作者bustinjieber (贾小斯汀)
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标题Re: [闲聊] 关於淡海的一些想法
时间Tue Aug 20 23:21:10 2024
※ 引述《chevy123orz (TNUA WCY)》之铭言
: 大学时期在北投淡水一带读书。到出社会後两年基本都住在淡水，我住过竹围、红树林、
: 新市镇各两年。
: 因为地缘关系基本上身边同学、学长姊後来买淡水的不在少数，基本上选择淡水都是预算
: 考量。基本上多数人连投机的想法都没有，认真都是自住。因为尽管房市大多头大部分人
: 几乎也都没赚钱，根本也没有嚐到甜头过。（甚至前年有朋友川普乐高还赔售）
: 基本上住淡海一期在尖峰时间要到台北市，开车大概都要1.5小时。大众也几乎两小时起
: 步（走到轻轨-等车-10至20分钟到红树林-换车-到台北车站30分钟-转车等等等等等）
: 只要遇到下大雨开一个小时连洲美都上不了。不要说什麽淡江大桥通了会有帮助。多数淡
: 水人需要通勤的地方就不是八里林口桃园，更多是需要往市区。淡江大桥帮助不大，而且
: 基本上已经Price in了，从10几年前就在喊了。
: 202X我在淡水跟林口之间犹豫，预算1500内。同时期好朋友选了淡海新市镇家乐福附近5
: 年三房平车室内30坪1400万（建坪单价约30）。本来犹豫要不要跟朋友买同社区当邻居，
: 後来清醒最後买了林口建坪单价38的案子。
: 数年後，2024年的今天。朋友社区新实登单价31万。林口我当年那间实登约6X。
: 每每想起来都会觉得当初没买淡水是我这辈子做过最棒的决定。
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone
基於实事求是的精神，
2个区域内各找3个建案，
*如果觉得不具代表性欢迎提出异议。
筛选条件
1. 屋龄5-10年
2. 同物件有两笔以上转移
3. 坪数都在4x坪以内
4. 最後一笔交易时间为半年内
*如果该物件有超过两笔的交易，
以实价登录第一笔跟最後一笔来计算。
林口
-冠德鼎捷 持有8年大概涨4x%
-亚昕星空树 持有10年大概涨4x%
-力璞晴 持有10年大概涨4x%
淡海
-藏月 持有9年大概涨3x%
-蔚城 持有10年大概涨5x%
-新市之星 持有9年大概涨3x%
看起来林口可能略好，
但老实说没有差很多。
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※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1724167272.A.076.html
1F：推 KrisNYC: 起始价格有差 另外就是你淡海挑的物件特别强 08/20 23:33
2F：→ bustinjieber: 都随机挑选，A9这几个物件不强？ 08/20 23:38
3F：推 dakkk: 选三个差不多 选十个呢？ 08/20 23:39
4F：→ KrisNYC: 也强 但是你淡海讲的这三个 都直接走路就到区公所家乐福 08/20 23:40
5F：→ KrisNYC: 和新市国小 大概真的是淡海最强的区块物件吧 08/20 23:40
6F：推 g9xuggf: 如果投资老实没有很推 我觉得淡水房子超多 08/20 23:40
7F：→ bustinjieber: A9有2个不也是捷运旁？ 08/20 23:41
8F：→ g9xuggf: 最好就是建商封盘 乾脆不卖 08/20 23:41
9F：→ KrisNYC: 你举的这三个物件我7年前去被推荐通通看过 08/20 23:41
10F：→ KrisNYC: 它们卖点不是捷运 是直接所有的生活圈都走路就到 08/20 23:41
11F：→ KrisNYC: 基本上就是卖区公所公务员 旁边银行行员 新市国小教职员 08/20 23:42
12F：→ KrisNYC: 当年就是走路就到 一坪都20万左右而已的新成屋 08/20 23:42
13F：→ bustinjieber: 很多林口前段的物件都大坪数， 08/20 23:42
14F：→ bustinjieber: 不具参考性，有空的自己比一下 08/20 23:42
15F：→ KrisNYC: 权状60坪的四房平车全新成屋 2016年只卖你1200万 08/20 23:43
16F：推 g9xuggf: 吵半天 要投资乾脆选CECX什 白天鹅 =.= 08/20 23:43
17F：→ KrisNYC: 走路会到的生活机能还有全联麦当劳711星巴克 08/20 23:43
18F：→ KrisNYC: 这几个案件旁边的建案也有住之前谁讲的艺人香蕉 XDDD 08/20 23:44
19F：→ KrisNYC: 走路还会到淡水运动中心 有全年无休的温水泳池 08/20 23:45
20F：→ bustinjieber: 刚刚随便看一间日月星辰也是3x% 08/20 23:45
21F：→ bustinjieber: 我是找不到原po说的完全冻涨的东西 08/20 23:46
22F：→ bustinjieber: 也看不到林口所谓乱喷的现象 08/20 23:46
