作者IBIZA (温一壶月光作酒)
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标题Re: [新闻] 北市住三基准容积率 研议提高至300％
时间Wed Dec 3 14:10:45 2025
※ 引述《xxio (登禄普)》之铭言：
: 心得：
: 容积放宽 人的密度更高 住起来的感觉绝对有差
: 新北的300% 跟民生社区的200% 差异就是巨大
: 毕竟民生社区的200%趴施行已经超过50年以上
: 其他区域的大多数的住三225% 也行之有年
: 但人均居住面积的适宜调整也是必须
: 若站在城市更新的角度来看,又看起来是不得不的手段
民生社区容积率200%是後来才订的, 应该是没有50年以上
台北正式实施容积管制是1982年
在1982年之前, 除少数试办地区, 全国都是采用建蔽管制
你的建筑规模上限就是你的 建蔽率*允建高度, 当时无容积观念
1982年实施容积管制之後, 才依照各地区繁荣程度跟建物规模, 为各区块订定容积率
所以民生社区是先盖好, 过了十几年才订了容积率
这一点在去年台北市都市计画委员会第834次会议的陈情意见上就有提到
这也是为什麽台北五楼老公寓原容积高达300%、350%, 远超过住三的225%的原因
因为当时的住宅区建蔽率大多是60%或70%, 六米巷可以盖15公尺, 大约五层楼
不扣梯, 算起来容积就是300%或350%
这同时也是台北市顶楼违建无法处理的原因
因为在建蔽率时代, 未超过允建高度, 就是可以往上建, 然後补照
很多五层公寓若不满15公尺, 其实都能再盖半层一层
实施容积奖励之後, 顶楼违建因为五楼公寓普遍超过法定容积, 无法补照
但这毕竟是政府改变游戏规则损害民众权益, 所以顶楼违建就不予处理了
住三225%容积, 是当年台北市政府在当时既存建筑大多超过225%的情况下订定的
当初订这个数字, 本来就损害合法建筑的权益, 同时也造成台北市住三建筑难以更新
我是觉得本来这个数字就不合理, 只是要动法定容积没有那麽容易
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 223.137.49.221 (台湾)
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1F：推 xxio: 民生社区我有一间,民国60年拿到使照的.就200%容积50%建蔽 12/03 14:12
2F：→ xxio: 原来是这样 12/03 14:13
※ 编辑: IBIZA (223.137.49.221 台湾), 12/03/2025 14:17:25
3F：推 a2828z33: 推 12/03 14:18
4F：推 quiet93: 这麽简单的事情，为什麽没有市长候选人当主要政见？！这 12/03 15:34
5F：→ quiet93: 当政见不是稳上吗？ 12/03 15:34
6F：嘘 jessicaabc98: 好了啦，民生先去睡觉吧 12/03 15:35
7F：→ zzahoward: 我说五楼住三老公寓容积都超过法容有人还想争... 12/03 15:45
8F：推 oopFoo: 台北300%的五楼老公寓很少吧。台北住三难都更其实跟法容 12/03 15:46
9F：推 ntpuisbest: 因为会得罪一堆人啊，很多人见不得人好的，台北容 12/03 15:46
10F：→ ntpuisbest: 积率狂发，居民全部发大财，那桃园市那些重划区怎 12/03 15:46
11F：→ ntpuisbest: 办，淡水呢 12/03 15:46
12F：→ oopFoo: 关系不大。我这刚有一间华夏达到80%以上的同意，其实都是 12/03 15:48
13F：→ oopFoo: 有愿意付出的老邻居到处奔波，一直沟通才成的。目前听到 12/03 15:49
14F：→ oopFoo: 看到的大都卡在50~60%，如果没有邻居愿意去沟通。权力转换 12/03 15:50
15F：→ oopFoo: 其实蛮好的，这次的经验。大部分的住户其实都想换新屋，就 12/03 15:55
16F：→ oopFoo: 算是小很多。 12/03 15:56
17F：推 oopFoo: 老婆亲戚的房子，都更也是谈了十多年，今年突然就过了80% 12/03 15:59
