作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [心得] 今年房价涨幅有望扩大
时间Sat Jan 19 19:08:38 2019
台北不知道..
因为我家台北的店面丢在那边打算十年二十年後再去理他.
台中和高雄的话.
其实价格涨幅都很低.
主要问题是房地合一税.
其实中南部的房子并没涨到合理基础价格.
就被房地合一压住.
以至於中南部的房子,没有跌的理由,但是要涨又被压住.
所以就产生"政策性"死鱼盘.
就算涨也非常微幅.
(我只整个房价所有物件的大概状况,不要挑特定产品讲)
也因此,其实最近世界各地很多地方房价都在跌.
但这些跌跟台湾都无关.
因为台湾中南部的房子都没涨够,所以就算有跌幅,台湾中南部的房子还是没涨够.
至於为啥没涨够,还是那句话.
你租金投报 > 持有成本+利息....你要怎样跌?
这个讲到烂不想要在讲,新警察去找别人讨论,去去去~~~
因此,最近无论说甚麽台中山手线,还是甚麽高雄韩流.
实际在不动产市场上面.
高雄交易量确实有比较多.
但是价格还是差不多盘在那边.
并没有看到明显涨幅(也就是就算有涨幅也没超过一年5%)
房地合一不解,房地产应该就会死鱼盘一天.
最近不动产相关行业.
无论是房仲,还是建商,都在呼吁政府要降低房地合一税额.
也是为了这个目的.
房地合一不解除,我们很难操作价格.
操作价格要成本,你抽45%的税,我不就没赚头.
所以会死鱼盘....
(只又外行人才以为房价不用炒就会爆涨..XD
版上外行人太多...整天鼓催一些很外行的想法,很好笑)
这就更不用说玩土地的,根本被封杀....
所以我们就继续玩短期,赚交易价差.
中长期的因为中南部(非改套)出租投报都3~4%...所以,就少赚当作公益拉.
也因此,一般买房自住的我都会建议.
在房地合一税降低前,你就慢慢看慢慢挑,狠狠杀价不用急.
房价涨幅太低了...
你随便买房的交易价差都远远高於房价涨幅.
所以价格有没有买低会比甚麽越等越贵还重要..
但是只要看到房地合一税金下降.
你...要在黄金半年内快点买一买.
不买的话...我也只能替你上柱香.....
至於说甚麽高雄买哪里甚麽的.
现在涨幅太低,可以拉抬的社区也大概被我们黑心投资客玩到都没啥肉.
所以没甚麽好讨论的...
等到房地合一税有变动再说...
最多就是民宿法通过的几个地方可能会为最近陆客回流效应,开始有包租公会买贵一点.
但效应应该也很有限.
so...整体还是死鱼盘,单纯交易量变多一些而已.
(并且目前变多量也还没多多少...没新闻讲得那麽夸张)
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 218.173.146.70
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1F：推 grotwpig645: 台中高雄微幅上涨 01/19 19:12
2F：推 amordelcor: 就马囧送小英的大礼呀 01/19 19:14
3F：推 pigmoo: 用公司名义 不是可以闪房地合一税吗? 01/19 19:52
4F：推 Tosca: 17%营所税还是很高 而且还有仲介费 01/19 20:00
其实公司要缴"营业税"和"房地合一".
营业税是建物价的5%.
另外,你的营收会变成"查帐".
所以公司来跑的效应其实也不好...
另外,公司的房贷会被龟龟毛毛,自然人的房贷条件给的差太多了.
我们是奸商...
所以用奸商的角度来讲的话.
如果税金是20%...这样值得我们去操作价格.
怎样操作价格我以前文章有,还上过新闻,所以就不在写了.
反正20%的税金,我们操作价格会有足够的利益诱因.
但是如果高於30%.
我们玩短期,买低卖高就好..
就不会去做操作价格这种事情.
(而我们玩买低卖高,对价格涨幅影响很低.)
所以税金会让投资客取决它的玩法是哪一种.
进而影响甚至带领市场往某个方向变化.
※ 编辑: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 20:11:43
5F：推 nacy204327: 我只希望台北租金一直涨一直涨呵呵 01/19 20:08
6F：推 kid1a2b3c4d: C大有没有可能因为你职业关系，才会觉得没涨到合理 01/19 20:42
7F：→ kid1a2b3c4d: 价格呢...其实我觉得以收入来看，中南部新屋价格已经 01/19 20:42
8F：→ kid1a2b3c4d: 很高了说。毕竟房地对一般刚需影响不大吧，只对以此 01/19 20:42
9F：→ kid1a2b3c4d: 为业的人较有影响。 01/19 20:42
10F：推 Tosca: 全世界的新屋都不是给"一般收入"的人买的 你要先认清这点 01/19 20:45
11F：→ Tosca: 台湾平均屋龄30年 你平均收入的人本来就该去买平均屋龄的房 01/19 20:46
12F：→ Tosca: 台湾民众最大的误解是 想要一般收入却想买新房 01/19 20:46
13F：→ Tosca: 你想想就知道不合理 日本德国难道一般民众能买新房?? 01/19 20:47
房价是一个金融问题.
