焉知生
应用在房市上 就是要知道别人怎麽赔钱/套牢
才有机会能够在市场上赚钱 XD
今天要讲的是赔钱 各种的赔钱
包括投资客 仲介 和自住客乱买赔钱的案例
这系列大概会有6-7个我亲身看到的案例
====正文开始====
1. 台中市潭子19年社区大楼 -
一个社区 三个投资客 三种结局
身为一个投资客 最重要且最基本的任务
就是要赚钱
那些不赚钱 甚至赔钱的投资客
版上称之为 菜篮族 或 套套
(为了保护当事人 以下资料都会马赛克...)
正常来讲 一般不要太差的物件
买来租个两三年 即使平盘卖出 还是会小赚
所谓不要太差 就是100个买方里面 有10个能接受这样的居住空间 和价格
就差不多会成交了
你买房子也不是要卖给100个人对吧
以投资的角度来看 千万不要买完美的物件 100个人看80个喜欢
只要买那边价格OK 100个人看 30个喜欢的就好了
价格也会相对容易谈
但今天跟各位介绍的特殊案例
是投资客不只赔了价差还赔了租金
给各位参考
这个社区 位於潭子与74号交界处的1x年大楼
再G0重划区的北边 地点还算不错
https://i.imgur.com/y0rxES5.png
https://i.imgur.com/6Fol1u9.jpg
当初四年多前买这个社区
主要上看上74号的优点 台铁高架 (原轨道填平 做绿带)
当然价格也相对便宜 (16年屋12-14万左右)
那时候也不晓得会有G0重划区
这社区有ABC三个电梯 大概5-6种格局
当初买的时候 大概把所有格局都看过
所以苦主的房子我也有看过 :)
而格局之间差异甚大 举两个例子
格局1
https://i.imgur.com/RnpWMDQ.png
格局2
https://i.imgur.com/OnuJOMv.png
格局2不用讲 缺点都看的出来
有些楼层旁边还正对74号道路经过 距离不到5米...
第一种结局: 投资客A(我) 2015年初买33x(2/2/1没车位) 2018年中卖 40x
(净收入大约100 有兴趣可以看我之前的对帐单 在此就不讨论)
第二种结局: 投资客B 2015年初买473(3/2/2有车位)
2018年底开价598 最後卖450
https://i.imgur.com/JiTDiQ0.png
当下来看 其实473万 买3房两厅两卫 +车位
在周边平均来讲 算是有便宜一点
那为什麽会赔钱卖?
主要是因为格局之外 (如上的格局2)
距离74号快速道路太近也是个问题 (以下示意图)
https://i.imgur.com/veNld2w.png
该投资客也花钱装潢 我估计大概20万跑不掉 (以下示意图)
https://i.imgur.com/LmYMO7O.png
加上买卖仲介费 抓个4% 加上代书费 大概 20万
保守估计三年应该损失50万以上
https://i.imgur.com/Rcfiyks.jpg
第三种结局: 投资客C 2016年底买540(3/2/2有车位)
一样的格局 买的价格已经是实价登录平均价格了
卖的时候要赚价差当然也不容易
2017年初开始卖 (开价将698)
卖了一年多还卖不掉...真的是很惨阿~~
https://i.imgur.com/Oeeo6Ik.png
https://i.imgur.com/eJWugbN.png
这几个例子 以投资的角度来看我有几个感想
1. 不要因为便宜而买 而是 要买得够便宜 而且还有价差可以赚
2. 不要买各种100个人看有70个会讨厌的 而是要买 100个人看有30个会喜欢的
从这几个例子来看
各位有甚麽感想呢??
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 73.238.200.192
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1F：推 redmi2: 楼下某P: 房地惨 惨惨惨 03/16 20:14
2F：推 humbler: 台中房子真便宜耶... 03/16 20:18
※ 编辑: MrEric (73.238.200.192), 03/16/2019 20:21:04
3F：推 reko3703: 买高雄就井喷了 投资客都满手现金 03/16 20:22
4F：→ polome: 不够精彩 03/16 20:39
5F：→ ghjkl5566: 格局2的弹性空间是啥啊? 03/16 20:50
6F：推 kuwwan: 後面两间卖不掉跟赔钱卖的原因都是格局 03/16 20:50
7F：→ kuwwan: 没有一间房间是正的 03/16 20:50
8F：→ kuwwan: 那栋唯一可以买得就是最後一栋 03/16 20:50
专业
中间那栋高楼层也可以
9F：推 chiutepiao: 可是地址不一样？ 03/16 21:14
这个社区2016年有改过地址
※ 编辑: MrEric (73.238.200.192), 03/16/2019 21:16:51
10F：推 galaraga911: 2015年高点买的，赔钱不是很正常吗？有一狗票的房子 03/16 21:48
11F：→ galaraga911: 都这样。市场才是主因吧，格局会影响但只是其次 03/16 21:48
12F：推 kusomanfcu: 还是有人可以赚 03/16 21:49
13F：推 seelove: 105年初多数赔很正常，当然原po有赚可能格局有帮忙，类 03/16 21:54
14F：→ seelove: 似大盘普通挑对个股 XD 03/16 21:54
15F：推 kusomanfcu: 双北其实如果真的有在看实价登录，真的可以看到有些人 03/16 21:57