18F：→ oopFoo: 原因只是住户老了，死了，最後建商再推一把就过了。 12/03 16:00
19F：→ IBIZA: 跟法容关系很大啊 原容300%, 法容225%, 室内要打七折 12/03 16:02
20F：推 oopFoo: 这种房子很少啊。我自己家里跟朋友的一些都更案，都不是这 12/03 16:06
21F：→ IBIZA: 台北市五层楼公寓几乎都是这样的 最好是很少 12/03 16:07
22F：→ oopFoo: 个问题。有的还拿到海沙屋的奖励，都有+100%的容积，不过 12/03 16:07
23F：→ IBIZA: 你是不是根本没搞清楚甚麽是原容 甚麽是法容? 12/03 16:08
24F：→ oopFoo: 有各种问题。最後跟朋友的结论就是，难搞的人就是难搞。做 12/03 16:09
25F：→ IBIZA: 当然 容积够 还是会有难搞的人 12/03 16:09
26F：→ IBIZA: 但容积不够 不难搞的也变难搞 12/03 16:10
27F：→ oopFoo: 生意的难搞？公教人员难搞？元台北地主难搞？都不一定。什 12/03 16:10
28F：→ oopFoo: 麽都碰过。条件再好都有人嫌，嫌弃的却马上签也是有看到。 12/03 16:12
29F：→ StockSai: 问一下，亲戚住靠山老社区，住二住三都有，是否都更难? 12/03 16:12
30F：→ oopFoo: 真的跑都更程序才知道行不行。像我这次都更，辅导的顾问 12/03 16:13
31F：→ oopFoo: 说大部分都是一楼或顶加户有意见，但我们这次一楼全过，只 12/03 16:15
32F：推 quiet93: 得罪一堆人？！外县市又没投票权 12/03 16:15
33F：→ oopFoo: 有一户顶加反对，反而是几个2，3楼的住户无法沟通。 12/03 16:16
34F：推 oopFoo: 现在台北都更难反而是建商没兴趣。真的好建商手上一堆案子 12/03 16:20
35F：推 oopFoo: 像我亲戚在复兴sogo後面的公寓，他们也发起都更，请了几个 12/03 16:23
36F：→ oopFoo: 一级建商来开会。结果建商都说住户自己整合到一定程度再说 12/03 16:25
37F：→ oopFoo: 大安区，住户难搞，建商都知道，搞个十几年很平常。 12/03 16:25
38F：→ oopFoo: 我这间是小马路的住三7楼华厦，理论上是很难有机会的。结 12/03 16:28
39F：→ zero781218: 推 12/03 16:28
40F：→ oopFoo: 果一路过关斩将，大概四年整合成功也是大出意外。 12/03 16:28
41F：推 quiet93: 做都更的建商很惨阿 12/03 16:33
42F：→ quiet93: 根本不赚钱 12/03 16:34
43F：→ quiet93: 之前营建股喷的时候，其他都飞天，最惨的就做都更的 12/03 16:34
44F：→ quiet93: 傻了吗，外面满满的地随便盖随便赚，跟你们谈什麽都更 12/03 16:34
45F：→ quiet93: 谈起来了盖好了还不一定卖得掉，超惨 12/03 16:35
46F：→ jessicaabc98: 盖好了卖不掉，是你的问题好吗。自费宿舍区是因为 12/03 16:43
47F：→ jessicaabc98: 地当时多便宜哈 12/03 16:43
48F：推 oopFoo: StockSai的问题。最起码整合2000平方公尺以上，危老监定， 12/03 16:44
49F：→ oopFoo: 或63年前的建物，住户很有共识想换新屋，就有机会。 12/03 16:46
50F：→ IBIZA: 没有人说都更容易 但容积绝对是造成难度的关键 12/03 16:47
51F：→ IBIZA: 63年前的建物容易 就是因为容积多30%啊 12/03 16:48
52F：→ IBIZA: 其实你讲到最後 你认为容易的就是容积奖励高的啊 12/03 16:48
53F：→ IBIZA: 危老监定也是因为多30% 12/03 16:48
54F：→ IBIZA: 2000平方公尺以上可以走都更 容奬多15% 12/03 16:49
