作者MrEric (Hey)
看板home-sale
标题[闲聊] 重PO:验证三年前的分析与对帐单
时间Sat Oct 13 22:43:00 2018
之前有版友提醒 交屋前还是谨慎一点
所以先把文章删了 现在交屋了 重PO做个纪录
获利少少 仅供参考
後续还会继续PO手上的物件与对帐单
#1K-5nh-P
在2015年3月的时候 发了一篇文分析台中房市
那时候看好潭子大雅
也用新台币守护台中 在潭子买进了一间投资物件 (2+1房1卫 室内21p 16年)
(那时候是房市相对高点喔)
身为老台中人 一听到潭子 心里就想 X 那是甚麽鸟地方!
最近刚脱手 三年半来租金收益+价差 扣掉所有的费用 约+100万 (+28%)
金额跟股版和房版大咖比较起来 当然是奈米咖等级的
虽然获利不多 但这一件对我算蛮有意义的
第一除了验证看法正确之外 第二是如何在大环境持平或不佳 甚至是高点的状况
选对物件也可以获利
由於那时候请教过版上前辈如ceca, HSTim roy0710等等
对於观念上的进步帮助很大 所以也来野人献曝分享给大家!
1. 收益
不罗嗦先附上对帐单
买进33x万
https://i.imgur.com/X3dnodM.jpg
整理费用 约7.5万
https://i.imgur.com/A5Vso5F.jpg
卖出实拿 40x万
https://i.imgur.com/QtKymrB.jpg
出租 前两年 扣管理费实拿1.2万
後1.5年 扣管理费实拿1.4万
1.2*24+1.4*18=54
附上租约
https://i.imgur.com/8mrGixA.jpg
三年半净赚约100左右 现金投报约50% (我投入约200) 总价投报约28%
房客还住在里面 结果第一组房客看就下斡 两个礼拜成就交
(有点怀疑我是不是卖太便宜)
2. 挑物件
基本上这个部分ceca已经有很多文章分享了
我这边仅挑重点以及一些台中的现况应用做说明
a. 先求立於不败之地 再求获利:
基本上2015年台中74环内 15-25年左右 2房的行情落在350-500之间
买在350内 屋龄相对低的 基本上 就利於不败之地 (市场上没有人跟你竞争)
所以你两房没车位买600以上 基本上要烧香拜拜 求房市井喷 才会赚钱
b. 好的物件不一定会赚钱 会赚钱的物件才是好物件
电视上名嘴常在说要买蛋黄区
但有在市场跑的都知道 这几年台中蛋黄区的房价走势是怎样
基本上持平或下滑 请参考之前的验证文
#1QJbtloG
不跌就很好了 不要说要获利 尤其是七期 西区 这一代
这三年就我观察涨最多的是 十一期
基本上十一期的特性是甚麽?
近74号 + 既有成熟商圈(四张犁/松竹) + 新重划区 + 单价相对低
但区内基本上都新成屋 总价较高 所以当初没有考虑那
但基本上自住买在那都增值了
所以台中还有哪地区符合这样的条件
https://i.imgur.com/9t16tgt.png
图上红圈处
近74号 + 既有成熟商圈(荣兴商圈) + 新重划区(G0) + 单价相对低
这个区域又有头家国小明星学区+红线头家厝站+绿线旧社站+潭子烂门牌
门牌烂也是加分 因为转个弯到北屯松竹路同样两房1坪要卖到15-17万
我12-13万可以买到基期低 进可攻退可守
c. 房子的价格vs 价值
就像股票的股价 vs EPS
对应到房子就是 房价 vs 租金
房子估价方法很多 成本法 收益法 比较法 (有兴趣可以去看不动产估价的书)
上图大红圈的地方 房租一直再涨 且需求>供给
两房没车位旧一点 租到1.1-1.4万 新一点的1.4-1.7万
抓4%投报率反推房价 330-510万
所以在挑物件心里就有一把尺 哪些可以去看 哪些不用考虑了
再来比较法 旁边北屯门牌 成交投报率不到3% 我烂潭子门牌同样条件可到4-5%
这价差已经超越了 门牌应该有的差距 所以比较之下 心里那一把尺就更清晰了
d. 买卖房的议价
基本上这个部分版上讨论蛮多的
我想补充几个点
厉害的仲介 + 无招胜有招(专注於你要的价格)
+ 多下斡下巴辣价 (这招跟roy0710学的 XD)
