作者lonsterno (TNCwuu)
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标题Re: [请益] 央行总裁到底看到了什麽？那麽急？
时间Thu Aug 22 14:06:08 2024
原文恕删
众版友大家好
小弟全糖市建设业开发部门啦
上次冒出水面是第一波打房风声鹤唳的时候了
当然打房成效如果真的大有斩获今天大家也不会在这边恐慌了
题外话打房打了三五波，一下调税一下降限土建融一下禁转
结果财政部会一个新青安就把前府叨叨念念的打炒房按在水里咕噜咕噜了
站在公司员工的角度，老实说我们是没有立场对政策指指点点的
毕竟既得利益者出来宏声会被讨厌这件事，建设公司应该比谁都清楚
但毕竟不加上金融操作的建设业，其实说穿了就是加工，甚至可以说是传产
刚好最近上一波跟上卖掉的房子还没要交屋，下一波要推案的缓议
甚至手上的大笔土地已经顺利签约成交了(最近应该中小建商都是这样吧?)
手上一些房价涨、营造涨价、跟银行操作的实务经验可以跟大家分享一下
以下文长慎入
首先在房价涨幅的部分
小弟所在经营地区为例，也不讨论十几二十年远古时代的八九万大楼价
现在曾经的穷乡僻壤、假六都、没捷运的低容积都市计画区
现在新时代的买方住户也都已经完全跟上集合式住宅的买盘了
从业这五年的涨幅大约是80-100%不等，特定区域确实有翻倍甚至更高
当然，这一切涨幅跟上述发展阻碍造成低基期的房价有关系
一份完整的开发案投报分析其实数学上跟售价还有营造成本的连动性最大
而低基期的售价会造成营造成本上升对自有资金报酬率有巨幅影响
因为营造成本这五年是从9万/坪拉到14万/坪(透天)
大楼更离谱...水电管线跟地下室开挖的成本涨幅影响更大
简而言之的话一块500坪基地盖透天大约是25户标准量体
一户三套卫浴一套厨具、只需要基础开挖、不需要奇怪的审查
但变成大楼的话量体大约是125户上下的量体
5倍的户型量体大约是3倍上下的水电成本增幅
我也不绕口令了，现在小建商发小包盖大楼的营造成本就是快20万/坪
而且建坪是建照楼地板面积下去核算，扣除免计容积的车位
实际售坪大约是建坪的八成(当然，车位另外有卖价钱，但这就是一切东偷西偷的来源)
20万成本还没算管销哦，土地成本也还没算进去
单纯以常业加工就是抓两成管销两成获利 算进土地成本
房价33万/坪以下的地下室大楼，在报酬率上都只能称作是符合预期
何况地主看到房价涨，他土地也要涨阿，他是有钱不是笨欸
所以民生万物都涨的现在要要求房价不涨真的是爱莫能助
2019股票大盘才一万两千点欸，比起来不也是80-100%吗?
银行政策这个就很有趣了
首先，我们也没想过一直以来经理人开会拿出来警惕的72-2有一天会搬上台面
72-2管制的是住宅建筑及企业建筑(我们叫天条)，建设业的土建融也包含在其中
分母是存款总余额及金融债券发售额
实务上因为土建融数额都会比较高，其实拨贷本来就常常遇到一个状况
银行为了控制碰到天条警戒线的因素会被主管机关关切
会沟通建商拨贷时间，因为土建融或不动产相关的拨贷并不是每天都会发生
但存款水位及债券发售额正常状况是会每天不都往上提高
只要稍微摸过边边，成数降下来就又有空间可以拨贷了
综上，其实一直以来商业银行在不动产这块放款都是在水位线边缘的
为什麽?因为土建融利率是3%起算，好赚又稳定阿
甚至现在为了好贷，又绑信托、又绑履约保证、又绑建融发票拨贷
要不是有天条，我看我们往来银行恨不得把我们所有案子都吞下去做
那既然一直都在摸水位线的下缘，为甚麽这次会被拿出来作文章呢?
小弟个人判断是宽限期的问题
新青安的五年宽限应该实务上大家是不会这麽狠，大部分都是宽三年吧?