55F：→ IBIZA: 其实你讲的 都跟容积有关 我不知道为什麽你会说容积关系不 12/03 16:49
56F：→ IBIZA: 大? 12/03 16:49
57F：→ IBIZA: 其实你讲的可以归纳成一句话:容奬多30%就好做... 12/03 16:50
58F：推 oopFoo: 就台北市房子来说，这些容积都是容易拿的，还有TOD。但住 12/03 16:50
59F：→ oopFoo: 户的心态才是关键。多容积当然容易一点，但还是要讲，听到 12/03 16:51
60F：→ oopFoo: 的十几个案子，问题都是卡在奇怪的地方。例如有些住户一定 12/03 16:53
61F：→ oopFoo: 要跟某个建商，然後其它住户要跟其它建商，然後就卡10年 12/03 16:54
62F：→ StockSai: 谢谢，基地4000多平方公尺，民国7x年的社区，TOD奖励？ 12/03 16:56
63F：推 oopFoo: TOD奖励是捷运500公尺内。然後找"好的"公司来验，看能不能 12/03 16:59
64F：→ oopFoo: 验出海沙屋或危楼。 12/03 17:00
65F：→ oopFoo: I大，我也有听过商贰住四的案例，完全卡住，容积够了，但 12/03 17:01
66F：→ oopFoo: 住户难搞。 12/03 17:01
67F：推 c6066den: oop大的案例很常听到，就是两家建商找，住户们意见分歧 12/03 17:05
68F：→ c6066den: 卡了超久 12/03 17:05
69F：→ c6066den: 其实这种时候就政府居中协调就很容易过了，大家多数决 12/03 17:06
70F：→ c6066den: 决定，大部分住户也不是非某建商不可，只是单纯不信任 12/03 17:06
71F：→ c6066den: 另一建商的合约 12/03 17:06
72F：→ IBIZA: 危老监定哪会好拿, 63年以前建物也就是那些, 2000平方公尺 12/03 17:09
73F：→ IBIZA: 难整合 最好这些容易 12/03 17:09
74F：→ IBIZA: 没有人说心态不重要 但容积是关键 12/03 17:10
75F：→ IBIZA: 我觉得你一直强调容积不重要 但事实上你讲的一堆都是容积 12/03 17:10
76F：→ IBIZA: 奖励30% 50% 12/03 17:11
77F：→ IBIZA: TOD容积奖励困难的地方就在要符合完整街廓 或是2000平方公 12/03 17:11
78F：→ IBIZA: 尺 12/03 17:11
79F：→ IBIZA: 2000平方公尺大概是15-20栋 五层公寓的话就大概100户 12/03 17:13
80F：→ kusomanfcu: 容积很重要 但是 到300 都更效率 还是没比较快多少 12/03 17:22
81F：→ kusomanfcu: 你看板桥总户数去对比哪有比较快多少 12/03 17:23
82F：→ IBIZA: 板桥的房价就低很多啊 12/03 17:25
83F：→ IBIZA: 如果板桥没有300容积 基本上不用想做 12/03 17:25
84F：→ IBIZA: 板桥新房价大概是台北市区的75折, 所以板桥的300%容积 12/03 17:27
85F：推 kusomanfcu: 新北户数比台北多 都更件数 面积都少 12/03 17:27
86F：→ kusomanfcu: 你太有钱所以不知道 那些都更最怕的是诈欺烂尾 整个端 12/03 17:28
87F：→ kusomanfcu: 走 12/03 17:28
88F：→ IBIZA: 能卖的价钱, 其实就台北市区的300*0.75=225 12/03 17:28
89F：→ IBIZA: 就跟你说现在都更没多少人把诈欺烂尾放在第一位 12/03 17:28
90F：→ kusomanfcu: 所以阿 大部分情况下 其实是 政府主动介入公办 才会比 12/03 17:29
91F：→ kusomanfcu: 较快 12/03 17:29
92F：→ IBIZA: 那个要嘛就是一开始建商来谈的时候就不用谈 12/03 17:29
93F：→ kusomanfcu: 宁愿保守点 也不要被骗 诈欺泛滥阿 12/03 17:29
