作者ceca (生活艺术大师 N)
看板home-sale
标题Re: [闲聊] 新屋不管买多高卖的时候就是亏
时间Sun Oct 28 19:59:28 2018
※ 引述《grotwpig645 (张智良)》之铭言：
: 嗨 晚上好
: 就是啊
: 观察到一个现象很有趣
: 新屋总是会分面向
: 格局 大小车位 建商品牌 甚至楼层
: 但是卖中古的时候就好笑了
: 中古买家好像都没看那麽细
: 而且参考实登 用最便宜的建商价格去砍最贵的建商价格
: 我想问的是啊
: 买贵的建商品牌是不是很亏啊？
: 折价感觉很高
你看投资客(包含包租公)都怎样买..XD
买建案最便宜的那间...
尤其是包租公,租金没差多少之外.
等个五年十年,再跟其他人一起用平均价傻傻分不清楚卖.最多便宜一点点/
然後远雄和国泰的中小坪数其实都不是很好卖.
因为投资客不买...因为他比较贵..
宝咖咖可以一度冲上股王,也是因为投资客鼎力相挺.
名嘴叫大家买最贵最好的,投资客都跟名嘴反其道而行.
这我们就知道.....谁是诈骗者??
当然豪宅市场是另外一种.
炒作豪宅要注意.
独栋,户数少,取代性低,知名品牌,知名建筑师,完美的格局和规划...
然後最好是首席豪宅...不要买次席更不用说第三地四第五名...
要就买最好最强最厉害那一栋.
你要知道有钱人和一般人的钱是不一样的.
你看一般人怎样买房子.
"夸张,仁美透天2000万"
"仁武6000万,给鬼买喔".
这是一般人...
所以它们最爱的东西就是便宜....
嘴巴上会讲一大堆,但实际在买的时候,就是找便宜的买...
so...同等级最便宜的那间,就是最夯的产品.
因此,公寓好卖,老屋好卖,新屋越盖越小变鸟笼,大马路边的卖不赢巷子里的.
除非这个产品有比较重要的瑕疵,例如路太小车子很难过,太暗采光崩溃,歪斜.
然後有钱人是这样.
例如身价20亿就好,你在高雄....
请问...你花个两三亿买自己住的房子有很特别吗?
那这时候,如果有人盖了一栋"真正"的海景第一排,坪数200,一坪100,共两亿..
就此一栋,没有第二栋...气派嚣张全高雄有钱人震惊产品...!!
你觉得你会不会想买??
还是你要去买CP值?买个车站旁边200坪的10年屋,一坪25,只要5000万?
你今天是某某上市公司董事长,你要买哪一个??
当然是高雄震惊产品阿..
到时候你的上游老董,或是下游接单的老董来找你谈生意.
"挖,X董,这栋你居然买到了,我那时候也想定结果跟我说完销..."
你会不会很有面子??
另外也是一种霸气的证明,让对方认为你有品味,资讯发达,不缺钱不容易跳票OOXX...XD
然後,就算这栋不是两亿,是三亿四亿五亿..
对你的生活有没有影响??...没有阿,因为你有20亿....
那到时候如果之後几年,高雄都不在推出"真"海景第一排...
推出的首席豪宅也都比较弱.
那请问你到时候把这栋拿出来卖...
你觉得你买2亿,到时候卖2.5亿,整个市场这5年就只有你一个释出...
高雄唯一10年内真海景第一排首席豪宅...
你会怕没有下一个有钱人接手吗??
富二代炒房很容易犯的一个毛病就是.
用豪宅的观念来玩一般宅.把注意力放在一大堆芝麻蒜皮的"好"上面.
然後就买贵被套.
同样集资买豪宅的投资客也容易犯的毛病就是.
贪便宜,然後买到次级品.
之後因为产品竞争力不够所以被套..
因此,不要用错大脑玩错东西.
其实建商也有人大脑不清楚再推错产品..XD
就像我一讲再讲的德勒斯登...真是浪费了爱河之心第一排的角地.
果然接班二代的思维,有时候都是很天真可爱的....XD
不动产对买家的关键在於一点那就是.
他买来住的那间房子,占他的财富的多少比率.