下斡巴辣价不是板上天才说得甚麽实价登录打六折
那肯定被打脸打到种
厉害的仲介最简单的挑法 就是看他一年成交几件
我配合的仲介基本上一年成交20件以上
另外版上很多人都会污名化仲介
基本上有跟屋主交涉过的就知道
那是最难搞的
另外也不用脑内小剧场想太多
一天到晚想别人要坑你甚麽的
多专注於 房子的价格与价值与你想要的价格 其他的其实都是杂讯
听听就好
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 101.10.85.55
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1539441784.A.D2D.html
1F：推 dragontwo: 谢谢分享 10/13 22:46
2F：推 ppc: 推 10/13 22:51
3F：推 ZSMJ: 推 10/13 22:51
4F：推 luke2007: 堆 10/13 22:57
5F：→ Barolo: 每年现金投报14% 算不错的投资 恭喜你 10/13 22:59
6F：推 inthenchen: 推 10/13 23:01
7F：推 RainbowHeart: 推 10/13 23:01
8F：→ Refauth: 这就是正常人的投资赚钱法 10/13 23:18
9F：推 HANAXALICE: 推一下 10/13 23:24
10F：推 ssiou: 推，这篇刚好颠覆那些说好的物件轮不到一般人的说法，但就 10/13 23:27
11F：→ ssiou: 还是要花时间做功课。 10/13 23:27
确实 市场上还是有好的物件
花时间做功课 加上勤跑勤议价
12F：推 TFTOLED: 看的我心好氧 10/13 23:41
13F：推 IS0987: 感谢分享 10/13 23:53
14F：推 cuttleufish: 推 10/14 00:15
15F：推 peterliam: 厉害 10/14 00:27
16F：推 pnLin: 房地合一税要缴吗？多少？ 10/14 00:38
不用 这是旧制 纳入所得
17F：推 Hanbor: 其实2015年你买股还是买房都赚 买对股多赚一点 10/14 00:40
18F：推 pnLin: 有贷款吗？贷款成本也要再扣喔 10/14 00:41
有阿 大概就100万 贷三年多
19F：→ aloness: 税金好像没扣… 10/14 00:55
20F：→ aloness: 另外如果是自租，请记得要扣掉你的服务工时成本 10/14 00:56
21F：→ aloness: 自营的人，常常都会忘记自己的时间也要算薪水 10/14 00:57
22F：推 Hanbor: 可以回顾一下2015年年底 金融股是相对超低点 放到现在看 10/14 01:00
23F：→ aloness: 实际上应是40%左右，也不错了 10/14 01:01
谢提醒 自租大概花了三天 看了10组租客
591花了200还300忘了
24F：→ Hanbor: 每年配息配股+现在获利了结 差不多40% 10/14 01:01
25F：→ Hanbor: 但买房贷款是开了十倍界王拳的概念... 10/14 01:02
26F：→ Hanbor: 其实敢信贷3% 以下找对低点去买的效益也不错 10/14 01:02
27F：→ aloness: 2015年低买入到现在，面额涨3成 10/14 01:03
28F：→ aloness: 买房一样看标的，15~16年套牢不能转手的也一堆 10/14 01:05
29F：→ aloness: 就跟如果2015年买国巨的话, 现在还要算投报率吗？ 10/14 01:08
30F：→ aloness: 总之有赚到钱就好 10/14 01:09
31F：推 roy0710: 推 10/14 01:20
32F：推 panted: 请问这样子的话.扣税要扣掉多少呢 10/14 02:40
33F：→ Georgemerry: 五倍杠杆开下去 三年半赚50% 讲的好像很屌 呵呵 10/14 04:00
哪里有5倍杠杆 ?
