作者LeeAnAn (就值得了爱，就值得了等3)
看板home-sale
标题[闲聊] 建商偷灌公设坪数的手法？
时间Wed Nov 28 10:19:07 2018
最近大家讨论得火热@一直以来都是话题焦点的实坪制与虚坪制
其实两派论战常常没有拉到一个基准讨论
有人说虚坪改实坪，只是把原本摊提在公设的单价复原到主＋附而已啊！
有人说在意的点不是摊提，而是偷灌公设这件事
谁知道虚坪下隐藏的公设是不是真的！
记得以前看过「昇阳夏朵」
https://www.sunty.com.tw/images/buildingP/f9-6.jpg
当时看的时候还不到１０年的电梯大楼
高度不高，但连B1都规划住家
B1~5F，机械式停车位，仅33户，公设35%
请房仲公设带看公设
房仲竟回答「其实没有，公设比只是数字」
我听了傻眼，原来35%公设可以这样虚报喔？
当然公设是一定存在的
问题在於是不是真的存在那麽多？
我想这就是支持实坪的人在意的
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1F：→ e33195: 车道 梯间 电梯不是公设吗？ 他说的没有公设是指交谊厅 11/28 10:25
2F：→ e33195: 健身房之类的 11/28 10:25
是的，一来是那位房仲自身没搞懂公设的意思
二来是他应该带我去看休闲设施以外的公设
总不能花1000万买想像中的东西吧
3F：→ mydarkfight: 没有什麽“类型”的公设 11/28 10:31
4F：→ mydarkfight: 这个房仲还蛮好笑的 11/28 10:31
5F：→ mydarkfight: 所以走廊的产权是谁的呢XDD 11/28 10:32
管委会的吧ＸＤ
6F：推 l79cm: B1划入公设但约定用走偏门变住家？ 11/28 10:34
B1好像只有四户，带庭院的，因为我没实际去看所以不知道...
7F：推 superkiki: 楼高不高户数少的建案 公设比都会偏高阿 11/28 10:38
8F：→ LearnRPG: 所以 你有真的案例 某建案没这麽大公设还拿出来卖 ?? 11/28 10:50
9F：→ LearnRPG: 至於有没有需要这麽多 你看公设比 高就别买不就好了 11/28 10:52
10F：→ LearnRPG: 户数少的公设比一定高 ... 11/28 10:52
是的，所以我後来没买
11F：→ HANAXALICE: 安安只会幻想，这种叫做被害妄想 11/28 10:54
我哪有被害妄想
不过你可以解释一下为什麽我有被狂人跟踪的感觉吗？
12F：推 sdhpipt: 房仲的专业在於销售话术 能成交就是成功的房仲 房地法规 11/28 11:09
13F：→ sdhpipt: 公设计算技能等那些东西 反而不是最重要的 11/28 11:10
我非常不同意你
你该不会是那种唯利是图的人吧
成交不是唯一，不然何来买卖纠纷？请诚信为上
14F：→ Petrovsky: 仲仲的专业是 演戏 其他不重要 XD 11/28 11:23
虽然知道您是开玩笑，还是不要这样误导
15F：嘘 HANAXALICE: 骂人喊救人XD 11/28 11:37
16F：推 phcebus: 被楼上酸或嘘代表你是做对的事~ 11/28 11:50
17F：→ phcebus: 看到有些建案的公设 约定专用在每户就觉得颗颗 11/28 11:50
18F：→ phcebus: 更正,是约定专用在 "某户" 11/28 11:50
19F：→ phcebus: 以公设的角度来讲根本就是一空间二卖 11/28 11:51
20F：→ phcebus: 一方面灌在公设 跟没办法用的收钱 一方面又跟专用者收钱11/28 11:52
21F：推 phcebus: 他在吵麻烦安安送版主水桶谢谢 你检举他 他就会水桶90日11/28 11:58
22F：→ phcebus: 反正对高雄版水桶哥仲介也没什麽好客气的 让他快点发大财11/28 11:59
23F：→ phcebus: 遇水(桶)则发 高雄发大财~11/28 12:00
24F：推 HarryHTC: 原来小花是高雄仲介.....11/28 12:03
25F：推 HANAXALICE: 被酸会脑羞表示说中啦，你是把安安当小弟吗？XD您还是11/28 12:05
26F：→ HANAXALICE: 回股版取暖啦11/28 12:05
27F：→ HANAXALICE: 我什麽时候是仲介我都不知道XD11/28 12:06
28F：→ HANAXALICE: 还有是再不是在，中文这麽差会被安安笑的11/28 12:07
29F：→ HANAXALICE: 股神酸一下就崩溃也太好笑了安安都比你强11/28 12:07
30F：→ phcebus: 人家在讲公设问题 你在讲被害妄想 惯性水桶哥先来後到也11/28 12:08
31F：→ phcebus: 是你滚出房版喔^^11/28 12:08
32F：→ phcebus: 欢迎你继续吵 能够在房版不用看到你一阵子是值得高兴的事11/28 12:10