(请用现金买来计算,例如他财富250万,贷款买500万,就是房子是她财富的2倍)
当他自住的房子超过它财富的一半以上,那他就是会贪便宜的那一群.
如果他自住的房子,就算现金买,也没超过他财富的1/3.
那他就是会去买"好"的那一群.
所以产品定位的时候也一样,你的房子要卖,你的主要购屋族群是哪一种.
决定你这间房子怎样卖会比较好卖...!!
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.238.119.153
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1F：推 JuanWang: 头推 10/28 20:04
2F：推 summerleaves: 颈推 10/28 20:05
※ 编辑: ceca (36.238.119.153), 10/28/2018 20:12:34
3F：推 ucool522: 肚推 10/28 20:20
4F：→ ghjkl5566: 你讲的现金是指房屋全额啦 10/28 20:22
5F：推 chenyeart: 腿推 10/28 20:24
6F：推 phcebus: 你的财富1.5倍哪里算错了 10/28 20:26
感谢更正.
※ 编辑: ceca (36.238.119.153), 10/28/2018 20:27:53
7F：推 NorthRoad: 推 10/28 20:28
8F：推 popo889: 有道理耶 10/28 20:39
9F：推 dragontwo: 推个 10/28 20:52
10F：推 Petrovsky: 高雄房地惨 要井喷了 XD 10/28 21:10
11F：推 mmay: 推 10/28 21:20
12F：推 Couples: 所以德勒斯登的问题是什麽？ 10/28 21:29
产品格局脑残.
※ 编辑: ceca (36.238.119.153), 10/28/2018 21:30:32
13F：推 MRSA: 豪宅思考不能用常人模式 XD 10/28 21:38
14F：推 mfcke: 後面还是要看人 不太一定 我看过房子只有资产不到1/25 还是 10/28 21:48
15F：→ mfcke: 买平价住宅 10/28 21:48
对卖家来讲.
他眼睛只看着"主要"的客群...
市场这种东西,永远都有很多特例.
特例通常都是新闻媒体/投资老师/诈骗集团最爱整天挂在嘴巴上讲的.
但实际上,我们身为奸商,都是完全忽视特例.
因此,你今天不要说是建商,你今天是投资客好了.
你入手了一间4F公寓.
你今天在翻修得时候,你该花多少钱翻修到哪个层级??
你就会站在"这个产品主要消费者"的角度去思考.
至於特例,例如有些人就是不喜欢"四"楼.
或是甚麽有些人喜欢客厅亮一点,阳台要外推比较好,厕所一定要两间等等等...
这些喜好,你是否要在乎??
像我就直接忽视,就算只有一间厕所我也不会硬去搞出两间厕所.
因为对我而言,无中生有一间厕所,含上两个墙壁和门,可能要多花12万.
这样我就势必要多卖20万我才划算...多20万我觉得会让我的产品反而比较难卖.
但是如果我只有一间厕所,我整间翻起来还比两间厕所的公寓省6万块(因为少一间厕所)
所以我卖的价格可能两间厕所和一间厕所没差多少,卖的慢也没慢多久.
因为四楼的买家对厕所 vs 价格,她的关系是价格比重非常重,远重过於厕所.
但是我翻修费省6万,开心.
更不用说大家最爱算的投资报酬率,我六万块翻修费可是没杠杆的本金.
所以算起来我单厕所的公寓四楼投资报酬率可能比2间厕所的还要高很多...
这....就是算盘.
但是反过来,如果今天要买店面.
阴面阳面你价差没有够大,我当然买阳面阿....
或是像我妈当年买农地要盖农舍.
一定要有景,所以她买正面看水库(不是第一排,但是因为有高度所以永久景观).
你跟她说,正旁边看不到水库的只要1/3的价格...他也不会理你.
所以最後她转手卖掉价格翻了四倍...
so...奸商看的是"主要客群"
特例通常当故事听听就好....