94F：→ IBIZA: 政府一年是能做几件啦 而且政府公办的费用高得要死 12/03 17:30
95F：→ IBIZA: 讲公办根本没意义 政府的人力一年看能不能做10件 12/03 17:30
96F：→ kusomanfcu: 被骗走的钱会回来吗 看现在诈欺 就这样啦 12/03 17:31
97F：→ IBIZA: 就跟你说这种来谈的时候就会挡掉了 12/03 17:31
98F：→ IBIZA: 这种根本不构成都更难谈的问题 12/03 17:31
102F：→ IBIZA: 烂尾楼一定有啊 但阿猫阿狗拿一本事业概要来 你会签吗 12/03 17:37
103F：推 jessicaabc98: 推IBIZA大 12/03 17:38
104F：→ IBIZA: 你那些连结是中小型建商因为信用管制资金断链的 12/03 17:38
106F：→ IBIZA: 阿猫阿狗 光是第一步 你就不会签了 12/03 17:39
107F：推 kusomanfcu: 这类的东西 几乎每周都有不同人在写 12/03 17:40
108F：→ IBIZA: 你这些连结根本跟都更诈骗没甚麽关系啊 12/03 17:40
109F：推 kusomanfcu: 这种心态就是为什麽垃圾投报的储蓄险台湾一堆人买 12/03 17:42
110F：→ kusomanfcu: 台湾人到处都很爱骗 12/03 17:42
111F：推 kusomanfcu: 如果是政府主导来盖容积少一点 你看同意大概就快了， 12/03 17:46
112F：→ kusomanfcu: 基泰那个是已经有其他问题 12/03 17:46
113F：→ kusomanfcu: 每个都上台的也都骗骗骗 XD 12/03 17:47
114F：推 kusomanfcu: 穷人和有钱人的最大区别就是可承受风险能力 12/03 17:48
115F：推 kusomanfcu: 政府主导 烂尾 国赔 就快了 都更阿 12/03 17:56
116F：→ kusomanfcu: 就算容积率再差点都行 12/03 17:57
117F：→ kusomanfcu: 主打100%不烂尾 你看都更会不会快 12/03 17:57
118F：推 quiet93: 台北之星卖不掉，当然是建商的问题 12/03 19:20
119F：→ quiet93: 又不是地主户卖不卖的问题而已 12/03 19:20
120F：→ quiet93: 都更难搞赚的钱又不多，建商意愿低很正常 12/03 19:21
121F：推 oopFoo: 台北市给的容积真的很大方了，我们华厦就拿到危楼奖励，7x 12/03 19:57
122F：→ oopFoo: 年代的房子其实有一定的比例可验出海砂屋。台北市买容积也 12/03 19:59
123F：→ oopFoo: 划算，我们案子就会买到100%。但容积满了，住户还是不满意 12/03 20:02
124F：→ oopFoo: 觉的建商分太多了（容积是建商买的）。容积一直加上去，也 12/03 20:04
125F：→ oopFoo: 是会吵分配的问题。 12/03 20:05
126F：→ oopFoo: 像我一个朋友在福德段，第一次里长整合要公办都更，失败。 12/03 20:06
127F：→ oopFoo: 第二次，拖到最後快失败的时候，有一位退休的律师住户出来 12/03 20:07
128F：→ oopFoo: 说要告一楼跟顶楼不当利得，算算每户要吐出两，三百万，结 12/03 20:09
129F：→ oopFoo: 果，大家乖乖签字。大方给容积，我是觉的也不会加速多少。 12/03 20:11
130F：→ IBIZA: 一直在讲海砂屋、危楼奖励，有拿到的当然大方啊，但列管海 12/03 20:23
131F：→ IBIZA: 砂屋全台北市只有146件，屋龄的50年有11万栋啊 12/03 20:23
132F：→ IBIZA: 一千件栋才有一件 12/03 20:23
133F：→ IBIZA: 你觉得多容积没用，那你要不要少拿30%看你意愿会不会受影响 12/03 20:26
134F：→ IBIZA: ？ 12/03 20:26
135F：→ IBIZA: 你觉得不受影响的话，把30%还给建商啊 12/03 20:28