新青安是这样，以总体34家银行的角度来看
举最近评估的开发案为例:
五亿的土建融有十亿的总销，大约就是八亿的房贷，再抓个10%不贷款户
算下来从建案兴建开始到完销结案，不动产放款就膨胀44%
以前新青安很少人用的话，大部分房贷宽限顶多一年，就会开始还本降低贷款成数
现在状况就是，这44%的膨胀率假设又有八成都宽限三年
大约就是35%的不动产放款三年内都不会降低，然後72-2的限缩是占存款的30%
回头一算...你的存款+债券额的水位需要增加116%，才吃得下这35%的不动产放款增幅
时长大约是从建案土建融拨贷起算到交屋，需有116%的存款涨幅而且要再撑三年
试算一下在座房版先进4年存款能不能增加116%...举个手我统计一下
实际吗?我可不这麽觉得
现在可好罗，银行不拨款完全没问题，央行也只是警示性的告知因为还没发生
去年一开案就办贷款的青安到现在差不多一年，央行就已经开始感觉浑身不对劲了
所以我个人立场一直觉得新青安是政策买票...这是超简单的数学问题啊...
以上，一点业内的实际经验跟大家分享
也真的听到很多客户现在因为贷款焦头烂额...希望大家都可以顺利搞定
另外有个题外话想请教大家
我们兴建一坪才14万的透天...各位装潢要装到7-8万/实坪...不觉得装潢超贵的吗?
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1F：推 kusomanfcu: 你上陈老板主要拼都更不就好了 08/22 14:08
2F：→ kusomanfcu: 建商们要齐心齐力都更先拼 这样722就下滑了 08/22 14:09
3F：→ kusomanfcu: 我2022主要压软银债券而已应该超过 08/22 14:09
4F：→ kusomanfcu: 不过要含过去XD 08/22 14:10
5F：→ kusomanfcu: 只说存款的话 08/22 14:10
6F：推 Brioni: 所以只要财政部没说出口新青安退场那大家就这样耗着？ 08/22 14:11
7F：推 F93935: 改宽一年就好了 宽五太夸张 08/22 14:12
8F：推 kusomanfcu: 你讲的应该是可能现金流的比例吧 08/22 14:12
9F：→ kusomanfcu: 基本工资如果还一直这样涨的话 越盖越小还有空间 08/22 14:13
10F：→ kusomanfcu: 单价归单价要分开看 08/22 14:13
11F：→ kusomanfcu: 主要是总价 08/22 14:14
12F：→ kusomanfcu: 对岸贝壳都装潢大收益了，装潢也企业化规模化可能比较 08/22 14:14
13F：→ kusomanfcu: 好 08/22 14:14
14F：→ lusifa2007: 透天一坪14万是购地加建筑成本吗？ 08/22 14:14
纯营建成本，土地不算在内
15F：→ kusomanfcu: 老屋更新也不在722 08/22 14:15
16F：→ kusomanfcu: 不要和央行对干 08/22 14:15
k大,都更危老案老实说现在在市场可是凤毛麟角
危老案不但不受土融5成的限额可以拨贷7成，更没有18个月的开发限制
又借得多又可以拉长期程，还有数不完的税金优惠跟更新宅题材
现在一出来危老案件通常都是被秒...开价比旁边高两三成都有
但危老的症结是建物的合法性及占地面积的问题，法规上限允建就是两倍土地面积
大部分大的老建物要省税都连税单都没有，遑论保存登记的门牌了
基本上做危老都更是市场共识，但标的真的又少又难寻阿...