33F：推 HANAXALICE: 说人偷灌不是被害妄想吗XD股神来房版被电的这麽惨，11/28 12:10
34F：→ HANAXALICE: 所以请您回去取暖阿11/28 12:11
35F：推 kusomanfcu: 公设去查图就知道啦，点交时会量。第一天？11/28 12:12
说什麽傻话？都要点交了才发现问题怎麽办？
还第几天
36F：推 phcebus: 没有阿 完全没被电阿 ~ 你皮卡丘 lv1升不了级喔11/28 12:13
37F：→ phcebus: 说不定你该试试 静电还比较有感 你试着静一静11/28 12:13
38F：→ phcebus: 在 再 意思 不一样 很基本的 ~ 我就是说"你在吵"11/28 12:14
39F：推 HANAXALICE: 嗯嗯，你在吵11/28 12:16
40F：→ phcebus: 你权状的公设空间变成约定专用露台 约定地下室 约定花园11/28 12:16
41F：→ phcebus: 基本上就是偷灌 这是没问题的说法11/28 12:17
42F：→ HANAXALICE: 股神不要凹了很难看11/28 12:17
43F：→ phcebus: 你应该要称赞才是^^ 因为被你说难看通常代表是好看 11/28 12:18
44F：→ phcebus: 回到灌公设问题 这真的有很多差异 只能自己找比较有良心 11/28 12:20
45F：→ phcebus: 的 不然建商不会这麽反对实坪 11/28 12:21
46F：推 kusomanfcu: 所以约定专用那些 买之前不就知道勒？ 11/28 12:21
47F：推 HANAXALICE: 跟安安一样阿Q也是不错的 11/28 12:21
48F：→ phcebus: 实务上除非你买的是有约定专用户 否则代销都会避谈 11/28 12:23
49F：→ phcebus: 仲介则多直接忽略 谈可用的 11/28 12:23
50F：推 kusomanfcu: 就算实坪也是可以卖约定专用 11/28 12:24
51F：→ phcebus: 可以卖 但是这类的双方灌价难度就变高了 11/28 12:25
52F：→ kusomanfcu: 你提的问题好像不太对 11/28 12:25
53F：→ phcebus: 毕竟买方角度看到这种规划就肚烂 11/28 12:26
54F：推 clement80161: 露台有算进公设坪数吗？ 11/28 12:27
55F：推 CO2: 户数越少 实际用到公设越少 11/28 12:27
56F：推 kusomanfcu: 约定专用的在公设内 11/28 12:28
57F：→ clement80161: 露天无顶遮应该是不算进公设的吧？ 11/28 12:29
58F：推 CO2: 买330户就有一堆闲置公设可以用了 很鸟的健身房 不开放的泳 11/28 12:29
59F：→ CO2: 池 但是有总干事跟俏秘书 11/28 12:29
60F：→ kusomanfcu: 我当年首购去看时代销是有说明啦 11/28 12:29
61F：→ kusomanfcu: 有看到约定专用4字就是公设内啦 11/28 12:30
62F：→ phcebus: 就我知道 有产权的登记在附属建物 没产权而是约定专用的 11/28 12:30
63F：→ phcebus: 空间不会消失吧~ 11/28 12:30
64F：推 phcebus: 我认为公设的约定专用 相当於租用大家权状的公设空间 11/28 12:33
65F：推 clement80161: 像是露天游泳池，中庭花园，这种都不会算进公设坪 11/28 12:33
66F：→ clement80161: 数 11/28 12:33
67F：推 kusomanfcu: 容积率不足向内缩的就是 不算在公设 11/28 12:33
68F：→ phcebus: 所以应该给其他住户的租金 被建商卖掉 收进建商口袋了 11/28 12:33
69F：推 kusomanfcu: 有些是法定空地围起来约定专用 11/28 12:36
70F：→ phcebus: 恩会有私用公设占坪问题的 通常都不是在地面层 11/28 12:38
71F：推 kusomanfcu: 当然也有退缩屋顶偷买的违建啦。屋顶是不算容积率的 11/28 12:39
72F：→ kusomanfcu: 公设 11/28 12:39
73F：→ kusomanfcu: 当然其坪数也不会在公设比内 11/28 12:39
74F：→ kusomanfcu: 所以也没有偷灌 11/28 12:40
75F：→ kusomanfcu: 其实就是 是公设 但是不在公设比内的公设 11/28 12:41
76F：→ kusomanfcu: 法定空地也不在公设比内 11/28 12:41
77F：→ kusomanfcu: 就像公寓屋顶一样的东西啦。。。 11/28 12:43
78F：→ kusomanfcu: 还有一楼骑楼 11/28 12:43