16F：→ kusomanfcu: 转卖上去 03/16 21:57
17F：→ kusomanfcu: 道理同ceca和龙2做法 03/16 21:58
18F：→ kusomanfcu: 但不多就是勒 03/16 21:59
19F：→ Petrovsky: 应该只赚不赔吧 赔的都有ab约 实际上还是大赚 03/16 22:01
20F：推 kuwwan: 而且第三个格局是升降机械车位 03/16 22:13
21F：推 ceca: 主要是市场竞争..这很重要. 03/16 22:16
22F：→ ceca: 也就是,买家不买你这个东西有没有其他选择 03/16 22:16
23F：→ ceca: 市场是一种比较出来的结论. 03/16 22:16
24F：→ ceca: 所以,你的产品之後要卖,要在市场上有竞争力. 03/16 22:17
25F：→ ceca: 也就是,买家不买你的东西,他没有甚麽选择. 03/16 22:17
26F：→ ceca: 而这个买家,可以是有钱人,可以是穷人. 03/16 22:17
27F：→ ceca: 例如我妈卖冈山透天,因为冈山火车站旁边透天出售量很低. 03/16 22:17
28F：→ ceca: 外加四周环境的优势. 03/16 22:18
29F：→ ceca: 所以它可以称两年卖天价..因为买家没选择. 03/16 22:18
30F：→ ceca: 反过来例如我之前某一间盐埕区的大楼两房. 03/16 22:18
31F：→ ceca: 因为我那时候是几乎全市区翻新两房最便宜的一间. 03/16 22:18
32F：→ ceca: 所以买翻新两房又要买市区你没选择,你只能买我这间. 03/16 22:19
33F：→ ceca: 当然也可以大众化产品. 03/16 22:19
34F：→ ceca: 例如某间凤山2F公寓. 03/16 22:19
35F：→ ceca: 2F公寓这种是通俗产品,所以我就翻新卖个大家都差不多的价. 03/16 22:19
36F：→ ceca: 他也可以糊里糊涂地就有人买走了. 03/16 22:20
37F：→ ceca: so..同类型,同价位的产品,互相比较, 03/16 22:20
38F：→ ceca: 再去思考哪种人会买你的房子,他们同时有甚麽其他的选择. 03/16 22:20
39F：→ ceca: 只要这种人有一定的比率,你的投资就不用太害怕. 03/16 22:20
40F：→ ceca: 之前跟某投资客聊天过,它们以前玩预售屋豪宅的. 03/16 22:21
41F：→ ceca: 他们那时候买豪宅的特性就是. 03/16 22:21
42F：→ ceca: 户数越少越好,建商越有名越好,马路越大越好,地点越强越好. 03/16 22:21
43F：→ ceca: 因为,这样他就独一无二,然後拿出来卖的量超少. 03/16 22:21
44F：→ ceca: 所以就可以控制垄断市场效应. 03/16 22:22
45F：→ ceca: so..它们在政府打豪宅前,也是这样赚了不少. 03/16 22:22
46F：嘘 alotofjeff: 孔子是说，未知生，焉知死。 别弄反了 03/16 23:12
47F：→ alotofjeff: 意思是 明天的事都说不准，怎麽能清楚死後会如何？ 03/16 23:13
48F：推 kid1a2b3c4d: 推 03/16 23:31
49F：→ AIronKuma: 现在不是讲孔子的事 在讲最後一只老鼠下不来的故事 03/16 23:52
50F：推 HAmiss: 这大楼在我家对面== 03/17 00:33
51F：→ MUMUKON: 请问格局2有什麽缺点? 我只想到楼中楼挑高不够会很压迫 03/17 00:38
格局2
以整体大格局来讲
太不方正 买房要尽量避免
以室内各个使用空间的配置也很奇怪
就如同上面推文说的 没有一间房间是正方的
52F：推 Coolno9: 赞!!! 房版好久没有这样的文章 03/17 02:06
谢谢鼓励!
※ 编辑: MrEric (73.238.200.192), 03/17/2019 06:09:28
53F：推 Richlifeily: 不错的分享，推 03/17 09:24
54F：推 dragontwo: 不愧是台中防波堤 03/17 09:59
55F：推 allpowertk: 地点 格局 大众运输 邻居 我光看到买在74旁边的投资 03/17 11:46
56F：→ allpowertk: 客，想必也没很强的吧，房价是相对性的不是总价低就好 03/17 11:46
57F：推 albertab: 不知大大西区有没有研究，那边单价您觉得会过高吗?? 03/17 12:57
58F：→ albertab: 若转手要有价差，势必购入就位要够低，但西区普遍算高档 03/17 12:58
59F：推 MUMUKON: 了解 这我没注意到 感谢回答 03/17 12:58
60F：→ albertab: 要找三成~五成左右喜爱的物件，单价就有点偏高了。 03/17 12:59
61F：→ smallcooo: 格局方正 采光 学区是最基本的 这样也是投资客哦 03/17 14:26
62F：推 digging: 这系列的受益良多，今天还特地去潭子绕了一下 03/17 19:34
63F：推 kevinhon: 楼下鲁空：个案啦！房价只涨不跌 03/17 22:14
64F：推 howtd13: 推推，好文章 03/17 23:45
65F：→ HarryHTC: 楼上推文中有幻想王 爱叫人卖老家 03/18 00:04