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标题[新闻] 政府一直加码推都更为何无效?专家:忽略
时间Wed Feb 20 20:16:04 2019
连结:
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内文:
内政部政务次长花敬群日前表示,都更案过去每年平均只审议完成40件左右,2017年先增
加至77件,去年更成长到78件,如今,随着《都市更新条例》修正案三读通过,今年目标
要订在100件,看好市场反应的心态不言而喻;在危老改建案方面,由於政府加码的10%
容积奖励将在明年5月落日,市场也有一说为「可望翻倍」。
但事实果真如此?「我跟你讲,通化街那边有一间土地公庙,桌上都摆满了都更计画书,
……大多是中间在乔的人,现在遇到困难了,希望神明保佑顺利。」住商不动产企研室经
理徐佳馨指出,整体而言,台北市以文山、北投区的成效会较明显,那是因为当地长期受
到冷落,屋主们都有共识──机会难得;反观中正、大安、信义等,屋主宁愿出租
,选择长期抗战不愿妥协。
她说,文山、北投区的都更及老屋改建推动成效都不错,主要是因为当地属於长期被市场
忽略的区域,且多半为长期自用,屋主心态与中正、大安、信义等区不同,「屋主通常都
有认知,『现在不翻,以後没机会了。』所以会觉得说,今天好不容易有都更、危老这类
的题材,人家找上门了就要把握。」
「……,像文山区有个案子『阅读春树』,那时候我去看,问他们一楼怎麽卖,他们说店
面都分给地主户了,因为这样地主户才不会有意见,反正那地方也没店面效益,但地主户
拿到都觉得很爽啊,会很好谈。」她说。
都更危老卡关,最怕分回卖不掉
相较之下,要推动都更或危老案又是另一个层次的难度。徐佳馨直言,越是精华地
段的屋主,期望自然也跟着越高,「大家都有些期待,除了希望换回的坪数多,也不想出
钱,所以实务上,很多危老的谈法是说,如果翻新後多出来几户,只要卖掉的话,这一栋
住户就等於不用出钱。……问题是,很多人会卡关不是因为前端的资金,而是担心後端卖
不掉。」
「举例来说,因为危老有容积奖励,原本10户的,可能後来改建变13户,危老基地面积都
不大嘛,如果又在市中心,大家都想卖高价,结果30坪的房子一坪想用150万去卖,等於
一户要4500万耶,那谁买得起啊。……这下好了,多出来的3户卖不掉怎麽办,当初大家
是跟银行借钱来盖房子耶,就只能继续缴贷款了,想到这点,很多人就不愿意了。我觉得
这是一个很大的问题。」她补充。
她认为,其实很多问题出在的屋主不愿意和建商分享利润,又不肯拿钱出来,就只
好寄望於银行资金,自己盖,「但每每打起算盘,一想到之後房子可能卖不出去,所有贷
款压力都会回到自己身上,大家都冷掉了,因为在中间几段,一定会有资金缺口的,只要
断掉,就挫起来了。……很多人也不是不想拿钱,而是没那麽多钱,前端还可以土建融借
款,不过,如果後端要再贴钱,很多人是拿不出来的。」
加码推都更为何无效? 专家:政府忽略了人性的贪婪
「我们後来发现,像大安区、信义区的屋主,就算年纪大了,膝盖受不了了,他们卡在那
里的方式就是说,房子租人家,自己去郊区再买一间便宜的,打长期抗战啊,所以你会发
现,像敦化南路一段後面那些公寓,很多都是出租的,因为屋主年纪也大了,不会自己住
。」她说。
屋主们希望等什麽?徐佳馨一脸无奈,「当然是等更好的条件啊,这也是我觉得政府在推
都更上很糟糕的一点。……之前有个建商跟我说,政府一直喊出新的都更优惠,反而让他
们在第一线都推不动了,因为屋主都认为,今天有这个优惠出来,下面还会有更优惠的内
容,『那越早签名的,不就变成呆子了吗?』这是人性的问题,很多时候,问题不像政府
想的那样单纯,内政部虽然有用心想解决问题,但忽略了人性的贪婪,这是无法解决的。