34F：推 JuanWang: 楼上GM要不要分享一下自己觉得更屌的赚钱方法？ 10/14 04:04
35F：推 cicatrix: 这投报还不错啊 你股票开杠杆上周不知道会不会毕业还说 10/14 05:30
36F：→ cicatrix: 不准 10/14 05:30
37F：推 shyla: 赞，谢谢分享 10/14 05:34
38F：推 punkdog: 说得不错 10/14 06:17
39F：推 kutkin: 整理费好便宜 10/14 06:42
40F：推 ivankiki: 有多少人给你本金200万，三年後可以变300的？买房买股 10/14 08:35
41F：→ ivankiki: 都是吧...... 10/14 08:35
42F：推 deltaz: 会赚钱的案子看起来都不会太想买，因为有能力进房地产做 10/14 08:41
43F：→ deltaz: 投资，生活品质要求都到某个门槛以上，但看起来舒服的案 10/14 08:41
44F：→ deltaz: 子通常价格很难买超低，成本垫高赚不到钱 10/14 08:41
45F：→ deltaz: 但一堆烂货里面哪个会赚钱就需要真本事了，恭喜 10/14 08:41
讲到部分的精随了
46F：推 riya: 潭子区有个仲人中医蛮厉害der 10/14 08:42
47F：→ aallwwaayyss: 330万的房子可以月租1.2万，本来就很难赔，4.3%呢， 10/14 09:27
48F：→ aallwwaayyss: 君不见北市一堆想实拿两千万房，扣管理费月租仅两万 10/14 09:27
49F：→ aallwwaayyss: 初头，都1.6%以下 10/14 09:27
50F：推 ssiou: 能租1.5万左右的房子在双北市大约市价900~1200万，这麽优的 10/14 10:26
51F：→ ssiou: 物件原po放弃真的很可惜 10/14 10:26
原本租两年就想卖了
算是获利了结
52F：推 UCCUplz: 推个 10/14 10:40
53F：推 kutkin: 200万买房比较能抱住是因每月都有现金进来 10/14 10:42
54F：→ kutkin: 也不会受行情影响 10/14 10:42
55F：推 cicatrix: 我只看到上周股版一堆人赔100、200万的，然後一堆人在 10/14 11:08
56F：→ cicatrix: 房版说股票很好赚，不是每个人都有择股择时的能力，至 10/14 11:08
57F：→ cicatrix: 少70%-80%的股票投资人都是失败的 10/14 11:08
58F：推 cicatrix: 200万买房三年半变成300没什麽？一堆人200万买股票一年 10/14 11:09
59F：→ cicatrix: 半变成150、100万 10/14 11:09
60F：推 guk: 股板都是赔钱货。房板棒棒 10/14 11:12
61F：推 smallcooo: 这种标的卖掉可惜 稳定4%以上 10/14 11:20
62F：推 cicatrix: 一般人还是去买ETF，去买股票享受厮杀的快感而已，根本 10/14 11:23
63F：→ cicatrix: 没几个赚到钱，还把房子贱卖了，两年前三年前还有人玩 10/14 11:23
64F：→ cicatrix: 股票期货赔2000万，捷运旁的华厦贱卖筹钱 10/14 11:23
65F：→ Karida: 只赚到一笔有什麽好讲的，我小阿姨20年来靠着买卖法拍屋， 10/14 11:25
你怎麽知道我只赚到一笔 :)
66F：→ Karida: ，搭上这几年房价上涨的顺风车，用数百万现金滚到现在有数 10/14 11:27
67F：推 cicatrix: 你阿姨又不上来发文，这种赚到钱的实例不上来分享，要一 10/14 11:27
68F：→ cicatrix: 堆没买过房子的房地产处男上来讨论怎麽买房？ 10/14 11:27
69F：→ Karida: 千万身家，前二年开始房价炒不动了，她就在大学旁买几栋房 10/14 11:27
70F：→ Karida: 子隔套、雅房出租，这20年没出去工作，就靠着炒房、收租过 10/14 11:28
71F：→ Karida: 活，常常听到她又跟我妈说她又要出国去哪玩，我姨丈娶了她 10/14 11:30
72F：→ Karida: 没几年就不用工作了，全职带小孩和载她到处看房、收租。 10/14 11:31
73F：推 Hanbor: 没有择股能力 但会选房?? 股票才那几千个标的 房屋几万栋 10/14 12:36
74F：→ Hanbor: 盘子不懂还是不懂啊 不会因为买股跟买房就有差别 10/14 12:38
75F：推 Florabee: 用嘴巴说股票赚的要不要推文分享一下?怎麽现实中多的是 10/14 12:44
76F：→ Florabee: 散户赔，房版倒是一堆高投报散户? 10/14 12:44
77F：推 cicatrix: 差多了 买股随时都有赔钱的 连股市大涨还赔 买房稳定多 10/14 12:45
78F：→ cicatrix: 了 10/14 12:45
79F：推 grotwpig645: 跟股版对做就能稳定投报80% 10/14 12:46
80F：→ cicatrix: 讲国巨的更好笑 你确定你不是在1000元入场，500出场 10/14 12:46