23F：→ KrisNYC: 这一圈 什麽如意 净江跃 公园居 川普宽庭 都是涨翻 08/20 23:46
24F：→ KrisNYC: 因为实质上就是过太爽 08/20 23:46
25F：→ KrisNYC: 或是本来真的太便宜 1200万的60坪四房平车新屋 扯爆了 08/20 23:47
26F：→ KrisNYC: 但是拉 89年前的讨论是嫌弃这边离红线总站太远XDDDD 08/20 23:48
27F：→ bustinjieber: 还有什麽新市168持有7年6x% 08/20 23:48
28F：→ bustinjieber: 这边我是完全不熟，只是看了一下， 08/20 23:49
29F：→ bustinjieber: 发现根本在乱讲，乐居随便乱点都没多惨。 08/20 23:49
30F：推 g9xuggf: 那个上一篇什买林口涨100%根本唬烂吧 还不会赛车 08/20 23:49
31F：→ KrisNYC: 因为淡海重划区很大 你讲的这区走不到红线总站也走不到 08/20 23:50
32F：→ KrisNYC: 美丽新影城 也走不到渔人码头 08/20 23:50
33F：→ bustinjieber: 淡水真的很远，一辈子没去过几次 08/20 23:50
34F：→ KrisNYC: 未来淡江大桥通车 或淡北道路通车 它受益也很小 因为太远 08/20 23:51
35F：→ KrisNYC: 它目前的涨幅就单纯是原初的20万一坪真的太扯淡便宜 08/20 23:51
36F：→ bustinjieber: 我是很喜欢研究各区的中古屋市场啦， 08/20 23:51
37F：→ bustinjieber: 毕竟这才是最真实的支撑。 08/20 23:51
38F：→ bustinjieber: 20万 土地 营造成本 基本盖不出来了 08/20 23:52
39F：→ bustinjieber: 淡江大桥我的认知是去机场方便用的 08/20 23:52
40F：→ bustinjieber: 对於原本的日常生活没什麽意义 08/20 23:53
41F：推 KrisNYC: 去林口方便阿 所以林口一坪60 这边有机会48 没问题 08/20 23:53
42F：→ KrisNYC: 主要是去台北港方便後 有没有办法真的开个产业园区 08/20 23:53
43F：→ KrisNYC: 开得出来就是真的井喷 但都是未知y 08/20 23:54
44F：→ KrisNYC: 2012年左右的时候 郭台铭有说过要来盖鸿海厂区 08/20 23:54
45F：→ KrisNYC: 但是因为离港口和供应商车程太远胎死腹中 08/20 23:54
46F：→ bustinjieber: 台北港有生之年继续等吧QQ 08/20 23:55
47F：推 findarato: 如果淡江大桥+县道105改善都完成 那淡海新市镇往林口 08/20 23:55
48F：→ KrisNYC: 淡江大桥主要不是给居民用的 是给产业联络用的 08/20 23:55
49F：→ findarato: 是不是也不会太久? 08/20 23:55
50F：→ KrisNYC: 台北港现在有在运作阿 只是没有预期繁忙 08/20 23:56
51F：→ bustinjieber: 我觉得淡水还能对齐顶埔就是了， 08/20 23:56
52F：→ bustinjieber: 两者也有一定的类比性。 08/20 23:56
53F：推 g9xuggf: 上一篇根本自以为高级林口涨100% 唬烂仔=.= 捧成这样 08/20 23:56
54F：→ KrisNYC: 淡江大桥直接上61 跟105县道好像不相关? 08/20 23:56
55F：→ KrisNYC: 淡海中心区域现在去林口长庚 不塞车要55分钟左右 08/20 23:57
56F：→ KrisNYC: 淡江大桥通了以後大概剩25-30分 08/20 23:57
57F：→ bustinjieber: 淡海要医疗去竹围比较方便吧 08/20 23:57
58F：推 findarato: 更正一下 市道105 08/20 23:57
59F：→ ILoveTSMC: 可以去查合康嘉年华 晴海 涨多少 08/20 23:58
60F：推 leota: 这种实质讨论比酸酸好多了 推 08/20 23:58
61F：→ bustinjieber: 去林口也是差满多的 08/20 23:58
62F：→ KrisNYC: 去机场 淡海中央大概要80分 桥通後=40分内 08/20 23:58
63F：→ ILoveTSMC: 这都是普通建案而已 08/20 23:58
64F：→ KrisNYC: 喔我不是想讨论医疗 我意思是旁边的生活机能与工作 08/20 23:58
65F：→ KrisNYC: 要讨论涨价幅度 最早的一坪10万内的台北湾 08/20 23:59
66F：→ KrisNYC: 当初周杰伦买给他妈的台北湾一期 现在涨幅100%以上吧XDDD 08/20 23:59
67F：→ bustinjieber: 惠美表示欣慰 08/21 00:00
68F：→ KrisNYC: 105市道应该是对芦洲五股八里有帮助 08/21 00:00