17F：推 xzxc: 装潢真是赚的爽歪歪 所以换屋就不打算装潢 修一些漏水之类的 08/22 14:18
18F：→ xzxc: 基础就好 08/22 14:18
19F：推 kusomanfcu: 基本上调整基本工资的话 水库就自己长大了 08/22 14:18
20F：→ kusomanfcu: 我们政府很懂阿 08/22 14:19
21F：推 CIIIO: 推实际面 08/22 14:19
22F：推 miracle210: 好的 基本工资4年调116% 08/22 14:19
23F：→ kusomanfcu: 不过央行应该很气才对因为这个会关系到汇率防线调整 08/22 14:19
24F：→ esheep: 弱弱问：标准户，一户三套卫浴一套厨具。是为什麽？ 08/22 14:24
25F：推 NicholasTse3: 讲的超清楚 推一个 08/22 14:25
26F：→ jamie81416: 透天一户3套卫浴很正常吧 08/22 14:25
27F：推 mecca: 装潢真的很盘 但是现代人流行当盘子 08/22 14:29
28F：→ esheep: 眼残没看到透天... 感谢提醒 08/22 14:29
29F：推 REIOX: 透天一坪14万还都只是东南亚的磁砖国产二丁挂，要石材欧洲 08/22 14:30
30F：推 kimura0701: 贵啊但不装潢怎麽炫耀给人看 08/22 14:31
31F：→ A80211ab: 精装潢中看但不实用 时间久了问题一堆 08/22 14:31
32F：→ REIOX: 欧洲进口瓷砖、全栋防水啥的等级拉上来大概也要20来万 08/22 14:31
33F：推 baddaddy: 调基本工资 是能调多少 08/22 14:32
34F：→ rdcf: 装潢最好捞阿,反正你也看不出来品质 08/22 14:32
35F：推 miracle210: 我可以跟Kusomanfcu对赌4年基本工资不会调116% 1M USD 08/22 14:33
其实调整基本薪资确实是会增加，而且存款增加幅度应该会比调涨薪资幅度大
但我这个计算也没有算入四年内房价的涨幅...基本上调涨薪资治标不治本
36F：推 ffxx: 推一个 08/22 14:33
37F：推 jamesinhw: 推 08/22 14:36
38F：推 chatbra: 这篇让我看懂了问题所在 08/22 14:39
39F：推 dai26: 我对那些为了贷款焦头烂额的客户还是保持怀疑的态度，谢谢 08/22 14:39
d大，我们毕竟有部门第一线面对客户跟银行，不是首购的真的会慌张阿...
40F：推 Tosca: 中南部房价回不去的主因就是建筑成本上涨阿 08/22 14:40
41F：→ dai26: 但我认同你的说法，中肯 08/22 14:40
42F：→ Tosca: 北部房价一坪五六十万七八十万 建筑成本影响没那麽大 08/22 14:40
44F：→ Tosca: 但中南部以前房价一坪才十几万 建筑成本上去影响超大 08/22 14:40
没错，北部房价里隐含的建筑成本很容易被土地价值稀释
但南部的房价受成本影响会比中北部来的剧烈
当然看涨幅也会比北部高很多就是了
再来还有碳交易的问题，目前营造都是面对高碳产业...税课下去恐怕又一日三市了
45F：推 miracle210: 北部难的是购地成本 08/22 14:40
46F：推 KrisNYC: 感谢分享 08/22 14:41
47F：→ CrazyKill: 调基本工资 只爽到1%的人 08/22 14:41
48F：推 heidilin: 推！感谢详细说明 08/22 14:42
49F：推 feliz5566: 本来也想回土建融转房贷不动产贷款需求会大增 未来两 08/22 14:44
50F：→ feliz5566: 年钱荒只会越来越剧烈 至於银行法管不到农渔会跟寿险 08/22 14:44
51F：→ feliz5566: 的说法看看就好 央行真的不是智障 看到漏洞不补 08/22 14:44
52F：推 miracle210: 很快就管制拉 08/22 14:45
53F：→ feliz5566: 至於72-2一直都是满的应该是你配合的银行的问题 至少 08/22 14:46
54F：→ feliz5566: 在我看到几家都是一直起起伏伏头一次看到大家都紧绷 08/22 14:46
f大 避免透漏太多，我只能说我们这有承作土建融而且条件合理的银行其实并不多
因为土融的拨贷时常是三五亿的量体，银行端通常都有一些配置去调整