也就是,当出租投报率 > 持有成本+利息.
当我要用钱的时候,我卖房子比较好还是拿房子去贷款继续出租比较好?
(出租投报率的租金行情,是指100%租的掉的价格,而不是随意的开价)
这是一个非常基础的国小数学.
也因此,你基本面以内的房子,你怎麽会期待他跌?
甚至反过来.
也因此,我借钱买房子出租是有赚钱的.
那...我是不是借1000亿去买房子出租,我一年就可以套利个几亿出来?
那是不是问题指发生在,银行不愿意借我那麽多钱,而不是发生在我不愿意去买??
所以房价基本面不是用感觉的,那个是一个投资上的数据.
所以跟感觉无关,跟一般人买不买得起无关.
跟...房子这个投资产品的产能,扣掉成本有没有利润产生有关.
然後因为不动产是最好的贷款工具,外加"收入"非常稳定.
(租金收入,无论长久性,还是波动性,都比95%的企业稳定)
更重要是租金抗通膨,有点近乎跟着物价跑....(这点也要打星号)
所以当你放下一切成见...
接受"房子是投资产品",然後用"投资产品"去看待他後.
你就知道,不动产基本面的指标,在不动产涨跌的判定上面,有多麽的一锤定音....
讲房子非投资产品的,基本上都是沽名钓誉,或是故意讲错制造话题用的..
他本质就是金融产品,投资产品.
蚂蚁无论是黑是白是红,他就是蚂蚁...
名嘴硬要说他是老鼠....你是把人民当白痴,还是你自己是白痴??
※ 编辑: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 20:58:03
14F：推 kid1a2b3c4d: 了解了 谢谢回覆，的确要用投报率购屋我也是会优先 01/19 21:04
15F：→ kid1a2b3c4d: 考虑高雄 01/19 21:04
另外你反过来想.
你今天就算是租屋完全没烦恼和隐忧.
但,当你租金比银行利息高.
你能买的前提下,你会租屋还是买房子??
这个基本面概念.
无论从自用还是商用还是投资还是各种角度去看.
都是完整的...
所以房价的基本面很重要...
※ 编辑: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 21:08:36
16F：推 jeromeshih: 有关租金投报 > 持有成本+利息 01/19 21:34
17F：→ jeromeshih: 这部分 01/19 21:34
18F：→ jeromeshih: 但房价还有几个比较明显因素影响 01/19 21:34
19F：→ jeromeshih: 1.每过一年房价会折旧 01/19 21:34
20F：→ jeromeshih: 2.央行是否会升息 01/19 21:34
21F：→ jeromeshih: 3.政府是否有新公共建设提升地价 01/19 21:34
22F：→ jeromeshih: 4.附近是否有更高价的建案形成扩散效应，或者出现多杀 01/19 21:34
23F：→ jeromeshih: 多情况 01/19 21:34
24F：→ jeromeshih: 这种动态平衡如何避免赚了租金结果赔了房价的情况？ 01/19 21:34
1.真实市场上,折旧影响租金速度跟不上租金抗通膨效应.
房子折旧速度比想的慢非常多,反而物价上涨比大家想的快很多..XD
2.这是美国现在房价再跌的主因.
3.目前台湾税金很低,所以就算放大一倍,影响也是很小.
更何况你只说地价税.
4.那是开放性环境,产生住宅增多後市场竞争效应.
这个在外围比较容易发生,或是市中心移动的地方比较容易产生.
所以某些中型规模的乡镇这种现象比都市还明显.
老区没落,新区取代旧区.
(小型乡镇因为发展速度太慢,所以历史到今天几乎没啥变迁,中型比较容易产生)
如果市中心很难移动,例如台北被盆地吃死,高雄被港口吃死.
这种现象就薄弱...
基本上,基础元素就那几个.
租金投报 跟通膨,薪资,金融危机,失业潮,等等都有关.
也跟变迁,屋况,供给量需求量有关.
税金 就跟....税金有关.
利息 就跟....利率有关.
只是因为台湾税金太低,造成不动产盘很迟钝,因此这些变因造成的效应不明显.
如果你在欧美,你就会发现它们房价很容易波动,也是因为这些因素造成的.
甚至香港,房价跟这些参数也都有同步姓.
※ 编辑: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 21:48:47
25F：推 Couples: C大请问, 高雄1000万预算, 买透天还是大楼比较保值呢? 01/19 21:44
1000万的透天和大楼??
都是新屋的话,1000万整的透天大概桥头或是林园.
1000万的大楼大概市区3房.
你确定要这样比..XD
以涨幅来讲,其实除非是"土地价值特别高"的.
例如商四商五.然後又临路或是大路旁第一排巷子被对大路的透天.
不然其实一般巷子透天和大楼,同屋龄价格涨幅没想像中大.
※ 编辑: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 22:07:32
26F：推 jeromeshih: 感谢说明 01/19 22:09
27F：→ jeromeshih: 但如果类似美国情况，前两年收租，结果後来升息跌价， 01/19 22:12
28F：→ jeromeshih: 不就可能有吃掉原本已收租金的风险，还是如此就得快速 01/19 22:12
29F：→ jeromeshih: 反应，ex：出售？ 01/19 22:12
以资本主义社会来讲..