69F：→ bustinjieber: 所以可以理解淡海未来有一部分支撑 08/21 00:01
70F：→ bustinjieber: 是来自於缩短到小核心林口 08/21 00:01
71F：→ KrisNYC: 反正要比好不好 林口绝对比较好 但是也真的涨多了 08/21 00:01
72F：→ KrisNYC: 现在要讨论林口跟淡海哪个还有空间 就没这麽绝对了 08/21 00:02
73F：→ bustinjieber: 相对成熟的重划区、价格也较低， 08/21 00:02
74F：→ bustinjieber: 还有素地可以提供新的供给 08/21 00:02
76F：→ NodeWay: 林口我没认真找 但要比你贴这几个高应该很多 08/21 00:04
77F：→ bustinjieber: 同意，林口＞淡海不用讨论， 08/21 00:04
78F：→ bustinjieber: 但目前的位阶又是另一件事， 08/21 00:04
79F：→ bustinjieber: 除非林口还有什麽意料之外的利多， 08/21 00:04
80F：→ bustinjieber: 不然已知利多差不多都已反应了 08/21 00:04
81F：→ NodeWay: 淡海: 我打林口? 真的假的 08/21 00:06
82F：→ bustinjieber: 要高一定都找的到，重点是随机取样 08/21 00:06
83F：→ NodeWay: 与其随机取样不如直接看平均好了 08/21 00:06
84F：→ bustinjieber: 当你说出认真找两个字就没意义了 08/21 00:06
85F：推 ILoveTSMC: 周杰伦的是荷兰湾吧... 08/21 00:06
86F：→ NodeWay: 这又不是民调 全部数据都摊在那 算一下就有了 08/21 00:07
87F：→ bustinjieber: 区域平均没意义，跟流量还有开案量有关系 08/21 00:07
88F：→ NodeWay: 你随机取几个没任何参考性阿 然後得出结论林口没多强 08/21 00:07
89F：→ bustinjieber: 你要吹林口是你的事， 08/21 00:07
90F：→ bustinjieber: 我没要跟你讨论那麽多 08/21 00:07
91F：→ bustinjieber: 你开心就好，随便你。 08/21 00:07
92F：→ NodeWay: 你觉得没差很多 前提是你的取样就已经有问题 08/21 00:08
93F：→ bustinjieber: 所以我取样的A9刚好都是垃圾建案？ 08/21 00:08
94F：→ NodeWay: 区域平均都比你的随机取样有意义多了 08/21 00:09
95F：→ bustinjieber: 还是你觉得这几个不具代表性？ 08/21 00:09
96F：→ NodeWay: 阿你都随机了要怎麽有代表性 08/21 00:09
97F：→ NodeWay: 不然你抓出最强各3个来比好了 08/21 00:10
98F：→ bustinjieber: 条件订好了，也尽量挑当地强势案件， 08/21 00:11
99F：→ bustinjieber: 然後你又说这几个不强，到底想表达什麽？ 08/21 00:11
100F：推 KrisNYC: 是荷兰湾吗? 如果我说错我抱歉一下 不是非常熟都听故事 08/21 00:14
102F：→ NodeWay: 这就是你说的林口跟淡海没差多少 08/21 00:17
103F：→ NodeWay: 我也是随机取样三个 怎麽还破100% 夸张 08/21 00:17
104F：→ bustinjieber: 建案名称？ 08/21 00:18
105F：→ NodeWay: 远雄未来市 离捷运还有点远 08/21 00:18
106F：→ bustinjieber: 这间我知道啊A7 08/21 00:19
107F：→ NodeWay: 你又知道了 A7叫远雄新未来 未来市在A9 08/21 00:19
108F：→ bustinjieber: 他当初的位阶跟位置相比确实是低啊 08/21 00:19
109F：→ bustinjieber: 喔搞错了，A7那间也涨很凶 08/21 00:20
110F：→ bustinjieber: 6年大概7x% 08/21 00:21
111F：推 leota: 非常同意位阶这部分 08/21 00:21
112F：推 KrisNYC: 讲现在涨100%没用阿 你现在买50万一坪 5年後能破百吗? 08/21 00:22
113F：→ KrisNYC: 但你淡海买对地方 2x万五年後要破50万简单多了吧? 08/21 00:23
114F：→ KrisNYC: 不是说林口不强 是因为太强 反映太快了 08/21 00:23
115F：→ childeviler2: A7远雄叫新未来，A9才是未来市... 08/21 00:23
116F：推 NodeWay: 老实说我最近也开始看淡海了 如果要聊未来增值 另一回事 08/21 00:24
117F：→ KrisNYC: 强不强绝对是林口强 前提要买得到2-3年前的价格 08/21 00:24