不过目前每次要拨贷前往来的银行都会有这种要求，所以签买地合约压日期都要先照会
55F：推 davidaustin: 结论：改做装潢 08/22 14:53
56F：推 anachronism: 装潢贵， 因为房地产是火车头啊 08/22 14:54
57F：推 stpada: 推 08/22 14:55
58F：推 tist: 推 政策买票买成金融危机 08/22 15:01
※ 编辑: lonsterno (59.127.184.47 台湾), 08/22/2024 15:25:04
59F：推 shena30335: 推 08/22 15:07
60F：推 chimouse: 装潢=客制 当然贵 我都买现成软装 卖房还能带走 08/22 15:08
61F：→ chimouse: 大家爱的北欧无印风 基本上就是软装为主 87才钉死 08/22 15:09
62F：推 ola1a1217: 弱弱请问一下不动产放款膨胀44%是怎麽计算的? 诚心求教 08/22 15:09
63F：→ chimouse: 被洗成每坪5-6万装潢是基本 台湾人真的盘 08/22 15:09
64F：推 askachage: 推，感谢实务经验分享 08/22 15:10
65F：推 sspider0829: 就算央行再退 也是选票问题 等着看 08/22 15:12
66F：推 l145678p: 推，谢谢分享 08/22 15:13
67F：推 psynanako: 新青安宽限期5年改3年 或拿掉 应该就会有很多年轻人下 08/22 15:27
68F：→ psynanako: 车了吧 08/22 15:27
69F：推 penguine33: 推 08/22 15:29
70F：→ ggHan: 土建融5亿，房贷=10亿总销×8成房贷×一成不贷款0.9=7.2亿 08/22 15:30
71F：→ ggHan: ，5亿土建融变成7.2亿房贷，膨胀44% 08/22 15:30
谢谢您 正要回覆您手脚更快，果然房版都是善心人士
※ 编辑: lonsterno (59.127.184.47 台湾), 08/22/2024 15:31:59
72F：推 ggHan: 感谢你的分享 08/22 15:42
73F：推 djboy: 感谢您的分享！ 08/22 15:44
74F：推 armysong: 实事求是 08/22 15:48
75F：推 coburn: 宽限调整：一样5年但要还1/3本金 这样就解了 08/22 15:50
76F：推 feliz5566: 大额拨贷要先通知有时候不是因为72-2 是银行要控资金 08/22 15:51
77F：→ feliz5566: 池 内规惩罚没先通报大额拨款会charge比较高的资金成 08/22 15:51
78F：→ feliz5566: 本 每间银行作法都不太一样 也有可能是业务要买鸡排请 08/22 15:51
79F：→ feliz5566: 大家吃XD 08/22 15:51
谢谢f大分享，那我应该去跟接洽业务argue一下，我没吃到鸡排!
80F：推 Anyotw: 我同温层全部都宽5，真的这麽狠 08/22 15:52
81F：→ Anyotw: 不管用不用新青安 08/22 15:53
82F：推 sdbb: 谢谢，拜托别删除 08/22 15:55
83F：推 cosmite: 推 08/22 15:55
84F：推 j401f2: 优文没爆？害我差点错过这篇 08/22 16:00
85F：推 yesorno: 这样大家就清楚了~优文 08/22 16:02
86F：推 ola1a1217: 感谢ggHan与原PO, 这篇真的很棒! 08/22 16:02
87F：推 TSMCfabXX: 帅过头说装潢1500万 等於自己赚 1500万 08/22 16:07
88F：推 dophin332: 乾货 08/22 16:08
89F：→ aqwa: 那不就加下来3年都没钱可贷款了? 08/22 16:09
a大 应该说是流动性的问题
原本存款水位就会因为时间慢慢往上走
但现在除了土建融放贷膨胀，宽限等於又加了三到五年的闭锁期
所以央行其实也已经提早开始预警作业(找银行喝咖啡)
额度还是会慢慢架出来，但流动性真的会变低
90F：推 bms: 推\ 08/22 16:10
91F：推 MusicD: 有收获给推 08/22 16:10
92F：推 CGDGAD: 1坪7、8万装潢？真有钱！ 08/22 16:12
93F：推 kusomanfcu: 都更这块就是要人下去开发阿，等别人都齐成本贵的掉渣 08/22 16:12