※ 编辑: ceca (36.238.119.153), 10/28/2018 22:08:07
16F：推 chenhwa: 好喜欢看您的文！ 10/28 22:11
17F：推 dormice: 推 10/28 22:21
18F：推 jamo: 穷人看 CP 值,富人看产品独特性! 10/28 22:31
19F：→ jamo: 不过房版有个特色就是穷人喜欢替富人担心,然後又搞不清楚 10/28 22:31
20F：→ jamo: 甚麽是独特性,像之前有个谁谁谁转了一个全坤云峰"水岸豪宅" 10/28 22:32
21F：→ jamo: "房价崩盘"的新闻然後大发议论,笑死我了~~ 10/28 22:33
22F：推 JamCh: 推 10/28 22:36
23F：推 grotwpig645: 你的说法完全应证我的假设，看来我的观察没错，板上 10/28 22:38
24F：→ grotwpig645: 一堆爱嘴的我快笑死 10/28 22:38
25F：推 mfcke: 我没有要举特例的意思 只是分享看到的案例 我知道你的意思 10/28 22:45
26F：→ mfcke: 一句话先求有再求好 你那比例白话解释 就是 钱多的当然 10/28 22:45
27F：→ mfcke: 就要求品质了 一间房子就占掉资产一半 当然也只能cp选法 10/28 22:45
28F：推 amordelcor: 商人 10/28 23:19
29F：推 jeromeshih: 推 10/28 23:23
30F：推 asdlkjfgh: 推 10/28 23:32
31F：推 CuGaMing: 推 10/29 01:01
32F：推 svssvs217: 推 10/29 01:50
33F：推 P1986625: 推 10/29 01:51
34F：推 Complain: 推 10/29 04:26
35F：推 lichun1228: 推 10/29 06:14
36F：推 t932125: 懂了 腿 10/29 07:20
37F：推 bryant780417: 推 10/29 08:58
38F：推 hootshoot64: 上了一课 推 10/29 09:01
39F：→ sorl001: 上了一课，低调推 10/29 09:22
40F：推 LOMO: 有用推 10/29 10:16
41F：推 ganninian: 推 10/29 10:28
42F：→ ganninian: 比赖老家的哀嚎实用多了 10/29 10:29
43F：推 spencer2567: 推 10/29 13:37
44F：推 ViktorGoogle: 高手 佩服 10/29 15:01
45F：→ sareed: nice 10/29 16:12
46F：推 YoungAmI: 那请问德勒斯登还有救吗？如果建商来问c大能够提供什麽 10/29 17:13
47F：→ YoungAmI: 建议吗XD 10/29 17:13
就,便宜卖一卖噜....
反正这间建商有几个人还记得他...XD
不如便宜卖一卖,就算得罪了以前的买家也无所谓.
然後公司关门从新开一个新的出来.
听说他家族分财产内斗很严重.
刚好来个大终结,然後把钱分一分各飞东西.
※ 编辑: ceca (36.238.119.153), 10/29/2018 17:23:05
48F：推 nikepuppy: 完全中有钱人的想法。我去看过朋友在台中歌剧院第一排 10/29 18:11
49F：→ nikepuppy: 豪宅，真的只能说是真豪宅，虽然七期这几年房市有点. 10/29 18:12
50F：→ nikepuppy: 颠颇..但他的社区前阵子还卖出新高单价 10/29 18:13
51F：推 seekhong: 有钱人才懂有钱人的想法。曲高和寡。感谢C大好文。 10/29 18:43
52F：推 Aesti: 推 不要总是看特例 10/29 19:38
53F：推 sapii: 推ceca,我认识的有钱人买房子也不在乎买到最高点，对他来说 10/30 10:30
54F：→ sapii: 放着养蚊子也没差 10/30 10:30
55F：推 hongo1120: 大直的明水静好像快卖掉了....那间的德勒斯敦哪个比较 10/30 12:28
56F：→ hongo1120: 鸟 10/30 12:28
57F：→ hongo1120: 那间跟* 10/30 12:29
58F：推 seekfine: 推 10/30 15:41
59F：推 alfiema: 可不可以不要以投资客的角度来教一般人买房啊 10/30 22:04
这主题不是"亏"吗...
扯到亏,那就是价格问题啦...
跟自不自住无关,跟他价格有关....
※ 编辑: ceca (118.171.10.252), 10/31/2018 23:28:51
60F：推 UCCUplz: 推个 11/01 00:38
61F：推 shyla: 感谢C大分享 11/01 13:17
62F：推 Viannet: 优文推推 01/23 17:43
63F：→ cms23: +1 12/14 16:22
64F：推 chen831030: 谢谢 08/26 22:46