118F：→ childeviler2: A7远雄建案三个涨幅保守都有60%以上 08/21 00:24
119F：→ NodeWay: 新未来前面有贴了 最近交易的都是涨80%以上 08/21 00:25
120F：→ bustinjieber: 理性讨论，投资看的是未来， 08/21 00:28
121F：→ bustinjieber: 过去怎样也就过去了。 08/21 00:28
122F：→ bustinjieber: 自住随便买爽就好，投资标准高很多， 08/21 00:28
123F：→ bustinjieber: 甚至现在很多情况真的不如投股票。 08/21 00:28
124F：推 childeviler2: 林口台地重划区，第一笔交易契税免，政府招待欧洲十 08/21 00:29
125F：→ childeviler2: 日游啦XD，淡海应该没有 08/21 00:29
126F：→ KrisNYC: 这是真的 你现在买的房子只要不是第一间 没租金问题 08/21 00:29
127F：→ KrisNYC: 5年内看不到总价成长30%保底以上 应该都不是投资选项了 08/21 00:30
128F：→ bustinjieber: 我是选择长期交货的中高总价物件， 08/21 00:32
129F：→ bustinjieber: 帐面涨幅我只估20%即可满足我的IRR 08/21 00:32
130F：→ bustinjieber: 配合目前有两间是自住未来陆续脱手， 08/21 00:33
131F：→ bustinjieber: 汰弱换强的概念。 08/21 00:33
132F：→ childeviler2: 预售还是投资标的吗？中古呢？ 08/21 00:34
133F：→ bustinjieber: 但期间就是牺牲增贷跟卡一部分资金 08/21 00:34
134F：→ bustinjieber: 中古目前完全不适合，就算全挂4， 08/21 00:36
135F：→ bustinjieber: 你也很难再重新进去房市， 08/21 00:36
136F：→ bustinjieber: 所以还是要转一部分到股票。 08/21 00:36
137F：→ bustinjieber: 预售要买非重大炒作区， 08/21 00:38
138F：→ bustinjieber: 且有未发酵的利多的区域。 08/21 00:38
139F：→ childeviler2: 主要卡限贷才不推中古吗？ 08/21 00:39
140F：推 KrisNYC: 除非你本业真的很强或是家里有矿 一般人现在去讲挂四 08/21 00:40
141F：→ KrisNYC: 我很确定行员会白眼你 08/21 00:40
142F：→ bustinjieber: 我是已经建满仓了所以没办法， 08/21 00:40
143F：→ bustinjieber: 但是未来一年我是没那麽看好房市， 08/21 00:40
144F：→ bustinjieber: 投资谨慎。 08/21 00:40
145F：推 backpacker18: 预售我觉得可以找初步开发的重划区 08/21 00:41
146F：→ backpacker18: 基本上前几案投报都不会多低 08/21 00:41
147F：→ bustinjieber: 所以之前某篇有人吐我 晚交屋 不是优点， 08/21 00:41
148F：→ bustinjieber: 我都懒得多说什麽科科。 08/21 00:41
149F：→ bustinjieber: 我自己有一间重划，但我觉得风险大， 08/21 00:46
150F：→ bustinjieber: 因为未来发展要到位，需要招商顺利， 08/21 00:46
151F：→ bustinjieber: （不是建商投资盖房子这种资金） 08/21 00:46
152F：→ bustinjieber: 而是实质企业、商家进驻这种， 08/21 00:46
153F：→ bustinjieber: 这种就很难预测完成体会是怎样。 08/21 00:46
154F：→ bustinjieber: 重划也是有负面教材，就像某新庄 08/21 00:46
155F：推 NodeWay: 认真说你方向搞错了 不如强调林口涨够多了 08/21 00:52
156F：→ NodeWay: 同样时期开始发展的淡海反而还很有肉 08/21 00:52
157F：→ NodeWay: 这样我就完全认同了 林三淡就同时的 另外两个都成熟了 08/21 00:52
158F：→ backpacker18: 我重划区都看台中的 08/21 00:52
159F：→ backpacker18: 台中重划区我觉得很稳 08/21 00:53
160F：→ bustinjieber: 台中确实很稳没话说，中区唯一真神 08/21 00:55
161F：→ bustinjieber: 如果不是工作的限制，我早就回中部了 08/21 00:56
162F：→ bustinjieber: 对於一般打工仔来说， 08/21 00:56
163F：→ bustinjieber: 进总部才有更多的发挥。 08/21 00:56