南部目前这部分倒还是蓝海，整合商少又不专业
房仲也不能全心力的投注在效益不高的整合开发上
94F：推 CGDGAD: 我以为三房系统柜做一做30万以内解决，超过就是口袋够深， 08/22 16:17
95F：→ CGDGAD: 甭担心 08/22 16:17
96F：推 normangood: 请问Lon大，建筑物一坪14万有含工人的薪资，管销吗？ 08/22 16:26
工人薪资是小包发出去就包含的，所以有在14万内
但建设公司本身的管销并不含在内(人事、贷款利息、营业营所税等)
合先叙明，这是建商发小包价格，各位先进要自地自建的话应该都更贵才对
97F：推 aibor: 我室内20坪新房装全热交换抓200 08/22 16:27
98F：推 chiao218: 楼上的200有含家具电器吗 08/22 16:28
※ 编辑: lonsterno (59.127.184.47 台湾), 08/22/2024 16:40:12
99F：推 bmthu: 装潢真的靠北贵 08/22 16:37
100F：推 hankwanghow: 专业虽然看不太懂给推 08/22 16:40
※ 编辑: lonsterno (59.127.184.47 台湾), 08/22/2024 16:41:01
101F：推 hook99: 反过来说房价跌 地主就没好价钱了 08/22 16:47
102F：推 ming5566: 推 08/22 16:55
103F：推 DingKong: 太神啦 Lon大 08/22 17:02
104F：推 Tatsuya72: 推好文 08/22 17:02
105F：推 xyz246898: 太神啦 08/22 17:07
106F：推 a5292710: 这篇推爆 08/22 17:10
107F：推 eulbos: 推推~ 08/22 17:12
108F：→ Shepherd1987: 寿险业就跟央行对着干啊 08/22 17:20
110F：推 frowning1226: 优文～ 08/22 17:24
111F：推 humbler: 推 08/22 17:43
112F：推 LierX: 推 08/22 17:50
113F：→ nksp: 推实务分享 重点就是宽限期让膨胀的贷款收回很慢 08/22 18:08
114F：→ nksp: 所以银行72-2的水位很难降低 08/22 18:08
115F：→ nksp: 立委也不敢随便修72-2天条 只好央行帮民进党政府擦屁股 08/22 18:09
116F：推 celine007: 优质好文，推推 08/22 19:12
117F：推 t20031210: 好文推 08/22 20:24
118F：推 Alllllogo: 推法官有请学校给说法@@？ 08/22 20:33
119F：→ Alllllogo: ....我只想打推QQ 08/22 20:33
121F：→ ds1999h: 推 08/22 21:45
122F：推 kyova: 内容很详尽。但116%那个计算感觉有点乱算 08/23 02:33
123F：→ kyova: 你的基数有问题的吧 08/23 02:35
124F：→ kyova: 你是假设全部的放款都拿去新的土建融+新房贷。但是整体放款 08/23 02:48
125F：→ kyova: 应该是20~40年累积的房贷动态在变动的阿。怎麽土建融增量 08/23 02:48
126F：→ kyova: 的变化最後拿来去除存款上限的30%。这是总量耶。 08/23 02:49
127F：→ kyova: 光是近年土建融，和宽限期，就必须要超过1倍存款的增量才能 08/23 02:55
128F：→ kyova: 压制突破水位，你都不觉得这结论有点太怪了吗... 08/23 02:55
129F：→ kyova: 存款总额5 60兆，我要再翻几十兆才能满足宽限期和这几年土 08/23 02:56
130F：→ kyova: 建融的部分，你都不觉得怪怪的吗... 08/23 02:57
131F：→ kyova: 好歹也是存款常态增量的100%以上之类的。这几年变动也不小 08/23 02:58
132F：→ kyova: 当然我认为宽限期是主要原因之一就是了。 08/23 02:59
133F：推 qqdin83: 推 08/23 09:56
134F：推 photoB1N: 推，感谢大家分享 08/23 23:08
135F：推 hanhsiangmax: 感谢分享 08/28 02:05
136F：推 encoreg57985: 长知识 08/28 21:32