」
「我觉得,到最後有一种可能,等小孩继承取得後才卖,因为对那些小孩来讲,继承都是
赚到的,比较不会那麽坚持。像我们现在接到很多透天个案,都是继承取得的,因为没有
土地增值税嘛,大家赶快分钱,几个兄弟姊妹,怎麽知道未来谁会怎样,当然快点卖一卖
、分一分啊。……等遗产也是推动都更的一种方式,这说起来很现实,但真的是这样啊。
」她说。
心得:
都更无效 人性贪婪还不是政客跟一些都更专家养出来的
政客选举就说都更 选上该处理的 基本海砂危楼都不拆了
都更专家每次拿到新奖励就高潮 全部都用最高标准来估
看多被骗的地主期待个10年要改建 奖励只会愈来愈多
被都更专家骗的什麽奖励100%的 最後还在跟都更专家打官司的
帮他解决官司还是被呛说没有7/3 顶加没有一坪换一坪不谈
这行做久了心得就是大家坦白讲,算一算换不到原坪数就跟住户说
如果住户愿意贴钱换坪数再来说,不愿意的就建议他花钱装潢装潢看要住要卖要租
然後还要求神拜佛的保佑没有钉子户 顺便祝福地主长命百岁早日住回新房子
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我们祝福
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1F:嘘 touchBB: 政府根本没诚意 一堆一坪换一坪的建商 02/20 20:31
2F:→ touchBB: 你大安区老公寓50坪 换成新房50坪谁要? 02/20 20:32
3F:→ touchBB: 建商搞不清楚状况 02/20 20:32
4F:→ touchBB: 督更至少1换1.8~2.2才有搞头 02/20 20:32
这种就祝福早日换得新房
5F:推 amordelcor: touchBB要当建商吗? XD 02/20 20:34
6F:推 EAFV: 如果我是屋主 我希望可以一坪换一层 02/20 20:38
7F:推 sbeman: 结论都更失败,房价继续喷... 02/20 20:45
8F:推 amordelcor: 我用之前的公式算一坪也换不到一坪 02/20 20:48
公式个案考量啦 有时候就天时地利人和
以前登记很多搞笑把土地都登记给当年的建商 土地变超少的
或是现况外推没扣阳台楼梯 怎麽算一坪也换不到一坪
我也是有遇到愿意拼少赚一点的建商 被政府砍了一堆容积还是贴给地主
也有遇过愿意自降条件只求能成就其他钉子户的地主
没下去跑一圈都不知道真实情况
9F:推 mypower: 一坪能换到实坪1坪就很好了。一堆换不到的,更免说有店 02/20 20:48
10F:→ mypower: 面的公寓了.. 02/20 20:48
真的 一堆店面使用的住家在坚持 老了自己没做生意
坚持要分店面 结果割成平均小间店面给一楼地主户
空了三、四年租不出去的一堆 管委会禁止有油烟 连早餐店也不给租
现在只好租给夹娃娃机
11F:→ s7024546: 最好可以一坪换两坪,50年後两坪换四坪,现在买保佑未 02/20 20:53
12F:→ s7024546: 来世世代代都在天龙国有一席之地有新房住 02/20 20:53
我们祝福
13F:推 deltaz: 危老不准出租就好,都更就会很快了 02/20 21:35
社会住宅抽到都一堆人在加钱偷租了 你觉得有可能吗
14F:推 F93935: 哈哈不准出租 ,超过四十年的老屋一堆,不能出租的话房租 02/20 21:50
15F:→ F93935: 至少喷一倍 02/20 21:50
其实大安区老人很多...也不想搬出去 所以房子也没得租 自己住里面什麽都不修的超多
每次去跟分不回去的说可以卖掉 再去新北买一间 都会酸说我又不卖 房价多少不重要