79F：推 phcebus: 恩恩 透天屋的屋顶~ 这个我懂 楼面的露台我就没把握了 11/28 12:44
80F：→ kusomanfcu: 专用露台 管委会可以买回去啊 11/28 12:44
81F：→ phcebus: 也谢谢kuso的补充说明 11/28 12:44
82F：→ kusomanfcu: 楼面的也是一样 11/28 12:44
83F：→ kusomanfcu: 因为没有屋顶 11/28 12:45
84F：→ kusomanfcu: 没有包 11/28 12:45
85F：推 kusomanfcu: 上次有楼上多户违建房东找我正当出租大楼店面的碴， 11/28 12:47
86F：→ kusomanfcu: 我说地是我的 税我缴的。只要留通行且无固定， 11/28 12:47
87F：→ kusomanfcu: 环保消防警局都来一遍 合格合法 11/28 12:48
88F：推 kusomanfcu: 公设比高通常是逃生梯和挑高问题 11/28 12:58
89F：→ kusomanfcu: 你把建物楼高压低逃生梯占面就小勒。 11/28 12:59
90F：推 kusomanfcu: 实坪制可以查Condominium、Cooperative 11/28 13:04
92F：→ kusomanfcu: 多一个逃生梯多很多% 11/28 13:10
93F：推 kusomanfcu: 把楼高压低，楼层数压低 公设比就低 11/28 13:13
94F：推 kusomanfcu: 健身房游泳池啊通通加起来也没1% 11/28 13:21
95F：推 kusomanfcu: 豪宅的话才3-5% 11/28 13:24
96F：→ kusomanfcu: 重点是住户管委会素质 11/28 13:25
97F：嘘 fashion0932: 公设比跟可以使用到的公设不见得成正本 11/28 13:29
98F：推 kusomanfcu: 气派的大厅 占比才最高XD 11/28 13:30
99F：→ kusomanfcu: 一堆走道都是公设啊 11/28 13:31
100F：→ kusomanfcu: 买单层单户楼层少就可以是低公设大楼啦 11/28 13:32
101F：→ kusomanfcu: 不过坪数要高喔 11/28 13:32
102F：推 phcebus: 现在的新建筑法规 挑高2楼高大厅是不是计算两倍容积率? 11/28 13:40
103F：→ phcebus: 楼层少的容积率高是因为超高楼多 中继水箱吗? 11/28 13:41
104F：推 phcebus: 高於15楼还是几公尺又有新的东西 看到润泰双子星的案子 11/28 13:45
105F：→ phcebus: 才知道 11/28 13:45
108F：推 phcebus: 恩好像是盖16楼又要增加什麽设施 所以容积率没用满 11/28 13:55
109F：推 kusomanfcu: 一楼的80%店面 大概就是5%公设比 11/28 13:56
110F：推 kusomanfcu: 少健身房咖啡吧等大约2% 然後再来看四户一层最少的走 11/28 13:58
111F：→ kusomanfcu: 道面积 11/28 13:58
112F：→ kusomanfcu: 楼层高我没资料 11/28 13:59
113F：→ kusomanfcu: 电梯内部看起来双人床要走楼梯 11/28 14:01
114F：→ kusomanfcu: 2个8人电梯 11/28 14:02
115F：→ kusomanfcu: 容积率和公设比要分开看 11/28 14:03
116F：→ kusomanfcu: 公设比就一楼可以直接当店面卖啊 11/28 14:03
117F：→ kusomanfcu: 店面价值是住家2倍单坪价以上 11/28 14:04
118F：推 kusomanfcu: 然後内部是开放式格局？XD 11/28 14:06
119F：→ kusomanfcu: 走道和公寓差不多 11/28 14:07
120F：推 kusomanfcu: 这建照的雨遮怎算啊 11/28 14:09
121F：推 kusomanfcu: 一楼大厅应该是开放空间 11/28 14:11
122F：→ kusomanfcu: 中间那约15%的面积 11/28 14:12
123F：→ kusomanfcu: 然後单价就。所以乐居说 行情价 11/28 14:13
124F：推 kusomanfcu: 一分钱一分货，一楼全都店面 当然楼上可以算便宜些 11/28 14:14
125F：推 batista1980: 馥华云顶单层单户公设还不是32% 还是要看建商想法才 11/28 14:17
126F：→ batista1980: 是重点吧 11/28 14:17
127F：推 kusomanfcu: 公设比低 看图就知 11/28 14:20
128F：→ kusomanfcu: 公设比高 一层一户，你有去看公设是啥吗XD 11/28 14:21