136F：→ IBIZA: 你这种跟中了乐透说乐透很容易中没甚麽两样 12/03 20:33
137F：推 ravelson: 借问一下，正对忠孝东路华厦，基地两千平方公尺以上， 12/03 20:40
138F：→ ravelson: 面对忠孝东路是商三特，面对巷子是住三之一， 12/03 20:40
139F：→ ravelson: 未来有可能有机会都更吗? 多谢 12/03 20:40
140F：→ IBIZA: 要看原容积跟法定容积的比值 12/03 20:44
141F：→ IBIZA: 商三特，容积要看都市计画 12/03 20:44
142F：推 ravelson: 屋龄已经三十年以上，请问原容积可以去哪里查? 谢谢 12/03 20:45
143F：→ IBIZA: 如果是容积率实施前盖的房子，申请建筑图说之後请建筑师计 12/03 20:52
144F：→ IBIZA: 算签证，之後向建管处申请认定 12/03 20:52
145F：推 ravelson: 谢谢您的回覆 12/03 20:54
146F：→ IBIZA: 知道建蔽率或一层面积的话，乘以楼层数，再大略扣除梯厅楼 12/03 20:54
147F：→ IBIZA: 梯电梯等公设，可以大概抓出数字 12/03 20:54
148F：→ ravelson: 刚查屋龄三十六年，也就是1989年落成， 12/03 20:55
149F：→ ravelson: 而台北市容积率实施好像是在1987年， 12/03 20:56
150F：→ ravelson: 这样算是有依照新的容积率规定去盖吗? 12/03 20:57
151F：→ IBIZA: 1989年落成，很有可能是进入容积管制时代後才申请的建照， 12/03 20:57
152F：→ IBIZA: 但不一定 12/03 20:57
153F：→ ravelson: 这确实交叠在过渡期，很难得知建照申请有没有按照。 12/03 20:58
154F：推 ravelson: 更正，应该是商一特(住三之一)&商一特(住三) 12/03 21:03
155F：→ IBIZA: 台北是民国72年4月25日公布台北市土地使用分区管制规则，但 12/03 21:03
156F：→ IBIZA: 对於实施容积管制认定的时间点是82年3月3日 12/03 21:03
157F：→ IBIZA: 中间都是过渡期 12/03 21:04
158F：→ ravelson: 真的很感谢您的查询 12/03 21:04
159F：→ ravelson: 整个街廓还包含几栋透天，如果能整合就更好了。 12/03 21:05
160F：推 ravelson: 说错，是公寓。 12/03 21:09
161F：推 kevin1999: 如果改建後的容积奖励幅度都能像京华城从300增加到560 12/03 22:44
162F：→ kevin1999: 或者840，我想不用半年就会整合成功。容积才是改建的重 12/03 22:44
163F：→ kevin1999: 点，一堆海砂屋况糟透了的还不是照住，屋况海砂真的不 12/03 22:44
164F：→ kevin1999: 是重点。 12/03 22:45
165F：→ weijidai: 讲个最现实的 如果过了 目前跑流程的都更案是不是全部撤 12/03 23:14
166F：→ weijidai: 案 天下大乱了 而且这种新闻会干扰目前谈整合的建商 12/03 23:14
167F：→ IBIZA: 每隔两三年就会有重大容积改变, 楼上讲的完全不成问题 12/04 00:51
168F：→ IBIZA: 如果新规则多很多利益 那就重新规划啊 12/04 00:51
169F：推 orz811017: 有可能能300%容积率又防灾型30%??? 12/04 01:24
170F：推 s22610069: 有可能吧 商业区560还不是照用 12/04 12:22
171F：推 sdhpipt: 民生社区当年是限制建蔽率50% 楼高四层楼这样 12/04 14:31
172F：→ sdhpipt: 所以换算过来就是200% 12/04 14:31
173F：推 a70327cow: 以後50年旧大楼都更不是梦了 12/06 15:44