主要是,买家问题.
也就是例如现在利率3.5%税金1.5%,出租年租金5万美元.
所以房价100万美元.
今天升息了,升到5.5%,税金依然1.5%,出租还是5万美元.
大家评估价格应该在70万.
这时候所有买家都会出在70万..
然後因为"少数人拥有多数房子",所以买卖价格会因为这些买家而影响之外.
大幅升息会让一般自住户缩手不买,因为美国人是月光族,所以它们钱用的很紧.
你突然升息,所以它会从新评估他买房子後的支出问题...
(你看,光川普放公务员无新假,一个月就一堆人要去领食物,不然要饿死)
因此会缩手.
so...市场会剩下那些资产公司,包租公,有钱人想买.
但是同样的房子它们都只出70...
这时候只要有人很急,或是住很久要卖房子搞不清楚行情,或是法拍.
就会被成交在70...
因此房价就下来了.
so...大多数人不买房子+税金高,参数变动的时候,房价跟着波动比较快也是这样来的.
因为...少数人主导市场,并且少数人全都是"投资"者.
然後你讲的情况,其实.....
就是李嘉诚和寿险业在英国的情况.
它们进去的时候,吃定英国难民事件,造成不动产需求大幅上升.
确实,英国的租金那时候在爆涨.
英国平衡大概在3%,因为他的税金是房客付的...
所以它们虽然去英国买不动产也是投报率3%,但是因为难民让租金上升.
所以是买一个未来性...
但没想到後来突然要脱欧+欧债问题爆炸....
所以英国突然租金下降...造成房价下降.
当然,因为李嘉诚和寿险去的时候比较早,所以这个下降扣抵後还是有赚.
但问题是...英镑因此跌了很多.
所以李嘉诚好像没啥亏,白走一圈这几年浪费人生.
台湾寿险好像有人就在这边亏了一笔...
至於你说中间的3%租金跑哪去了??
阿就资金的成本阿(保金来的).
另外寿险搬台湾的钱去英国炒房,搬过去的保费这些是本金,额外他们还有办房贷.
so...租金被这些东西吃掉了...
※ 编辑: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 22:36:07
30F：推 pk007: 此篇正解！我只怕银行不多借点钱给我而已^_^ 01/19 22:44
31F：推 bdenken: 什麽时候来炒新竹？！！ 01/19 23:19
32F：推 SINW: 如果房地合一长期不解 是否再度开发外围（如楠梓 小港 大寮 01/19 23:34
33F：→ SINW: ）造成人口移动？ 01/19 23:34
没有关系的事情.
往外围开发在於交通成本(包含时间和金钱)
也就是,如果交通状况很好,那住宅区就会往外扩散.
就像美国那样,整个散出去无止无尽.
而交通成本越高,例如停车位很难找,塞车塞到爆炸,交通通勤时间超过半小时一小时.
这时候市中心的房价就会拉高,然後建商会更爱收透天拆掉盖大楼.
so...这就是交通成本 vs 住宅成本 之间的关系.
※ 编辑: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 23:54:05
34F：推 sbeman: 我看完文就知道是ceca大写的，跟小弟的想法差不多！ 01/20 03:27
35F：→ sbeman: 另外少子化影响未来发展性还是市中心越来越贵，郊区可能 01/20 03:30
36F：→ sbeman: 会涨幅不大！尤其台中现在根本单价差价不大，买房尽量买 01/20 03:30
37F：→ sbeman: 市中心！ 01/20 03:30
38F：推 Whiteplus: 写好多！推！ 01/20 07:01
39F：推 maypcc: 租金大於贷款不一定适有所有人，也不一定让房价跌不下来 01/20 09:38
40F：→ maypcc: ，这只是众多房价支撑的其一因素，尤其以你是投资客更会 01/20 09:38
41F：→ maypcc: 放大解释，南部的惯性有一堆人不买大楼只要透天，买大楼 01/20 09:38
42F：→ maypcc: 多没面子，但买透天你要他们生出200 300头款没父母支助， 01/20 09:38
43F：→ maypcc: 难啦 01/20 09:38
44F：推 qekwide: 真希望台湾能一日三涨 01/20 11:34
45F：推 fytnship: 当初不是说房地合一税绝对不会过..... 01/20 11:54
46F：推 iphone15s: 请问c大台中买西区20年中古跟南区新屋比那个会比较保 01/20 17:55
47F：→ iphone15s: 值呢 01/20 17:55
48F：推 sam197665: 推 01/20 22:05
49F：推 koles: 感谢资讯分享 01/20 22:29
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51F：推 humbler: 可惜ceca大没投资竹北，不然想看ceca大分析竹北房市 01/21 18:11
52F：推 Narok: 竹北有竹北王啊…看他就好了 01/22 08:55
53F：推 orikyo: 每次看网兄ceca的文章都觉得受益良多 01/22 10:27
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