81F：推 Florabee: 身边没听过买房子怎样的，就算不是拿来投资的也几乎都涨 10/14 12:52
82F：→ Florabee: 了，倒是股票赔掉祖产的听了几个 10/14 12:52
83F：→ Florabee: 国巨最近不是也抖抖的吗？ 10/14 12:53
84F：推 cicatrix: 每个都以为自己是50元买国巨的，1000元出，拜托你有这 10/14 12:56
85F：→ cicatrix: 种眼光现在还要等房价跌吗？你早该在起涨点买了 10/14 12:56
86F：推 cicatrix: 连买房这种相对简单的进场时机都看不懂还买股，真的能在 10/14 12:58
87F：→ cicatrix: 股票提款还要在那边房市GGYY的 10/14 12:58
88F：→ Altair: 每个人都以为自己买房投资稳赚的? 10/14 13:04
90F：→ Altair: 鼓吹投资房产稳赚的 跟鼓吹存股稳赚的 大概有87分像 10/14 13:05
91F：推 Hanbor: 认知差距啊 每个买房都自住非投资 买房稳赚 ? 10/14 13:06
92F：→ Hanbor: 同意altair...存股稳赚 存房稳赚 都嘛一句本多终胜... 10/14 13:07
93F：→ Altair: 一旦"买房投资稳赚"的集体信念消失後 会如何呢??? 10/14 13:07
94F：→ Hanbor: 每个都以为以後会涨 不然就是觉得自己买到相对低点? 10/14 13:08
95F：→ Hanbor: 存股会突然红起来 也是"被观察"到了...看到都来不及了 10/14 13:09
96F：推 Hanbor: 以原po卖出的例子来看 接手的是自住还是投资客? 未来还涨? 10/14 13:16
97F：推 cicatrix: 股票我也有存 但是我个人是不太相信连房市都看走眼的人 10/14 13:23
98F：→ cicatrix: 讲卖房投资股票大赚这种事情 10/14 13:23
99F：推 Florabee: 光跟投客买来自住的两三个朋友都没想到会一直涨，其一还 10/14 13:30
100F：→ Florabee: 是不被看好的青埔 10/14 13:30
101F：推 cicatrix: 房市赚钱难度比股市低这不用去辩，98-103年几乎还没有 10/14 13:39
102F：→ cicatrix: 听过赔钱的，这几年股市阵亡多少人了 10/14 13:39
103F：→ cicatrix: 那种房市都看错方向的，股市你说要赚钱，不会走路的人会 10/14 13:39
104F：→ cicatrix: 跑？ 10/14 13:39
105F：推 Florabee: 只听过台北下来中南部乱买的有赔，其他真的没听过，之前 10/14 13:48
106F：→ Florabee: 才劝退一个台北退休老师要买嘉义朴子的远雄 10/14 13:48
股票和房地产是不一样的
之前很多人都提过了
我自己也在上市公司上班
对我来说 股票的掌控性 不比房地产好 (就我个人而言)
看过几百间之後 会知道甚麽物件可以买 甚麽价格可以买
要卖多少才合理 整理过後需要多少成本 (例如花5万整理 多卖50万)
因为房子的交易 是一对一的 就像谈恋爱一样
你买的物件 100个人里面只要有10个人喜欢 3个人出价 1个人成交
那就OK了 如果你要买的房子 100个人有90个喜欢 当然自然买不到便宜
再来议价的经验 我觉得也是需要累绩的
怎麽在买的时候一坪少一万 卖的时候一坪多一万
加上房地产有独特性 稀有性 和资讯不完全透明
真的要讲共通性的话
可能就是价值投资的精神吧
※ 编辑: MrEric (60.245.65.133), 10/14/2018 14:16:40
107F：推 cicatrix: 行情50万的房子，就算一堆人挂35万，屋主都可以慢慢等， 10/14 14:57
108F：→ cicatrix: 出45-50万的。股票50元的一堆人媒合在40元就下去了，股 10/14 14:57
109F：→ cicatrix: 票是标准化的东西大家卖下去你就是没辄，房地产在房价下 10/14 14:57
110F：→ cicatrix: 修时好物件还是很难谈。 10/14 14:57
111F：推 max780417: 房地产不是只往上喷干嘛卖zz. 税率问题呢？。 10/14 15:51
112F：→ max780417: 有赚钱就帮推啦。恭喜捏。苹果物件也久久才出现一次 10/14 15:52
113F：推 mmay: 朴子远雄常常经过 实在是很特别的案子ㄋㄟ～～ 赚骗北部人 10/14 21:55
114F：推 mmay: 原po2015年常出现？後来就都潜水了的样子..... 10/14 21:57
115F：→ mmay: 恭喜 谢谢分享 10/14 21:57
116F：推 wj790418: 推乐於分享 希望多PO其他物件案例~~ 10/15 11:08
117F：推 nightben: 推 10/15 13:45
118F：推 bryant780417: 谢谢分享 10/15 18:28
119F：推 ntutmpmpm: 眼光独到 厉害！ 10/16 01:32
120F：推 s8752134: 推 10/16 12:09
121F：推 penpony: 恭喜 比一堆套酸脏嘴好多了 10/18 10:24