16F:推 castalchen: 开放容积就是证明等久的胜利 等於鼓励所有人尽量再等 02/20 22:04
17F:→ castalchen: 久一点 02/20 22:04
再等十年那扇会漏水的窗子也没修 房子也没盖 然後楼梯灯不装 公共电费没人出
大安区这种房子我看一堆
18F:推 Petrovsky: 小日本的经验 都更奖励越丰厚 都更越不可能成功 02/20 22:15
19F:→ Petrovsky: 因为 人类都是短视近利 极度贪婪 当奖励很多时 02/20 22:15
20F:→ Petrovsky: 人人都是钉子户 建商黑道为了抢都更财 也会黑道大火拚 02/20 22:16
21F:→ Petrovsky: 到最後 就是都更失败 02/20 22:16
22F:→ Petrovsky: 等到 整个区域 都衰败到没有人想要 02/20 22:17
23F:→ Petrovsky: 老屋主全部死光 年轻屋主 因为税金、维持费用也不想要 02/20 22:18
24F:→ Petrovsky: 这时候 都更才会成功 02/20 22:19
25F:→ Petrovsky: BTW, 大安区 感觉整个要崩坏 屋主还这麽有信心? 02/20 22:20
26F:→ Petrovsky: 大安区 店面空租 全台最多 黄金店面变成米田共店面了 02/20 22:22
不小心有跟日本人做过一点都更案 他们观念跟我们不太一样 但解释起来满长久的
整体环境也有关系啦 日本房价那麽难炒做
※ 编辑: ccckkk (111.248.59.212), 02/20/2019 22:32:26
28F:→ ccckkk: 阿~不好意思修到P大一点推文 02/20 22:32
29F:嘘 morphology: 走违老啊,建商负责盖屋即可。况且都更是让跟你有利益 02/20 22:38
30F:→ morphology: 冲突的建商来谈,还通常只有一家,谁要跟他谈?建商垄 02/20 22:38
31F:→ morphology: 断啊,屋主就是等着被縡的羊,又不是每个屋主都笨www 02/20 22:38
你讲的这种不一定要危老啦. 危老你合建还是要跟建商谈条件阿
屋主自己盖自己出钱的这叫委建 以前都更就有人做过啦 叫自力都更
当年一堆建筑师事务所搭营造厂跳下来做 好做就一堆案子啦 就不好做...
就算透天的也是会有跟隔壁栋讲不好 然後谁要找谁认识的营造厂 谁要多少搬家费
最後都搞定了银行还不一定借你钱 大家旧贷未清 银行没事贷给你估
台北有个有名的自力都更案 住户都同意 也是找营造厂没给建商赚
结果房子设计大小 不合市场需求 住户原本想卖来抵工程款的房子拖了几年才卖出去
那个利息 跟卖不出去的压力要算谁的 算管委会吗? 哈
没有那个方式最好啦 个案适用的问题
如果可以自己决定自己盖的 这种早就盖好了 何必等到现在
32F:推 cosmos506: 哈哈 真贪婪 帮你换新房还想贪 02/20 22:46
※ 编辑: ccckkk (111.248.59.212), 02/20/2019 22:50:19
33F:→ labbat: 呼一下口号 政府迎合财团 建商谋取暴利 02/20 23:34
34F:推 c1823akimo: 我觉得就算都更条件再好,都会有更贪漤的老人在...... 02/21 08:04
35F:推 rahim: 说的很好,政府优惠一直加码,我干嘛要同意都更?越晚都更 02/21 11:59
36F:→ rahim: 越赚不是? 02/21 11:59
37F:推 rahim: 怕房子老了危险就租人,自己住新大楼 02/21 12:13
38F:→ aloness: 通常是老屋租人没错… 02/21 13:24
39F:→ bob1211: 结论:等大自然来都更最快。 02/22 15:14