129F：推 kusomanfcu: 一层一户 每层公设比 低啊，但是他们要豪华公设在一二 11/28 14:22
130F：→ kusomanfcu: 楼 11/28 14:22
131F：→ kusomanfcu: 要公设低就买透天不就好了0公设 11/28 14:23
132F：→ kusomanfcu: 然後还不可以是社区透天 11/28 14:23
133F：→ kusomanfcu: 难道没人知道 透天是0公设吗？ 11/28 14:25
134F：推 clement80161: 补充一下我刚刚问建商的，露台是不算入公设坪数的 11/28 14:58
135F：推 kid1a2b3c4d: 你说到重点了 就是建商讲公设35% 我们无法求证到底是 11/28 15:08
136F：→ kid1a2b3c4d: 不是真的有35%公设的存在 这个真的很闹 11/28 15:08
137F：推 clement80161: 没错 公设到底含了什麽，实在太模糊，应该立法要求 11/28 15:13
138F：→ clement80161: 建商条列清楚 11/28 15:13
没错，所以我才说建商「偷灌」公设
支持实坪的人就是不希望被建商用不存在或存在情形有争议的公设浮报
kuso这位奇才的说「点交时会量」
所谓点交的意思是买法拍屋时你付钱後的清点交付
基本名词都不懂还呛人真狂
139F：推 ceca: 去调图出来看就知道了 11/28 15:20
140F：→ ceca: 买卖契约书一般也会付 11/28 15:21
141F：→ ceca: 什麽年代了，现在要偷凹这个太难了啦 11/28 15:21
142F：→ ceca: 偷凹这个就像去7-11买蛮牛想杀价一样困难11/28 15:21
143F：→ ceca: 那个35%是图上算出来的，有问题先告建管处渎职11/28 15:23
144F：→ ceca: 而不是先告建商11/28 15:23
145F：推 kusomanfcu: 天啊，没点交过公设说只有法拍才有点交。。。。真的11/28 17:24
146F：→ kusomanfcu: 不得了勒11/28 17:24
你还听不懂？请说明如何在没付钱的情况下「点交公设」
还是觉得付了钱、点交公设发现有问题再来买卖纠纷？
你连买东西的基本逻辑都没有呢
147F：→ atx1100: 电梯、逃生梯、机房、车道、大厅、管委会会议室都是公设11/28 17:59
148F：→ atx1100: 啊，怎可能没有11/28 17:59
149F：→ atx1100: 只不过有很多是可不计入容积的公设，爽到建商11/28 18:00
依照建筑法规这些都要有，不过当时那位房仲好像不知道 囧
150F：推 ayumi2456: 长知识了11/28 21:57
※ 编辑: LeeAnAn (27.247.34.31), 11/29/2018 10:07:59
151F：→ kusomanfcu: 你听不懂啊，你没买东西或签约你要去查别人产权。哪一11/29 10:57
152F：→ kusomanfcu: 国的法啊？11/29 10:57
153F：推 kusomanfcu: 买东西也要交钱前当下才可验货，或是开LC等货验完出货11/29 11:07
154F：→ kusomanfcu: 交付。第一天啊？交屋纠纷有法律处理，是一天到晚看一11/29 11:07
155F：→ kusomanfcu: 案建商盖的？11/29 11:07
156F：推 kusomanfcu: 建商要偷是能偷几%，你尾款都超过他的%数勒11/29 11:09
157F：推 kusomanfcu: 怕被偷就买独栋透天啊11/29 11:11
158F：→ kusomanfcu: 要酒店式管理就买大楼当透天用啊，也是0公设11/29 11:12
说出来了吧，交屋纠纷有法律处理？
我是主张事先避免
你主张先付钱再来纠纷官司
※ 编辑: LeeAnAn (27.247.34.31), 11/29/2018 11:18:25
159F：推 batista1980: 可能有人不知道业界很多还没买就要先Audit的吧11/29 11:53
160F：推 batista1980: 可以试试叫水果店先付钱再来Audit啊！ 呵呵11/29 11:55
161F：推 Diew: 连大厅都是公设好吗 水准这麽差还想卖房11/30 10:44
阅读能力这麽差还想呛人
162F：推 kusomanfcu: 那你买预售屋怎不叫建商让你试住试装潢啊11/30 18:40
163F：→ kusomanfcu: 买印章说要试刻的概念11/30 18:41
164F：→ kusomanfcu: 刻对刻错都不给钱11/30 18:41
不要扯别的东西了，买几百万几千万的房产
付钱之前查清楚本来就是天经地义的
你叫人钱给了再来查，有问题再买卖纠纷
是想害死人噢？
※ 编辑: LeeAnAn (27.242.161.221), 12/01/2018 10:15:01